Дело №2-237/2025
УИД56RS0010-01-2024-001895-81
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 декабря 2025 год город Гай
Гайский городской суд Оренбургской области в составе
председательствующего судьи Шошолиной Е.В.,
при секретаре Коньковой А.Ю.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика адвоката Морозовой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с жилым домом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенными по <адрес>.
Согласно п.5 договора стороны оценили земельный участок 384 000 руб., жилой дом 1 500 000 руб. Общая сумма стоимости недвижимости составила 2 316 000 руб., которые были переданы покупателем при подписании договора.
При осмотре жилого дома перед заключением договора купли-продажи каких-либо явных недостатков визуально выявлено не было.
Однако в ходе эксплуатации жилого дома в весенний период 2024 г. полы в доме стали опускаться, проседать от центра дома к краям: самое большое проседание пола произошло в совмещенном санузле и распространилось на всю правую часть жилого дома и составило более 10 см, что сопровождается образованием трещин по межкомнатным стенам с разрывом отделочных материалов.
Проживание в жилом доме стало не только некомфортным, но и опасным из-за проседания пола, образования трещин, отходом перегородок друг от друга, с последующим разрывом отделочных материалов.
Если бы о скрытых недостатках продавцы уведомили покупателя перед заключением договора купли-продажи, то договор мог быть не заключен или заключен на других условиях, так как устранение недостатков возможно только при осуществлении специальных строительно-монтажных работ в жилом доме.
Просит суд в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с жилым домом по <адрес> соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 500 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца излишне уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 500 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины 15 000 руб.
В последующем истец уточнил исковые требования, указав, что для снижения налогооблагаемой базы, по просьбе ответчиков, в договоре купли-продажи стороны указали стоимость земельного участка в размере 384 000 руб., стоимость жилого дома в размере 2 316 000 руб. Однако, реальная сумма по сделке была установлена сторонами в размере 6 700 000 руб. и денежные средства были переданы ответчикам ДД.ММ.ГГГГ с составлением акта приема-передачи денежных средств. В связи с чем, просила суд в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по <адрес>, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 3 589 000 руб.; взыскать с ответчиков в пользу истца излишне уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 3 589 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины 15 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта – 50 000 руб.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена была надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчики ФИО3, ФИО4, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков адвокат Морозова К.А. возражала против заявленных требований, полагая, что по договору купли-продажи ФИО2 переданы земельный участок и жилой дом, соответствующее условиям договора от <данные изъяты> года, недвижимое имущество осмотрено покупателем, договор по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, вместе с тем с момента передачи спорного имущества в течение двух лет покупатель не обращалась к продавцам с какими-либо претензиями.
Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом надлежащим образом.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, воспользовавшихся правом на участие в судебном заседании по своему усмотрению.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 Гражданского кодекса РФ (п. 1 ст. 455 ГК РФ).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).
На основании п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ указано, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статьей 557 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Таким образом, покупатель должен выявить недостатки в товаре в пределах двухлетнего срока с момента передачи ему товара.
Указанный срок для выявления недостатков является пресекательным, и по недостаткам, выявленным по истечении данного срока, покупатель лишается права на предъявление требований к продавцу.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, действующими за себя лично и как законные представители <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующий с согласия своих <данные изъяты> ФИО3 и <данные изъяты> ФИО4 (продавцы) и ФИО2 (покупатель), заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого продавцы продают, а покупатель покупает в собственность на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащие продавцам по праву долевой собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, из категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, <адрес> и размещенный на нем жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, с назначением: жилое, количество этажей, в том числе подземных:<данные изъяты>, находящийся по <адрес>.
Пунктом 5 договора предусмотрена стоимость приобретаемого имущества: земельный участок и жилой дом за 2 700 000 руб., из них: земельный участок за 384 000 руб., жилой дом за 2 316 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора покупателем за счет собственных средств покупателя.
В соответствии с выпиской из ЕГРН, ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> О.В. зарегистрировано право собственности на приобретенное имущество в виде земельного участка и жилого дома.
В период эксплуатации дома, истцом были выявлены недостатки, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
По ходатайству представителя истца, определением суда от 2 апреля 2025 года по делу назначена судебная строительно – техническая оценочная экспертиза, с постановкой следующих вопросов:
1. Соответствовал ли на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес>, качеству? Имелись ли ДД.ММ.ГГГГ недостатки жилого дома?
2. При наличии недостатков, определить момент их возникновения или причины возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или после)?
3. В случае наличия недостатков на момент приобретения в исследуемом жилом доме, являются ли они явными и их возможно было обнаружить при визуальном осмотре ДД.ММ.ГГГГ, либо являются скрытыми?
4. Какова действительная цена жилого дома с учетом недостатков (при их наличии), за которые отвечает продавец?
Проведение экспертизы поручено экспертам <данные изъяты> и (или) <данные изъяты> <данные изъяты>
Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует:
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес> не соответствовал качеству. При строительстве дома, в результате недоуплотнения на локальных участков грунтов основания, а чаще всего трамбование никак не выполняется, под фундаментом и полами образовали локальные участки с меньшей плотностью, что вызвало в последствии просадку, которая послужила причиной образования осадочных трещин в стенах, просадку основания полов жилого дома, расположенного по <адрес>;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что некачественное уплотнение грунта основания жилого дома при строительстве (до передачи товара покупателю), в дальнейшем (после передачи товара покупателю) привело к деформации строительных конструкций дома (образование трещин и просадка основания полов;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что на момент приобретения в доме имелся недостаток в виде неуплотнения грунтов основания. При визуальном осмотре ДД.ММ.ГГГГ обнаружить данный недостаток не представлялось возможным, так как для выявление недостатка в нормативной документации, обязательной для данного вила контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Указанный недостаток является скрытым. Контроль качества работ по уплотнению грунтов выполняется на стадии производства работ;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что действительная цена жилого дома с учетом недостатков (при их наличии), за которые отвечает продавец составляет (округленно) 2 727 000 руб.
В суд поступило заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что при производстве экспертизы, экспертами принят во внимание договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, имеющийся в материалах реестрового дела, в котором стоимость жилого дома указана в размере 3 600 000 руб., а земельного участка в размере 300 000 руб.
В связи с чем, определением суда от 15 сентября 2025 года назначена дополнительная судебная строительно – техническая оценочная экспертиза, с постановкой следующих вопросов:
1. Соответствовал ли на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес>, качеству? Имелись ли ДД.ММ.ГГГГ недостатки жилого дома?
2. При наличии недостатков, определить момент их возникновения или причины возникновения (до передачи товара покупателю или после)?
3. В случае наличия недостатков на момент приобретения в исследуемом жилом доме, определить являются ли они явными и их возможно было обнаружить при визуальном осмотре ДД.ММ.ГГГГ, либо являются скрытыми?
4. Какова действительная цена жилого дома с учетом недостатков (при их наличии), за которые отвечает продавец?
Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует:
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по <адрес> не соответствовал качеству. При строительстве дома, в результате недоуплотнения на локальных участков грунтов основания, а чаще всего трамбование никак не выполняется, под фундаментом и полами образовали локальные участки с меньшей плотностью, что вызвало в последствии просадку, которая послужила причиной образования осадочных трещин в стенах, просадку основания полов жилого дома, расположенного по <адрес>;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что некачественное уплотнение грунта основания жилого дома при строительстве (до передачи товара покупателю), в дальнейшем (после передачи товара покупателю) привело к деформации строительных конструкций дома (образование трещин и просадка основания полов;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что на момент приобретения в доме имелся недостаток в виде неуплотнения грунтов основания. При визуальном осмотре ДД.ММ.ГГГГ обнаружить данный недостаток не представлялось возможным, так как для выявление недостатка в нормативной документации, обязательной для данного вила контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Указанный недостаток является скрытым. Контроль качества работ по уплотнению грунтов выполняется на стадии производства работ;
- на основании проведенного исследования, эксперты приходят к выводу, что действительная цена жилого дома с учетом недостатков (при их наличии), за которые отвечает продавец составляет (округленно) 1 754 370 руб.
Оценивая заключение эксперта, суд приходит к выводу, что действительно в исследовательской части заключения указано, что имеется строительный недостаток в виде неуплотнения грунтов основания, который является скрытым недостатком.
После заключения договора купли-продажи, не предусматривающего гарантийный срок, истец обратилась с претензией к продавцу о возмещении стоимости устранения выявленных недостатков только ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не лишает его права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение гарантийного срока.
По смыслу положений п. 2 ст. 477 ГК РФ требования ФИО2, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены последней в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный истцом и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, способствующих продлению установленного ст. 477 ГК РФ двухлетнего срока.
Как усматривается из текста искового заявления, пояснений данных представителем истца, дефекты жилого дома, которые вызвали сомнения в надлежащем качестве, были обнаружены истцом спустя два года после приобретения дома (весной 2024г.). Каких-либо претензий к ответчикам ранее весны 2024 года истец не предъявлял.
Законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков. Предусмотренный статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срок является пресекательным.
Истец обратился к ответчикам ДД.ММ.ГГГГ с иском о взыскании денежных средств, в то время как договор купли-продажи составлен ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству дома между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом был передан продавцами и принят покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния дома и участка. При этом истец не была лишена возможности осмотреть приобретаемый объект недвижимости до заключения договора купли-продажи и оценить его состояние.
Кроме того, как следует из п.17 договора купли-продажи, покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим и санитарным состоянием вышеуказанных жилого дома и земельного участка и претензий к ним не имеет, жилой дом не имеет видимых технических, строительных недостатков и соответствует санитарно-техническим нормам и правилам, пригоден к проживанию.
В ходе судебного разбирательства, судом не установлено каких-либо ограничений и препятствий со стороны продавцов к более тщательному осмотру дома, что свидетельствует о том, что покупатель лично имел возможность установить имеющиеся недостатки. Так, покупая дом, ФИО2 не была лишена возможности осмотреть дом с привлечением специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, согласовать условие относительно качественных характеристик дома.
С учетом изложенного, истец приобрел жилой дом с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.
В материалы дела не представлены доказательства того, что от истца была скрыта ответчиками какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.
С учетом даты заключения договора и передачи недвижимого имущества двухлетний срок обнаружения недостатков истек ДД.ММ.ГГГГ
Претензия об устранении недостатков направлена в адрес ответчиков ДД.ММ.ГГГГ
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 557-О, содержащееся в нормах абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое регулирование обусловлено необходимостью достижения баланса интересов между изготовителями (продавцами) и покупателями (потребителями) при регламентации вопросов качества (безопасности) товара. Данные нормы позволяют покупателю (потребителю) обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю (потребителю); в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности - со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК Российской Федерации).
Обнаружение недостатков товара по истечении двух лет со дня заключения договора купли-продажи между равными субъектами, когда продавец не относится к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере торговли, т.е. спустя длительное время после заключения договора, в процессе использования покупателем приобретенного товара, исключает предъявление соответствующих требований к продавцу. Иное создавало бы возможность для предъявления требований, связанных с недостатками товара, продавцу неопределенно длительное время, вело бы к нарушению прав продавца, на которого бы возлагалась повышенная ответственность за сохранность и неизменность качественных характеристик вещи, находящейся длительное время в собственности другого лица.
Поскольку на истце лежало бремя доказывания того, что недостатки обнаружены в течение двух лет со дня передачи жилого дома, однако такие доказательства истцом не представлены, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по приведенному основанию; указанное соответствует правовым позициям Верховного Суда РФ (Определения от 01 октября 2019 г. N 81-КГ19-8, от 26 февраля 2021 г. N 11-КГ21-3-К6).
Доводы стороны истца о том, что срок, установленный п. 2 ст. 477 ГК РФ не пропущен, поскольку недостатки не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре, и были выявлены только после фактической передачи дома в весенний период 2024 года, судом признаются несостоятельными, поскольку исходя из диспозиции указанной нормы закона обнаружение недостатков проданного товара в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю является необходимым условием для предъявления требований, связанных с недостатками товара, на который не установлен гарантийный срок или срок годности, и, соответственно - для удовлетворения требований, вытекающих из обстоятельств, связанных с недостатками товара. Истец, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, на момент передачи недвижимого имущества, имела объективную возможность выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара, в том числе осмотреть дом с привлечением специалиста, и согласовать условие относительно качественных характеристик дома, равно как в период с ДД.ММ.ГГГГ до истечения двухлетнего срока, реализуя права собственника приобретенного недвижимого имущества, не была лишена возможности проживать в доме и установить наличие заявленных недостатков.
Доказательств уважительности причин пропуска пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, носящих исключительный характер и препятствующих обращению истца в суд за защитой нарушенных прав, в материалах дела не содержится.
Пропуск истцом данного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетнего <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 о взыскании денежных средств в счет стоимости соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома - отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца после его изготовления в окончательной форме.
Судья: Е.В. Шошолина
Мотивированный текст решения составлен 23 декабря 2025 г.
Судья: Е.В. Шошолина