Дело 3а-91/2023

32OS0000-01-2022-000626-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 13 февраля 2023 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А.,

при секретаре Королевой В.С.,

с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2, административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Электроаппарат» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Научно-производственная фирма «Электроаппарат» обратилось в суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 96 409 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственных мощностей, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 47 630 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Указанный земельный участок, находящийся в федеральной собственности, предоставлен ООО «НПФ «Электроаппарат»» в долгосрочную аренду.

Административному истцу, как собственнику производственного комплекса, расположенного на указанном земельном участке, предоставлено исключительное право его выкупа.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав общества, поскольку выкупная стоимость земельного участка исчисляется на основании его кадастровой стоимости.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года, выполненный ООО «Брянский центр оценки и экспертизы».

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 92 400 313,78 руб.

В судебном заседании представители административного истца ФИО2 и ФИО1 поддержали административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости 47 630 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Суду пояснили, что ООО «Научно-производственная фирма «Электроаппарат», как собственник производственного комплекса, расположенного на спорном земельном участке, обратилось в МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях с заявлением о его выкупе. Необоснованно завышенная кадастровая стоимость спорного объекта нарушает права общества, поскольку выкупная цена земельного участка зависит от размера его кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО3 возражала против удовлетворения административных исковых требований. Экспертное заключение ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года просила признать недопустимым доказательством по основаниям, изложенным в рецензии ООО «ПроЭксперОценка».

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управления Росреестра по Брянской области) ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В возражениях на административный иск представитель Управления Росреестра по Брянской области ФИО5 указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области и Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО6 представила письменные отзывы, в которых возражала против заявленных требований. Вместе с тем, указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях ФИО7 представил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель Правительства Брянской области по доверенности ФИО8 ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей административного истца, ответчика, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом, на основании договора аренды № 463 от 5 сентября 2008 года, договора купли-продажи имущественного комплекса ОАО «Электроаппарат» от 17 июля 2014 года, административный истец ООО «НПФ «Электроаппарат»» является арендатором спорного земельного участка общей площадью 96 409 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственных мощностей, расположенного по адресу: <адрес>

Земельный участок предоставлен в аренду сроком с 1 августа 2008 года по 31 июля 2057 с целью эксплуатации производственных мощностей.

Как следует из материалов дела, ООО «Научно-производственная фирма «Электроаппарат» является собственником производственного комплекса, расположенного на указанном земельном участке.

30 декабря 2022 года административный истец обратился в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях с заявлением о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279, установлено, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 Правил.

В пунктах 3 и 4 Правил предусмотрены условия, при которых цена земельного участка определяется в размере 60 % и 2,5 % от кадастровой стоимости участка.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административный истец ООО «Научно-производственная фирма «Электроаппарат» имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> поскольку от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит его выкупная стоимость. При этом избранный истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года №1498 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 92 400 313,78 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 26 января 2020 года.

В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в обоснование его рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года, выполненный ООО «Брянский центр оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 47 630 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Компания Лагарт».

Согласно экспертному заключению ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года в отчете об оценке № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года, выполненном ООО «Брянский центр оценки и экспертизы», выявлены существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 35 613 000 руб.

Экспертное заключение ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года № 2210/82 суд признает ненадлежащим, недопустимым доказательством по следующим основаниям.

Согласно части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного кодекса.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

По результатам изучения экспертного заключения ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года № 2210/82, рецензии на заключение эксперта, выполненной ООО «ПроЭкспертОценка», суд приходит к выводу, что экспертом нарушены положения статей 4, 8, 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, согласно которым заключение эксперта должно основываться на принципах объективности, всесторонности и полноты исследований, а также должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Так, экспертом при расчете стоимости спорного земельного участка применен метод выделения.

В соответствии с пунктом 2 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года № 568-р, метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Как следует из экспертного заключения, при применении указанного метода на странице 19, 20, 24 экспертного заключения по фактору сравнения «имущественные права» экспертом не применяется корректировка, поскольку, как указывает эксперт, «объект исследования и все объекты-аналоги находятся в собственности».

Однако, у объектов-аналогов № 1, 2 в тексте объявления отсутствует информация об имущественных правах на объект; у объекта-аналога № 3 в тексте объявления указано: «Ангар в собственности как объект незавершенного строительства. Земля в аренде»; у объекта-аналога № 5 в тексте объявления отсутствует информация об имущественных правах на объекты (здания), однако указано: «Земля в собственности 2715 кв.м., в аренде 1079 кв.м».

На странице 21 экспертного заключения по фактору «корректировка на предложение» экспертом принимается среднее значение из доверительного интервала для неактивного рынка, при этом анализ активности или неактивности рынка экспертом не приводится.

На странице 19, 21, 24 экспертного заключения по фактору сравнения «дата продажи / предложения» корректировка не вносится. Однако, дата размещения объявления объекта-аналога № 4 – 10 мая 2016 года, аналога № 6 – 4 февраля 2014 года, что подтверждается иллюстрациями указанных объявлений в рецензии на экспертное заключение, и требует введения соответствующей корректировки.

На страницах 19, 21, 24 экспертного заключения по фактору сравнения «местоположение» экспертом не вносится корректировка, однако, точный адрес объекта-аналога № 4 в тексте объявления отсутствует, что не позволяет отнести его местоположение к «промзоне». Адрес аналога № 4 экспертом в заключении не подтвержден ссылками на иные источники.

На страницах 19, 22, 25 экспертного заключения по фактору сравнения «наличие отопления» корректировка не вносится, однако, подтверждение технического обустройства системами отопления объектов-аналогов № 1, № 3 в текстах объявлений отсутствует и не подтверждено ссылками на иные источники.

На страницах 19, 22, 25 заключения по фактору сравнения «наличие ж/д ветки» корректировка не вносится, за исключением аналога № 1. Однако, к аналогам № 2, № 6 подведены железнодорожные пути, что подтверждается иллюстрациями № 8, 11 интернет-сервиса https://yandex.ru/maps, представленными в рецензии, и требует введения корректировки.

На страницах 19, 23, 25 заключения по фактору сравнения «тип объекта» корректировка не вносится, поскольку, как охарактеризован фактор самим экспертом, все аналоги - это «комплекс».

Между тем, производственный комплекс – это совокупность объектов, связанных между собой общим технологическим процессом и работающих с целью получения максимального экономического результата. Кроме производственных корпусов (цехов) в состав комплекса входят складские помещения, административные здания, объекты инфраструктуры, например, электрические подстанции, котельные, подъездные пути, насосные станции, помещения для отдыха работников и другие сооружения. Объект исследования относится к производственному комплексу. Аналог № 1 относится к производственному комплексу, т.к. имеет в своем составе целый ряд объектов капитального строительства и земельный участок, а также выставлен на продажу одним лотом, что подтверждается иллюстрацией № 1 в рецензии.

Исходя из текстов объявлений аналогов № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 к продаже предлагаются отдельно стоящие нежилые здания (помещения) с земельными участками и без них, не относящиеся к производственным комплексам (производственным базам, заводам и иным), не имеющие в своем составе нескольких взаимосвязанных объектов капитального строительства. Таким образом, данные предложения не могут быть отнесены к аналогам объекта исследования.

На страницах 19, 23, 25 экспертного заключения по фактору сравнения «наличие грузоподьемных механизмов» корректировка для аналогов № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 не вносится, поскольку «характеристики сопоставимы». Однако, в тексте объявлений аналогов № 4 и № 5 указано о наличии грузоподьемных механизмов, что подтверждается иллюстрациями 4, 5 в рецензии на экспертное заключение, и требует введение корректировки.

При определении физического износа в таблице № 4 (страница 19 экспертного заключения) эксперт оценивает техническое состояние объекта как «неудовлетворительное», при этом на странице 30 заключения эксперт указывает, что в качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра.

Однако, в экспертном заключении отсутствуют сведения о дате проведения осмотра, об извещении участвующих в деле лиц о проведении экспертом осмотра.

При этом, дата оценки ретроспективная, по состоянию на 01.01.2019 года, однако в экспертном заключении не приведено расчетов обоснования физического износа, определенного по состоянию на дату производства экспертизы (осмотра) к дате оценки. Так же к объектам оценки, входящим в состав объекта исследования, относится инженерная инфраструктура подземной прокладки, определение физического износа которой визуальным осмотром невозможно.

Изложенные замечания в части выбора экспертом объектов-аналогов и применения корректирующих коэффициентов свидетельствуют об отклонении ценообразующего параметра от его достоверной величины, что приводит к искажению итоговой величины стоимости.

При расчете стоимости земельного участка методом распределения эксперт приводит информацию, используемую для проведения расчетов, проверить достоверность которой не представляется возможным ввиду отсутствия интернет-страницы по указанной экспертом ссылке, что подтверждается скриншотом на странице 9 рецензии.

При определении стоимости спорного земельного участка эксперт также использует метод капитализации земельной ренты.

В соответствии с пунктом 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года № 568-р метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

При расчете коэффициента капитализации, вопреки методике, эксперт увеличивает коэффициент капитализации, прибавляя к нему риск ликвидности, далее приводит данные коэффициентов капитализации из разных источников и усредняет итоговый коэффициент, тем самым проводит увеличение коэффициента капитализации, что приводит к уменьшению рыночной стоимости земельного участка.

При определении стоимости спорного земельного участка методом остатка при расчете действительного валового дохода эксперт использует коэффициент арендопригодной площади в размере 0,9, однако, данный коэффициент в приведенной экспертом таблице на странице 42 заключения относится к объектам розничной торговли, что не соответствует объекту исследования, т.к. он является объектом производственного назначения. При этом, проверить представленные данные в таблице не представляется возможным в виду отсутствия ссылки на материал.

Коэффициент потерь от недозагрузки и величина операционных расходов приняты экспертом по нижней границы доверительного интервала для неактивного рынка. Анализ активности или неактивности рынка экспертом не приводится, обоснование применения данных коэффициентов отсутствует.

При расчете рыночной стоимости объекта исследования методом остатка, физический износ для всех объектов принят экспертом в размере 45% (страница 46 заключения). Однако, при проведении расчетов методом выделения эксперт присваивает зданиям физический износ в размере от 40% до 55% (страницы 30-31 заключения), что вводит в заблуждение и приводит к неоднозначному толкованию.

С учетом выявленных выше нарушений, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости исследуемого объекта, заключение эксперта нельзя считать всесторонним, полным и обоснованным.

Выбранные экспертом объекты сравнения не имеют достаточного описания ценообразующих факторов. Внесенные корректирующие коэффициенты не подтверждены.

Заключение не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Содержание заключения вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Суд также полагает необоснованными выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года № 2210/82, о наличии в отчете об оценке № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Как указывает эксперт, оценщиком нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. Так, в отчете оценщиком указано на неприменение доходного подхода в оценке объекта, фактически расчеты доходным подходом присутствуют, что вводит в заблуждение и допускает неоднозначность толкования полученных результатов. Кроме того, оценщиком не применены корректировки, подлежащие применению.

Выводы эксперта о наличии в отчете № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года существенных нарушений требований федеральных стандартом оценки, повлиявших на итоговую величину объекта оценки, суд полагает ошибочными.

Проверяя представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки №№ 1, 2, 3, 7, утвержденным приказами Минэкономразвития России, в связи с чем находит его допустимым и достоверным доказательством по делу. Содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, оценщиком проанализирован рынок объекта оценки, необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. В качестве аналогов оценщиком отобраны объекты, максимально схожие по основным характеристикам с объектом оценки, применены необходимые корректировки. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, установленной отчетом № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года, не составляет кратности (92 400 313,78 руб. / 47 630 000 руб. = 1,94 (48 %)), что укладывается в приемлемый и допустимый диапазон отклонения в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Суд, исследовав отчет, приходит к выводу о том, что он выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик ФИО19 выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 27 марта 2018 года № 01046, имеет квалификационный аттестат на проведение оценочной деятельности от 2 июля 2021 года № 023623-1 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность оценщика и юридического лица, с которым оценщиком заключен трудовой договор – ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» - застрахована в установленном порядке.

Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости судом не установлены.

Каких-либо сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом исследованных материалов дела, у суда не имеется.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу не заявлены.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о признании экспертного заключения ООО «Компания Лагарт» от 2 ноября 2022 года № 2210/82 ненадлежащим и недопустимым доказательством как составленного с нарушением требований статей 4, 8, 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, и достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, установленном отчетом об оценке № 01-111-2022 от 1 июня 2022 года.

С учетом изложенного, административный иск ООО «Научно-производственная фирма «Электроаппарат»» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 47 630 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года подлежит удовлетворению.

Доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административным истцом настоящий административный иск подан в Брянский областной суд 3 июня 2022 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Электроаппарат» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, общей площадью 96 409 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации производственных мощностей, расположенного по адресу: <адрес>; равной его рыночной стоимости в размере 47 630 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 июня 2022 года.

Вновь установленная кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение составлено 28 февраля 2023 года.