Производство № 2-314/2022
УИД 28RS0012-01-2022-000613-27
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 августа 2022 года п. Магдагачи
Амурской области
Магдагачинский районный суд Амурской области в составе: председательствующего судьи Шаталовой О.Ю.,
при секретаре Губеевой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к ООО «АМИРА» о признании недействительным договора купли-продажи,
установил:
ФИО1 обратилась в Магдагачинский районный суд с исковым заявлением к ООО «АМИРА» о признании недействительным договора купли-продажи.
В обоснование доводов искового заявления указывает, что 28.01.2022 между ФИО1 (продавец) и ООО «АМИРА» (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, сооружения, расположенных по адресу: <адрес>.
Цена объектов составляет <данные изъяты> рублей.
Договор купли-продажи здания, сооружения от 28.01.2021 фактически является мнимой сделкой, так как совершен только на бумаге. Имущество покупателю не передавалось, оплата по договору не произведена до настоящего времени.
В договоре купли-продажи от 28.01.2021 указано на внесение оплаты до его заключения. Данная запись была составлена по просьбе продавца с целью избежать регистрации обременения до полного расчета. Однако в дальнейшем покупатель так и не оплатил имущество, указное в договоре.
До настоящего времени имущество находится в пользовании ФИО1 Ответчик не предпринимает мер к оплате имущества и принятию его в пользование (владение).
На основании изложенного ФИО1 просит суд признать недействительным договор купли-продажи здания, сооружения от 28.01.2021, применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на здание, назначение нежилое, площадь 1162,30 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №; сооружение № 1, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № за ФИО1. Указать, что признание договора недействительным и применение последствий его недействительности является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ООО «АМИРА» на здание, назначение нежилое, площадь 1162,30 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №
От ответчика ООО «АМИРА» поступил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ООО «АМИРА» действительно до настоящего времени не исполнило обязательств по оплате перед ФИО1 и по состоянию на сегодняшний день не имеет такой возможности. ООО «АМИРА» выражает свое согласие с иском ФИО1 и просит удовлетворить его в полном объеме.
Истец ФИО1, её представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены в телефонограмме истец ФИО1 просила суд рассмотреть дело в её отсутствие, на иске настаивает в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «АМИРА» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещены, в ранее представленной телефонограмме просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, с иском согласны в полном объеме, о чем суду ранее было представлено письменное заявление.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
Руководствуясь ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно положениям ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
По смыслу статей 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В судебном заседании из материалов дела установлено, что 28 января 2021 года между ФИО1 (продавец) и ООО «АМИРА» (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, назначение: нежилое здание, площадь 1162 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №; сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №.
В договоре сторонами определена и отражена цена недвижимости, которая составила <данные изъяты> рублей 00 копеек. Стороны также предусмотрели, что указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит. Кроме того, договор содержит следующие положение о том, что стоимость здания составляет <данные изъяты> рублей 00 копеек, оплачена покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора. Стоимость сооружения составляет <данные изъяты> рублей 00 копеек, оплачена покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора (п.4 договора). Продавец передал, а покупатель принял недвижимость, акт приема-передачи не составлялся и составляться не будет (п. 7).
Право собственности на здание, площадь 1162 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) № зарегистрировано за ООО «АМИРА» ДД.ММ.ГГГГ за №.
Право собственности на сооружение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) № зарегистрировано за ООО «АМИРА» ДД.ММ.ГГГГ за №.
Согласно разъяснениям, данным в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 указанного кодекса).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Таким образом, при рассмотрении вопроса о мнимости договора и документов, подтверждающих передачу товара, суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом. При проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 551 ГК РФ).
По смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как следует из материалов дела, 28 января 2021 года между ФИО1 (продавец) и ООО «АМИРА» (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, назначение: нежилое здание, площадь 1162 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №; сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №.
При этом, фактически указанные объекты в пользование ответчика ООО «АМИРА» не передавались, до настоящего времени находятся во владении продавца -ФИО1, что не оспаривается стороной ответчика. Денежные средства по договору фактически переданы не были. Наличие указания в договоре купли-продажи от 28.01.2021 об оплате стоимости объектов до подписания настоящего договора не подтверждает фактическую передачу денежных средств, поскольку иных доказательств их передачи либо получения в материалах дела не имеется, ответчиком не представлено.
Данные обстоятельства в суде ответчиком ООО «АМИРА» не оспорены, напротив, подтверждаются представленным суду письменным заявлением.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020 отражено, что обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию её действительного смысла. Следовательно, определение действительной воли, которую имели в виду стороны при заключении мнимой сделки, не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения создания условий для возникновения гражданских прав и обязанностей является достаточным для квалификации сделки как мнимой.
Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
При таких обстоятельствах добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи здания, сооружения от 28 января 2021 года недействительной.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч.3-6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч.1 ст. 14 вышеназванного Федерального закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Как следует из разъяснений, данных в п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ. В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
Учитывая, что основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН является принятое судом решение о применении последствий недействительности сделок, требование истца ФИО1 о применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению. Суд считает необходимым в данной части заявленных требований, исходя из установленных судом обстоятельств, применить последствия недействительности сделки - договора купли - продажи-продажи здания, сооружения от 28.01.2021, заключенного между ФИО1 и ООО «АМИРА», вернув стороны в первоначальное положение, признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «АМИРА» право собственности на здание, назначение нежилое, площадь 1162,30 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №
Решение в указанной части является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, в том числе об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности № от 03.02.2021 за ООО «АМИРА» на сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности № от 03.02.2021 за ООО «АМИРА» на здание, назначение нежилое, площадь 1162,30 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности за ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества удовлетворению не подлежит, поскольку право собственности истца, зарегистрированное до совершения сделки и применения последствий её недействительности, согласно настоящему решению суда, не оспаривается, истцом в указанной части неверно избран способ восстановления нарушенного права в рамках настоящего гражданского дела, круг которых определен в ст. 12 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1, рассматриваемые в рамках настоящего гражданского дела, подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 ФИО7 к ООО «АМИРА» о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи здания, сооружения, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 28 января 2021 года между ФИО1 ФИО7 и ООО «АМИРА» – недействительным.
Применить последствия недействительности сделки - купли-продажи здания, сооружения, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 28 января 2021 года между ФИО1 ФИО7 и ООО «АМИРА», вернув стороны в первоначальное положение.
Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «АМИРА» право собственности на здание, назначение нежилое, площадь 1162,30 кв. м., количество этажей: 1, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №
Признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «АМИРА» право собственности на сооружение №, назначение промышленное, площадь не определена, расположено по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО7 в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Магдагачинский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий О.Ю. Шаталова
Мотивированное решение изготовлено 31.08.2022.