77RS0034-02-2023-011027-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июня 2023 года адрес
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Стариковой Е.В. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-13496/2023 по иску фио Алей оглы к адрес №1", Управлению Росреестра по Москве, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде Квартиры, -
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском к Ответчику в котором просит суд признать за ним право собственности на 57 / 10 000 доли в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры под строительным номером на площадке 1, общей площадью 61,56 кв.м., на 5 этаже, секции «Б», в многоквартирном жилом Доме №1, находящейся по адресу: адрес, адрес,2,3,4.
Свои требования Истец мотивирует тем, 15 января 2010 года, был заключен Договор участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б, между Обществом с ограниченной ответственностью «Комземстрой», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора фио, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс", именуемое в дальнейшем «Участник долевого строительства», в лице Генерального директора Управляющего (Управляющей компании ООО "Астон групп") фио, действующего на основании Устава, договора передачи правомочий по управлению от 15.11.2007 г., с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 марта 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службой по адрес, сделана запись регистрации № 50-50-62/021/2010-020. Строительство указанного Объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 50:26:170517:0004 общей площадью 2,97 га. В соответствии с п.1.1. Договора участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г., Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. В связи с ликвидацией застройщика ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» объект незавершенного строительства, в котором расположено спорное жилье, был передан ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» по акту от 09.11.2011 ТСЖ «МАРУШКИНСКОЕ». В настоящее время права по формированию реестра требований о передаче жилых помещений осуществляет адрес №1». До настоящего времени объект долевого строительства не сдан в эксплуатацию, а точная дата ввода неоднократно переносилась и задерживается на неопределенный срок. ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилых и нежилых помещений по приемо-сдаточному акту Истцу не выполнил. Истцом выполнены условия по оплате спорной двухкомнатной квартиры, что так же нашло свое отражение в тексте п. 2 Договора уступки прав требований от 27.04.2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г. На сегодняшний день многоквартирный Дом №1 построен, Квартиры и нежилые помещения выделены в нем как обособленные объекты, но многоквартирный Дом №1 не сдан в эксплуатацию, спорное жилое помещение до настоящего времени Истцу не передано, что нарушает права Истца как потребителя.
Истец фио Алей оглы в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Ответчик адрес №1" в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дне, времени и месте слушания по делу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, возражений по иску не представил.
Третье лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился о дне, времени и месте слушания по делу извещен надлежащим образом, об уважительности причины неявки в суд не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, отзыв на иск не представил.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. ст.117, 118, 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие Истца, Ответчика, Третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона участвующая в деле должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В виду не предоставления доказательств опровергающих доводы иска, спор рассмотрен по имеющимся в деле материалам.
В соответствии со ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч.1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” - одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Судом установлено, 15 января 2010 года, был заключен Договор участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б, между Обществом с ограниченной ответственностью «Комземстрой», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице Генерального директора фио, с одной стороны, и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс", именуемое в дальнейшем «Участник долевого строительства», в лице Генерального директора Управляющего (Управляющей компании ООО "Астон групп") фио, действующего на основании Устава, договора передачи правомочий по управлению от 15.11.2007 г., с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 марта 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службой по адрес, сделана запись регистрации № 50-50-62/021/2010-020.
В соответствии с п.1.1. Договора участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г., Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В соответствии п.1.2 Договора участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г., Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: Постановления Главы адрес № 2561 от 17.11.2003 г., Договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, от 30 января 2004 г. № 1465, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 10 марта 2004 г. № 50-01/26-17/2004-360, Разрешения на строительство № 92 от 20 октября 2006 г. до 30.11.2010 г., Заключения №Э-3-273-2006 Государственной вневедомственной экспертизы от 21 июля 2006 года, Проектной декларации, опубликованной «02» сентября 2005 года на официальном сайте Общества с ограниченной ответственностью «КОМЗЕМСТРОЙ» с последними изменениями и дополнениями (www.komzemstroy.ru).
В соответствии п.1.4. Договора участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г., Объектом долевого строительства являются квартиры, указанные в Приложении №1 к настоящему Договору.
В соответствии п.1.6. Договора участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г., Участник долевого строительства вносит денежные средства в размере сумма и после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Участник долевого строительства принимает Объект долевого строительства в собственность.
31 марта 2005 г., был заключен Договор № 1-2/5/1-М о привлечении инвестиций в строительство, между Обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг Держава», именуемое в дальнейшем "Поверенный" и Истцом, именуемый в дальнейшем "Субинвестор" с другой стороны.
27 апреля 2010 г. было заключено Соглашение о Новации, между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" именуемое в дальнейшем "Соинвестор" и грИстцом именуемый в дальнейшем "Субинвестор" с другой стороны.
Согласно п. 4 Соглашения о Новации от 27 апреля 2010 г.: Стороны договорились, что сумма, уплаченная «Субинвестором» по Договору № 1-2/5/1-М от 31 марта 2005 г. о привлечении инвестиций в строительство в полном объеме засчитывается в счет оплаты по Договору уступки прав требований от 27 апреля 2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15 января 2010 г.
27 апреля 2010 г. был заключен Договор уступки прав требований по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс", именуемое в дальнейшем "Участник" и Истцом именуемый в дальнейшем «Правопреемник», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 июля 2010 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, сделана запись регистрации № 50-50-62/070/2010-246.
Согласно п. 1. Договора уступки прав требований от 27.04.2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., «Участник» передает (уступает), а «Правопреемник» - Истец принимает права требования по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс" и Обществом с ограниченной ответственностью «Комземстрой» являющимся застройщиком жилого дома по адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес, права и обязанности в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № 1, общей проектной площадью 61.56 квадратных метров, находящейся на 5 этаже, секции Б, в многоэтажном доме №1.
Согласно п. 3. Договора уступки прав требований от 27.04.2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., стоимость уступки права Квартиры, составила сумма
Истцом выполнены условия по оплате спорной двухкомнатной квартиры, что так же нашло свое отражение в тексте п. 2 Договора уступки прав требований от 27.04.2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., а так же подтверждается платежными документами с назначением платежа: Внешторгбанк от 08 августа 2005 г. на сумму сумма, Внешторгбанк от 19 октября 2005 г. на сумму сумма, Внешторгбанк от 19 декабря 2005 г. на сумму сумма
Так же Истцом в ООО «Комземстрой», было оплачено за государственную регистрацию Договора уступки прав требований от 27.04.2010 г. по Договору участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г. в размере сумма, оплачена государственная пошлина в размере сумма, выдана нотариальная доверенность от 20.05.2010 г.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 309 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилых помещений по приемо-сдаточному акту не исполнил. В связи с произошедшей ликвидацией застройщика ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» объект незавершенного строительства по адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес по акту от 09.11.2011 г. передан от ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» к ТСЖ «МАРУШКИНСКОЕ». 31.01.2013 года ТСЖ «МАРУШКИНСКОЕ» было преобразовано в ЖСК «МАРУШКИНСКОЕ», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы №352-ПП от 25.07.2012 года с учетом изменения границ между субъектами Российской Федерации адрес и адрес спорный объект в настоящее время имеет следующий строительный адрес: адрес адрес,2,3,4.
В настоящее время Дом №1, указанный в Договоре участия в долевом строительстве № МК/C-1/2Б от 15.01.2010 г., полностью построен, но в эксплуатацию не сдан, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения – двухкомнатной квартиры, со строительным номером на площадке № 1, секция «Б», этаж - 5, общей площадью 61,56 кв.м., расположенной по адресу: адрес, адрес,2,3,4.
Строительные работы в настоящее время практически не ведутся. Фактически двухкомнатная квартира (помещение) за номером со строительным на площадке №1, секция «Б», этаж - 5, общей площадью 61,56 кв.м., как объект недвижимости, существует и пригодно для использования по назначению.
Согласно графика завершения строительных работ, а также опубликованной открытой информации «Новости Москомстройинвет» в сети Интернет, Дом №1 полностью построен, двухкомнатная квартира со строительным номером на площадке № 1, секция «Б», этаж - 5, общей площадью 61,56 кв.м. в нем выделена как обособленный объект. Спорная квартира имеет стены, окна и фактически является обособленным объектом строительства в многоквартирном доме.
Частью 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семенных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ своим обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного Суда РФ № 2 за февраль 2003 г.) пояснила: несмотря на многообразие договоров (подряда, купли — продажи, договор простого товарищества, предварительный договор, инвестиционный договор и т.д.) суд при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). В сложившейся ситуации следует признать правильным практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных целей, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применили к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей».
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст.6 ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором долевого строительства. Передача объекта согласно условиям ст.6 указанного закона осуществляется по подписанным сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае уклонения от подписания акта приема - передачи или невозможности подписания данного акта, участник долевого строительства вправе обратиться с требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии зашиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Результатом исполнения договора является создание объекта права в виде квартиры и возникновение права собственности гражданина на квартиру.
Согласно разъяснениям пункта 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.
Согласно ст. 40 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Следовательно, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 40 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Если в установленный договором срок не выполняется весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей потребителю в собственность соответствующей квартиры, то исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Исковые требования направлены на признание за Истцом права собственности на долю многоэтажного дома в виде незавершенной строительством квартиры как объект гражданских прав, а не на квартиру как объект жилищных прав.
Между сторонами договора были достигнуты все существенные условия, которые являются достаточными и необходимыми для возникновения у Истца права собственности на обозначенную договором квартиру, как объект гражданского оборота. Условия заключенного между сторонами договора указывают на то, что между сторонами была достигнута договоренность о создании объекта права - квартиры в многоэтажном доме. Истец выполнил свои обязательства по договору. Однако жилой дом при изначально определенных сроках окончания строительства до настоящего времени не введен в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Истца, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своего прав, в том числе и путем предъявления требований о признании права.
Поскольку Истец полностью выполнил принятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, а Ответчик - адрес №1"отказывается внести Истца в реестр требований передачи жилых помещений без решения суда, суд считает возможным признать за Истцом право собственности на 57 / 10 000 доли в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры под строительным номером на площадке 1, общей площадью 61,56 кв.м., на 5 этаже, секции «Б», в многоквартирном жилом Доме №1, находящейся по адресу: адрес, адрес,2,3,4
В настоящее время Квартира как объект незавершенного строительства, на которую претендуют Истец, как вещь, имеющая индивидуальные признаки, позволяющие выделить ее в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, существует. Поскольку квартира входит в состав жилого дома, который в установленном действующим законодательством порядке в эксплуатацию не принят, то Истец имеют право на квартиру, как объект незавершенного строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования фио Алей оглы к адрес №1», о признании права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить.
Признать за фио Алей оглы право собственности на 57 / 10 000 доли в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры под строительным номером на площадке 1, общей площадью 61,56 кв.м., на 5 этаже, секции «Б», в многоквартирном жилом Доме №1, находящейся по адресу: адрес, адрес,2,3,4.
Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Москве.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 08.06.2023 г.
Судья Старикова Е.В.