Дело № 2-674/2025
УИД № 23RS0047-01-2024-004601-42
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Краснодар 22 декабря 2025 года
Советский районный суд г. Краснодара в составе:
судьи Кантимира И.Н.
при секретаре Черкашиной И.В.
с участием:
представителя истца ФИО1 – ФИО2 (доверенность 23АВ5096347 от 17.04.2024 года),
представителя ответчика ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» - ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в помещении в размере 647 263 рубля, неустойки в размере 6 168 436,77 рублей, стоимости проведения досудебной экспертизы в размере 38 500 рублей, а также судебных расходов, выразившихся в оплате услуг представителя, в размере 79 000 рублей и оплате судебной экспертизы в размере 48 900 рублей.
В обоснование требований указано, что между ним и ООО «ЮгСтройИмпериал» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ.П. 6.2. застройщик обязуется при условии выполнения денежных обязательств участником долевого строительства передать объект долевого строительства по акту приема-передачи в срок не позднее II квартала 2023 года (не позднее 30.06.2023 года). В тоже время, в п. 6.5.1 указанного договора следует, что участник долевого строительства обязуется в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения сообщения застройщика о завершении строительства (создания) объекта капитального строительства (п. 6.3. настоящего договора), совершить действия для принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи. Если у участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, участник долевого строительства в течение 7 (семи) календарных дней обязуется предоставить застройщику письменный мотивированный отказ от подписания акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. 6.3. настоящего договора (составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке). Застройщиком в адрес ФИО1 было направленно уведомление о завершении долевого строительства исх№ от ДД.ММ.ГГГГ. Направленное уведомление вручено адресату 17.01.2024 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором. Из направленного уведомления следовало, что ФИО1 необходимо явиться 25.01.2024 года для составления акта приема – передачи объекта недвижимого имущества. Однако, в назначенное в почтовом уведомлении время ФИО1 явиться не смог, ввиду болезни, о чем уведомил застройщика. Вопреки причинам не явки, застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи от 25.01.2024 года к договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. Далее, ФИО1, получив извещение о необходимости приемки объекта к договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.04.2020 гоода после закрытия больничного 08.02.2024 года направился для осмотра нежилого помещения офиса № 4 и выявил недостатки, о чем составил и подал в ООО «ЮСИ» заявление от 08.02.2024 года с просьбой об устранении допущенных нарушений, которое было проигнорировано застройщиком. При этом, ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое спорное помещение 08.04.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2025 года. Вместе с тем, поскольку досудебной экспертизой, произведенной негосударственным судебно-экспертным учреждением «ФИНЭКА», было составлено заключение специалиста № 008/А1Ю/2/24 из которого следует, что при строительстве строительной организацией были допущены существенные нарушения, которые не позволяют использовать объект недвижимости по назначению без производства строительных работ. Данные обстоятельства подтвердились и дополнительной судебной строительно-технической экспертизой, из которых следует, что нежилое помещение, переданное ФИО1, не соответствует п. 5.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость устранения недостатков составляет 647 263 рубля. То обстоятельство, что ФИО1 осуществил регистрацию права собственности на недвижимость и произвел за счет собственных денежных средств строительные работы в целях исправления недостатков, допущенных застройщиком при строительстве, не являются основанием для прекращения начисления неустойки до даты исправления допущенных недостатков или производства компенсационной выплаты ответчиком в пользу истца. При таких обстоятельствах невозможно полагать, что ФИО1 принял, а застройщик сдал надлежащим образом объект недвижимости в связи с наличием недостатков, которые влекут невозможность использования объекта. Таким образом, начисление неустойки необходимо производить до фактического устранения выявленных недостатков.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2, в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» - ФИО3, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, просила применить к заявленной неустойке ст. 333 ГК РФ. Также пояснила, что в совокупности доказательств установлено, что объект долевого строительства передан истцу по акту приема - передачи, который не оспаривается. Недостатки, выявленные при производстве строительно-технической экспертизы несущественные, устранимые. Следовательно, истец в соответствии с установленными Правительство РФ особенностей принятия объекта обязан был принять объект с указанием в акте таких недостатков. Иные действия рассматриваются, как уклонение от принятия объекта. Контррасчёт неустойки представлен в материалы дела, так как представленный истцом расчёт арифметически неверен и противоречит нормам материального права, а именно действующему Постановлению Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Таким образом, удовлетворение требований истца в полном объеме нарушит нормы материального и процессуального права, нарушит права ответчика. Несогласие истца с расчетами стоимости проведения ремонтно-восстановительных работ, не может служить основанием для недоверия выводам эксперта. Истец не приводит доводов, с какими выводами технического характера по заключению не согласен. Объект можно использовать по назначению после устранения незначительных недостатков.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, допросив эксперта, считает возможным частично удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.
Так, в ходе судебного заседания было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЮгСтройИмпериал» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного №.
Пунктом 6.2. договора застройщик обязуется при условии выполнения денежных обязательств участником долевого строительства передать объект долевого строительства по акту приема – передачи в срок не позднее II квартала 2023 года (не позднее 30.06.2023 года).
В тоже время, из п. 6.5.1 указанного договора, следует, что участник долевого строительства обязуется в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения сообщения застройщика о завершении строительства (создания) объекта капитального строительства (п. 6.3. настоящего договора), совершить действия для принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи. Если у участника долевого строительства имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства либо он построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, участник долевого строительства в течение 7 (семи) календарных дней обязуется предоставить застройщику письменный мотивированный отказ от подписания акта приема-передачи, в случае не предоставления указанного отказа наступают последствия, предусмотренные п. 6.3. настоящего договора (составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке).
Застройщиком в адрес ФИО1 было направленно уведомление о завершении долевого строительства исх. № от ДД.ММ.ГГГГ. Направленное уведомление вручено адресату 17.01.2024 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором. Из направленного уведомления следовало, что ФИО1 необходимо явиться 25.01.2024 года для составления акта приема-передачи объекта недвижимого имущества.
Однако, в назначенное в почтовом уведомлении время ФИО1 явиться не смог, ввиду болезни, о чем уведомил застройщика.
Вопреки причинам неявки, застройщиком был составлен односторонний акт приема-передачи от 25.01.2024 года к договору № 4/Н-5/РП об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.04.2020 года.
ФИО1, получив извещение о необходимости приемки объекта к договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, после закрытия больничного, 08.02.2024 года направился для осмотра нежилого помещения офиса № 4 и выявил недостатки, о чем составил и подал в ООО «ЮСИ» заявление от 08.02.20224 года с просьбой об устранении допущенных нарушений, которое было проигнорировано застройщиком.
При этом, ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое спорное помещение 08.04.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2025 года.
Вместе с тем, досудебной экспертизой, произведенной негосударственным судебно-экспертным учреждением «ФИНЭКА», было составлено заключение специалиста № 008/А1Ю/2/24, из которого следует, что при строительстве строительной организацией были допущены существенные нарушения, которые не позволяют использовать объект недвижимости по назначению без производства строительных работ.
При таких обстоятельствах невозможно полагать, что ФИО1 принял, а застройщик сдал надлежащим образом объект недвижимости в связи с наличием недостатков, которые влекут невозможность использования объекта.
Для определения строительных дефектов, а также стоимости устранения недостатков выполненной работы, судом определением от 31.07.2024 года по ходатайству представителя ответчика – ФИО3, была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, производство которой было поручено АНО «Многофункциональный центр экспертиз».
Согласно заключению эксперта № 01-08.10-24 от 08.10.2024 года экспертом установлено, что по результатам обследования объекта экспертизы были выявлены следующие дефекты:
- фактически выполненные работы по прокладке коммуникаций (вентиляции, системы пожаротушения, водоснабжения) в местах прохода через стены, перекрытия не соответствуют требованиям нормативно-технической документации. В части герметизации отверстий;
- фактически выполненные работы по устройству ж.б. конструкций (колонн) не соответствуют требованиям нормативно-технической документации. В части наличия участков неуплотнённого бетона;
- фактически выполненные работы по устройству деформационного шва с ж.б. конструкциями не соответствуют требованиям проектной документации шифр 01-18/К3-5-КР, нормативно-технической документации. Выявлены участки с отсутствием заполнения, неравномерного распределения упругого негорючего материала в деформационных швах, а также несоблюдение толщины шва;
- фактически выполненные работы по устройству ж.б. конструкций (пилонов), перегородок из газобетонных блоков не соответствуют нормативно-технической документации. Выявлены отклонения по вертикали, превышающие допустимые значения;
- фактически выполненные работы по устройству перегородки из газобетонных блоков не соответствуют нормативно-технической документации. Кладка перегородок из газобетонных блоков в пристройке П2 выполнена с пересечением деформационного шва в осях 8п-6n/Л.
Также при анализе представленной в материалах дела документации экспертом установлено, что фактическая планировка объекта экспертизы не соответствует схеме, отраженной в приложении № 1 к договору № от ДД.ММ.ГГГГ в части расположения перегородок и внутренней планировки. При этом установлено, что фактическая общая площадь помещений, как и состав помещений соответствуют параметрам, указанным в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ.
Наличие данных дефектов и несоответствий является несоблюдением требований пункта 4.1. «Застройщик обязуется», подпункта 4.1.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ «при условии выполнения участником долевого строительства обязательства по оплате окончательной цены договора, передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».
На основании проведённого исследования по первому вопросу, выявлены дефекты и недостатки по объекту экспертизы на основании действующих норм по обозначению указанных дефектов экспертом установлено, что обнаруженные дефекты являются значительными, но не существенными, так как они влияют на технические характеристики и эксплуатационные свойства объекта экспертизы, при этом могут быть устранены с соразмерными затратами. Обнаруженные дефекты препятствуют использованию объекта по прямому назначению.
На основании проведённого исследования по первому и второму вопросам, выявлены дефекты и несоответствия по объекту экспертизы: «офисное помещение № 4, находящееся в объекте капитального строительства, расположенного в литере 5 МКР «Родные Просторы» по адресу: <адрес> Экспертом были проведены расчёты площади и объёмов обнаруженных дефектов и повреждений для установления видов, и объёмов бот, необходимых для их устранения.
По результатам выполненных расчётов стоимости проведения ремонтно-восстановительных работ установлено, что стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и несоответствий составляет: 71 358,06 руб., включая НДС 20%.
В связи с возникшими разногласиями, определением суда от 06.05.2025 года по делу была назначена повторная судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Эксперт».
Согласно заключению № 8451 от 10.07.2025 года нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствует п. 5.1 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
Также качество строительно-отделочных работ в исследуемом помещении не соответствует требованиям нормативных документов: СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»; СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Исходя из имеющихся нарушений, перечисленных выше, эксперты приходят к выводу, что данные дефекты также нарушают требования технического регламента Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ, проектной документации и Градостроительного кодекса РФ.
Объект долевого строительства - офисное помещение № 4, расположенное по адресу: <адрес>, имеет недостатки, препятствующие использованию объекта без выполнения ремонтных работ по их устранению.
Среднерыночная стоимость работ и услуг, а также материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, возникших в результате нарушения обязательных требований при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет: 647 263 рубля.
Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который пояснил, что повторная судебная строительно – техническая экспертиза была проведена им с исследованием (осмотром) объекта экспертизы. Методика проведения исследований, необходимых для ответа на вопросы, разработана на основании СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»; СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
Положением п. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Согласно п. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Учитывая изложенное, в основу решения суд кладет заключение эксперта, выполненное ООО «Эксперт» № 8451 от 10.07.2025 года, как наиболее полное, согласующееся с другими доказательствами, кроме того, оно выполнено квалифицированными экспертами, и его объективность и достоверность не вызывает сомнений у суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены (ст. 457 ГК РФ).
Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Продавец, в соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса РФ, отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
В указанном Законе недостаток товара (работы, услуги) определен как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
В пунктах 1 и 2 статьи 4 Закона о защите прав потребителей установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Из анализа указанных норм следует, что качество товара должно соответствовать договоренности, достигнутой сторонами и зафиксированной в договоре, а если качество товара при заключении договора сторонами не согласовывалось, товар должен соответствовать обязательным требованиям.
В преамбуле Закона о защите прав потребителя указано, что существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
В пункте 28 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли- продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
Согласно пункту 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителя, потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности
Из смысла ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности.
Под убытками, в силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы
Принимая во внимание указанные нормы права, суд считает возможным взыскать с застройщика – ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» в пользу потребителя ФИО5 сумму выявленных недостатков в размере 647 263 рубля.
Разрешая исковые требования истца о взыскании с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» неустойки за просрочку исполнения обязательств, суд исходит из следующего.
На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).
Регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на его объекты, Федеральный закон № 214-ФЗ установил ответственность за нарушение обязательств по договору.
Так, частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 года № 266-ФЗ) предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
Представитель ответчика просил снизить размер неустойки, которая носит штрафной характер с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения приведенных норм закона в их системном единстве закрепляют право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки (штрафа), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования пункта 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции судов первой и апелляционной инстанций и производится ими по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
В рассматриваемом случае неустойка взыскивается истцом на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ за нарушение неденежного обязательства и в силу разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правила п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.
По договору участия в долевом строительстве неустойка обеспечивает исполнение неденежного обязательства, а обязательства по передаче имущества в натуре, в связи с чем отсутствуют правовые препятствия для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ниже размера процентов, определяемых с учетом статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, принимая во внимание установленный факт передачи объекта истцу, последовательно принимаемые Правительством РФ в период сложной экономической ситуации акты, регламентирующие применение моратория в отношении штрафных санкций, применяемых к застройщику, а также принципы соразмерности, разумности и справедливости, суд приходит к выводам о снижении неустойки и присуждении ее в размере 1 500 000 рублей.
Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Принимая во внимание сложность дела и трудозатраты представителя, суд считает необходимым взыскать в пользу истца 50 000 рублей в счет понесенных затрат на оплату услуг представителя.
Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истцом были понесены расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 38 500 рублей, а также на оплату судебной экспертизы в размере 48 900 рублей, суд считает необходимым взыскать данные расходы с ответчика в пользу истца.
Исходя из суммы удовлетворённых требований ФИО5, руководствуясь ст. 103 ГПК РФ и п. 8 ст. 333.20 НК РФ, суд считает необходимым с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» государственную пошлину в размере 18 936,32 рублей.
На основании ст. ст. 15, 309, 469, 476, 549, 557 Гражданского кодекса РФ, Закона РФ от 07.02.1992 года № 25300-1 «О защите прав потребителей» и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере 647 263 рубля, неустойку в размере 1 500 000 рублей, стоимость проведения досудебной экспертизы в размере 38 500 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей и оплате судебной экспертизы в размере 48 900 рублей, а всего 2 284 663 (два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят три) рубля.
Взыскать с ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» государственную пошлину в доход государства в размере 18 936 (восемнадцать тысяч девятьсот тридцать шесть) рублей 32 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.
Судья Советского
районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир
Мотивированное решение изготовлено 15 января 2026 года.
Судья Советского
районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир