Дело № 3а-67/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 25 мая 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Красноборское» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Красноборское» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

признать незаконным и отменить решение ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого торгового комплекса с кадастровым номером 47:01:0105002:91, общей площадью 12359,6 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, МО «Город Выборг». ул. Госпитальная, д. 1, его рыночной стоимости от 30.01.2023 года №ОРС-47/2023/000025;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого торгового комплекса с кадастровым номером 47:01:0105002:91 равной его рыночной стоимости с 21.12.2022 года в размере 334 494 000 рублей.

Требования административного иска мотивированы тем, что ООО «Красноборское» является собственником нежилого здания торгового центра с кадастровым номером 47:01:0105002:91. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 47:01:0105002:91 по состоянию на 01.01.2021 года составляет 731 524 150,73 руб.

30.12.2022 года ООО «Красноборское» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0105002:91 в размере его рыночной стоимости равном 334 494 000 рублей, указанном в отчете об оценке №НН-0764-22 от 21.12.2022 г., составленным оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО1

ФИО2 «ЛенКадОценка» №ОРС-47/2022/000025 от 30.01.2023 г. в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр».

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании представитель ООО «Красноборское» не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, при этом заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 401 000 000 руб.

ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО6 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО4 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованные лица ППК «Роскадастр» Управление Росреестра по Ленинградской области, письменные возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0105002:91 определена в размере 731 524 150,73 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

30.12.2022 года ООО «Красноборское» в соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:01:0105002:91 в размере 334 494 000 руб. по состоянию на 21.12.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке №НН-0764-22 от 21.12.2022 г., составленный оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО1

30.01.2022 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3. Так, в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» указано на нарушение оценщиком требований п. 9 и п. 10 ФСО № 5 о необходимости выбора сопоставимых аналогов. Оценщик приводит неверную информацию по объекту №3 (таблица 9 на стр. 48 отчета) в части включения в стоимость НДС. Данная ошибка оказывает влияние на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете содержатся технические ошибки.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 31.03.2023 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» ФИО7

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке №НН-0764-22 от 21.12.2022 г., составленного оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 года №ОРС-47/2023/000025; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0105002:91 по состоянию на 21.12.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 366/СЭ/2023 от 10.05.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке №НН-0764-22 от 21.12.2022 г., составленный оценщиком ООО «Приволжская оценочная компания» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Имеются нарушения требований к содержанию отчета об оценке, методологические ошибки. Информация, использованная оценщиком по объектам-аналогам, имеет отступления от требований по достоверности, достаточности и корректности применения. Ряд выявленных нарушений влияет на итоговую величину рыночной стоимости. Нарушения, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 года, частично имеют место. Допущенные нарушения включают нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе – оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценка);

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 47:01:0105002:91 общей площадью 12359,6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, МО «Город Выборг». ул. Госпитальная, д. 1, по состоянию на 21.12.2022 г. составляет 401 000 000 руб.

Оценивая заключение эксперта № 366/СЭ/2023 от 10.05.2023 года, суд отмечает следующее.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

При определении стоимости объекта оценки на основе доходного подхода экспертом определен потенциальный валовый доход, приведена характеристика объектов-аналогов, определены элементы сравнения (передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия сделки, состояние рынка, местоположение, тип объекта, занимаемый этаж, площадь, наличие коммуникаций, характеристика входа, состояние внутренней отделки, условия парковки) и корректирующие коэффициенты. В ходе расчета стоимости объекта кадастровой оценки доходным подходом определены значения показателей потенциального валового дохода от аренды офисных площадей с отделкой, потери из-за вакансий и неплатежей, действительный валовый доход, операционные расходы, чистый операционный доход, коэффициент чистого дохода, коэффициент капитализации, стоимость единого объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 года №ОРС-47/2023/000025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Красноборское», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Красноборское» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого торгового комплекса с кадастровым номером 47:01:0105002:91, общей площадью 12359,6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, МО «Город Выборг». ул. Госпитальная, д. 1, в размере его рыночной стоимости равном 401 000 000 (четыреста один миллион) руб. по состоянию на 21.12.2022 г.

В остальной части требований административного искового заявления ООО «Красноборское» о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 30.01.2023 года №ОРС-47/2023/000025 отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 26.05.2023 г.