Дело № 2-1933/2025

УИД 65RS0001-01-2024-015613-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ли Э.В.,

при секретаре судебного заседания Панковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

17 декабря 2024 года истец акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с данным исковым заявлением к ответчику ФИО1, указав следующие обстоятельства. 24 декабря 2021 года между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», Банк) и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику выдан кредит в размере 3 000 000 рублей сроком на 360 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом 8,8 % годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору заключен договор залога объекта недвижимости – жилое помещение по <адрес>. Банк в полном объеме выполнил обязательства по выдаче суммы кредита, однако заемщик взятые на себя обязательства надлежащим образом не исполняет. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ПАО «Сбербанк» передало право на закладные, в том числе закладную ответчика, обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (далее – ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент»). 09 августа 2022 года между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных №. По состоянию на 17 декабря 2024 года сумма задолженности ФИО1 составляет 2 687 177 рублей 91 копейка, из которых: просроченная ссудная задолженность – 2 458 147 рублей 33 копейки, просроченные проценты – 159 077 рублей 37 копеек, просроченные проценты на просроченный долг – 588 рублей 62 копейки, неустойка по кредиту – 577 рублей 40 копеек, неустойка по процентам – 4660 рублей 44 копейки, неустойка за неисполнение условий договора – 64 126 рублей 75 копеек. В связи с чем, АО «ДОМ.РФ» просит суд расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать с ФИО1 задолженность по кредитному договору в размере 2 687 177 рублей 91 копейка, расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 871 рубль 78 копеек, обратить взыскание на жилое помещение по <адрес>, кадастровый №, с установлением начальной продажной цены квартиры по отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 5 380 800 рублей.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель истца при подаче искового заявления просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, ответчик извещался судом по всем известным суду адресам, однако, направленная корреспонденция возвращена с отметками об истечении срока хранения ввиду неявки адресата по извещению, на телефонные звонки не отвечает, смс-извещение не доставлено

В силу п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Действия суда по извещению ответчика путем направления корреспонденции по адресу места жительства и регистрации соответствуют требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ). Поскольку судом был предпринят предусмотренный законом способ для извещения ответчика о времени и месте рассмотрения данного гражданского дела, однако, уклонение ответчика от получения судебной корреспонденции сделало невозможным вручение ее ответчику, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств уважительности причин отсутствия ответчика в судебном заседании и ходатайств об отложении судебного заседания, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося ответчика.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании п.2 ст.819 ГК РФ отношениям по кредитному договору применяются те же правила, что и о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, т.е. в устной форме, в простой письменной форме или в нотариально удостоверенной письменной форме.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что 24 декабря 2021 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк обязался предоставить Заемщику кредит в размере 3 000 000 рублей под 8,8% годовых сроком на 360 месяцев на приобретение жилого помещения по <адрес>, а ответчик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Согласно пункту 7 индивидуальных условий договора погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом производится Заемщиком аннуитетными платежами ежемесячно 24 числа, размер аннуитетного платежа определяется в соответствии с п. 3.2 Общих условий кредитования.

Пунктом 13 индивидуальных условий кредитного договора установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, размер неустойки (штрафа, пени) в размере 8,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки; за несвоевременное страхование/возобновление страхования объектов недвижимости, оформленных в залог в размере ? процентной ставки, начисляемое на остаток кредита, начиная с 31-го календарного дня после даты, установленной для исполнения обязательства.

По справке о зачислении на счет ФИО1 24 декабря 2021 года перечислена сумма кредита в размере 3 000 000 рублей.

Судом установлено, что ответчик принятые на себя обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет, что усматривается из истории операций по счету, являющейся приложением к расчету задолженности.

На основании договора купли-продажи от 29 июля 2022 года № ПАО «Сбербанк» передало право на закладные, в том числе закладную ответчика, ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

09 августа 2022 года между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных №.

На основании с п.1 ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В связи с чем, к АО «ДОМ.РФ» от ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», а к последнему от ПАО «Сбербанк», как правопреемнику, перешли вытекающие из условий кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № требования к ФИО1

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку сроки исполнения, являющиеся существенным условием кредитного договора, нарушены ответчиком, суд полагает требование истца о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению, в связи с чем расторгает кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность по кредитному договору по состоянию на 17 декабря 2024 года составляет 2 687 177 рублей 91 копейка, из которых: просроченная ссудная задолженность – 2 458 147 рублей 33 копейки, просроченные проценты – 159 077 рублей 37 копеек, просроченные проценты на просроченный долг – 588 рублей 62 копейки, неустойка по кредиту – 577 рублей 40 копеек, неустойка по процентам – 4660 рублей 44 копейки, неустойка за не исполнение условий договора – 64 126 рублей 75 копеек.

Расчет истца проверен судом, он соответствует действующему законодательству и условиям договора кредита, в связи с чем, суд принимает данный расчет для определения суммы долга и взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору в размере 2 687 177 рублей 91 копейка.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно положениям ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу п.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Пунктами 11 и 12 индивидуальных условий кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору предусмотрен залог (ипотека) объекта недвижимости – жилого помещения по <адрес>. Залоговая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

27 декабря 2021 года между ПАО «Сбербанк» и ФИО1 составлена закладная № спорного объекта недвижимости, рыночной стоимостью 7 527 031 рубль.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел в собственность <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 7 490 000 рублей.

Право собственности ответчика на указанную квартиру, обремененную ипотекой в силу закона, зарегистрировано 27 декабря 2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09 января 2025 года.

Согласно ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.2 ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ч.1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Согласно ч.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В силу ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из материалов дела, заемщик более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествовавших обращению в суд с иском, нарушал сроки внесения обязательных платежей, а сумма неисполненного обязательства значительно превышает пятипроцентную стоимость предмета ипотеки.

Согласно п. 11 индивидуальных условий кредитного договора залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке.

По заключению ООО «Мобильный оценщик» о стоимости заложенного имущества от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость <адрес>, пл./<адрес>, с кадастровым номером 65:01:0901011:329, по состоянию на дату оценки составляет 6 726 000 рублей.

В соответствии с п. 4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, в настоящем случае начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества составляет 5 380 800 рублей (6 726 000 х 80%).

В нарушение стю.56 ГПК РФ доказательств иной стоимости заложенного имущества, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований, постольку с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 81 871 рубль 78 копеек по платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (№) задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2 687 177 рублей 91 копейка и расходы по уплате государственной пошлины в размере 81 871 рубль 78 копеек, всего 2 769 049 рублей 69 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, расположенное по <адрес>, кадастровый №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества – 5 380 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения.

Председательствующий судья Э.В. Ли