77RS0015-02-2024-019160-20
Дело 2-2153/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2025 года адрес
Люблинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Стратоновой Е.Н., при секретаре фио,
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2153/2025 по иску ЖСК «Актюбинск» к ФИО1 об обязании совершить определенные действия, взыскании судебной неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец – ЖСК «Актюбинск» обратился в суд с иском о взыскании с ответчика фио задолженности по оплате ЖКУ в размере сумма, пени в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в размере сумма
В обоснование иска заявлено, что ЖСК«Актюбинск» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: адрес, ФИО1 является собственником квартиры № 274. ходе обследования установлено, что на фасаде многоквартирного дома ответчиком установлен наружный блок кондиционера, нарушена целостность наружной торцевой стены фасада (проем не заделан), отведение конденсатной воды выполнено на площадку перед входом в подвал здания с потеками по стене фасада, что нарушает целостность фасада и права собственников многоквартирного дома. В ходе обследования, проведенного комиссией ЖСК «Актюбинск», установлено, что на фасаде многоквартирного дома установлен внешний блок кондиционера на 5 этаже с внешней торцевой стороны жилого помещения квартиры № 274, нарушена целостность наружной торцевой стены фасада (проем не заделан), отведение конденсатной воды выполнено на площадку перед входом в подвал здания с потеками по стене фасада, что подтверждается актом от 22.07.2024.
В судебное заседание представитель истца исковые требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку в суд представителя, который пояснил, что готов произвести демонтаж блока кондиционера, вместе с тем просил не применять неустойку.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статье 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 адрес кодекса Российской Федерации, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 адрес кодекса Российской Федерации, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При управлении многоквартирным домом, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнения работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. По смыслу положений жилищного законодательства, избранная в установленном порядке управляющая организация действует от имени собственников помещений дома, в силу своего статуса и заключенного договора управления и обязана представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами").
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Судом установлено, что ЖСК «Актюбинск» является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: адрес, что подтверждается договором №1 многоквартирным домом от 10.03.2018 г.
ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры N 2274, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается представленной в адрес суда выпиской из ЕГРН.
В ходе проведенного представителем управляющей компании обследования общего имущества многоквартирного дома установлено, что на фасаде многоквартирного дома собственником жилого помещения N 274 установлен внешний блок кондиционера.
Действия ответчика, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат требованиям закона и нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Факт нахождения внешнего блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома по адресу: адрес подтверждается представленным в адрес суда актом по факту незаконной установки от 22.07.2024 г. (л.д. 12)
В порядке досудебного урегулирования вопроса истец в адрес ответчика направляло уведомления о необходимости добровольного демонтажа внешнего блока кондиционера и корзины для его размещения.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее по тексту - Правила), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Как предусмотрено указанными Правилами, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении граждан и соседей, с учетом соблюдения требований законодательства.
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав может осуществляться в том числе путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, и данный способ защиты подлежит применению только в случае, когда имеет место реальное нарушение законных прав и интересов лица, требующего их защиты.
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как указано в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 п. 3 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно пп. "в" п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Таким образом, стены и фасад МКД относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Пунктом 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
Пунктом 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Согласно пункту 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фона, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенкам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Тем самым передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей, на что было обращено Вторым кассационным судом общей юрисдикции при отмене судебных актов.
Факт размещения на стене (фасаде) МКД, которая относится к общему имуществу собственников помещений данного дома, наружных блоков кондиционеров, подтверждается материалами дела и фактически не оспаривался ответчиком.
Ответчиком самовольно осуществлено переустройство общего имущества многоквартирного дома вопреки имеющимся проектным решениям.
Следовательно, поскольку спорное оборудование размещено на фасаде (стене) жилого дома, который относится к общему имуществу собственников помещений, в отсутствие соответствующего договора, истец вправе обратиться с иском о демонтаже указанного оборудования.
Ответчиком доказательств о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, вынесения решений о передаче в пользование ответчика общего имущества в многоквартирном доме, надлежащим образом оформленного согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование ответчиком общего имущества для размещения индивидуально-определенных объектов суду не представлено.
Частью 4 ст. 17 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
С учетом изложенного, суд считает исковые требования ЖСК «Актюбинск» подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиком самовольно, без решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ), установлен внешний блок кондиционера, и именно на ответчике лежит обязанность по устранению указанных нарушений с приведением в прежнее состояние места крепления указанной конструкции.
Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 ГПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчиков по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).
Принимая во внимание тот факт, что для исполнения судебного акта по настоящему делу ответчикам не требуется значительного времени на подготовку к соответствующим работам, суд находит разумным срок один месяц с момента вступления постановления суда в законную силу на исполнение вышеназванной обязанности.
При этом суд не находит оснований для предоставления права ЖСК Актюбинск выполнять работы по демонтажу самовольно установленного внешнего блока кондиционера, с взысканием с ответчика необходимых расходов, связанных с исполнением решения суда.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные издержки, а именно расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ЖСК «Актюбинск» к ФИО1 об обязании совершить определенные действия, взыскании судебной неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.
Обязать ФИО1 (ИНН <***>) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома по адресу: адрес на 5 этаже с внешней стороны жилого помещения квартиры № 274, после демонтажа привести фасад дома по адресу: адрес, в месте расторжения кондиционера в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.
Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ЖСК «Актюбинск» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы чрез Люблинский районный суд.
Судья Е.Н. Стратонова
Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2025 года
Судья Е.Н. Стратонова