РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2022 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО6,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, признании договора купли-продажи частично недействительным, расторжении договора купли-продажи в части, применении последствий расторжения договора и признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику о расторжении договора купли-продажи, признании договора купли-продажи частично недействительным, расторжении договора купли-продажи в части, применении последствий расторжения договора и признании сделки недействительной.

В обоснование заявленных требований указали, что решением Красногорского городского суда <адрес> от 04.03.2021г установлено, что ФИО7 и ФИО3 являются наследниками, принявшими наследство после смерти ФИО1. ФИО2 и ФИО3 в порядке наследования перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:116. Впоследствии данный земельный участок разделен на два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами 50:11:0020402:4470 и 50:11:0020402:4471 с установлением долей в праве собственности ФИО3 – ?, ФИО2 – ? доли.

Также, решением Красногорского городского суда <адрес> от 04.03.2021г за ФИО2 признано право собственности в порядке наследования на 171/300 долей на жилой дом по адресу: <адрес>, д. Гаврилково, <адрес>; за ФИО3 признано право собственности в порядке наследования на 57/300 долей жилого дома по указанному адресу.

Кроме того, нотариусом ФИО2 выдано свидетельство о праве собственности в порядке наследования на 9/50 долей жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232; ФИО3 – 3/50 долей в праве собственности на указанный жилой дом.

22.05.2021г ФИО7 умерла, наследниками к ее имуществу являются истцы. Иных наследников не имеется.

В установленный законом срок истцы обратились к нотариусу с заявлениями о вступлении в наследство, им выданы свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру в <адрес> и денежные средства, хранящиеся на вкладах.

В отношении недвижимого имущества, расположенного в <адрес>, свидетельства о праве на наследство по закону истцам не выданы, поскольку выяснилось, что данное имущество находится в собственности ответчика.

Также, ФИО3 стало известно, что принадлежащее ей имущество в виде 3/50 и 57/300 долей на жилой дом и ? долю в праве собственности на земельные участки, находится в собственности ответчика.

Решением Центрального районного суда <адрес> от 04.03.2021г ФИО7 признана недееспособной, в связи с чем не имела возможности совершать какие-либо сделки в отношении спорного имущества.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцы уточнили основания заявленного иска и указали, что заключенный договор купли-продажи имущества с ответчиком подлежит в части расторжению, поскольку какой-либо оплаты по договору со стороны ответчика ФИО7 и ФИО3 не получали.

С учетом уточненного иска, просили:

Расторгнуть Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4470 от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ФИО2, ФИО3 и ФИО5.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232 от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между ФИО2, ФИО3 и ФИО5:

- в части продажи ФИО2 3/4 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232 признать недействительным;

- в части продажи ФИО3 1/4 доли праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 57/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232 расторгнуть.

Применить последствия недействительности Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232 от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО2, ФИО3 и ФИО5 в части продажи ФИО2 3/4 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Прекратить право собственности ФИО5 с исключением сведений из ЕГРН о ее зарегистрированных правах на:

- жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 расположенный по адресу: <адрес>, р-н Красногорский, д. Гаврилково-2, РФ, <адрес>, с/о Путилковский, д. Гаврилково;

- земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4470 расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, земельный участок 35А.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности:

- ФИО2 на

• 9/50 и 171/300 в праве собственности жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>;

• 3/4 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 расположенный по адресу: <адрес>, р- н Красногорский, д. Гаврилково-2, РФ, <адрес>, с/о Путилковский, д. Гаврилково;

• 3/4 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4470 расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, земельный участок 35 А.

• 3/50 и 57/300 в праве собственности жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232; расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>;

• 1/4 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 расположенный по адресу: <адрес>, р- н Красногорский, д. Гаврилково-2, РФ, <адрес>, с/о Путилковский, д. Гаврилково;

• 1/4 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4470 расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, земельный участок 35А./4

В судебное заседание представитель истцов явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Выслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 154 ГК РФ установлено, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) или односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многостороння сделка).

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ФИО7 являлась собственником ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4470; 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232;

ФИО3 являлась собственником ? доли в праве собственности на земельные участки с кадастровым номерами 50:11:0020402:4471 и 50:11:0020402:4470, а также 3/50 и 57/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Указанные объекты недвижимости расположены по адресу: <адрес>, д. Гаврилково, <адрес>.

Как следует из материалов регистрационного дела, полученного судом в электронном виде, 22.01.2020г между ФИО9, действовавшем от имени ФИО2 и ФИО3 на основании нотариальной доверенности от 31.10.2019г, и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4470, расположенного по адресу: <адрес>, д. Гаврилково.

Стоимость земельного участка определена сторонами в сумме 2 700 000 руб. Расчеты между сторонами будут производиться через арендуемый депозитарный сейф банка (п. 3 и 5 договора).

Переход права собственности от ФИО2, ФИО3 к ответчику зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>.

Далее, 15.05.2021г между ФИО9, действовавшем от имени ФИО2 и ФИО3 на основании нотариальной доверенности от 31.10.2019г, и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которого ответчик приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, расположенные по адресу: <адрес>, д. Гаврилково, <адрес>.

Стоимость указанных объектов недвижимости определена в сумме 4 450 000 руб. Расчеты между сторонами будут производиться через арендуемый депозитарный сейф банка (п. 3 и 4 договора).

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> 26.05.2021г.

К указанным договорам купли-продажи составлены передаточные акты, согласно которым продавцы передали покупателю объекты недвижимости и все взаиморасчеты между сторонами договоров произведены надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, ФИО7 умерла 22.05.2021г.

Истцы являются единственными наследниками к имуществу ФИО2 по праву представления. Иных наследников не имеется и судом не установлено.

Истец ФИО3 просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 22.01.2020г, а также расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.05.2021г в части проданных ею долей земельных участков и жилого дома, указывая на отсутствие надлежащей оплаты приобретенных ответчиком объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В ходе судебного разбирательства судом допрошены в качестве свидетелей ФИО8 и ФИО9

ФИО8 показала, что ФИО3 и ФИО7 продавали квартиру в <адрес>, а свидетель выступала риелтором. Данные события имели место в 2019г и ФИО7, ФИО3 лично прилетали в <адрес> для подписания договора купли-продажи с покупателем, поскольку на данном настаивал покупатель. Также, ФИО3 и ФИО7 обращались к свидетелю за советом относительно продажи иного имущества, просили посоветовать нотариусу для выдачи доверенности. Свидетель посоветовала нотариуса в <адрес>, поскольку неоднократно с ним работала. ФИО3 и ФИО7 сообщили, что хотят продать земельный участок ответчику. В основном общение по поводу продажи квартиры в <адрес> имело место между свидетелем и ответчиком, продавцов свидетель видела два раза – при первой встрече и при подписании договора купли-продажи. В остальном общалась с ФИО3 и ФИО2,П. по телефону.

Свидетель ФИО9 показал, что подписывал от имени ФИО2 и ФИО3 договоры купли-продажи земельных участков и жилого дома. Доверенность оформлялась у нотариуса в <адрес>. ФИО7 и ФИО3 знали, кому будет продан земельный участок. Ответчик долгое время ухаживала за ФИО1 – сестрой ФИО2 и тетей ФИО3 Денежные средства по договорам купли-продажи переданы продавцам до оформления доверенности и договоров купли-продажи.

Суд полагает, что оснований не доверять показаниям данных свидетелей не имеется, поскольку их показания последовательны, согласуются с иными собранные по делу доказательствами и полученными от сторон пояснениями.

Однако, суд полагает, что оснований для расторжения договоров купли-продажи по причине неоплаты ответчиком приобретенных объектов недвижимости в данном случае не имеется, поскольку ФИО3 являлась стороной договоров купли-продажи, о том, что объекты отчуждены в пользу ФИО5 знала, однако на протяжении двух лет каких-либо претензий к ответчику не предъявляла. Кроме того, в материалы дела представлена переписка ФИО5 с ФИО2, ФИО3, а также их родственниками, из которой следует, что ответчик общалась с ФИО2, ФИО3 вплоть до смерти ФИО2, ответчику присылались квитанции на оплату налога на землю, ответчик производила оплату.

Суд также полагает необходимым отметить, что досудебный порядок расторжения договоров со стороны ФИО3 не соблюден.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик на протяжении двух лет открыто владела спорным имуществом, несла бремя его содержания, а ФИО2 и ФИО3 было достоверно известно кому продан земельный участок, однако каких-либо претензий относительно оплаты проданного имущества не предъявлялось, суд полагает правомерным отказать в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4470, заключенного 22.01.2020г, и расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, заключенного 15.05.2021г, в части продажи ФИО3 ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 57/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Однако, заслуживают внимания доводы истцов о признании ФИО2 недееспособной решением Центрального районного суда <адрес> от 04.03.2021г.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Статьей 188 ГК РФ предусмотрено, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В силу ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Так, договор купли-продажи земельного участка и дома от 15.05.2021г заключен ФИО9 от имени ФИО3 и ФИО2 на основании доверенности от 31.10.2019г.

К моменту заключения договора, ФИО7 признана недееспособной, следовательно, действие доверенности от имени ФИО2 было прекращено. Суд полагает доводы ответчика о том, что ей не было известно о признании ФИО2 недееспособной, подлежат отклонению, поскольку из пояснений сторон и представленных суду скриншотов переписок следует, что стороны состояли в теплых, дружественных отношениях, часто списывались и созванивались, ответчик интересовалась состоянием здоровья ФИО2

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, заключенный 15.05.2021г между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, недействительным в части продажи ФИО2 ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Следует также применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО5 на ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232; восстановив запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Таким образом, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования иску ФИО3, ФИО4 – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, заключенный 15.05.2021г между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, недействительным в части продажи ФИО2 ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО5 на ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232; восстановив запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 171/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232.

Исковые требования ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4470, заключенного 22.01.2020г, и расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020402:4471 и жилого дома с кадастровым номером 50:11:0020402:1232, заключенного 15.05.2021г, в части продажи ФИО3 ? долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0020402:4471, 9/50 и 57/300 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 50:11:0020402:1232 – оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для аннулирования записей о праве собственности ФИО5 на указанные доли жилого дома и земельного участка; восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО2 на указанные доли жилого дома и земельного участка.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.

Судья А.И. Пушкина