Дело № 2-179/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Тюльган 03 августа 2022 года

Тюльганский районный суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Власовой Н.Н.,

при секретаре Полякове Е.А.,

с участием: представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что «20» апреля 2016г. между ФИО3 и ФИО4, был заключен договор купли-продажи земельной доли (без выделения земельного участка), по которому истец являлся - покупателем, ответчик - продавцом. Согласно:

- п. 1.1. договора, продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №

- п. 1.2. Указанная земельная доля принадлежит продавцу на праве собственности;

- п. 1.3. Указанный договор является предварительным.

Право собственности на указанную земельную долю возникло у ответчика на основании распоряжения от 21.06.2000г. №13-р «О закреплении в частную собственность земельных долей пайщиков, вышедших из <данные изъяты> Тюльгансткого района», согласно п.1 которого: закрепляет в частную собственность земельную долю /пай/, расположенную в массиве в десяти километрах юго-западнее с. Репьевка, с выделом в натуре следующим гражданам... 11. ФИО4. Право собственности зарегистрировано ответчиком в установленном порядке о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «11» января 2000 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от «14» июля 2000 года, серии №.

Стоимость договора составляет на основании п.2.1. 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей, указанная сумма была передана истцом ответчику «20» апреля 2016г., в момент подписания договора, что подтверждается распиской, в свою очередь ответчик передал истцу оригиналы документов на долю земельного участка.

Ответчик в 2016 году получил отказы от заключения сделки купли-продажи участка от администрации Тюльганского района Оренбургской области и правительства Оренбургской области.

Однако после попытки подачи заявления на государственную регистрацию перехода права собственности ответчиком были получены уведомления о необходимости уточнения границ земельного участка до государственной регистрации. Стороны условились, что подготовкой к процедуре уточнения границ займется истец, в дальнейшем истцом был заказан и получен на руки межевой план от «27» января 2021г. В свою очередь ответчиком были получены повторные отказы администрации Тюльганского района Оренбургской области и Правительства Оренбургской области от преимущественного выкупа земельной доли от 02.12.2020г. за № и от 15.12.2020г. за №№ соответственно. Описанные обстоятельства указывают на заинтересованность и намерения истца и ответчика, зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке. Впоследствии, в ходе устного обращения, ответчик заявил, что не согласен с указанной в договоре суммой.

«11» февраля 2022г., истец в адрес ответчика направил претензию о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. Процедуру предлагалось провести по адресу: <адрес>) в 11:30 часов, «18» февраля 2022г. претензия прибыла в отделение Почты России по месту жительства ответчика «14» февраля 2022г., и не была получена ответчиком. Таким образом, истец считает, что ответчик необоснованно, без предусмотренных законом оснований, уклонятся от государственной регистрации перехода права собственности.

Просит суд, с учетом уточнения исковых требований,обязать ФИО4 передать ФИО3 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №(ранее 56-33-09).,прекратить право собственности ФИО4 на данный земельный участок,признать право собственности ФИО3 на указанный участок, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый № на ФИО3 на основании договора купли-продажи земельной доли от 20.04.2016 года; взыскать с ФИО4 в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 950 рублей.

Истец ФИО3, ответчик ФИО4 в судебное заседание не явились, в заявлениях просили суд рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 07.04.2022 года исковые требования поддержал с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности от 29.04.2022 года, возражал против удовлетворения иска, показал, что договор является предварительным, в течение года никаких действий не предпринималось для заключения основного договора, в связи с чем обязательство прекращается. Документы истцом были возвращены, ответчик готов вернуть денежные средства истцу.

Третье лицо ФИО5, привлеченный к участию в деле определением суда от 08.06.2022 года, в судебное заседание 03.08.2022 года не явился, в заявлении просил суд рассмотреть дело без его участия. В судебном заседании 28.07.2022 года показал, что 20.01.2016 года ФИО4 передал ему в аренду свой земельный пай до 2023 года. Договор аренды зарегистрирован в Росреестре. Зимой 2017 года ФИО4 сказал ему,что продал землю, оплату по договору аренды вносить в <данные изъяты>», в состав которого входил ФИО3, ФИО13. С 2017 года, на протяжении четырех лет он за аренду платил ФИО14.,руководителю <данные изъяты>». С 2021 года ФИО4 отмежевал участок, выделил пай, предоставил выписку об этом, и пояснил, что платить за аренду вновь нужно ему.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд принял определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 130 ГК РФ, земельный участок является недвижимым объектом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образов,переход к истцу права собсивенности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 20.04.2016 года подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

По п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В п. 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В абз. 5 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Судом установлено, что 20.04.2016 года между ФИО4 и ФИО7 заключен договор купли-продажи земельной доли (без выделения земельного участка).

Пунктом 1.3 договора закреплено, что договор является предварительным, в рамках которого продавец обязуется оформить на представителя покупателя нотариальную доверенность для оформления документов на земельную долю, в том числе по заключению основного договора купли-продажи земельной доли от имени продавца.

Согласно пункта 2.1 договора стоимость земельной доли составляет 25000 рублей, которую истец уплатил ответчику в полном объеме, что подтверждается распиской от 20.04.2016 года и сторонами не оспаривается.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как усматривается из содержания договора купли-продажи от 20 апреля 2016 г., стороны в нем четко определили, что цена договора составляет 25000 рублей, которые уплачены продавцу покупателем в день его подписания (пункт 2.1); передача вышеуказанного имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлены при передаче покупателю оригинала свидетельства о праве собственности, предполагается, что свидетельство является одновременно передаточным актом (пункт 4.3).

Свидетель ФИО6 показал в суде,что <данные изъяты>» имеет участки в указанном массиве,примерно 300 га. ФИО3 тоже покупал там земельные участки. Между ними товарищеские отношения. По просьбе ФИО3 он вел переговоры от его имени с ответчиком. Знает, что ФИО3 купил у ФИО4 в 2016 году земельный участок. Границы земельного участка не уточняли. Оформить земельный участок было не возможно без уточнения его границ. Он неоднократно звонил и встречался с ФИО4 по поводу оформления и регистрации договора ФИО3 Встал вопрос за чей счет это сделать, ФИО4 пообещал, но так и не сделал. В 2020 году встретились с ФИО4, он, ФИО6, сфотографировал паспорт и свидетельство ФИО4. Договорились, что ФИО3 сделает проект межевания за свой счет осенью 2021 года. ФИО4 был согласен. Перед Новым годом позвонил ему, тот ответил, что сам сделал уточнение границ, поскольку передумал заканчивать сделку со ФИО8, так как сын захотел заниматься землей. После подписания договора в 2016 году, несколько лет получали арендную плату от ФИО5.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями зарегистрировать переход права собственности, однако ответчиком претензия не была получена, возвращена корреспонденция с отметкой «истек срок хранения».

Судом установлено, что заключив договор купли-продажи земельной доли 20.04.2016 года, ФИО4 фактически продал земельный массив, принадлежащий ему на праве частной собственности в силу свидетельства от 14.07.2000 года, кадастровый №,площадью 11,06 га. Известил об этом арендатора ФИО5, отказавшись от владения и пользования участком. Указанные действия свидетельствуют о том, что ФИО4 передал земельный массив фактически покупателю во владение и распоряжение. ФИО3 в полном объеме оплатил покупку в размере 25000 рублей в день подписания договора. Арендную плату за указанный земельный массив получал по устной договоренности со С.И.ВБ. ФИО6 до 2021 года. С данной даты-20.04.2016 года в силу п.4.3 Договора у продавца возникла обязанность передать покупателю оригиналы документов, подтверждающие право собственности продавца на земельный массив и оформить нотариальную доверенность на представителя покупателя на совершение любых сделок. Однако указанных действий ответчик не предпринял до настоящего времени.

Поскольку границы участка не были установлены провести государственную регистрацию сделки в силу ч.4 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" было невозможно, требовалось предоставление межевого плана земельного участка.

Из выписки из ЕГРН следует, что правообладателем спорного земельного участка является ФИО4 Уточнение площади и границ участка проведены 21.01.2021 года. Площадь составила <данные изъяты>.

В 2021 года ФИО4, установив границы проданного по договору земельного участка, вновь вступает во владение и распоряжение земельным участком, получает арендную плату от ФИО5 От регистрации перехода права собственности, ответчик уклоняется.

Доводы ответчика о том, что он продавал земельную долю суд признает несостоятельными, поскольку на момент составления договора 20.04.2016 года, земельной доли у него не было, в собственности находился земельный массив(многоконтурный земельный участок).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускается злоупотребления правом гражданами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона участвующая в деле должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что ответчик в полном объеме получил расчет по договору купли-продажи земельного участка,в день подписания договора. Фактически 20.04.2016 года передал право на земельный массив покупателю, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, ответчиком не представлено доказательств обратного, а потому основанием для регистрации перехода права собственности может быть решение суда, вынесенное по требованию другой стороны.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи был предварительным и в течении длительного времени не заключен основной договор, что влечет недействительность договора, отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пунктов 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По пункту 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Таким образом, заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Действия ответчика по возвращению в свое владение земельного участка в 2021 году неправомерны, как и уклонение от регистрации перехода права на проданный земельный участок.

Тот факт, что ответчик уплачивает налоги за земельный участок, не влияет на существо принятого решения, поскольку в ЕГРН обладателем спорного объекта недвижимости является ФИО4

Порядок государственной регистрации определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из совокупности собранных доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом оплачена госпошлина в размере 950 рублей, данные расходы в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Обязать ФИО4 передать ФИО3 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №.

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>., кадастровый №., за ФИО3.

Решение является основанием для внесения сведений о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости на указанный земельный участок.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 950 (девятьсот пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Тюльганский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.Н. Власова

Решение в окончательной форме принято 05.08.2022 года

Судья Н.Н. Власова