Решение по делу № 2-211/2026 от 20.01.2026 - о признании права собственности, муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации г.Норильска» о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение.

Дело № 2-211/2026 (24RS0040-01-2025-004850-45)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Норильск Красноярского края 20 января 2026 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Захаровой Н.В., при секретаре судебного заседания Дамбаевой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации г.Норильска» о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение,

установил:

ФИО1, в лице представителя ФИО3, обратился в суд с иском ( с учетом дополнений) к ФИО2, МУ Управление имущества Администрации г.Норильска о признании права собственности на нежилое помещение – гараж-бокс <адрес>, которое было приобретено истцом у ответчика ФИО2 на основании договора купли-продажи от 28.12.1999. Многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения Администрации г.Норильска от 24.12.2021 №. Ответчик мер по заключению соглашения об изъятии нежилого помещения у истца путем выкупа не предприняло. В октябре 2022 года вышеназванный дом снесен. Просит признать за ним право собственности на нежилое помещение – гараж-бокс <адрес>, взыскать с МУ «Управление имущества Администрации г.Норильска» в пользу истца выкупную стоимость данного нежилого помещения в размере 1377000 руб.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика Управления имущества Администрации города Норильска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, представили возражения на иск, согласно которому исковые требования не подлежат удовлетворению. Истец является собственником нежилого помещения с 28.12.1999. В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка - и проведения его государственного кадастрового учета - в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005 (момент вступления жилищного кодекса). В связи с тем, что земельный участок под многоквартирным домом по ул. Павлова д. 8 не был поставлен на кадастровый учет, у истца отсутствует право общей долевой собственности на земельный участок, следовательно, его стоимость не должна входить в стоимость оценки нежилого помещения. В заключении о стоимости объекта недвижимости применен метод анализа рынка за период с 2021 по 2023 с разной площадью, соответственно итоговая стоимость завышена

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен по последнему известному месту жительства, возражений по существу иска, ходатайств об отложении судебного заседания в суд не поступало.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ суд рассматривает дело в порядке заочного производства.

В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В силу п. 60 указанного Постановления, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Судом установлено, что право собственности на нежилое помещение – гараж-бокс <адрес> зарегистрировано в БТИ № от 24.05.1996 за ФИО2, что подтверждается ответом КГКУ «Краевой архив БТИ» и свидетельством о собственности на объект недвижимости от №1191 от 22.04.1997.

Согласно договору от 28.12.1999 ФИО2 продал ФИО1 данное нежилое помещение, стоимость гаража в 40000 руб. уплачена покупателем продавцу полностью при подписании договора купли-продажи, договор удостоверен нотариусом г.Норильска ФИО4 за № от 28.12.1999.

С указанного момента истец открыто и непрерывно владел и пользовался спорным гаражом, следил за его техническим состоянием, нес расходы по его содержанию.

Сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный гараж в ЕГРН отсутствуют.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, договор купли-продажи, заключенный между сторонами, фактически исполнен, все его существенные условия согласованы, покупатель - истец с 1999 года осуществляет правомочие по пользованию и владению спорным недвижимым имуществом, продавец со дня заключения сделки претензий на предмет неисполнения условий договора к истцу не предъявлял.

Вместе с тем, стороны сделки своевременно не обратились в органы юстиции для оформления права собственности на вышеназванный объект недвижимости, в настоящее время зарегистрировать переход право собственности в органах Росреестра не представляется возможным, поскольку многоквартирный дом, в котором расположен спорное нежилое помещение снесен.

С учетом исследованных доказательств суд приходит к выводу о наличии у истца права собственности по договору купли-продажи от 28.12.1999 на нежилое помещение – гараж-бокс <адрес>

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 34 Постановления № 47 от 28.01.2006 указано, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из под. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с п. 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ)…. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности с 28.12.1999 принадлежит нежилое помещение, площадью 15 кв.м, расположенное в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес>2, под жилым домом с кадастровым номером 24:55:0402011:131, площадью 5217,9 кв.м, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии с актом Межведомственной комиссии от 05.12.1997 № 1680, издано распоряжение Администрации города Норильска от 24.12.2021 № 6525 «О признании жилого дома <адрес>, аварийным и подлежащим сносу», в соответствии с которым, установлен срок освобождения нежилых помещений физическими и юридическими лицами до 31.01.2022 расположенных в многоквартирном доме.

Согласно справке ООО «Энерготех» от 22.12.2006 №, <адрес> выселен и готов к сносу. Домовые системы тепловодоснабжения и электроснабжения от магистральных сетей отключены.

В целях изъятия земельного участка для муниципальных нужд и выявления собственников нежилых помещений, расположенных в жилом <адрес> города истцом на официальном сайте города Норильска опубликовано сообщение об изъятии земельного участка 18.03.2021 и 17.06.2021. 11.01.2023 распоряжение Администрации города Норильска от 24.12.2021 № 6225 «О признании жилого <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» опубликовано в газете «Заполярная Правда».

Решением заочного заседания комиссии от 02.03.2022 № Администрации г. Норильска Красноярского края, обстановка, сложившаяся по адресу: <адрес>, признана угрозой возникновения ЧС, обусловленной возможностью внезапного обрушения многоквартирного дома.

03.03.2022 в газете «Заполярная Правда» опубликовано информационное сообщение о необходимости проведения работ по освобождению занимаемых нежилых помещений (гаражей) по адресу: <адрес> до 15.03.2022, так как 16.03.2022 будет отключено электроснабжение и ограничен доступ к помещениям.

В связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности истца на вышеназванный объект недвижимого имущества, вопрос о выкупе данного гаража с Управлением имущества Администрации <адрес> не решался.

Согласно представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости № от 10.02.2025, составленного ИП ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 15 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу<адрес>, по состоянию на 31.01.2022 составляет 1377000 руб.

Данный отчет составлен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, эксперт, проводивший оценку, является членом саморегулируемых организаций оценщиков, его ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона застрахована, эксперт имеет необходимую для такого рода оценки квалификацию.

Относительно доводов представителя ответчика Управления имущества Администрации г.Норильска о том, что экспертом при определении выкупной цены необоснованно были учтены нежилые помещения с разной площадью, тогда как надо было применять аналогичную площадь – 15 кв.м, суд отмечает, что итоговая цена определена исходя из выведенной экспертом среднерыночной стоимости 1 кв.м учтенных при оценке нежилых помещений, с учетом площади спорного нежилого помещения.

Оценивая доводы представителя ответчика Управления имущества Администрации г.Норильска о том, что для применения аналогового метода экспертом должны были быть взяты цены в периоде 24.12.2021 (дата признания дома аварийным) по 31.01.2022 (дата освобождения аварийного дома), суд отмечает, что стоимость имущества согласно экспертному заключению определена по состоянию на 31.01.2022.

В случае несогласия с выводами эксперта ответчик не был лишен права заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, о чем судом было подробно разъяснено ответчику при подготовке к судебному разбирательству. Ответчиком данного ходатайства не заявлено, доказательств необоснованности выводов эксперта, иной рыночной стоимости имущества суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд принимает отчет об оценке рыночной стоимости № от 10.02.2025 в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость изымаемого имущества.

Таким образом, размер подлежащих взысканию с ответчика Управления имущества администрации г. Норильска в пользу истца денежных средств в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения составляет 1377000 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности, муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации г.Норильска» о взыскании выкупной цены за аварийное нежилое помещение удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), на нежилое помещение – гараж, расположенный по адресу: <адрес>

Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), нежилое помещение – гараж, расположенный по адресу: <адрес>, определив размер компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения в размере 1377000 руб.

Обязать Муниципальное образование город Норильск в лице Управления имущества Администрации города Норильска произвести выплату возмещения ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), в размере 1377000 руб.

Признать право собственности Муниципального образования город Норильск на нежилое помещение – гараж, расположенный по адресу: <адрес>, после выплаты ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), денежной компенсации в размере 1377000 руб. в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Н.В. Захарова

Мотивированное заочное решение составлено 20.02.2026.