УИД 31RS0022-01-2025-000503-91 Гр. дело № 2-1330/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 сентября 2025 года город Белгород
Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Раповой А.П.,
при секретаре Счастливенко Д.Е.
с участием истцов ФИО3, ФИО2, ФИО4, представителя истца ФИО6 по доверенности ФИО1, представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» и третьего лица ФИО22 по доверенностям ФИО7
в отсутствие истцов ФИО6, ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» о признании решения общего собрания собственников гаражей и нежилого помещения в гаражном комплексе недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились с иском к ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1», в котором, просили признать решение общего собрания собственников нежилых помещений (гаражей) и нежилого помещения в закрытой многоэтажной стоянке боксового хранения автотранспорта по адресу <адрес>, оформленное протоколом от 25 сентября 2024 года, недействительным.
В обоснование иска указано, что в период с 3 сентября по 24 сентября 2024 года по инициативе ответчика проведено внеочередное очно-заочное общее собрание собственников гаражей и нежилого помещения в закрытой многоэтажной стоянке боксового хранения автотранспорта, с повесткой дня о выборе способа управления имуществом в гаражном комплексе, выборе управляющей организации, утверждении размера платы за содержание общего имущества собственников гаражей и нежилого помещения, избрания способа оповещения и места хранения оригинала общего собрания (всего 11 вопросов).
Согласно протоколу от 25 сентября 2024 года в общем собрании собственников помещений приняли участие уполномоченные лица и представителя, владеющие 2 350,1 кв. м. в паркинге, что составило 78,5% голосов. Кворум набран.
Вышеназванным решением общего собрания, в том числе, установлен различный тариф платы за содержание общего имущества собственников нежилых помещений-гаражей и нежилого помещения в закрытой стоянке.
Между тем, истцы полагают принятое решение незаконным по основаниям ст.181.4 ГК РФ, а именно, по их мнению нарушены требования закона о равенстве прав участников гражданско-правового сообщества при проведении собрания и голосовании (подп.3 ч.1 ст. 181.4 ГК РФ), о правилах, регламентирующих бремя содержания общего имущества соразмерно доле в праве на общее имущество (подп. 3 ч.1 ст.181.4 ГК РФ и ст.17 ФЗ-338), указывают на отсутствие у лица, выступавшего от имени участника собрания, на то полномочий (подп.4 ч.2 ст. 185.1 ГК РФ), на нарушение порядка проведения собрания или заочного голосования, принятия решений собрания, влияющих на результаты волеизъявления участников (подп.1 ст.181.4. ГК РФ), а также нарушение порядка составления протокола собрания (ч.4 ст.181.2 ГК РФ).
Истец ФИО5 в суд не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена в установленном законом порядке (№, электронное письмо вручено 15 сентября 2025 года), направила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Истец ФИО6 о рассмотрении дела извещена в установленном законом порядке (ШПИ №, электронное письмо вручено 15 сентября 2025года), в судебное заседание не явилась, обеспечила участие своего представителя ФИО1
Истцы ФИО3, ФИО2, ФИО4, а также представитель истца ФИО6 по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям, а также по всем приведенным в письменных пояснениях доводам. Полагают, был нарушен порядок уведомления собственников гаражей в паркинге о предстоящем собрании, в результате чего 60 % собственников-физлиц не смогли принять в нем участие по причине не уведомления. Не приведено экономического обоснования установленного тарифа по содержанию общего имущества в паркинге. Очная часть собрания проведена, а также протокол подписан лицами, не имеющих на это полномочий. Кворум и количество проголосовавших должны быть пересчитаны. В протоколе собрания содержится указание на собрание собственников в МКД, что также влечет его недействительность. Полагают, в отсутствие актуальных сведений о собственниках гаражей, техпаспорта на паркинг, некорректных сведениях о площадях помещений в паркинге, содержащихся в протоколе, решение собрания нельзя признать законным. В протоколе собрания содержатся недостоверные данные не только о количестве проголосовавших, но и о составе общего имущества, что в свою очередь, нарушает право собственников на общее имущество в гаражном комплексе, формирует необоснованные тарифы на его содержание, существенно нарушает экономические права собственников, влечет недействительность такого протокола. Просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» и третьего лица ФИО22 по доверенностям ФИО7 в судебном заседании возражала против заявленных требований. Представила письменные возражения и пояснения, доводы, изложенные в них, а также в ранее поданных письменных пояснениях и возражениях, поддержала в полном объеме.
Указала на то, что нарушение формальных требований, установленных ст. ст. 19 - 22 Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ при созыве, проведении и оформлении результатов общего собрания, могут служить основанием для признания его недействительным при условии, что такие нарушения являются существенными, т.е. связанными с отсутствием компетенции по рассматриваемым вопросам, отсутствием волеизъявления собственников (нарушения кворума), невозможностью определить волеизъявление.
Представитель ФИО7 пояснила, ответчик признает те обстоятельства, что гаражи № и № ошибочно учтены как принадлежащие ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» при определении кворума на собрании, соответственно две анкеты должны быть исключены из подсчета. Однако пояснила, что поскольку настоящий спор не рассмотрен по существу, никакие изменения в протокол не могут быть внесены до вынесения решения суда. Между тем, даже при исключении анкет собственников гаражей № и №, а также исключение бюллетеня ФИО12, поскольку он не подписан собственником гаража, из подсчета при определении результатов голосования, кворум будет набран.
Непосредственно истцы обладают небольшим количеством голосов, тогда как оспариваемые решения приняты большинством голосов участников собрания. Ни на одно из принятых на общем собрании решений истцы повлиять не могли. Данное обстоятельство в силу и. 4 ст. 181.4ГК РФ является основанием для отказа в признании недействительным решения общего собрания.
Иные собственники помещений к иску не присоединились.
Учитывая, что кворум, установленный ч. 3 ст. 19 Закона 338-ФЗ, на оспариваемом собрании имелся, решения приняты большинством голосов, существенных нарушений процедуры проведения собрания допущено не было, собрание проведено в соответствии с порядком проведения общего собрания собственников, предусмотренного Федеральным законом от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ и в пределах компетенции общего собрания собственников помещений, доказательств того, что принятыми решениями нарушены права и законные интересы истцов не представлено, исковые требования истцов не подлежат удовлетворению.
Доводы, приведенные в обоснование заявленных требований, не влекут признание решения общего собрания собственников нежилых помещений (гаражей) и нежилого помещения в закрытой многоэтажной стоянке боксового хранения автотранспорта недействительным. Просила суд в иске отказать.
Выслушав пояснения сторон, свидетеля, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему..
Согласно сведениям в техническом паспорте, строение по адресу <адрес>, представляет собой трехэтажное здание закрытых гаражей-стоянок со встроенным магазином (инв.№).
Площадь всего здания 5542 кв.м., из которых площадь гаражей основная 2834,6 кв.м., площадь гаражей подсобная 2550 кв.м., площадь торгового помещения основная 114,8 кв.м., площадь торгового помещения подсобная 42,6 кв.м.
Истцам на праве собственности в указанном здании принадлежат гаражи:
ФИО5 – гараж № площадью 22,8 кв.
ФИО2 – гараж № площадью 22,6 кв.м.
ФИО6 – гараж № площадью 22.7 кв.м.
ФИО3 – гараж № площадью 22,4 кв.м.
ФИО4 – гараж № площадью 22,6кв.м.
По инициативе ответчика ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания» с 3 сентября 2024 года по 24 сентября 2024 года проведено в очно-заочной форме общее собрание собственников нежилых помещений, находящихся по адресу: <адрес>.
Согласно протоколу общего собрания, в голосовании приняли участие собственники, обладающие 78,5 % или 2350,1 кв.м. нежилых помещение из 2 992 кв.м. общей площади собственников.
В повестку дня вошли следующие вопросы:
1. Избрать ФИО13 (директор по маркетингу ООО СЗ «Управляющая компания ЖБК-1», действующий на I основании доверенности) председателем собрания, ФИО19 (директора ООО «Жилищное управление ЖБК-1») секретарем собрания и предоставить им полномочия вести подсчет голосов собственников помещений (члены счетной комиссии).
2.Избрать способ управления общим имуществом в гаражном комплексе, расположенном по адресу: <адрес> - управление организацией, осуществляющей управление общим имуществом в, гаражном комплексе по договору управления общим имуществом | (управляющей организацией)
3.Выбрать ФИО22 ИНН № ОГРН № в качестве управляющей организации, осуществляющей управление общим имуществом в гаражном комплексе, расположенном по адресу: <адрес>
4.Утвердить с 1 октября 2024 года условия договора управления общим имуществом гаражного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> между ФИО22 и собственниками гаражей и нежилых помещений, а также Приложения к нему, являющиеся неотъемлемой частью договора управления (Приложение № 1. Перечень услуг и работ, размер платы за управление общим имуществом нежилого здания (подземной автостоянки), Приложение №2. Правила пользования и содержания общего имущества гаражного комплекса и прилегающей территории, Приложение №3. Состав общего имущества гаражного комплекса, Приложение №4 Заявление о согласии на обработку персональных данных)
5.Утвердить с 1 октября 2024 года перечень работ и услуг по управлению общим имуществом гаражного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (Приложение № 1 к договору управления. «Перечень услуг и работ, размер платы за управление общим имуществом гаражного комплекса).
6.Утвердить с 1 октября 2024 года ежемесячный размер платы за управление) общим имуществом гаражного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> по договору управления общим имуществом гаражного комплекса: для собственников гаражей в размере 34 рубля за 1 кв.м., для собственников нежилых помещений в размере 24 рубля за 1 кв.м.
7. Уполномочить управляющую организацию на заключение по гаражному комплексу, расположенному по адресу: <адрес> договоров об использовании общего имущества в гаражном комплексе.
8. Определить, что условия договоров об использовании общего имущества в гаражном комплексе, в том числе предмет договора, период использования общего имущества, размер платы по договору, самостоятельно определяются управляющей организацией исходя из интересов собственников гаражей и нежилых помещений, действующего законодательства, обычаев делового оборота.
9. Определить, что направление и порядок расходования денежных средств, полученных от использования общего имущества в гаражном комплексе определятся самостоятельно управляющей организацией исходя из результатов осмотра гаражного комплекса, в общих интересах собственников гаражей и нежилых помещений гаражного комплекса, в том числе для содержания и ремонта общего имущества гаражного комплекса, для благоустройства гаражного комплекса и прилегающего земельного участка, а также на иные цели, установленные управляющей организацией, в том числе по актам вандализма, вреда по деликтным отношениям, когда установить виновное лицо не представляется возможным.
10. Избрать способы оповещения собственников гаражей и нежилых помещений в гаражном комплексе, расположенном по адресу: <адрес>, о проведении общих собраний собственников, о решениях, принятых общим собранием собственников помещений, об итогах голосования, по информации, касающейся управления гаражным комплексом и информации иного содержания (один или несколько способов оповещения собственников на усмотрение управляющей организации):
- размещение объявления на информационном стенде (стендах) в гаражном комплексе
- размещение информации на официальном сайте управляющей
- направление СМС-сообщения или сообщения через мессенджеры на указанный собственником гаражей и нежилых помещений номер телефона
- в формате информационной рассылки на адрес электронной почты, указанной собственниками гаражей и нежилых помещений.
11. Определить местом хранения оригинала протокола общего собрания собственников машино-мест в гаражном комплексе, расположенном по адресу: <адрес> и оригиналов решений собственников по вопросам, поставленным на голосование: офис ФИО22, расположенный по адресу: <адрес>.
Решения, принятые общим собранием, оформлены протоколом №1 от 25 сентября 2024 года.
По данному собранию имеется кворум. Большинством голосов приняты решения о выборе ФИО22 в качестве управляющей организации, об утверждении размера платы и условий договора управления, а также по иным заявленным в повестке вопросам.
Договор управления и протокол общего собрания для ознакомления размещены на сайте ФИО22 <данные изъяты> в разделе «Паркинги».
Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 338) собственники гаражей, собственники машино-мест реализуют правомочия по владению, пользовании и распоряжению общим имуществом в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе, в том числе путем принятия решений на общем собрании собственников гаражей, на общем собрании собственников машино-мест.
В силу пункта 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Пунктом 2 статьи 181.2 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.
Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие соответствующие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников гаражей, собственников машино-мест, если больший кворум не предусмотрен законом или решением общего собрания собственников гаражей, решением общего собрания собственников машино-мест.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Положениями ст. 181.4 ГК РФ предусмотрены основания, при которых решения общих собраний может быть признано судом недействительным (оспоримым).
Так, в силу положений ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если
1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Порядок проведения общего собрания собственников гаражей, собственников машино-мест определен ст. 19 Закона № 338-ФЗ. Сроки и порядок проведения общего собрания собственников гаражей, общего собрания собственников машино-мест, а также порядок принятия решений и уведомления о принятых решениях, устанавливается общим собранием собственников гаражей, общим собранием собственников машино-мест (п. 2 ст. 19 Закона № 338- ФЗ). Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие соответствующие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников гаражей, собственников машино-мест, если больший кворум не предусмотрен законом или решением общего собрания собственников гаражей, решением общего собрания собственников машино-мест (п. 3 ст. 19 ФЗ№338). В связи с этим определение способа оповещения о проведении собрания, а также о его результатах общедоступным способом (путем размещения на досках объявлений на въезде в паркинг, на официальном сайте обслуживающей организации и т.д.) возможно только после принятия собственниками соответствующего решения. До принятия такого решения оповещение собственников проводилось путем направления каждому из них заказного письма с бюллетенем (анкетой) для голосования.
И пояснений ответчика, третьего лица следует и подтверждается материалами дела, что уведомление собственников - физических лиц осуществлялось по адресам проживания, указанным в реестре, на который ссылается ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания» ЖБК-1» в своих возражениях (стр. 36-42 материалов дела). Факт отправки заказных писем подтверждается списком почтовых отправлений от 20 августа 2024 года, имеющимся в материалах настоящего гражданского дела.
Истцы ФИО4A., ФИО3 и ФИО2 были уведомлены путем направления им заказных писем с анкетами для участия в голосовании, что подтверждается вышеназванным реестром почтовых отправлений, то есть обязанность свою по их уведомлению инициатор собрания исполнил. Неполучение корреспонденции является правом каждого гражданина, на которое ответчик никак не может повлиять. Действующее законодательство не обязывает инициатора общего собрания доставить анкету до собственника-адресата, а лишь возлагает обязанность надлежащим образом направить её.
В процессе рассмотрения дела в суде ФИО3 сообщил, что ФИО2, заранее извещенный о дате и месте проведения собрания, попросил его присутствовать на нем, поскольку лично явиться не смог. Кроме того, ФИО3 подтвердил, что принимал участие в очной части собрания, о чем имеется его подпись. Истец ФИО4 также поясняла, что присутствовала на очной части собрания, указала, что фактически единовременно проводилось собрание для двух паркингов сразу.
Представители ответчика в процессе рассмотрения гражданского дела поясняли, что на момент подготовки к проведению собрания его инициатор (ответчик по настоящему гражданскому делу) не обладал сведениями о том, что ФИО14 является собственником машино-места №, поскольку сделка купли-продажи совершена между физическими лицами. В связи с этим анкета и сообщение о проведении собрания направлены заказным письмом предыдущему собственнику данного помещения - ФИО15 О том, что ФИО14 стала собственником гаража, она сообщила ответчику в письме от 3 сентября 2024 года, просила направить ей всю информацию в ответном письме по электронной почте. 16 сентября 2024 года с электронной почты ответчика ей направлен ответ с приложением договора управления гаражным комплексом, сообщения о проведении собрания, анкеты для голосования. Данный ответ ей был получен, что следует из ответного письма от 17 сентября 2024 года. Таким образом, ФИО14 также была уведомлена о проведении общего собрания, его повестке, времени и месте проведения.
Машино-место № ошибочно включено в анкету ответчика, однако, собственник данного помещения ФИО16, согласно реестру почтовых отправлений от 20 августа 2024 года также уведомлялся о проведении собрания.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что о проведении собрания не уведомлялись собственник машино-места (гаража №) площадью 22,8 кв.м. ФИО5, которая приобрела право собственности на гараж на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10 июня 2024 года, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу, от 10 июня 2024 года, и собственник машино-места (гаража №) площадью 25,2 кв.м. ФИО17
Однако суд, суд признает обоснованным довод стороны ответчика и третьего лица, что данное нарушение не является существенным, поскольку не влияет и не могло повлиять на результаты голосования. Истцы же могут заявлять о нарушении только их прав, возникшем в результате принятого большинством собственников решения собрания.
Представитель ответчика и третьего лица ФИО7 в судебном заседании также подтвердила, что объявление о проведении общего собрания на доске объявлений в паркинге не вывешивалось. Сообщения о проведении общего собрания собственников машино-мест в паркинге доводились до собственников лишь путем предварительного направления заказными письмами по известному адресу места жительства. До проведения общего собрания собственников способ управления спорным паркингом «управляющей организацией» выбран не был. Это было первое собрание о выборе способа управления в связи с вступлением в силу нового Закона № 338-ФЗ. Аналогичным образом собственники впервые утвердили все возможные способы оповещения о проведении собрания, об итогах голосования (п. 10 повестки). Суд соглашается с доводом стороны ответчика и третьего лица в том, что при проведении первого собрания способ оповещения - уведомление заказными письмами наиболее соответствует интересам собственников, поскольку позволяет достоверно установить круг лиц, которым были направлены сообщения о проведении собрания, и статус получения. Закон № 338-ФЗ не устанавливает конкретных норм, определяющих порядок уведомления собственников о проведении собрания.
Законом от 24 июля 2023 года N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не установлен обязательный способ оповещения собственников помещений в гаражном комплексе о проведении общего собрания. Применяя аналогию закона, п. 4 ст. 45 ЖК РФ установлено: «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения (данное требование обязательно с 1 марта 2025 года), а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, выбор способа оповещения о проведении первого собрания собственников является прерогативой инициатора собрания.
С учетом изложенного, довод истцов о том, что они в результате не уведомления были лишены возможности выразить свое волеизъявление по этой причине, не состоятелен.
Довод о незаконности присутствия и участия ФИО13 и ФИО19 в общем собрании судом отклоняется ввиду следующего. В сообщении (повестке собрания) вопросом № 1 указан дословно следующий: «Избрать ФИО13 (директор по маркетингу ООО СЗ «Управляющая компания-ЖБК-1», действующий на основании доверенности) председателем собрания, ФИО18 (директора ООО «Жилищное управление-ЖБК-1» секретарем собрания и предоставить им полномочия вести подсчет голосов собственников помещений (члены счетной комиссии). Нотариальная доверенность №<адрес>9 на имя ФИО13 оформлена 12 марта 2024 года сроком на 3 года. В момент проведения общего собрания собственников в период с 3 сентября 2024 года по 24 сентября 2024 года он был правомочен выступать от имени ответчика по всем вопросам, связанным с предусмотренными законом правами владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим ответчику. При этом необходимо принимать во внимание, что действующим законодательством не предусмотрено буквальное непосредственное закрепление в доверенности права голосовать на общем собрании собственников. Если в документе не указано прямо, что уполномоченное лицо может голосовать на таком собрании, но при этом собственник наделил его правом распоряжаться помещением и правом подписи, суд признает обоснованным довод стороны ответчика в том, что такое лицо по доверенности имеет право голосовать на общем собрании
Секретарем общего собрания избран ФИО19, который является директором ООО «ЖУ ЖБК-1» и действует на основании Устава предприятия.
Секретарем общего собрания собственников может быть любое лицо, независимо от того, является ли оно собственником или нет. Закон ФЗ-№338 и другие нормативные акты не устанавливают критериев к кандидатуре секретаря. Его кандидатура избирается общим решением собственников в начале собрания.
За наделение указанных лиц полномочиями на собрании (вопрос №1 в повестке) проголосовали собственники гаражей и нежилого помещения, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (фактически с учетом замечаний истцов - "за" проголосовало 99% (2257 голосов) от количества голосовавших на собрании, которое в свою очередь составило 75,43% от общего числа голосов в паркинге, равного 2992 кв. м).
Истцами обращено внимание суда на наличие ошибок в протоколе общего собрания собственников от 25 сентября 2024 года, которые, по их мнению, также являются основаниями к отмене оспариваемого решения общего собрания.
Так, в протоколе № 1 от 25 сентября 2024 года общего собрания собственников гаражей нежилого помещения в закрытой многоэтажной стоянке боксового хранения автотранспорта (гаражного комплекса), расположенного по адресу: Белгород, <адрес>, допущена грамматическая ошибка, а именно в преамбуле Прокола указан многоквартирный дом и площадь жилых и нежилых помещений, но верно указана площадь именно нежилых помещений-гаражей и нежилого помещения - 2 992кв.м.( в соответствии с данным в техническом паспорте). Суд при имеющихся данных признает обоснованным довод стороны ответчика, что допущенная грамматическая ошибка не влияет на результаты голосования и правильность подсчета голосов участников.
Даже с учетом замечаний истцов о необходимости исключения голосов собственников гаражей №42, 66 и 89, площадь собственников, принявших участие в голосовании, составляет 2279,7 кв.м., что соответствует 76,20% от общего числа собственников помещений в гаражном комплексе. Таким образом, даже при исключении «спорных» голосов, кворум проведения собрания имелся.
В соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе несут бремя содержания общего имущества в гаражном комплексе.
С ДД.ММ.ГГГГ утвержден ежемесячный размер платы за управление общим имуществом гаражного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> по договору управления общим имуществом гаражного комплекса.
Истцами заявлено об отсутствии экономического обоснования различия платы за содержание общего имущества между собственниками гаражей и нежилого помещения (магазина).
Доводы истцов о завышенном размере платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников гаражей в паркинге основаны на сравнении установленного решением общего собрания собственников тарифа по содержанию общего имуществ в паркинге и платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в частности, в многоквартирном доме по адресу <адрес>. Между тем, из приведенного довода не следует, что для обслуживания здания закрытых гаражей-стоянок со встроенным магазином требуется такой аналогичный перечень услуг/работ, а также их периодичность, как и необходимые именно вышеуказанному многоквартирному дому.
Приведенное стороной истца сравнение не опровергает ни сам факт наличия объективных оснований для дифференциации спорной платы, ни утвержденные общим собранием собственников объем услуг и тарифы на их оплату на содержание общего имущества собственников гаражей в гаражном комплексе, ни их экономическое обоснование, изложенное стороной ответчика, третьим лицом в письменных возражениях.
Довод истцов о том, что инициатор общего собрания собственников ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» является аффилированным с управляющей организацией ФИО22 лицом не является основанием для признания недействительными решений общего собрания собственников, поскольку ответчик, являясь собственником помещений в паркинге, не ограничен действующим законодательством РФ в правах собственника по данному признаку. Законодательством РФ ограничений по вынесению на рассмотрение общего собрания собственников кандидатуры управляющей организации, аффилированной с собственником, не установлено.
Доказательств отказа истцам в предоставлении обоснованного предложения о размере платы за содержание общего имущества собственников помещений в паркинге суду не представлено.
Конституционный Суд Российской Федерации (п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО20»), реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также недопустимость произвольного вмешательства кого- либо в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года № 9-П, от 10 апреля 2003 года № 5-П и др.); вместе с тем конституционный принцип равенства сам по себе не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права, однако такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Постановление от 27 апреля 2001 года № 7-П, Определение от 14 декабря 2004 года № 451-0 и др.).
Законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).
Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, при том, что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории. Данное положение по аналогии с многоквартирным домом может быть применимо к паркингу в части, в которой не противоречит Закону № 338-ФЗ.
Так, установление дифференцированного размера платы для нежилого помещения площадью 157,4 кв.м, расположенного в паркинге (выписка из ЕГРН имеется в материалах гражданского дела), в размере 24 руб., обусловлено его технически обособленным расположением внутри паркинга (согласно техпаспорту), отдельным входом, что исключает его связь с некоторыми объектами, входящими в состав общего имущества (распашные ворота, пожарная сигнализация, механизированная уборка мест общего пользования собственников машино-мест). Для собственников всех машино-мест, имеющих одинаковый правовой статус в соответствии с назначением их имущества, установлен равный тариф в размере 34 руб., что связано с оказанием всех видов услуг, предусмотренных приложением № 1 к договору управления общим имуществом гаражного комплекса.
Обязанность предоставления экономического обоснования размера платы по гаражному комплексу законом для управляющей организации не установлена. В договоре содержится конкретный перечень работ и услуг, необходимый для надлежащего содержания гаражного комплекса. Стоимость услуг определяется управляющей организацией самостоятельно исходя из состава общего имущества гаражного комплекса, а также перечня работ и услуг, необходимого для надлежащего его содержания. Размер платы, указанный в сообщении и проекте договора, позволяет содержать гаражный комплекс в состоянии, отвечающем техническим требованиям и интересам собственников.
Таким образом, согласно пояснениям представителя ФИО7, применение к собственникам нежилого помещения и гаражей в гаражном комплексе различного тарифа обусловлено тем, что обслуживание общего имущества для нежилого помещения и гаражей требует различных затрат на содержание и ремонт общего имущества.
Местами общего пользования гаражного комплекса (проездами, туалетами) пользуются собственники гаражей. Большую площадь помещений в комплексе занимают гаражи. Нежилое помещение не пользуется всем объемом услуг, которые необходимы для гаражей.
Из перечня услуг, утвержденного на общем собрании собственников, нежилому помещению не предоставляются следующие:
- обслуживание распашных ворот (установлены только на въезде в комплекс со стороны гаражей, у нежилого помещения отдельный вход);
- техническое обслуживание систем противопожарной защиты (автоматической установки пожаротушения, автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, автоматического дымоудаления) (система не установлена в нежилом помещении),
- уборка (уборка снега осуществляется на въезде в комплекс со стороны гаражей, а механизированная только в проездах между гаражами. Уборку крыльца нежилого помещения осуществляет собственник (арендатор) помещения, поскольку данное крыльцо не относится к. общему имуществу в связи с тем, что предназначено только для нежилого помещения);
- видеонаблюдение (установлено внутри гаражного комплекса, т.е. в коридорах, где находятся гаражи. Общая камера не включает нежилое);
- больший объем сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения расположены в части паркинга, где размещены гаражные боксы.
Таким образом, 4 из 7 услуг для нежилого помещения не оказываются, а услуги «обслуживание сетей электроснабжения, водоснабжения и водоотведения и конструктивных элементов» предоставляются отдельному нежилому помещению в небольшом объеме в связи с малой площадью нежилого помещения по сравнению с общей площадью гаражей.
Принцип равенства имущественных прав не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права.
Собственники, голосовавшие за принятие оспариваемого решения общего собрания, не вышли за конституционно обусловленные границы свободы усмотрения, поскольку, устанавливая дифференцированную плату за содержание помещений, руководствовались объективным критерием принадлежности помещений к разным частям здания, что обусловило разный объем заинтересованности в использовании частей общего имущества.
При имеющихся данных процессуальное поведение стороны истца противоречит диспозитивному началу гражданского процесса, основанному на равенстве его участников, в том числе, при доказывании своей позиции и опровержению позиции противной стороны, в связи с чем, суд признает обоснованным доводы стороны ответчика о наличии оснований для установления дифференцированного тарифа за содержание общего имущества в гаражном комплексе для собственников разных категорий помещений в нем.
При разрешении спора о законности решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, правовое значение для суда имеют следующие обстоятельства: наличие нарушений при проведении собрания, их существенность, влияние голосования истцов на результаты голосования и наличие последствий нарушений при проведении собрания в виде причинения истцу убытков.
Предметом доказывания по данной категории дел являются:
1) установление статуса истца как собственника помещения;
2) факт проведения собраний;
3) нарушение требований законодательства при созыве и проведении общих собраний, на которых приняты оспариваемые истцом решения;
4) неучастие истца в собрании или голосование против принятия таких решений;
5) возможность повлиять на результаты голосования в случае участия в собрании;
6) нарушение прав и законных интересов истца;
7) причинение ущерба в результате принятия оспариваемых решений;
8) момент, когда истец узнал или должен был узнать о принятых решениях.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных факторов исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 109 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Истцами не представлено достаточных и допустимых доказательств нарушения порядка созыва и проведения собрания, нарушения их прав.
Оспариваемый протокол общего собрания содержит в себе 11 вопросов, разрешенных на общем собрании. Истцы не указали, в чем нарушены их права принятым решением, какие убытки для истцов повлекло решение по каждому вопросу.
Из текста искового заявления и пояснений в процессе рассмотрения дела в суде, истцами так и не следует, в чем именно нарушены их права выбором ООО «Жилищное управление-ЖБК-1» в качестве управляющей организации и выбора способа управления гаражным комплексом (вопрос 2 и 3). Свои варианты способа управления общим имуществом в паркинге, а также иную управляющую организацию они не предложили на обсуждение.
Из представленных в материалы дела письменных доказательств и пояснений стороны истца не следует, каким образом нарушены их права собственников в связи принятием решения о предоставлении управляющей организации полномочий на заключение договоров об использовании общего имущества при том, что порядок расходования средств полученных от данных договоров направлены на содержание и ремонт самого гаражного комплекса (вопрос 7,8,9).
Истцы не указали, чем нарушены их права решением об избрании способов оповещения, при условии, что ранее такой способ вообще не был утвержден в данном гаражном комплексе. С учетом того, что истцы неоднократно озвучивали, что заказные почтовые отправления они не получают, обоснован довод представителя ФИО7 в том, что утверждение на общем собрании иных способов оповещения, наоборот, принято в интересах собственников, (вопрос 10)
Как им образом повлияло на права истцов то обстоятельство, что место хранения оригинала протокола определено в управляющей компании, в судебном заседании не установлено, при том, что законодательством какой-либо порядок хранения протоколов по результатам решений общих собраний собственников об управлении общим имущество в гаражном комплексе и иным нежилым зданиям не утвержден. В интересах собственников помещений определено место хранение оригинала протокола в офисе ООО «Жилищное управление-ЖБК-1» (вопрос 11).
Обращение в суд является одним из способов защиты и восстановления нарушенного права. Из искового заявления и пояснений истцов не усматривается, каким образом, и какие права истцов будут восстановлены в случае удовлетворения исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
принято при отсутствии необходимого кворума;
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
противоречит основам правопорядка или нравственности.
Указанные обстоятельства стороной истца в процессе рассмотрения заявленных требований не доказаны.
По смыслу ч. 4 ст. 21 Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ, в предмет доказывания по настоящему спору входит установление статуса истца как собственника помещения; факт проведения собрания; нарушение требований Федерального закона при созыве и проведении собрания, на котором принято оспариваемым истцом решение; неучастие истца в собрании или голосование против принятия таких решений; возможность повлиять на результаты голосования в случае участия в собрании; нарушение прав и законных интересов истца, причинение ущерба в результате принятия оспариваемого решения.
При этом нарушение формальных требований, установленных ст. ст. 19 - 22 Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ при созыве, проведении и оформлении результатов общего собрания, могут служить основанием для признания его недействительным при условии, что такие нарушения являются существенными, т.е. связанными с отсутствием компетенции по рассматриваемым вопросам, отсутствием волеизъявления собственников (нарушения кворума), невозможностью определить волеизъявление.
Решение общего собрания, компетентного для рассмотрения вопросов его повестки, при наличии необходимого кворума, не вызывающее сомнения с точки зрения оформления волеизъявления, не может быть признано недействительным по одним лишь формальным соображениям, поскольку в таком случае нарушались бы права участников собрания и третьих лиц, и не соблюдался бы необходимый баланс интересов. (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 06.05.2025 N 88-2750/2025 по делу N 2-269/2024)
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 109 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Одним из юридически значимых обстоятельств, которое следует установить при рассмотрении настоящего дела, - это возможность истцов повлиять на принятие итогового решения собрания. Между тем, истцы обладают небольшим количеством голосов, тогда как оспариваемые решения приняты большинством голосов участников собрания. Ни на одно из принятых на общем собрании решений, истцы повлиять не могли.
По ходатайству истцов в судебном заседании 24 сентября 2025 года допрошен свидетель ФИО21 Данный свидетель подтвердил, что общее собрание по вопросам, обозначенным в повестке, проводилось, присутствовали инициатор собрания, представитель ФИО22 собственники, арендаторы. В материалах дела имеется решение (бюллетень) ФИО21 по вопросам, вынесенным на обсуждение на общем собрании собственников помещений в гаражном комплексе. Согласно данным в бюллетене, ФИО21 проголосовал «ЗА» по вопросам №2,3,7,10,11 о выборе способа управления, о выборе ФИО22 в качестве управляющей организации, о передаче управляющей организации полномочий на заключение договоров об использовании общего имущества в гаражном комплексе, об избрании способов оповещения и месте хранения протокола. Доводы стороны ответчика, третьего лица законности проведения собрания и принятых на нем решений показаниями указанного свидетеля не опровергнуты. Данный участник общего собрания к иску не присоединился.
Довод стороны истца в том, что 3 сентября 2024 года проводилось собрание сразу для двух гаражных комплексов по адресу <адрес>, не свидетельствует о незаконности принятых по их итогам решений. Действующее законодательство РФ не содержит запретов на проведение собраний в таком порядке.
Тот факт, что общее собрание проводилось не так, как себе это представляют истцы, также не свидетельствует о незаконности принятых на нем решений по всем вопросам анонсированной повестки.
В случае несогласия с выбором управляющей организации и с условиями, которые утверждены на общем собрании, истцы вправе инициировать общее собрание собственников имущества в гаражном комплексе по вопросу выбора иной управляющей организации, условия и тарифы оказания услуг которой их бы устроили.
Иные доводы, приведенные истцами в обоснование заявленных требований, касающиеся сроков и порядка их ознакомления с результатами общего собрания собственников гаражей и нежилого помещения, уплаты ими отдельно платежей за коммунальные услуги и арендной платы за земельный участок под гаражным комплексом, не функционирующей системы пожаротушения, наличия запрета на хранение «внутри гаража шин» и неисполнения ответчиком обязанности по оборудованию гаражных боксов специальными шкафами из негорючих материалов перед их продажей и сдачей помещений в аренду, а также в том, что истцам чинятся препятствия в пользовании некоторыми элементами общего имущества собственников гаражей в паркинге (закрыты туалеты, недоступны элементы водоснабжения), управляющей организацией не осуществляется никаких работ по содержанию общего имущества, все они в совокупности не являются основаниями для отмены решения общего собрания собственников, и разрешаются в ином порядке.
С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд признает заявленные требования необоснованными и подлежащими отклонению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт гражданина РФ №), ФИО2 (паспорт гражданина РФ №), ФИО4 (паспорт гражданина РФ №), ФИО5 (паспорт гражданина РФ №), ФИО6 (паспорт гражданина №) к ООО Специализированный застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» (ИНН №) о признании решения общего собрания собственников гаражей и нежилого помещения в гаражном комплексе недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г.Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2025 года.