Дело № 2-4813/2022
УИД 39RS0002-01-2022-004015-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Сушиной Ю.Б.,
при секретаре Щербине К.А.,
с участием адвоката Луневой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, расходов по оплате юридических услуг, расходов по уплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что < Дата > между нею и ФИО2, в лице её представителя ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны приняли обязательство заключить в будущем, в срок до < Дата >, на предусмотренных предварительным договором купли-продажи условиях основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: < адрес > общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., кадастровый №. В день заключения предварительного договора купли-продажи представителем ответчика - ФИО3 была представлена доверенность от имени ФИО2 на совершение действий, связанных с отчуждением спорного жилого помещения, никаких иных документов представлено не было. Пунктом 2.2 договора было установлено, что при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель уплачивает продавцу обеспечительный платеж в виде задатка в размере 100000,00 руб. Данная сумма передана представителю ответчика ФИО3 в день подписания предварительного договора купли-продажи квартиры. На основании поданного ею заявления от < Дата > представителем ответчика - ФИО3 были представлены для осмотра технический паспорт на квартиру, новый план жилого помещения. После ознакомления с технической документацией на квартиру она обнаружила, что квартира на момент ее осмотра имеет иное техническое состояние, которое отличается от технического состояния, указанного в технических документах: отсутствуют некоторые стены квартиры, помещения квартир имеют другую конфигурацию и фактически отсутствуют. В предоставленной ей ранее представителем ответчика выписке из ЕГРН таких данных не содержалось, план спорной квартиры в ней отсутствовал. Представитель ответчика пояснил, что действительно в квартире в отсутствие разрешительных документов произведена перепланировка и реконструкция. При этом до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и передачи денежных средств, она о произведенной реконструкции и перепланировке в известность поставлена не была, в предварительном договоре купли-продажи данный недостаток квартиры указан не был. В связи с выявлением указанных нарушений < Дата > истцом в адрес было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате суммы переданного задатка. Заключение основного договора купли-продажи квартиры не состоялось по причине недобросовестного поведения ответчика, скрывшего сведения о произведенной неузаконенной реконструкции квартиры. С учетом изложенного, просит взыскать с ФИО2 денежные средства в размере двойной суммы задатка в размере 200000,00 руб., уплаченные по предварительному договору купли-продажи квартиры от < Дата >, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200,00 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000,00 руб.
В судебном заседании истец ФИО1, её представители ФИО4, действующая на основании доверенности, и ФИО5, действующий по устному ходатайству, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме по указанным в иске основаниям, просили их удовлетворить. В судебном заседании истец пояснила, что не помнит, как выглядела квартира, была ли она однокомнатной или двухкомнатной. О том, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, ей стало известно только перед заключением основного договора купли-продажи. До этого времени со стороны продавцов технической документации на квартиру представлено не было. Кроме того, у неё имелись сомнения в дееспособности пожилого продавца - ФИО2, проживающей в < ИЗЪЯТО >, интересы которой представлял ФИО3 по доверенности.
В судебном заседании назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, представитель ответчика ФИО2 - адвокат Лунева Н.А., действующая на основании ордера, возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика ФИО3, исковые требования не признал в полном объёме, указав, что истцу было достоверно известно о наличии в квартире перепланировки, поскольку она ее лично осматривала и они этот вопрос обсуждали с ней и риэлторами. В двухкомнатной квартире в ходе работ по перепланировке были удалены почти все перегородки, кроме несущей стены. Квартира после проведенной перепланировки стала выглядеть как студия. Этого не могла не заметить истец при осмотре квартиры. Кроме того, она знакомилась со всей технической документацией заключение предварительного договора купли-продажи и со всеми его условиями согласилась.
Представитель привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Союз профессиональных риелторов» ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, указав, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, которой изначально достоверно было известно о наличии в квартире неузаконенной в установленном законом порядке перепланировки, поскольку приобретая двухкомнатную квартиру, ей к осмотру была представлена однокомнатная квартира - студия. Перепланировку в квартире не заметить было невозможно. Кроме того, ей для ознакомления была предъявлена техническая документация. На заключении предварительного договора купли-продажи квартиры в офисе фирмы она присутствовала со свои представителем. Со всеми условиями договора ознакомилась и добровольно подписала.
Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы гражданского дела, дав имеющимся в нем доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, в том числе, задаток может обеспечивать обязательства по заключению основного договора на условиях, определенных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. п. 1, 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу пункта 6 статьи429ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст.329 ГК РФзадаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Как установлено судом при разрешении спора и объективно подтверждается материалами дела, < Дата > между ФИО2, действующей в лице представителя ФИО3 на основании доверенности, и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем на предусмотренных настоящим договором условиях основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м, расположенной по адресу: < адрес > (п.1.1 договора) (л.д.№).
ФИО3 действовал от имени И., постоянно проживающей в < ИЗЪЯТО >, на основании доверенности, удостоверенной консулом < ИЗЪЯТО >, < Дата >. Указанной доверенностью ФИО2 уполномочила ФИО3 представлять её интересы, в том числе, по вопросу продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: < адрес >
Факт принадлежности квартиры, расположенной по адресу: < адрес > площадью < ИЗЪЯТО > кв.м, кадастровой стоимостью 1594 427,88 руб. с кадастровым номером № ответчику ФИО2 на момент заключения сделки, подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН по состоянию на < Дата >.
Пунктом 1.2 предварительного договора установлен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры - до < Дата >.
Из пункта 2.1 указанного договора следует, что стороны оценили квартиру в сумму 5650000,00 руб.
В соответствии с п. 2.2 договора, при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель уплачивает продавцу обеспечительный платеж в виде задатка в размере 100000,00 руб.
Денежные средства в размере 100 000,00 руб., переданные истцом в качестве задатка были получены ФИО3 в полном объёме, что подтверждается его распиской в предварительном договоре купли-продажи и не оспаривалось сторонами (л.д.13).
Согласно пункту 4.4 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено продавцом, не обнаружено. Продавец обязуется передать квартиру в том качественном состоянии, каком она есть на день подписания настоящего договора.
Согласно техническому паспорту на квартиру, расположенную по адресу: г< адрес > по состоянию на < Дата > год, следует, что квартира расположена на втором этаже дома < ИЗЪЯТО > года постройки и состоит из двух комнат площадью < ИЗЪЯТО > кв.м и < ИЗЪЯТО > кв.м общая площадь квартиры < ИЗЪЯТО > кв.м, жилая - < ИЗЪЯТО > кв.м (л.д.№).
Из нового плана квартиры следует, что в квартире произведены работы по ее перепланировке и переустройству, в частности, снесены стены между комнатами и кухней. Фактически квартира стала квартирой - студией, состоящей из одного жилого помещения, совмещенного с кухней и и коридором, изолированного санузла (л.д.№). При поиске истцом двухкомнатной квартиры и осмотре квартиры ответчика, произведенные работы по её перепланировке и переустройству, вопреки доводам стороны истца, визуально нельзя было не заметить.
Из доводов иска следует, что о наличии неузаконенной перепланировки ФИО1 до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры известно не было. Данные обстоятельства ей были сообщены ответчиком после заключения предварительного договора купли-продажи. При осмотре квартиры явных признаков перепланировки не было. Только < Дата > представителем ответчика - ФИО3 были представлены для осмотра технический паспорт на квартиру, новый план жилого помещения, из которых следовало, что квартира на момент ее осмотра имеет иное техническое состояние, которое отличается от технического состояния, указанного в технических документах: отсутствуют некоторые стены квартиры, помещения квартир имеют другую конфигурацию и фактически отсутствуют.
По указанной причине истцом в адрес ФИО3 было направлено уведомление о расторжении предварительного договора и возврате уплаченной суммы задатка (л.д.№).
На сделку, назначенную у нотариуса на < Дата >, истец не явилась.
Таким образом, как установлено судом, в установленный договором срок – < Дата > основной договор заключен не был, по причине отказа истца от его подписания и направлением < Дата > в адрес ответчика уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и возврате суммы переданного задатка в связи с выявленными нарушениями (неузаконенной перепланировки).
При этом судом учитывается, что в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закон. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из доводов ответчика ФИО3 следует, что истцу было достоверно известно о наличии в квартире неузаконенной перепланировки, поскольку она ее лично осматривала. В двухкомнатной квартире в ходе работ по перепланировке были удалены практически все стены, кроме несущей стены. Квартира после проведенной перепланировки стала выглядеть как студия. Этого не могла не заметить истец при осмотре квартиры. Кроме того, она была ознакомлена со всей технической документацией на квартиру перед заключением предварительного договора купли-продажи и со всеми его условиями согласилась.
Данные обстоятельства бесспорно подтвердили допрошенные судом свидетели риэлтор В. и бухгалтер ООО «Союз профессиональных риелторов» К. Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется, поскольку обстоятельств, свидетельствующих об их заинтересованности в благоприятном для ответчиков исходе дела, судом не установлено, а доказательств обратного, суду со стороны истца не представлено. Кроме того, их показания являются последовательными, согласуются между собой и другими доказательствами по делу.
Кроме того, при подписании предварительного договора купли-продажи истец ФИО1 со всеми его условиями согласилась, указала на то обстяотельство, что удовлетворена качественным состоянием квартиры, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено продавцом, не обнаружено. Предварительный договор купли-продажи был подписан в офисе риэлтерской компании добровольно истцом с участием ее представителя ФИО4 Обстоятельств, свидетельствующих о применении к истцу психологического или физического давления при подписании договора, судом не установлено, а бесспорных доказательств обратного, стороной истца суду не представлено. Из текста договора следует, что каких-либо замечаний, дополнений, возражений относительно его условий покупатель ФИО1 на момент подписания договора не имела.
Кроме того, из п.4.3. предварительного договора следует, что продавец обязуется предоставить документы: поквартирную карточку, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и иным платежам по данной квартире, покупатель - сертификат на материнский капитал. Данный пункт договора прямо опровергает довод истца о том, что на момент подписания ей не была представлена техническая документация на квартиру, в ином был случае, на обязанность предоставления продавцом технического паспорта на квартиру было бы указано в данном пункте предварительного договора.
Таким образом, все доводы истца являются голословными и опровергаются исследованными судом доказательствами.
С учетом установленных судом доказательств, следует, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен не по вине продавца, а по вине самого покупателя ФИО1, добровольно отказавшегося от его подписания, в связи с чем, правовых оснований для взыскания с ответчиков уплаченной истцом суммы задатка в двукратном размере, у суда не имеется.
При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, на основании ст. 98 ГПК РФ, правовых оснований для взыскания в пользу истца с ответчиков судебных расходов по оплате услуг представителя и уплате государственной пошлины, у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании двукратной суммы задатка, расходов по оплате юридических услуг, расходов по уплате государственной пошлины, отказать.
По вступлении решения суда в законную силу, обеспечительные меры в виде ареста на имущество ответчика ФИО2 в пределах суммы заявленных исковых требований в размере 200 000,00 руб., наложенные определением Центрального районного суда г. Калининграда от 08 июня 2022 года, отменить.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный райсуд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 25 ноября 2022 года.
Судья Сушина Ю.Б.