Дело № 2-872/2025 УИД:23RS0013-01-2025-001223-63
К- 2.135
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 14 июля 2025 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Бочко И.А.,
при секретаре Чеботаревой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, действующего от своего имени и в интересах Т.Е.А., В.Е.А., к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику и просят сохранить в реконструированном состоянии квартиру литер «А,а,а2», принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1(1/2), Т.Е.А. (до брака В.) Т.Е.А.(1/4), В.Е.А.(1/4), со следующими технико-экономическими показателями (ТЭП): общая площадь квартиры после реконструкции 102,2 кв.м, в том числе, жилая площадь 50,8 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадь 51,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>; признать право общей долевой собственности за ФИО1 (1/2 доли), Т.Е.А. (1/4 доли), В.Е.А. (1/4 доли) на образованную квартиру после реконструкции, расположенную по адресу: <адрес>, со следующими технико-экономическими показателями (ТЭП): общая площадь квартиры после реконструкции 102,2 кв.м, в том числе, жилая площадь 50,8 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадь 51,4 кв.м; МО по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственный кадастровый учёт образованного объекта недвижимости (квартиры) из помещения с кадастровым номером № в соответствии со следующими (ТЭП): назначение жилое помещение, вид квартира, этаж, на котором расположена квартира -1, уточнение местоположения в пределах этажа здания с кадастровым номером: №, без внесения изменений в сведения о многоквартирном доме с кадастровым номером №, общая площадь квартиры 102,2 кв.м, в том числе, жилая площадь 50,8 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадь 51,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Исковые требования обоснованы тем, что квартира в многоквартирном жилом доме литер «А, а, а2», общей площадью 83,1 кв.м, кадастровый №, расположена на земельном участке площадью 658 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Квартира и земельный участок находятся в общей долевой собственности: 1/2 доля - ФИО1 1/4 доля — Т.Е.А. (до брака В.) Е.А., 1/4 доля — В.Е.А. В квартире в ДД.ММ.ГГГГ произведена реконструкция путем возведения пристройки литер «а2», состоящей из одного помещения, площадью 19,1 кв.м. В результате реконструкции произведено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, объема), в том числе перестройка (укрепление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия, расширение объекта капитального строительства. Согласно техническому заключению помещения квартиры в результате реконструкции и перепланировки по основным нормативным требованиям: планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (расположению помещений, наличию естественного освещения, отопления, водоснабжения, канализации, инсоляции, вентиляции)соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений. Строительные работы по реконструкции, оборудованию инженерными сетями помещения №10 (электричество, отопление, водоснабжение, канализация) дают обоснование использованию данного помещения, как вспомогательное помещение, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Площадь помещений вспомогательного использования входит в общую площадь квартиры. Признаков неблагоприятного воздействия на конструкцию стен, перекрытия (сквозные трещины, разрушения, деформация, отклонения от вертикали и др.) не выявлено, состояние квартиры после реконструкции квартиры хорошее. Выполненные строительные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Выполненная реконструкция квартиры не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует условиям п.3 ст. 222 ГК РФ. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Администрацией МО Гулькевичский район истцам было отказано.
В судебное заседание истцы не явились, в своем заявлении дело просили рассмотреть в их отсутствие, иск поддерживают.
Представитель ответчика администрации МО Гулькевичский район, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, не явился. В направленном в суд письменном отзыве возражал против удовлетворения иска, поскольку работы по реконструкции квартиры выполнены самовольно, истцами не оформлено разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме, которая также предполагает наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в своем заявлении просил рассматривать дело в его отсутствие, указал, что в соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для внесения сведений в ЕГРН необходимо предоставление технического плана на перепланированную квартиру, подготавливаемого кадастровым инженером.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда возможно сохранение жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Данная норма предусматривает одно из последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о ее сохранении. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки и переустройства ввиду их несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания права истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Из смысла приведенных норм следует, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при наличии ряда оснований: соответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки строительным нормам, правилам СНиП, отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).
В судебном заседании установлено, что квартира с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № адресу: <адрес> на основании решения Гулькевичского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО1 в размере 1\2 доли, Т.Е.А. (до брака В.) Т.Е.А. в размере 1\4 доли, В.Е.А. в размере 1\4 доли. Земельный участок относится к категории земли поселений, имеет вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 39 Постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
В указанной квартире без предоставления проектной документации на реконструкцию, перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном жилом доме, а также уведомления, предусмотренного ч. 1 ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ, произведена реконструкция, в ходе которой возведена пристройка литер «а2», состоящая из одного помещения, площадью 19,1 кв.м.
Истцы обратились за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в Администрацию МО Гулькевичский район, однако сообщением администрации МО Гулькевичский район от ДД.ММ.ГГГГ № им было отказано, так как реконструкция выполнена без разрешения, проектная документация не представлялась, не представлено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию.
Согласно техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии строительным нормам и правилам и о состоянии несущих и ограждающих конструкций после реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> выполненному ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Гулькевичскому району, установлено, что в квартире реконструкция выполнена без разрешения. Проектная документация не предъявлялась. Квартира в многоквартирном жилом доме литер «А,а,а2» не введена в эксплуатацию. Уведомление, предусмотренное 4.1, ст. 51.1. Градостроительного кодекса РФ не предъявлялось. В результате реконструкции произведены строительно-монтажные работы: возведена пристройка литер «а2», состоящая из одного помещения площадью 19,1 кв.м. В результате реконструкции произведено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, объема), в том числе перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от ДД.ММ.ГГГГ.), расширение объекта капитального строительства (п. 14, ст.1 ГК РФ). На основании проведенного анализа технической документации, анализа нормативных требований предъявляемых к помещениям квартир в жилых многоквартирных домах, согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», технических и объемно - планировочных характеристик, помещения квартиры № в многоквартирном жилом <адрес> в результате реконструкции, перепланировки и переустройства по основным нормативным требованиям: планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (расположению помещений, наличию естественного освещения, отопления, водоснабжения, канализации, инсоляции, вентиляции)-соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений. Строительные работы по реконструкции, оборудованию инженерными сетями помещения №10 (электричество, отопление, водоснабжение, канализация) дает обоснование использованию данного помещения, как вспомогательное помещение, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Площадь помещений вспомогательного использования входит в общую площадь квартиры. (Жилищный кодекс Российской Федерации — ст. 16, п. 4). Признаков неблагоприятного воздействия на конструкцию стен, перекрытия (сквозные трещины, разрушения, деформация, отклонения от вертикали и др.) не выявлено, состояние квартиры многоквартирного жилого дома после реконструкции квартиры хорошее. Выполненные строительные работы при реконструкции квартиры многоквартирного жилого дома не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Выполненная реконструкция квартиры не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно своему функциональному назначению помещения можно будет использовать как: помещение № 1 – жилая комната площадью 9,9 кв.м; помещение № 2 – жилая комната площадью 20,06 кв.м; помещение № 3 – жилая комната площадью 12,4 кв.м; помещение № 4 – жилая комната площадью 7,9 кв.м, помещение № 5- ванная площадью 2,3 кв.м, помещеение № 6 — санузел площадью 1,3 кв.м, поещение № 7 коридор площадью 9,6 кв.м, помещенеи № 8 — кухня площадью 12,7 кв.м, помещение № 9 — коридор площадью 6,4 кв.м, помещение № 10 — кухня-котельная площадью 19,1 кв.м. Общая площадь квартиры – 102,2 кв.м, в том числе жилая – 50,8 кв.м.
Учитывая, что по техническому заключению реконструкция квартиры соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; пристройка возведена на земельном участке, имеющем соответствующий вид разрешенного использования, отсутствует нарушение прав и законных интересов граждан, либо угроза их жизни или здоровью, истцами в материалы дела представлено согласие собственников квартиры № на реконструкцию квартиры № отказ администрации не связан с наличием нарушения прав и законных интересов граждан либо угрозы их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить <адрес>, признав за истцами право общей долевой собственности на нее в размере долей: ФИО1 - 1\2, В. (Т.Е.А.) Е.А. - 1\4, В.Е.А. - 1\4.
Указанное ответчиком обстоятельство - не принятие надлежащих мер к легализации самовольной реконструкции (к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию) не может служить основанием к отказу в признании права на самовольно возведенную пристройку к квартире и сохранение квартиры в реконструированном состоянии, площадь застройки соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки Тысячного сельского поселения Гулькевичского района. Квартира расположена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, имеющем соответствующий вид разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют техническим, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, суд считает возможным сохранить реконструированную, перепланированную квартиру, признав за истцом право собственности на нее.
Из п. 27 Постановления № 44 следует, что проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Строительные работы, произведенные истцом, не затронули общего имущества многоквартирного дома.
Согласно п.п. 40, 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на реконструкцию не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на реконструкцию не осуществляется - иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.
Согласно п. 45 Постановления № 44 наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1, действующего от своего имени и в интересах Т.Е.А., В.Е.А., к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на квартир в реконструированном состоянии – удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, расположенную по адресу: <адрес> со следующими ТЭП: общая площадь — 102,2 кв.м, в т.ч. жилая — 50,8 кв.м признав право общей долевой собственности за ФИО1 в размере 1\2 доли, Т.Е.А. (В.) Т.Е.А. в размере 1\4 доли, В.Е.А. в размере 1/4 доли.
Настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости (квартиры) с кадастровым № в соответствии со следующими технико-экономическими показателями: квартира, назначение — жилое помещение; этаж, на котором расположена квартира 1, уточнение местоположения в пределах этажа здания с кадастровым №, без внесения изменений в сведения о многоквартирном доме с кадастровым №, общая площадь квартиры 102,2 кв.м, в т.ч. жилая площадь 50,8 кв.м, адрес (описание) местоположения: <адрес> и регистрации права общей долевой собственности истцов на нее.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Гулькевичского районного суда И.А. Бочко