Решение по делу № 2-2174/2022 от 04.05.2023 - о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании передать ключи от жилого помещения, а также по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора купли-продажи.

УИД 71RS0026-01-2022-003275-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 мая 2023 года город Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе

председательствующего Мироновой О.В.

при секретаре Рыбиной Е.Б.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, его представителя по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-319/2023 по иску ФИО1 к ФИО3 о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании передать ключи от жилого помещения, а также по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании передать ключи от жилого помещения, указывая, что на основании договора купли-продажи является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрирована по данному адресу по месту жительства. В спорном жилом доме проживает ФИО3, который препятствует ее вселению в данный дом и в пользовании им.

По изложенным основаниям, ссылаясь на невозможность реализации своих прав во внесудебном порядке, ФИО1 просит вселить ее в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, обязать ФИО3 не чинить ей препятствия в пользовании данным жилым помещением и передать ключи от указанного жилого дома.

В свою очередь ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении заключенного дата между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, указывая, что согласия на заключение указанной сделки не давал, в договоре отсутствуют данные об его правоустанавливающих документах на спорное недвижимое имущество, определенная в договоре стоимость жилого дома и земельного участка не соответствует действительной стоимости данного недвижимого имущества, в состав которого входят хозяйственные постройки, цена предмета договора с ним не согласовывалась, до настоящего времени деньги по договору ФИО1 ему не переданы, чем последняя существенно нарушила условия договора, его требование о расторжении данного договора оставлено ответчиком без ответа.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание, о времени и месте которого извещена надлежащим образом, не явилась, причин неявки не сообщила, об отложении судебного разбирательства не просила. Ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования своей доверительницы поддержал, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 возражал, полагая их необоснованными.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражали, встречные исковые требований поддержали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченное к участию в деле в соответствии со ст. 43 ГПК РФ, Управление Росреестра по Тульской области, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило, причин его неявки не сообщило, об отложении судебного разбирательства не просило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от дата, договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от дата ФИО3 являлся собственником жилого дома с кадастровым номером <...> площадью 48,7 кв. м и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 970 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от дата ФИО3 продал указанное недвижимое имущество ФИО1

Договор купли-продажи составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, что не оспаривалось ими в ходе судебного разбирательства по делу.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к покупателю ФИО1 на основании указанного договора купли-продажи от дата зарегистрирован в установленном порядке. До настоящего времени ФИО1 является собственником данного недвижимого имущества.

Во встречном исковом заявлении ФИО3 просит расторгнуть вышеуказанный договор купи-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на существенное нарушение ФИО1 условий данного договора.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 встречный иск ФИО3 не признал, пояснил, что воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи, ФИО1 полностью оплатила ФИО3 стоимость недвижимого имущества до заключения договора, нарушений условий договора сторонами не допущено.

Из содержания положений ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно заключенному сторонами договору купли-продажи от дата, земельный участок и жилой дом продан ФИО3 покупателю ФИО1 за 800000 руб., которые она полностью ему передала до подписания настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью, материальные претензии отсутствуют (п. 5). Продавец передал земельный участок и жилой дом покупателю до подписания настоящего договора (п. 8). Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (п. 11).

Заключенный сторонами договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям закона (§ 7 главы 30 ГК РФ), подписан собственноручно ФИО1 и ФИО3, который принял личное участие в заключении договора. Вопреки доводам ФИО3, сторонами согласованы все существенные условия данного договора, в том числе - о предмете и о цене недвижимого имущества. Не указание в договоре всех хозяйственных построек, входящих в состав домовладения, не свидетельствует о не достижении сторонами соглашения относительно предмета договора, коим являлся жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в установленном порядке за ФИО3 Хозяйственные постройки являются по своему назначению вспомогательными строениями, следующими судьбе главной вещи - жилого дома и земельного участка, на котором они расположены.

Отсутствие в договоре купли-продажи ссылок на правоподтверждающие документы ФИО3 на недвижимое имущество, также не свидетельствует о наличии оснований для расторжения этого договора, о существенном нарушении сторонами условий договора и отсутствии воли ФИО3 на его заключение. В договоре указано, что продаваемое недвижимое имущество принадлежит продавцу ФИО3 на праве собственности, о чем в ЕГРН имеются соответствующие записи от дата № и от дата №, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Подписав договор, ФИО3 подтвердил получение им всей причитающейся ему денежной суммы за проданное недвижимое имущество и, соответственно, надлежащее исполнение ФИО1 обязательств по договору купли-продажи.

Доводы ФИО3 о том, что от покупателя ФИО1 требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, в том числе расписки продавца, не основан на нормах действующего законодательства.

Необходимость составления расписки в получении денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества законом не установлена, факт получения ФИО3 денежных средств по договору в полном размере отражен в самом договоре.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 -юрисконсульт отделения № ГБУ ТО «МФЦ» пояснила, что оказывала ФИО3 и ФИО1 услуги по составлению проекта договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, договор составлялся в присутствии сторон, ФИО3 предоставил правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи, стоимость имущества указана в договоре со слов сторон, ими согласовывалась, ФИО3 не отрицал получение от ФИО1 денежных средств по договору, никаких странностей в поведении сторон не было, все происходило в штатном режиме. После получения проекта договора купли-продажи стороны передали его на регистрацию специалисту МФЦ, подписывали данный договор в его присутствии, специалист МФЦ, осуществляя прием договора, выясняет сведения по сделке, волю сторон, а также обстоятельства получения продавцом стоимости недвижимого имущества.

Оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется, так как свидетель непосредственно осведомлен об изложенных им обстоятельствах, его показания последовательны, согласуются с другими доказательствами, имеющимися в деле, каких-либо противоречий не содержат, в связи с чем показания свидетеля ФИО5 суд принимает в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, доводы ФИО3 о том, что он не давал согласия на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и не получал от ФИО1 предусмотренной договором стоимости данного имущества, суд находит необоснованными. Данные доводы опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами, которыми достоверно подтверждено получение ФИО3 от ФИО1 стоимости спорного имущества, а также воля ФИО3 на заключение договора купли-продажи, о чем свидетельствуют: согласование им проекта данного договора; непосредственное участие ФИО3 в заключении оспариваемого договора; подача им заявления на государственную регистрацию; не обращение ФИО3 в Управление Росреестра по Тульской области с заявлениями о приостановлении государственной регистрации.

Кроме того, доводы ФИО3 об отсутствии его воли на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, неполучении от ФИО1 предусмотренной договором стоимости были предметом проверки Привокзального районного суда г. Тулы по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки, данные доводы ФИО3 решением суда от дата признаны необоснованными, в удовлетворении его иска отказано.

В судебном заседании при рассмотрении вышеуказанного дела ФИО3 не отрицал, что сотрудник МФЦ спрашивал у него, произведен ли полный расчет по сделке, и он подтвердил факт расчета и отсутствия материальных претензий.

Согласно решению Привокзального районного суда <адрес> от дата по указанному гражданскому делу судом проверялась платежеспособность покупателя ФИО1 и установлено, что согласно выпискам по счетам, открытым в ПАО Сбербанк на имя ФИО6, являющейся матерью ФИО1, дата с валютного счета ФИО7 на рублевый счет была перечислена денежная сумма в размере 863483,53 руб., в тот же день - дата произведена выдача наличными денежных средств в размере 850000 руб., в связи с чем суд пришел к выводу о подтверждении доводов ФИО1 о том, что с ФИО3 за спорное недвижимое имущество она рассчиталась дата денежными средствами, полученными от своей матери.

Также вышеуказанным решением суда признан необоснованным довод ФИО3 о том, что спорный жилой дом и земельный участок были проданы по цене, не соответствующей среднерыночным показателям стоимости аналогичных объектов, так как стороны, будучи свободны в определении цены договора, вправе указать в договоре любую цену, согласованную между ними, в связи с чем стоимость имущества может быть ниже среднерыночной цены.

Обстоятельств, в силу которых ФИО3 совершил сделку в условиях, не позволяющих ему объективно оценить стоимость продаваемого имущества, не установлено.

Решение Привокзального районного суда г. Тулы от дата по гражданскому делу № вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). Установленные судом обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Доводы ФИО3 о его болезненном состоянии при заключении договора купли-продажи не свидетельствуют о существенном нарушении сторонами условий данного договора и наличии оснований для его расторжения.

При таких обстоятельствах, оценив исследованные доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, в их совокупности, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Разрешая исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17, ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Из искового заявления ФИО1, объяснений ее представителя в судебном заседании следует, что ФИО3, проживая в спорном жилом доме, препятствует вселению ФИО1 в данный дом, пользованию им, отказывается передать ей ключи от домовладения.

Указанные обстоятельства ФИО3 в судебном заседании не оспаривались. ФИО3 пояснил, что категорически возражает против вселения ФИО1 в дом, не желает предоставить ей возможность пользоваться домом и передать ей ключи.

Между тем, в силу приведенных правовых норм ФИО1, являясь собственником спорного жилого помещения, вправе использовать его для проживания и пользоваться домом в соответствии с его назначением.

Доводы ФИО3 о том, что ФИО1 не имеет интереса в использовании спорного жилого дома, поскольку ей на праве собственности принадлежит иное жилое помещение, нельзя признать обоснованными. Данные доводы ФИО3 не согласуются ни с позицией истца по первоначальному иску, ни с материалами дела, из которых следует, что ФИО1 зарегистрирована в спорном жилом доме по месту жительства и предпринимала меры к защите свих прав, как собственника спорного дома, обратившись 23.06.2022 в полицию с заявлением о проведении проверки в отношении ФИО3, угрожавшего ей в том числе в повреждении данного дома.

То обстоятельство, что в спорном жилом доме проживает и пользуется им ФИО3, не являющийся в настоящее время собственником данного дома и членом семьи ФИО1, не свидетельствует о том, что последняя, как собственник жилого помещения, не вправе пользоваться принадлежащей ей собственностью. Доводы ФИО3 в указанной части противоречат действующему законодательству.

Таким образом, установленные обстоятельства применительно к приведенным правовым нормам дают суду основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о ее вселении в спорное жилое помещение, обязании ФИО3 не чинить ей препятствия в пользовании данным жилым помещением и передать ключи от жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (СНИЛС <...>) удовлетворить.

Вселить ФИО1 в жилое помещение с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО3 (СНИЛС <...> не чинить ФИО1 препятствия в пользовании жилым помещением с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, а также передать ФИО1 ключи от указанного жилого помещения.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от дата отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 12 мая 2023 года.

Председательствующий О.В. Миронова