УИД 62RS0005-01-2025-000890-26
№ 2-176/2026
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Рязань 26 января 2026 года
Рязанский районный суд Рязанской области в составе:
председательствующего судьи Орловой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,
представителя ответчиков ФИО3, ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенностей,
при секретаре судебного заседания Петруниной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указывает, что являлась собственником квартиры адрес. В связи со сложными семейными обстоятельствами, вызванными смертью близких, истцом было принято решение о продаже вышеуказанной квартиры и переезде в г. Рязань. На денежные средства, вырученные от продажи квартиры она планировала приобрести квартиру-студию в г. Рязани.
В целях совершения указанных сделок и подбора варианта квартиры, расположенной в г. Рязани, истец обратилась к ФИО6, который представился риэлтором. В конце марта 2024 года ФИО6 сообщил истцу, что имеются покупатели, желающие приобрести ее квартиру, и дата у нотариуса истцом была оформлена доверенность на имя ФИО6, предоставляющая ему полномочия, связанные как с реализацией, так и с приобретением в ее интересах жилого помещения.
дата между истцом и ФИО10 был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, согласно условиям договора, стоимость квартиры составила сумма рублей. При этом, на счет истца поступили денежные средства в размере сумма рублей, а на счет ФИО6 – оставшиеся денежные средства, которые предназначались для оплаты приобретаемого жилого помещения в г. Рязани.
В целях подбора варианта квартиры ФИО6 выехал в г. Рязань. При этом, он регулярно общался с истцом по телефону, предлагая различные варианты квартир как в г. Рязани, так и в ближайших к городу населенных пунктах, в том числе комнаты в малосемейках, общежитиях. Однако, истец сразу поставила условие о том, что хочет приобрести полноценную квартиру-студию, состоящую из жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора. Через некоторое время ФИО6 сообщил, что имеется хороший вариант квартиры и прислал истцу на телефон видеозапись с изображением квартиры и планировкой. Из данной видеозаписи следовало, что изображенная квартира полностью отвечает требованиям истца к квартире-студии, была озвучена цена квартиры сумма рублей.
Истец указывает, что была обманута ФИО6, так как впоследствии оказалось, что в действительности это было не квартира-студия, а комната в бывшем общежитии, о чем истец не догадывалась и дала согласие на совершение сделки по приобретению данного жилого помещения, расположенного по адресу: адрес
дата ФИО6, действуя в интересах истца, заключил с ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, в результате которого истец стала собственником данного жилого помещения.
В связи с тем, что на переезд из Сахалинской области истцу понадобилось значительное время, жилое помещение она увидела лишь спустя 3 месяца после совершения сделки – в июле 2024 года и поняла, что ФИО6 ее обманул, поскольку жилое помещение оказалось не квартирой-студией, а комнатой в бывшем общежитии. Помещение представляет собой 1 комнату, в которой отведено место для кухонного стола и имеется ванная комната, совмещенная с туалетом, коридор полностью отсутствует.
Считает, что ФИО6 умышленно обманул ее, злоупотребив доверием. Истец предложила ФИО6 возвратить ей денежные средства и решить вопрос об оспаривании сделки, однако, он отказался, в связи с чем она обратилась в правоохранительные органы Сахалинской области с заявлением о привлечении его к уголовной ответственности за мошенничество.
Полагает, что он вступил в сговор с ответчиками ФИО3 и ФИО4, которые самовольно произвели перепланировку комнаты в общежитии, встроив ванную комнату, совмещенную с туалетом, которые проектной документацией не были предусмотрены, какой-либо разрешительной документации ими получено не было.
Об указанных обстоятельствах истцу стало известно в феврале 2025 года, когда к истцу с жалобами на зловоние и посторонние неприятные запахи из канализационной трубы стали обращаться соседи из ниже и вышерасположенных комнат, а так же старшая по дому. В сложившейся ситуации истец обратилась в филиал ППК Роскадастр по Рязанской области за получением технического паспорта на жилое помещение и за консультацией к специалисту-сантехнику. Ей были выданы два техпаспорта – по состоянию на дата и на дата. При ознакомлении с указанными документами истец увидела, что по состоянию на дата в жилом помещении – комнате <данные изъяты> были расположены жилая комната, площадью площадь кв.м (номер по плану здания 5), и 3 шкафа (номера по плану здания <данные изъяты>), площадью площадь кв.м. В то время, как из извлечений из технического паспорта на жилое помещение – часть квартиры в общежитии <данные изъяты> по состоянию на дата усматривается, что в жилом помещении – комнате Ж3 в настоящее время расположены жилая комната, площадью 14,5 кв.м, санузел, площадью 2,3 кв.м. В действительности, на месте санузла располагается ванная комната, совмещенная с санузлом, что следует из графического изображения на плане помещения.
Сведений о наличии документов, подтверждающих законность проведения такой перепланировки и подведении коммуникаций к помещению ванной комнаты-санузла, к данным техническим документам приложено не было.
Согласно консультации со специалистом-сантехником, причиной неприятного запаха является нарушение строительных, санитарно-технических норм при перепланировке данного жилого помещения и подведении коммуникаций в помещении ванной комнаты-санузла. В целях устранения данных недостатков необходим демонтаж ванной комнаты, санузла, раковины, расположенных в данном помещении, и имеющейся в нем системы канализации, что фактически влечет за собой значительные разрушения в комнате и неоправданно большие затраты.
Полагая свои права нарушенными, истец просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером номер, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 в лице ФИО6, действующего на основании доверенности; применить последствия недействительности сделки, взыскав с ФИО3 и ФИО4 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма рублей.
Определением суда от дата к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Агентство недвижимости «Новоселье».
В судебное заседание истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о дне и времени слушания дела, не явилась, об отложении судебного заседания не просила.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО4, ФИО3, извещенные надлежащим образом о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, ранее в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в тексте возражений на исковое заявление.
Представитель ответчиков ФИО4, ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что истец до настоящего времени проживает в жилом помещении, полагала, что желание расторгнуть договор купли-продажи у нее возникло после того, как соседи стали предъявлять ей претензии относительно ее аморального образа жизни. Указала, что ФИО6 перед заключением договора отправлял истцу видео, на котором просматривалось все жилое помещение, истцу оно понравилось, следовательно, никакого заблуждения относительно приобретаемого ею жилого помещения у нее не имелось, она целенаправленно совершала действия по приобретению жилого помещения.
Представитель третьего лица ООО «Агентство недвижимости «Новоселье», извещенный надлежащим образом о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, об отложении судебного заседания не просил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, в связи с чем суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, продолжил рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, заслушав показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
Из разъяснений, данных в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
В судебном заседании установлено, что ФИО1, дата года рождения, уроженка адрес, в период с 2002 по 2023 год была зарегистрирована и проживала в Сахалинской области.
дата умер сын ФИО1 – <данные изъяты>, дата года рождения.
дата года умерла мать ФИО1 – <данные изъяты>
В 2022 году истец проходила стационарное лечение в ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница» с диагнозом: расстройство адаптации, смешанная тревожная и депрессивная реакция.
дата между ФИО1 (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, стоимость которой составила сумма рублей.
Желая изменить регион проживания, истец обратилась к ФИО6 за помощью по приобретению квартиры в г. Рязани, в связи с чем выдала доверенность от дата, удостоверенную нотариусом Анивского нотариального округа Сахалинской области ФИО8, предоставляющую полномочия по вопросу в том числе приобретения за цену и на условиях по своему усмотрению любой недвижимости, в том числе квартиры, комнаты, жилого помещения, жилого дома с земельным участком или любой доли в праве собственности на квартиру, комнату, жилое помещение, жилой дом с земельным участком в общую совместную или общую долевую собственность, либо в собственность, земельного участка либо земельных участков в общую совместную собственность, либо в общую долевую собственность, либо в собственность по любому адресу в любом населенном пункте на территории Российской Федерации.
Выехав в г. Рязань, ФИО6 дата заключил договор номер с ООО Агентство недвижимости «Новоселье» на оказание информационно-консультационных услуг при осуществлении риэлторской деятельности по подбору квартиры.
дата года между ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО1 в лице ФИО6, действующего на основании вышеуказанной доверенности (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения.
Предметом договора, согласно п. 1, являлось помещение, назначение – жилое, площадью площадь кв.м, этаж номер, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер номер.
Стоимость помещения, согласно п. 3.1 договора, составила сумма рублей. В п. 4 договора установлено, что покупатель осмотрел жилое помещение и удовлетворен его качественным состоянием, в том числе месторасположением стен и коммуникаций, претензий к продавцам не имеет и обязуется принять жилое помещение на условиях и в сроки, установленные договором.
Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и с дата за ФИО1 зарегистрировано право собственности на данное жилое помещение.
дата ФИО1 обратилась в ОМВД России по Анивскому городскому округу с заявлением о мошеннических действиях в отношении ФИО6
В ходе проведения проверки неоднократно выносились постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, которые были отменены, последнее постановление вынесено дата.
В рамках проверки неоднократно допрашивался ФИО6, который не оспаривал доводы ФИО1, изложенные в исковом заявлении, так же пояснял, что с ФИО1 знаком на протяжении длительного времени. После продажи квартиры в г. Анива Сахалинской области ФИО1 обратилась к нему за оказанием услуг по приобретению квартиры в г. Рязани. Он предупреждал истца, что за сумма рублей, переданные ему, квартиру в г. Рязани приобрести затруднительно, ввиду большой стоимости жилья. В деревне истец квартиру приобретать отказалась. ФИО6 выехал в г. Рязань и подобрал для истца комнату в общежитии со всеми удобствами, с хорошим ремонтом, стоимостью сумма рублей. После чего засомневался в покупке данной комнаты и обратился в агентство недвижимости для того, чтобы была проверена юридическая часть сделки. После заключения договора купли-продажи ФИО1 приехала в г. Рязань, он ее встретил, показал недвижимость, комната истцу понравилась, она была довольна покупкой. ФИО6, вместе со своей женой, оказали помощь ФИО1 в обустройстве, покупке аппаратуры, так как у нее еще оставались денежные средства.
Представитель истца в судебном заседании пояснял, что ФИО1 просила приобрести для нее именно квартиру-студию, состоящую из комнаты, кухни, ванной комнаты и коридора. Фактически, приобретенное помещение представляет собой переустроенную комнату в общежитии, о чем истцу стало известно только после заключения договора купли-продажи.
Согласно ответу на запрос суда из Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области от дата, информацией об обращении ФИО4 или ФИО3 с заявлением о проведении перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, Управление не обладает.
Согласно сведениям технического паспорта жилого помещения от дата, в жилом помещении – комнате Ж3 были расположены: жилая комната, площадью площадь кв.м (номер по плану здания 5), и 3 шкафа (номера по плану здания <данные изъяты>), площадью площадь кв.м. В то время, как из извлечений из технического паспорта на жилое помещение – часть квартиры в общежитии Ж3 по состоянию на дата усматривается, что в жилом помещении – комнате Ж3 в настоящее время расположены: жилая комната, площадью площадь кв.м (номер по плану здания 5), санузел, площадью 2,3 кв.м (номер по плану здания 6).
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <данные изъяты> пояснила, что проживает через одну комнату от комнаты ФИО1 Ранее в комнате, ей принадлежащей, проживал ФИО4 В общежитии предусмотрен общий душ и туалет на три секции, общая кухня и прачечная. Иных коммуникаций в комнатах, кроме электричества, не предусмотрено, вход в помещение осуществляется из общего коридора. ФИО4 производил ремонт в своей комнате. Смежным с комнатой ФИО4 является помещение прачечной, при этом, ФИО4 из своей комнаты вывел коммуникации в слив в прачечной. В настоящее время, когда ФИО1 пользуется санузлом, в помещении прачечной происходит залитие, поскольку слив не предусмотрен, как индивидуальный, появился неприятный запах, чем недовольны соседи.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснил, что какого-либо переустройства, требующего получения разрешений, не производил. Фактически он возвел одну перегородку и организовал санузел – туалет и душ. На производство указанных действий разрешений не брал. При продаже квартиры ФИО6 снимал видео, на котором все помещения в комнате были видны, истцу квартира понравилась.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Согласно Обзору судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, в целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает, в том числе, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Положениями главы 4 ЖК РФ, действующей в редакции Федерального закона от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», с 8 января 2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ. В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта 5 переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Следовательно, ответчиками ФИО4 и ФИО3, как собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, самовольно произведена перепланировка помещения, без согласования с органом местного самоуправления, что влечет для ФИО1, как для лица, которое приобрело жилое помещение, негативные последствия в рамках Жилищного кодекса РФ.
Доказательств тому, что сведения о проведении перепланировки были доведены до ФИО1 в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что основанием заявленных истцом исковых требований явилось предоставление ФИО1 при заключении оспариваемого договора неполной и недостоверной информации ввиду несообщения продавцами сведений о потребительских свойствах приобретаемого жилого помещения, в частности о том, что помещение является не самостоятельной квартирой, которую истец имела намерение приобрести, а комнатой в общежитии, подвергнутой нелегализованному переустройству, учитывая, что истец является жителем другого региона, жилое помещение не осматривалось истцом самостоятельно, ответчики не сообщили истцу об индивидуальных особенностях помещения в полном объеме, что явилось существенным для ФИО1 обстоятельством, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 при заключении договора существенно заблуждалась относительно предмета сделки, в частности, качественных характеристик помещения, что является основанием для признания недействительной сделки на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Восстановлением нарушенного права истца будет двусторонняя реституция в соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ – при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, суд приходит к выводу о необходимости возвращения сторон в первоначальное положение, взыскав с ФИО3 и ФИО4 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма рублей, обязав истца возвратить в совместную собственность ответчиков ФИО3 и ФИО4 спорное жилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО6 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения номер, расположенного по адресу: адрес, от дата, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 в лице ФИО6, действующего на основании доверенности от дата, удостоверенной <данные изъяты>, нотариусом Анивского нотариального округа Сахалинской области.
Применить последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение, взыскав с ФИО3 и ФИО4 солидарно в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма рублей, обязав ФИО1 возвратить в совместную собственность ФИО3 и ФИО4 жилое помещение номер расположенное по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через Рязанский районный суд Рязанской области.
Судья