Решение по делу № 3А-646/2022 от 26.12.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Дело <данные изъяты>а-646/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2022 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Александровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

АО «Тандер» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов недвижимости нежилых объектов, помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты>, с определенной кадастровой стоимостью данных объектов не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец просил установить стоимость в размере равной рыночной, определенной в отчетах об оценки в отношении объектов недвижимости помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 и 15.06.2020 г., <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г., <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г., <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г., <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г., <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. и <данные изъяты> по состоянию на 10.07.2018г.;

Представитель административного истца, участвующий в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи (ВКС) на базе <данные изъяты> <данные изъяты>, поддержал заявленные требования. Не согласился с заключением судебной экспертизы, просил стоимость определить по отчетам об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> в судебном заседании заключение судебной экспертизы не оспаривал, оставил требования на усмотрение суда. Право административного истца на оспаривание архивной стоимости сомнению не подвергал.

ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» заключение судебной экспертизы не оспаривало, принятие решения оставило на усмотрение суда. Право административного истца на оспаривание архивной стоимости сомнению не подвергал.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда, счел возможным административное дело рассмотреть по существу.

Выслушав сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1065 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1660,5 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>; нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>; нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1414,4 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1488 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1488,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1450,6 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>

В 2018 году на территории <данные изъяты> в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-<данные изъяты> от <данные изъяты> проведены работы по государственной кадастровой оценки.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на дату оценки (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

При этом, как видно из материалов дела, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> определена в размере 129 734 350,36 рублей по состоянию на 01.01.2018г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2018г. в размере 85 842 654.04 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 66 455 292.41 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 65 779 505.42 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 58 958 344.64 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 44 385 003.9 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 58 674 684.01 рублей и утверждена, распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты>ВР -<данные изъяты> от <данные изъяты>.

В соответствии с положениями Федерального закона №237-ФЗ после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, полномочия по определения стоимости объектов недвижимости осуществляют созданные на территории субъектов государственные бюджетные учреждения.

На территории <данные изъяты> такие полномочия возложены на ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Как установлено судом актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» №<данные изъяты> от <данные изъяты> определена кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> в размере 132 454 851.22 рублей Результаты внесены в ЕГРН с указанием даты применения –<данные изъяты>.

В свою очередь, оспариваемая кадастровая стоимость в размере 129 734 350,36 рублей прибрела статус архивной кадастровой стоимости, однако для целей налогообложения действовала с <данные изъяты> до <данные изъяты>.

По состоянию на <данные изъяты> кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты> составляет 132 454 851,22 рублей.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности АО «Тандер», как плательщика налога.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец <данные изъяты> обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, были представлены отчеты подготовленные оценщиком, занимающимся частной практикой ФИО1, где определена рыночная стоимость объектов по состоянию на дату оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». По заключению эксперта определена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2018г. в размере 79 906 151.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 59 620 820.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 65 167 035.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 55 012 042.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. в размере 43 574 721.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере 51 352 957.00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере 116 392 108.00 рублей, по состоянию на <данные изъяты> в размере 115 099 144.00 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленные административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных оценщиком ФИО1

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в экспертном заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющего соответствующее образование, и предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласился административный истец, представил возражения.

По замечаниям, изложенным в возражениях, экспертом <данные изъяты> даны пояснения, в которых в подтверждение квалификации эксперта указано на прохождение профессиональной переподготовки в Российском экономическом университете имени Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», государственный судебный эксперт имеет 2 высших образования, подтвержденных дипломами Московского института коммунального хозяйства и Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина. Кроме того, в июне 2020 года эксперт, после прохождения обучения в РФЦСЭ при Минюсте РФ по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» в очередной раз подтвердил свой уровень квалификации на право самостоятельного производства экспертиз.

Таким образом, замечание представителя административного истца о том, что экспертиза проведена экспертом без наличия действующего квалификационного аттестата в области оценочной деятельности - не обосновано, уровень квалификации государственного судебного эксперта полностью соответствует профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством.

Кроме того, невозможно согласиться с замечанием о том, что эксперт необоснованно отказывается от применения затратного подхода при оценке, при этом, как утверждает представитель административного истца, только исходя из затратного подхода, можно установить реальную стоимость объекта при его строительстве поскольку.

В соответствии с ФСО-1 п. 19 Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Согласно ФСО № 7 п. 23 пп «в» - затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Из представленного заключения следует, что объект исследования не относится к недвижимости специального назначения, кроме того, как отметил эксперт, в Московском регионе хорошо развит рынок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости, поэтому эксперт принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного заключения, о чем сказано на стр. 30 заключения эксперта.

На замечания представителя административного истца о том, что подобранные объекты-аналоги отличаются по площади от объекта оценки, что, по мнению стороны, существенным образом влияет на итоговый результат оценки, эксперт пояснил, что им была использована корректировка на площадь. Для определения ее величины использовались данные аналитического портала Statrielt, о чем сказано на стр. 213 заключения эксперта.

Приложение № 1 к заключению эксперта содержит копии объявлений о продаже объектов-аналогов. Кроме того, для всех объектов-аналогов, отличающихся датой размещения, экспертом применялась корректировка на дату, о чем указано на стр. 208 заключения эксперта.

Не согласился эксперт и с утверждением представителя административного истца о том, что применяемые экспертом корректировки существенным образом искажают результаты, пояснив, что все корректировки, используемые им при проведении исследования, получены на основании данных аналитических компаний, специальной технической литературы и нормативных документов в редакциях, действовавших в исследуемом периоде. На стр. 207-223 заключения эксперта есть подробное описание используемых экспертом корректировок с ссылками на источники.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчетах об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика являются ненадлежащими доказательствами подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Тандер», поданное в суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1065 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 43 574 721,00 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1660,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 51 352 957,00 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 116 392 108,00 рублей. Настоящая кадастровая стоимость действует до <данные изъяты>;

нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1777,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 115 099 144,00 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1414,4 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 55 012 042,00 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1488 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 65 167 035,00 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1488,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 59 620 820,00 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1450,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 79 906 151,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова