РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2023 года г. Узловая

Узловский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Максимовой О.Н.,

при секретаре Буданове М.А.

с участием представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по ордеру адвоката Лобастова Ю.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1442/2023 (УИД 71RS0021-01-2023-001590-22) по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора найма и взыскании арендной платы и иных платежей,

установил:

истец обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора найма и взыскании арендной платы и иных платежей, ссылаясь на то, что 02 декабря 2022 года между ней и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения – квартиры №, расположенной <адрес> на срок с 02 декабря 2022 года по 29 ноября 2023 года включительно. Оплачиваемый период найма установлен сторонами с 06 декабря 2022 года, ежемесячная плата на весь срок найма установлена в размере 230000 рублей. Сторонами было согласовано, что первая плата за найм в размере 66775 рублей за период с 06 декабря 2022 года по 14 декабря 2022 года должна быть оплачена в день подписания акта приема-передачи квартиры, в последующем плата осуществляется авансом ежемесячно не позднее 15-го числа месяца за период с 15-го по 14-е число включительно. Указанным договором закреплена обязанность наймодателя передать квартиру, мебель и оборудование до 06 декабря 2022 года, факт передачи будет удостоверен актом приема-передачи. Страховой депозит в размере 230000 рублей должен быть оплачен нанимателем в день подписания договора, кроме того, была установлена ответственность нанимателя за просрочку внесения платы за найм в сумме 0,5% за каждый день просрочки от невнесенной суммы. Указала, что 03 декабря 2022 года получила от ответчика сообщение об отказе от договора, не стала понуждать последнего к исполнению уже подписанного договора. Согласовала расторжение договора, предложив подписать соглашение о расторжении и компенсировать часть расходов по вывозу мебели, однако до настоящего времени соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано и расходы по вывозу мебели не возмещены. Письменного уведомления о расторжении договора не получено, акт приема-передачи квартиры не подписан, страховой депозит не внесен, суммы арендной платы за период с 06 декабря 2022 года по настоящее время ответчиком не уплачены. Неоднократные обращения к ответчику по вопросу подписания соглашения о расторжении договора найма ответчик игнорировал.

По изложенным основаниям просила расторгнуть договор найма жилого помещения от 02 декабря 2022 года с 16 июня 2023 года, взыскать с ответчика страховой депозит в размере 230000 рублей, сумму арендной платы за период с 06 декабря по 01 марта 2023 в размере 1446775 рублей, пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от невнесенных платежей по договору в сумме 1109305 рублей, неустойку за неуплату суммы депозита за период с 02 декабря 2022 года по 20 июля 2023 года в сумме 265650 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 66775 рублей за период с 07 декабря 2022 года по 20 июля 2023 года, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 января 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 212750 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 февраля 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 179400 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 марта 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 147200 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 апреля 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 111550 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 мая 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 77050 рублей, неустойку за неуплату суммы в размере 230000 рублей за период с 15 июня 2023 года по 20 июля 2023 года в сумме 40250 рублей, а также взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 100000 рублей и услуг агента в размере 115000 рублей.

От ответчика поступили письменные возражения, в которых он заявленные исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать, ссылаясь на то, что 02 декабря 2022 года сторонами был подписан договор найма квартиры, а 03 декабря 2022 года ответчик уведомил об отказе от заключения данного договора. фактически спорная квартира ни ответчику, ни членам его семьи не передавалась, доступа в квартиру он не имел на протяжении всего периода с момента подписания договора, в квартиру он не вселялся и ни дня в ней не проживал, акт приема-передачи квартиры подписан не был. На протяжении всего периода истец могла свободно распоряжаться принадлежащей ей квартирой, в том числе сдавать ее в найм другим лицам, поскольку знала, что ответчик принимать квартиру и въезжать в нее не собирается. Объявление о сдаче указанной квартиры было размещено 23 января 2023 года. Кроме того, указал, что требования о взыскании депозита удовлетворению не подлежат, поскольку какого-либо ущерба мебели и квартире истца ответчиком причинено не было. Расходы на оплату услуг представителя считал завышенными, расходы на оплату услуг агента необоснованными. Полагал, что в данном случае, соглашение о расторжении договора найма было достигнуто между сторонами уже 03 декабря 2022 года на условии компенсации расходов на вывоз мебели, от которого ответчик не отказывается и в настоящее время, но платежные документы, подтверждающие данные расходы, так и не получил, в связи с чем не мог их оплатить, также не имел реквизитов для оплаты указанных расходов, поскольку все общение с истцом было через представителя. Ссылался на расторжение договора по соглашению сторон.

От истца поступил ответ на возражения, в котором указал, что в материалы дела представлена форма акта, являющегося приложением к договору, факт не подписания самого акта им не отрицается, передача имущества по акту приема-передачи является обязанностью арендатора, но не обязанностью арендодателя принять указанное помещение, то, что ответчик не внес депозит в день подписания договора не освобождает его от обязательства компенсировать истцу ущерб от расторжения договора досрочно, как это предусмотрено в п. 7.1.1 договора. По доводам относительно согласия арендатора на досрочное расторжение договора указал, что он неоднократно вводил арендодателя в заблуждение относительно намерений подписать соглашение о расторжении и компенсировать согласованную сторонами стоимость вывоза мебели, не выходил на связь. Кроме того, не отрицал, что квартира экспонировалась на сайтах, показывалась потенциальным арендаторам, что не скрывалось от ответчика, и именно для этого было необходимо подписание соглашения о расторжении договора найма, поскольку заключение договора аренды с потенциальным арендатором не представлялось возможным, так как ответчик не выходил на связь и фактически все это время сохранял за собой право на понуждение истца к передаче ему квартиры по акту приема-передачи, что привело к прямым убыткам в виде недополученной арендной платы за период с даты заключения договора по настоящее время. По доводам относительно агентского договора указал, что все необходимые документы, подтверждающие факт оказания агентом услуг, сторонами подписаны, сумма вознаграждения является среднерыночной и в данном случае составляет минимальную сумму оплаты за данный вид услуг. Требования о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 100000 рублей считал разумными и соразмерными, стаж работы юриста составляет более 20 лет, договор заключался исходя из средней стоимости цен на услуги юристов и адвокатов в г. Москве.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Причину неявки суду не сообщил.

Его представитель по ордеру адвокат Лобастов Ю.Ф. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

П. 3 указанной статьи предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Как следует из п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

02 декабря 2022 года между ФИО3 (наймодатель) и ФИО4 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора наймодатель обязался передать нанимателю, а наниматель принять в найм квартиру №, расположенную <адрес> общей площадью 215 кв. метров, а также оборудование и мебель, перечисленные в приложении № 1 к настоящему договору. Согласно п. 1.3 договора стороны договорились, что квартира будет использоваться для проживания нанимателя, его супруги, ФИО1 двух кошек и собаки.

Срок найма квартиры в соответствии с п. 2.1 договора был установлен на 363 дня с 02 декабря 2022 года по 29 ноября 2023 года включительно. После окончания указанного срока договор считается прекращенным. Пролонгация договора осуществляется по соответствующему соглашению сторон.

В соответствии с п. 2.2 договора оплачиваемый период найма устанавливается с 06 декабря 2022 года.

Пунктами 3.1 и 3.3 договора предусмотрено, что ежемесячная плата за найм на весь срок найма составляет сумму в размере 230000 рублей, указанный размер является фиксированным и не может быть изменен до конца срока найма. Первая плата за найм в размере 66775 рублей за период с 06 декабря 2022 года по 14 декабря 2022 года должна быть оплачена в день подписания акта приема-передачи квартиры. Впоследующем плата за найм осуществляется авансом ежемесячно не позднее 15-го числа месяца за период с 15-го по 14-е число включительно.

Согласно п. 3.4 договора страховой депозит в размере 230000 рублей должен быть оплачен в день подписания настоящего договора.

Пунктами 5.1.1, 5.1.4 договора предусмотрено, что наймодатель обязан передать квартиру до 06 декабря 2022 года. Факт передачи квартиры будет удостоверен обеими сторонами путем подписания акта приема-передачи. При подписании указанного акта наймодатель обязан передать нанимателю комплект ключей от квартиры.

В соответствии с п. 5.2.3 договора наймодатель имеет право в случае просрочки нанимателем внесения платы за найм требовать от него выплаты пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от невнесенной суммы.

Согласно п. 7.1.1 договора он может быть расторгнут по инициативе нанимателя в случае предоставления наймодателю письменного уведомления за один месяц о предстоящем расторжении. Стороны договорились, что в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе нанимателя в течение первых шести месяцев срока найма, страховой депозит нанимателю не возвращается.

03 декабря 2022 года ответчик ФИО4 сообщил об отказе от заключения указанного договора, акт приема-передачи квартиры подписан сторонами не был, комплект ключей от квартиры наймодателем не передавался, ответчик в квартиру не вселялся, депозит и плату за найм не вносил. На неоднократные попытки истца согласовать расторжение спорного договора ответчик действенных мер не предпринимал. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе представленной сторонами перепиской в мессенджере WhatsApp, нотариально заверенной в установленном порядке, и сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды, права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ).

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу п. 2 ст. 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму.

Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений. Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также, если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения.

П. 7.1 спорного договора предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенный договор в случае предоставления наймодателю письменного уведомления за один месяц о предстоящем расторжении. Если указанное расторжение будет иметь место в первые шесть месяцев после заключения договора страховой депозит нанимателю не возвращается.

Указанные требования соблюдены ответчиком не были, вместе с тем утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды.

При этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

До прекращения действия договора арендодатель в силу статей 309 и 310 ГК РФ вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений, об уплате гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Вместе с тем, в спорном договоре обеспечительный платеж стороны не предусмотрели. Страховой депозит таким взносом признан быть не может поскольку предусмотрен для возмещения ущерба, причиненного нанимателем или членами его семьи квартире, мебели или оборудованию, находящемуся в квартире.

По смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Если же не возникнет обязательств по уплате убытков и неустойки, по общему правилу при прекращении договорных отношений сумма обеспечительного платежа подлежит возврату должнику.

Срок действия спорного договора не истек, в связи с нарушением арендатором обязательства по договору по принятию объекта в аренду, права арендодателя подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков (статья 15, 393 ГК РФ), которые могут быть компенсированы путем удержания (зачета) соответствующей суммы гарантийного взноса.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Поскольку заключенный сторонами договор найма жилого помещения не расторгнут, условиями указанного договора обеспечительный платеж предусмотрен не был, ущерба квартире, мебели и оборудованию причинено не было, суд находит заявленные истцом требования о взыскании страхового депозита, арендной платы и пеней за просрочку внесения платежей по договору не подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд учитывает, что истец не лишен права обращения в суд с иском о взыскании причиненных ему убытков за неисполнение обязательств по договору по принятию объекта в аренду в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, суд не находит оснований и для удовлетворения требований о взыскании расходов по оплате услуг представителя и расходов по оплате услуг агента.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора найма и взыскании арендной платы и иных платежей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Узловский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Максимова О.Н.