УИД 05RS0№-21
Дело №
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 8 сентября 2022 года
Кировский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Магомедовой А.М.;
при секретаре судебного заседания Айдемировой А.А.;
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, КБ «Континенталь» о признании заключенным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, КБ «Континенталь» о признании заключенным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру.
В обосновании иска указала, что в 2010 году ответчик ФИО2 с привлечением денежных средств начал строительство жилого дома на земельном участке, с кадастровым номером 05640:000030:693, принадлежащем ему на праве собственности, расположенным по адресу: РД, <адрес>, МКР-1, <адрес>, уч. 705.
В 2011 году он завершил строительство дома. 12.04.2012г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на данный жилой дом общей площадью 1400,5 кв.м, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок сделана запись регистрации №.
В 2011 году ей переданы квартира и ключи от входной двери, подписан договор купли-продажи части жилого дома, которая соответствовала её квартире. Она вселилась и проживает в данной квартире. Квартира обустроена, произведен капитальный ремонт. Она принимает меры по сохранению квартиры в надлежащем состоянии. Несет расходы по оплате за потребленные коммунальные услуги.
Ответчик ФИО2 обязался выбрать один удобный для всех инвесторов день и сдать договор на регистрацию перехода прав. Однако в отношении него возбудили уголовное дело и его поместили в СИЗО. Из-за этого затянулась процедура переоформления прав. В данный момент ответчик также уклоняется от регистрации перехода прав.
Таким образом, квартира передана по передаточному акту, стоимость продавцу передана, т.е. фактически договор купли-продажи уже заключен. Однако отсутствие в органах Росреестра записи о государственной регистрации перехода права влияет на её законные права.
Из существа соглашений и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.
Исполнением договора со стороны ФИО2 является передача ей в фактическое пользование квартиры, а с её стороны передача ФИО2 оговоренной стоимости квартиры.
Другие сособственники признали право собственности на квартиры также в судебном порядке, что подтверждается решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного, просит признать заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи <адрес>, расположенный по адресу: РД, <адрес>, 1 МКР, участок №, действительным (заключенным); признать за ФИО1 право собственности на <адрес> общей площадью 58,8 кв.м., расположенный по адресу: РД, <адрес>, 1 МКР, участок №.
Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление с просьбой рассмотреть дело без её участия.
Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, об уважительных причинах неявки в суд не сообщил.
Ответчик К.Б. «Контитненталь», извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направил, об уважительных причинах неявки в суд не сообщил.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация ГОсВД "<адрес>", извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило, об уважительных причинах неявки в суд не сообщило.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, поскольку они извещены надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд рассматривает настоящее дело в порядке заочного производства, о чем вынесено определение.
Изучив материалы дела, проверив доводы искового заявления, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 58-61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно условий п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и который является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи части жилого дома, образованного в результате выдела в натуре, которая соответствует <адрес>, общей площадью 58,8 кв.м., расположенной по адресу: РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Указанный договор купли-продажи не зарегистрирован в органах Росреестра.
В исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически квартира ФИО2 была передана ей, она с 2012 года произвела в квартире ремонт и вместе с членами семьи проживает уже продолжительное время, учитывая, что ответчик находится в розыске по уголовному делу, зарегистрировать право не удалось, в связи с чем была вынуждена обратиться в суд.
Как усматривается из выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 05640:000030:693, расположенный по адресу: РД, <адрес>, МКР-1, <адрес>, уч. 705 и многоквартирный дом, расположенный на указанном участке, правообладателем является КБ «Континенталь».
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен КБ «Континенталь».
Заочным решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Банка удовлетворены: обращено взыскание на 1/2 долю принадлежащего ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 05:40:000030:693 общей площадью 1 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, МКР-1, участок №.
На основании указанного заочного решения право КБ «Контитненталь» на спорное имущество было зарегистрировано в ЕГРН.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
«решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования ООО КБ «Континенталь» удовлетворить частично.
Обратить взыскание на <адрес> общей площадью 76,3 кв.м, находящуюся на мансардном этаже, 1 ярус, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, МКР-1, №.
В удовлетворении исковых требований Коммерческого банка «Континенталь» (ООО) к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 об обращении взыскание на принадлежащий ФИО2 земельный участок ? общей долевой собственности площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 05:40:000030:693, расположенный по адресу: <адрес>, МКР-1, № с расположенным на нём жилым домом, признании недействительными договоров купли-продажи квартир и передаточных актов от ДД.ММ.ГГГГ, заключённых между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, признании последствий недействительности сделок, - отказать».
Также вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
«Восстановить ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 пропущенный по уважительной причине срок исковой давности обращения в суд.
Удовлетворить исковое заявление ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ФИО13, ООО КБ "Континенталь" и третьему лицу Управлению Росреестра по РД.
Признать за ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 право собственности на части жилого дома, расположенного по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, <адрес>, образованного в результате выдела долей в натуре в жилом доме, которые соответствует квартирам.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО4 действительным (заключенным) и признать за ФИО4 право собственности:
- на <адрес> общей площадью 55,1 кв.м.,
- <адрес> общей площадью 83,1 кв.м, с подвальным помещением 48,0 кв.м, расположенные по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО14 (ФИО14) М.С и ФИО5, действительным (заключенным) и признать за ФИО5 право собственности на <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м, с подвальным помещением общей площадью 48,0 кв.м., расположенного по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО6, действительным (заключенным) и признать за ФИО6 право собственности на <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>. МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО12, действительным (заключенным) и признать за ФИО12 право собственности на <адрес>, общей площадью 85,3 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО10, действительным (заключенным) и признать за ФИО10 право собственности:
- на <адрес>, общей площадью 51,6 кв.м.,
- на <адрес> общей площадью 91,5 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО9, действительным (заключенным) и признать за ФИО9 право собственности на <адрес>, общей площадью 82,0 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО11, действительным (заключенным) и признать за ФИО11 право собственности на <адрес>, общей площадью 77,7 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО8, действительным (заключенным) и признать за ФИО8 право собственности на <адрес>, общей площадью 77 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>, МКР-1, участок №.
Признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО13 и ФИО7, действительным (заключенным) и признать за ФИО7 право собственности на <адрес>, общей площадью 50,6 кв.м, расположенную по адресу: РФ, РД, <адрес>. МКР-1, участок №.
Прекратить право собственности ООО Коммерческий банк «Континенталь» на вышеназванное здание.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 06.05.2016г.»
В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных этим кодексом.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, указанными решениями судов право КБ «Континенталь» на ? общей долевой собственности земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 05:40:000030:693, расположенный по адресу: <адрес>, МКР-1, №, с расположенным на нём домом прекращено.
В ходе рассмотрения дела ответчиком КБ «Континенталь» было заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу технической экспертизы документа на давность составления договора купли – продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 от 2012 года, ссылаясь на то, что ФИО2 с помощью третьих лиц, в частности - ФИО1, пытается оспорить право собственности Банка на жилой дом, формально выступая в качестве ответчика и сохраняя полный контроль над происходящим.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена по настоящему делу судебно-техническая экспертиза документа, проведение которой было поручено экспертам ФБУ «Дагестанская ЛСЭ Минюста России», расположенного по адресу: <адрес>.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:
1. Соответствует ли время выполнения печатного текста и рукописных записей и подписей в договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО15, дате, указанной в документе; если не соответствует, то в какой период времени выполнены печатный текст и рукописные записи и подписи в указанном документе?
Для проведения экспертизы на ФИО1 была возложена обязанность представить в суд оригинал договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ дело возвращено в суд с сообщением экспертного учреждения о невозможности проведения экспертизы без оригинала исследуемого документа.
Однако, с учётом того, что вышеуказанными решениями судов право КБ «Континенталь» на ? общей долевой собственности земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 05:40:000030:693 с расположенным на нём домом прекращено, суд приходит к выводу, что необходимость в назначении экспертизы для определения давности составления договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ отпала, поскольку КБ «Континенталь» не является стороной указанного договора, сам договор никем не оспорен, а доказательств наличия у КБ «Континенталь» прав на спорную <адрес> земельный участок под многоквартирным домом на момент рассмотрения дела ответчиком не представлено.
В ходе рассмотрения дела суду был представлен акт экспертного исследования № от 01.07.2019г., составленный специалистом АНО "Независимая судебно-экспертная компания" от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО16 по заказу ФИО5, из которого следует, что объект, распложенный на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000030:693, по адресу: <адрес>, МКР-1, участок №, по объемно- планировочному решению, конструктивным элементам, набору помещений и функциональному назначению 4-х этажный многоквартирный жилой дом с мансардным и цокольным этажом общей полезной площадью 1350,9 кв.м., в том числе жилой 720,1 кв.м. и подсобной 630,8 кв.м. соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к многоквартирным жилым домам. По состоянию на день осмотра установлено, что конструктивные элементы, фундаменты соответствуют требованиям безопасности и надежности, следовательно, не создает угрозу обрушения и безопасности граждан.
Указанный акт экспертного заключения был предметом оценки при вынесения вышеуказанного решения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым признано право собственности на другие квартиры в этом же многоквартирном доме.
Согласно норм ч. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.
Как разъяснено в п.п. 60, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, исполнением договора со стороны ФИО2 является передача истцу квартиры, а со стороны истца - передача ФИО2 оговоренной стоимости квартиры.
В связи с изложенным не является нарушением заключение договора купли-продажи части жилого дома, образованной в результате выдела в натуре, соответствующей квартире, которую фактически длительное время занимает истец.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд считает их относимыми, допустимыми и в совокупности достаточными для вынесения решения об удовлетворении исковых требований ФИО1
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 234 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт: №) к ФИО2 (паспорт: №), Коммерческому Банку «Континенталь» (ИНН <***>) удовлетворить.
Признать заключенным между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, 1-МКР, участок 705.
Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, 1-МКР, участок 705.
Ответчик вправе подать в Кировский районный суд <адрес>, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
В апелляционном порядке ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение в окончательной форме принято 15.09.2022г.
Председательствующий: А.М. Магомедова