Решение по делу № 2-19/2025 от 19.03.2025 - о признании договора аренды недвижимости недействительным.

Дело (УИД) № 19RS0010-01-2024-000803-14

Производство № 2-19/2025 (№ 2-512/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Шира 19 марта 2025 года

Ширинский районный суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Журавлевой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Падчик Е.С.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании договора аренды недвижимости недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО3, ФИО6 о признании договора аренды недействительным. В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости: здания площадью с кадастровым номером , расположенного по адресу: , - общая долевая собственность, доля в праве составляет (запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости за номером на основании договора купли-продажи от (далее по тексту здание); земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером , расположенного по адресу: , - общая долевая собственность, доля в праве составляет (запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости за номером на основании договора купли-продажи от (далее по тексту земельный участок). При рассмотрении в Ширинском районном суде Республики Хакасия гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Сибавтотранспорт» (далее по тексту ООО «Сибавтотранспорт»), ФИО3 об истребовании указанного выше имущества из чужого незаконного владения ФИО6 представил договор аренды недвижимости от (далее по тексту договор). Согласно указанному выше договору собственники долей в правах на здание и земельный участок ФИО5 и ФИО6 передают в аренду ФИО3 во временное владение и пользование за плату часть здания и земельного участка. Согласие на заключение договора истец не давала. Ссылаясь на положения ст.ст.209, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), истец указывает, что право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником общего имущества, получение от этого дохода (в том числе путем передачи этого имущества в аренду) без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям действующего законодательства, что, по мнению истца, соответствует правовой позиции, приведенной в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ, истец отмечает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия. Ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, истец указывает на то, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права или охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. На основании изложенного истец считает, что договор аренды заключен с нарушением положений ч. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, и в силу положений ч. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительной.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала в полном объеме заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Обратила внимание суда и участников процесса на то, что неоднократно просила освободить ФИО3 принадлежащее ей нежилое помещение в устном порядке, в году обратилась в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Кроме того, указала, что доли в спорном нежилом помещении, находящимся в общей долевой собственности истца, ответчиков: ФИО5, ФИО6 не выделены в натуру, документально не определен порядок их использования, вместе с тем, фактически порядок пользования определен на месте: помещение разделено на три, у каждого свой вход, фактически ФИО3 занимает помещение, принадлежащее на праве собственности ФИО1, при этом, о наличии договора аренды ей до года (до рассмотрения дела в Ширинском районном суде гражданского дела по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения) ничего известно не было.

Представитель истца ФИО8, извещенная надлежащим образом о дате, времени месте рассмотрения дела по существу в зал суда не явилась, направила письменные пояснения по существу заявленных требований, в которых указала на то, что сторона ответчика в возражениях на исковое заявление указала на то, что ответчик по оспариваемому договору получил часть нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности истца и ответчиков ФИО5, ФИО6, при этом занимает часть нежилого помещения, находящегося в распоряжении ФИО5 и ФИО6, в связи с чем отсутствуют нарушения прав истца. Вместе с тем, в настоящее время отсутствует соглашение об определении порядка пользования нежилым помещением и земельным участком под ним, находящимся в долевой собственности. Кроме того, истец не давала согласия ответчикам ФИО5, ФИО6 на передачу нежилого помещения и земельного участка в чье либо временное владение и пользование, в том числе по договору аренды. Ссылаясь на положения ст.ст. 8, 35 Конституции Российской Федерации, ч. 1 ст.209, ст.ст. 246, 247 ГК РФ представитель истца указывает на то, что оспариваемый договор, заключенный ФИО5 и ФИО6, нарушает право собственности истца на принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении и земельном участке. Нарушение выразилось в том, что без согласия истца спорное имущество передано ФИО3, предоставлено право владения и пользования спорным имуществом ответчику ФИО3 Кроме того, представителем истца указано на то, что исходя из буквального толкования договора ФИО3 получил от ответчиков ФИО5 и ФИО6 часть нежилого здания площадью кв.м., и часть земельного участка площадью кв.м., расположенных по адресу: . Из оспариваемого договора не усматривается какую конкретную часть нежилого здания и часть земельного участка получил ответчик ФИО3 В договоре не указана ни площадь нежилого помещения и земельного участка, ни номера помещений, которые он занимает. Также договор не содержит сведений о наличии приложений к нему, в котором бы оговаривалась экспликация арендуемого нежилого помещения и земельного участка. Ссылаясь на положения ст. ст. 432, 607 ГК РФ, истец указывает на то, что оспариваемый договор не содержит конкретное помещение и конкретную площадь, подлежащую передаче в аренду ответчику ФИО3о, вследствие чего истец полагает, что договор является недействительным вследствие несогласования предмета договора. Кроме того, представитель истца указывает на то, что сведения о правообладателях спорных объектов недвижимости были известны ответчикам в связи с тем, что ФИО5 и ФИО9 являются долевыми собственниками спорных объектов недвижимости; до года сведения о правообладателях, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости, носили открытый характер. Кроме того, ФИО3 не отрицает, что ему было известно о том, что одним из долевых собственников объектов недвижимости является истец. Действующим законодательством не установлен запрет на признание договора недействительным как по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 168 ГК РФ, так и по основаниям, предусмотренным ст. 173.1 ГК РФ. Тем более, что в части несогласованности предмета договора, оспариваемый договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, а в части отсутствия согласия долевого собственника на его сдачу в аренду – оспоримым в силу ст. 173.1 ГК РФ. Кроме того, представитель истца считает, что в данном случае срок исковой давности не подлежит применению, поскольку: во-первых, истец просит признать договор недействительным, в том числе и на основании ст. 168 ГК РФ, в силу его ничтожности; во вторых, о существовании договора истец узнал только в году после обращения с иском в Ширинский районный суд Республики Хакасия к ответчику ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. О существовании данного договора ответчик не указывал в своих объяснениях при обращении истца с заявлением в полицию, что следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от .

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, а также письменных пояснениях представителя истца ФИО8

Представитель истца ФИО10, извещенный надлежащим образом о дате, времени, месте рассмотрения дела по существу в зал судебного заседания не явился, своей позиции по существу заявленных требований не высказал.

Ответчики ФИО5, ФИО9, извещенные надлежащим образом о дате, времени, месте рассмотрения дела по существу в зал судебного заседания не явились, своей позиции по существу заявленных требований не высказали, ходатайств, заявлений о рассмотрении дела по существу в их отсутствие в адрес суда не направили.

В судебное заседание ответчик ФИО3, извещенный надлежащим образом о дате, времени, месте рассмотрения дела по существу не явился, направил представителя, возражение на исковое заявление. Из содержания направленного в адрес суда возражения ответчика следует, что ФИО3 возражает против удовлетворения заявленных требования. В обоснование своей позиции ФИО3 указывает на то, что согласно оспариваемому договору в пользование ответчика ФИО3 была передана лишь часть находящегося в общей долевой собственности объекта недвижимости. Доказательств нарушения прав истца, как полагает ответчик ФИО3, в результате передачи лишь части объекта недвижимости истцом не представлено. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ, ответчик указывает на то, что истец, заявляя о недействительности договора аренды недвижимости от , фактически не указывает конкретные, предусмотренные законом основания недействительности сделки – ее ничтожность или оспоримость. Основания признания сделки ничтожной существенно отличаются от оснований признания недействительной оспоримой сделки. Также, согласно действующим нормам о недействительности сделки, оспаривание сделок осуществляется путем предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, либо о признании недействительной оспоримой сделки. Указанные основания оспаривания сделок различны по своему характеру, содержанию и последствиям. Заявленные исковые требования, по мнению ответчика, должны содержать нормативно-правовое обоснование, позволяющее иным участникам спора обеспечить защиту прав и интересов, а также возможность заявить мотивированные возражения. Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 166 ГК РФ, ответчик ФИО3 указывает на то, что с момента приобретения здания и передачи его ФИО3 по договору аренды в году оно находилось в пользовании принадлежащего его жене ООО «СпецАвтоТранспорт», а затем было передано в ООО «Сибавтотранспорт» и иных физических и юридических лиц для обслуживания и ремонта спец техники. Собственной спец. техники у ФИО1 нет, и никогда не было, сама она спорные объекты не использовала. ФИО1 было достоверно известно об использовании спорного здания и земельного участка вышеуказанными лицами, так как она до года являлась руководителем принадлежавшего его жене ООО «СпецАвтоТранспорт», по той же причине ей было известно о существовании оспариваемого договора. С года ФИО1 ни разу не заявляла каких-либо возражений относительно использования спорных объектов недвижимости ФИО3, ООО «СпецАвтоТранспорт», ООО «Сибавтотранспорт», никогда не предъявляла требований об освобождении помещения, оплате аренды, иных требований. На основании изложенного ответчик ФИО3 полагал, что с года до года в течение периода лет ФИО1 своим поведением наглядно демонстрировала свое согласие использование ФИО3, ООО «СпецАвтоТранспорт», ООО «Сибавтотранспорт» спорных объектов недвижимости. На основании изложенного ответчик считает, что у истца отсутствуют предусмотренные законом основания для оспаривания договора аренды недвижимости от . Ссылаясь на положения ст.ст. 196, 200 ГК РФ ФИО3 считает, что истцу было достоверно известно о собственниках спорных объектов, так как она совместно с ними участвовала в сделке по их приобретению. Кроме того, ФИО3 обращает внимание на то, что истцу было достоверно известно, что более лет спорные объекты недвижимости занимает ФИО3, ООО «СпецАвтоТранспорт», ООО «Сибавтотранспорт». Каких либо требований об освобождении помещения и земельного участка в предусмотренном законом порядке ФИО1 не заявлялось, вследствие чего ФИО3 просит применить к предъявляемым ФИО1 требованиям срок исковой давности, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 в судебном заседании просил отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных требований, поддержал в полном объеме возражения на исковое заявление, представленное суду ФИО3 Кроме того, полагал, что доводы истца не соответствуют действительности. По договору аренды ФИО3 оплачивал ответчикам арендную плату оказываемыми услугами. Ранее ФИО1 и ФИО3 были партнерами, и договор аренды заключался с иными собственниками для того, чтобы закрепить как-то их взаимоотношения. Представитель полагал, что истцом нарушены положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), истец не доказал наличие оснований заявленных требований, которые носят достаточно сумбурный характер. Кроме того, спорный объект недвижимости с момента его приобретения ФИО1 был конструктивно видоизменен, вследствие чего, по мнению ответчика, он отвечает признакам самовольной постройки, которая, исходя из положений ст. 222 ГК РФ не может являться объектом гражданского разбирательства.

Определением Ширинского районного суда от к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО11, ФИО12 к., ООО «Сибавтотранспорт».

Третьи лица, лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО11, ФИО12 к., ООО «Сибавтотранспорт», извещенные надлежащим образом о дате, времени месте рассмотрения дела по существу в зал судебного заседания не явились, своей позиции по существу заявленных требований не высказали, ходатайств, заявлений о рассмотрении дела по существу в их отсутствие в адрес суда не направили.

На основании абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о времени судебного заседания своевременно установленными ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) способами, в соответствии со ст.ст. 14, 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена сайте Ширинского районного суда, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие участников процесса, поскольку по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года, относящихся к общепризнанным принципам и нормам международного права и согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации, являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Принимая во внимание, что явка в судебное заседание является правом участвующих лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных суду материалов дела следует, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем .

было создано общество с ограниченной ответственностью «Спецавтотранспорт», где руководителем и генеральным директором была ФИО1, учредителем ФИО12 к. . внесена запись об изменении сведений об юридическом лице, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц . Решением единственного участника ООО «Спецавтотранспорт» от ФИО12 к. приняла решение освободить ФИО1 от занимаемой должности генерального директора ООО «Спецавтотранспорт» с ; назначить ФИО12 к. генеральным директором ООО «Спецавтотранспорт» .

Резюмируя изложенного, суд находит доводы представителя ответчика ФИО3 о том, что оспариваемый договор аренды заключался с иными собственниками для того, чтобы закрепить как-то их взаимоотношения, голословным.

В судебном заседании установлено, что К.Р.В. (продавец) и ФИО5, ФИО6, ФИО1 (покупатели) заключили договор купли – продажи, согласно которому К.Р.В. продала в общую долевую собственность ФИО5, ФИО6, ФИО1 принадлежавшее ей на праве собственности недвижимое имущество Профилакторий, назначение – нежилое помещение, этажное, общей площадью кв.м., расположенное по адресу: принадлежавшие ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных зданий, общей площадью кв.м., расположенное по адресу: . Покупатель ФИО5 приобрел по настоящему договору доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, что составляет кв.м. от общей площади нежилого помещения, расположенного по адресу: и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: . Покупатель ФИО1 приобрела по настоящему договору долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, что составляет кв.м. от общей площади нежилого помещения, расположенного по адресу: долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: . Покупатель ФИО6 приобрел по настоящему договору долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, что составляет кв.м. от общей площади нежилого помещения, расположенного по адресу: и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: .

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости : здания площадью с кадастровым номером , расположенного по адресу: , - общая долевая собственность, доля в праве составляет (запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости за номером на основании договора купли-продажи от (далее по тексту здание); земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером , расположенного по адресу: , - общая долевая собственность, доля вправе составляет (запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости за номером на основании договора купли-продажи от (далее по тексту земельный участок).

Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьей 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положениям ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Кодекса).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных требований, возражений ответчика ФИО3 и подлежащих применению норм материального права обстоятельством является установление действительной воли собственников нежилого помещения и земельного участка относительно судьбы долевого имущества и оценка фактических действий ответчиков ФИО5, ФИО6, что допустимо только с согласия всех собственников нежилого помещения и земельного участка.

При этом требуется оценка доводов о необходимости получения согласия всех собственников нежилого помещения и земельного участка, а также о нарушении права собственника нежилого помещения и земельного участка пользоваться общим долевым имуществом.

Из представленных суду материалов дела следует, что ФИО5, ФИО6 (именуемые в дальнейшем «арендодатели») и ФИО3 (именуемый в дальнейшем «арендатор») заключили договор, согласно которому арендодатели передают во временное владение и пользование, за плату, а арендатор обязуется принять следующее недвижимое имущество: часть нежилого здания площадью с кадастровым номером , расположенного по адресу: (помещение гаража); часть земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером , расположенного по адресу: (п. договора аренды ). Срок аренды помещения и земельного участка устанавливается с по . В случае, если ни одна из сторон настоящего договора до истечения срока договора, предусмотренного п. , не заявит об отказе от его дальнейшего исполнения, настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок. Арендатор вправе сдавать помещение и земельный участок, как в целом, так и частично, в субаренду в пределах срока действия настоящего договора. Арендатор вправе производить улучшения помещения и земельного участка, как отделимые, так и не отделимые. При этом все произведенные улучшения, как отделимые, так и не отделимые (окна, радиаторы, двери, иные конструкции, возведенные при осуществлении капитального, текущего ремонта и т.д.) являются собственностью арендодателей (п. договора аренды ). В соответствии с п. договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей за месяц (расчетный период). Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее числа текущего расчетного месяца. Арендная плата уплачивается путем перечисления безналичных денежных средств на указанные расчетные счета арендодателей, либо путем передачи наличных денежных средств (п. договора аренды - ).

Из пояснений участников процесса в судебном заседании следует, что доли в натуру не выделены, порядок пользования долями в нежилом помещении и земельным участком собственниками не определен.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3 ст. 607 ГК РФ).

В тоже время, из оспариваемого договора аренды не усматривается, какую конкретно часть нежилого здания и часть земельного участка получил ФИО3 по договору аренды от , поскольку в договоре не указана ни площадь нежилого помещения и земельного участка, ни номера помещений, которые ему передаются по договору и которые он занимает. Кроме того, представленный суду договор не содержит никаких сведений о наличии приложений к нему, где бы оговаривались: экспликация арендуемого нежилого помещения и земельного участка, а также счета, на которые должна переводиться арендная плата по договору.

Предоставление ФИО6, ФИО5 по гражданско-правовому договору ФИО3 во владение и пользование части нежилого здания и части земельного участка предполагает, что ФИО3 будет пользоваться, в том числе и общим имуществом, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателем ФИО3 необходимо было также согласовать с другими собственниками нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: .

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиками ФИО3, ФИО5, ФИО6 сведений о направлении в адрес ФИО1 проекта пользования нежилым помещением, земельным участком, а также проекта согласия, согласия на заключение договора аренды, полученного от ФИО1, не представлено, как не представлено доказательств, свидетельствующих об оплате ФИО3 договора аренды.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исчисление дохода от аренды имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется на основании ст. 248 ГК РФ, согласно которой такой доход поступает в состав общего имущества и распределяется между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что ФИО5 и ФИО11 заключили договор купли-продажи серии , согласно которому продавец обязуется передать принадлежащие ему на праве общей долевой собственности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый , находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных зданий, площадь кв.м. и доли в праве общей долевой собственности на профилакторий, кадастровый , находящийся по адресу: , площадь кв.м., этаж: , назначение: нежилое (п. договора). Продавец гарантирует и заверяет в присутствии нотариуса, что: отчуждаемые доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, рентой, арендой, наймом и (или) иными обязательствами не обременены, правами других лиц не обременены …; ограничений в пользовании отчуждаемыми долями в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости не имеется (п. договора). Нотариусом отобрано согласие на отказ от преимущественного права покупки долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, указанные в п. договора у ФИО6, ФИО1 .

На основании ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Заинтересованность в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должна быть доказана, следовательно, при обращении в суд заинтересованное лицо должно представить суду доказательства принадлежности ему права, о защите которого он заявляет суду требования, то есть правом на обращение в суд обладают лишь лица, права и законные интересы которых нарушены или оспариваются, а удовлетворение исковых требований повлечет за собой их восстановление. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются наличие у него субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и установление факта нарушения права (интереса) истца ответчиком.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации определение того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ (то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело.

Таким образом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки, части сделки, недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Руководствуясь указанной нормой права, а также правовой позицией Конституционного суда, принимая во внимание пояснения истца ФИО1 о том, что о существовании договора аренды ей стало известно только в году в ходе рассмотрения в Ширинском районном суде гражданского дела об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества (обратного в материалы дела не представлено), суд приходит к выводу, что вопреки доводам ответчика ФИО3 и его представителя, права и законные интересы ФИО1 оспариваемым ею договором аренды нарушены ответчиками, оспариваемый договор повлек для нее неблагоприятные последствия.

Согласно ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из приведенных выше правовых норм следует, что действующим гражданским законодательством, основанным на принципе диспозитивности, предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают на основании соответствующего волеизъявления лица, которое должно быть выражено способом, не вызывающим сомнения в его наличии и в действительности его выражения надлежащим лицом.

Согласно положениям ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2).

Частью 1 ст. 79 данного кодекса установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Ширинского районного суда от по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 ФИО3о ФИО6 о признании недействительным договора аренды от назначена судебно-техническая экспертиза на предмет определения давности составления и подписания договора аренды от ; производство экспертизы поручено экспертам ФБУ Томской ЛСЭ Минюста России.

Исходя из заключения эксперта от «… 1,2. «Соответствует ли дата выполнения подписи от имени ФИО3 на 1 листе, подписи от имени ФИО5 на 2 листе, подписи от имени ФИО6 в разделе «8. Подписи сторон» на 3 листе в договоре аренды недвижимости от дате, указанной в документе? Если не соответствует, то в какой период выполнены указанные реквизиты в договоре аренды недвижимости от ?» Установить какова давность выполнения подписи от имени ФИО3 на 1 листе, подписи от имени ФИО5 на 2 листе, подписи от имени ФИО6 В разделе «8. Подписи сторон» на 3 листе в договоре аренды недвижимости от , и соответствует ли время выполнения реквизитов, указанной в документе дате, не представляется возможным, по причинам, изложенным в исследовательской части заключения. 3. «Имело ли место агрессивное воздействие на документ (договор аренды недвижимости от )?» Признаки, свидетельствующие об агрессивном химическом, интенсивном и/или длительном световом и термическом (более 100°С) воздействиях на договор аренды недвижимости от отсутствуют» ( ). Аналогичные пояснения были даны в судебном заседании экспертом

Вопреки тому, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, которое отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования (ст. 55 ГПК РФ), суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не вправе пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем законодателем в ч. 2 ст.67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в ч. 3 ст. 86 настоящего кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний определенной области науки. В этой связи заключение эксперта оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами, с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его ясности, полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Представленное суду заключение эксперта от проведено, вопреки доводам истца, в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и общей качественно-описательной методикой судебной почерковедческой экспертизы, отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, в частности: содержит подробное описание произведенных исследований, в этой части в судебном заседании были даны подробные пояснения экспертом ; сделанные на основании них выводы и ответы на поставленные вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперты привели соответствующие данные из представленных в их распоряжение документов, основывались на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, и на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу. В заключении приведены сведения о квалификации эксперт, образовании, стаже работы, необходимые для производства таких экспертиз, и о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оценивая приведенное выше заключение судебной экспертизы по правилам ст.67 ГПК РФ, суд, вопреки доводам стороны истца, принимает ее как достоверное и допустимое доказательство. При производстве экспертизы производилось визуальное и инструментальное обследование объекта (договора аренды), анализировались материалы дела и нормативно-технические источники. Выводы судебной экспертизы носят последовательный непротиворечивый характер, согласуются с иными доказательствами по делу.

Вопреки доводам стороны истца, суд приходит к выводу о том, что эксперт дал непротиворечивые, соответствующие материалам дела ответы на поставленные вопросы.

Суждения стороны истца, в том числе, изложенные в письменных возражениях относительно заключениях эксперта, сводятся к критике экспертного заключения в отсутствие у стороны истца специальных познаний в исследуемой области.

В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 181 и абзацем 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, является день нарушения права.

Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен. Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке.

Истцом в обоснование доводов о том, что срок исковой давности не был пропущен, представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от , из содержания которого следует, что «… В ходе проведения проверки было установлено следующее: опрошенная ФИО1 пояснила, что является собственником нежилого помещения с кадастровым , расположенного по адресу: , площадью кв.м., земельного участка с кадастровым , расположенного по адресу: площадью кв.м., земельного участка с кадастровым , расположенного по адресу: , площадью кв.м., данные объекты недвижимости были приобретены ею в году за собственные средства. В году она и ее супруг В.Н. познакомились с ФИО3, далее в году ими было учреждено ООО «СпецАвтоТранс», где учредителем была супруга ФИО3 – ФИО12 к., она была директором данного общества. Данное общество они создавали для работы, а именно для перевозки горной породы для нужд золотодобывающих компаний района. С года они осуществляли свою деятельность, в том числе и в ее вышеуказанных объектах недвижимости, в данном помещении гаража осуществлялся ремонт техники, на территории около гаража хранились ТМЦ и техника. В году ФИО3 создал другую фирму ООО «Сибавтотранспорт», стал осуществлять деятельность уже от этой фирмы, в связи с чем между ними возникли разногласия, они прекратили совместную деятельность. С того времени она неоднократно просила ФИО3 освободить ее помещение и земельный участок, либо выкупить данные объекты недвижимости, однако, на протяжении лет ФИО3 так и не освободил ее помещение и земельный участок, не желает выкупать данное имущество, ссылаясь на то, что нет денег. По поводу того, что ФИО3 не освобождает ее помещение и земельный участок, он ей говорил, что это его помещение и земельные участки, почему он считает данные объекты своими, ФИО3 ей не пояснял. …

Опрошенный ФИО3 пояснил, что по поводу поданного ФИО1 заявления в отношении него по факту занятия им принадлежащих ФИО1 объектов недвижимости по адресу: , а именно здания гаража и земельного участка, пояснил, что с года они с ФИО1 работали совместно. В году за его денежные средства были приобретены объекты недвижимости, а именно: нежилое помещение с кадастровым номером , расположенное по адресу: , площадью кв.м. и земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , площадью кв.м., однако данные объекты были оформлены на ФИО1 Он впервые слышит от ФИО1 претензии по поводу незаконного занятия им ее недвижимости, по данным обстоятельствам они с ФИО1 разберутся самостоятельно, в том числе, возможно, и в судебном порядке. …» <данные изъяты>.

Учитывая, что в судебном заседании сторона истца указала, что о нарушенном праве ФИО1 стало достоверно известно накануне обращения истца в суд с исковым заявлением по данному делу, то есть в году, обратного в материалы дела сторонами не представлено, оценив представленные доказательства в совокупности, вопреки доводам стороны ответчика, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Вопреки доводам стороны ответчика, в силу положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. ст. 39, 196 ГПК РФ выбор способа защиты является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Оценив представленные доказательства в совокупности, в порядке, предусмотренном положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Принимая во внимание отсутствие решения всех собственников нежилого помещения и земельного участка о порядке пользования общим имуществом, отсутствие согласия всех собственников нежилого помещения и земельного участка на передачу ФИО3 в аренду спорного имущества, а также отсутствие порядка распределения доходов между собственниками, суд приходит к выводу о том, что использование единолично одним собственником общего имущества, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Поскольку ответчиками не представлено суду доказательств правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы представителя ответчика, что нежилое помещение, расположенное по адресу: является самовольной постройкой, соответственно, не может быть объектом гражданско-правовых отношений, судом не принимаются во внимание, поскольку в данном случае предметом спора является договор аренды от .

На основании изложенного, и, руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ) к ФИО5 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ), ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ), ФИО6 паспорт гражданина Российской Федерации серии ) о признании договора аренды недвижимости недействительным удовлетворить.

Признать договор аренды недвижимости от , заключенный между ФИО5 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ), ФИО6 (паспорт гражданина Российской Федерации серии ) и ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ) недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Хакасии через Ширинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Журавлева Н.Ю.

Справка: дата изготовления и подписания мотивированного решения «2» апреля 2025 года (с учетом выходных дней).

Судья Журавлева Н.Ю.