Решение по делу № 2-1673/2025 от 24.09.2025 - о признании отсутствующим обременения в виде залога, встречному иску <ФИО> к <ФИО>, третье лицо <ФИО> о признании недействительным договора купли-продажи.

Аксайский районный суд (Ростовская область)

Категория дела О признании обременений отсутствующими Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с иском к <ФИО>, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании отсутствующим обременения в виде залога. В

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

На основании изложенного истец просит суд признать отсутствующим обременение в виде залога объектов недвижимости: В обоснование доводов встречного иска указано, что в июне 2025 года <ФИО> стало известно о том, что она

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Разрешая требования первоначального иска <ФИО> о признании обременения в виде залога на земельные участки отсутствующим, суд исходит из того, что на момент рассмотрения спора в ЕГРН в качестве залогодержателя спорных земельных

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО>, к <ФИО>, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, <ФИО> о признании

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№ 2-1673/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при помощнике судьи Москаленко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, ФИО3 о признании отсутствующим обременения в виде залога, встречному иску ФИО2 к ФИО1, третье лицо ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании отсутствующим обременения в виде залога.

В обоснование исковых требований указано, что 20.07.2018 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого истец приобрел 31 земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 договора стоимость имущества составила 5000000 руб.

По согласованию сторон расчет производится следующим образом: 4950000 руб. уплачено до подписания настоящего договора, а 50000 руб. уплачивается в срок не позднее 20.07.2019. До момента полного расчета по настоящему договору имущество, указанное в п.1 Договора, находится в залоге у продавца. После осуществления полного расчета продавец обязуется обратиться в органы регистрации с заявлением о погашении регистрационной записи обременения-ипотека в силу закона.

18.03.2025 истцом направлено в адрес ответчика письмо с уведомлением о готовности произвести расчет по договору от 20.07.2018 года. Согласно информации с сайта «Почта России», извещение было вручено ФИО2 20.03.2025, однако на дату подачи иска письмо ею получено не было.

25.03.2025 ФИО1, в лице представителя ФИО4 произведен последний расчет в размере 50000 руб. в безналичной форме путем перевода денежных средств ФИО2

Однако, 27.03.2025 на счет представителя истца ФИО4 был произведен возвратный платеж в размере 50000 руб.

Ответчик уклоняется от принятия исполнения обязательства по договору от 20.07.2018, а также уклоняется от подачи заявления о погашении регистрационной записи обременения-ипотеки в органы регистрации.

На основании изложенного истец просит суд признать отсутствующим обременение в виде залога объектов недвижимости:

- земельный участок общей площадью 11274 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-для индивидуального жилого строительства, расположенный по адресу: ..., участок между ... и ..., выше ...;

- земельный участок общей площадью 687 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью| 727 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 766 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 806 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 846 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 800 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 971 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 500 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 440 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 430 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 442 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 454 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 465 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 477 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 489 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 501 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 513 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 525 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 479 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 450 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 456 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 484 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 507 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 527 кв.м., кадастровый ... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 547 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 564 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 557 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 547 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 536 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

- земельный участок общей площадью 708 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка, находящиеся по адресу: ... (267,58 б/га), по северу - поле ..., ферма, по востоку - лесополоса, по югу - участок ФИО5, по западу - дорогу (совместно именуемые - имущество).

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, о признании недействительным договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018.

В обоснование доводов встречного иска указано, что в июне 2025 года ФИО2 стало известно о том, что она является ответчиком по настоящему делу, а из материалов дела ей стало известно, что земельные участки (31 шт.) адресный ориентиры: ... (267,58 б/га), по северу-поле ..., ферма, по востоку- лесополоса, по югу-участок ФИО5, по западу-дорога и ... и ..., участок между ... и ..., выбыли из ее права собственности по договору купли- продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018г., который от ее имени подписал супруг ФИО3 на основании нотариальной доверенности от ..., а новым собственником является ФИО1, партнер супруга по бизнесу.

Право собственности на имущество возникло в браке, имущество является совместно нажитым, ФИО2 никогда не имела намерения отчуждать земельные участки, более того планировалось строительство жилых домов, производились согласования разрешенных параметров строительства. Истица не давала своего нотариального согласия на распоряжение совместно нажитым имуществом стоимостью 40 млн. рублей и его продажу за 5 млн. руб., на сделке не присутствовала, однако за день до сделки 19.07.2018г. выдала доверенность, удостоверенную нотариусом ФИО6 своему супругу ФИО3 по его просьбе, поскольку ей было известно о намерении супруга получить заем у ФИО1 под залог 31 земельного участка в ..., право на которые возникло в браке и были оформлены на нее, пояснив, что доверенность требовалась для оформления сделки займа с залоговым обеспечением.

20.07.2018 ФИО3 осуществил сделку, однако умолчал о форме ее заключения, скрыл от супруги факт оформления договора купли продажи вместо договора залога, сообщил о полученном займе и состоявшемся залоге. ФИО3 не имел сомнений по поводу возврата займа и своих финансовых возможностей, доверял ФИО1, поскольку их связывали длительные дружеские отношения, они партнеры по бизнесу, в связи с чем у него не было оснований сомневаться в порядочности и добросовестности ФИО1 и обратном переоформлении земли по возврату займа в соответствии.

Истец по встречному иску полагает, что заключенный между сторонами договор залога является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст. 171.3 ГК РФ, поскольку ФИО2 не давала согласие на продажу принадлежащего ей имущества.

Покупатель ФИО1 не мог не знать о наличии законной супруги и необходимости получения такого согласия, но, поскольку стороны преследовали цель обеспечение возврата займа от 20.07.2018, т.е. залога имущества, соответственно стороны не имели намерения исполнять сделку по купли-продажи имущества. Земельные участки проданы без проездов к ним, право собственности на проезды осталось за ФИО2, использование земельных участков без проездов невозможно, а для достижений цели залога обошлись только доверенностью на распоряжение и без согласия супруги на совершение сделки.

По договору купли-продажи денежные средства не передавались. В этот же день ФИО3 получил 5 млн. руб. по договору займа. Фактическая передача имущества не осуществлялась. На протяжении всего срока действия договора займа ФИО2 осуществляла правомочия собственника, приобрела на свое имя прилегающие земельные участки для организации проездов к имеющимся в собственности 31 земельным участкам, произведены согласования по изменению зоны запрета строительства.

Также истец по встречному иску указывает, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018 является притворной сделкой и заключен сторонами для прикрытия сделки займа, обеспеченного залогом 31 земельного участка, что подтверждается следующим.

Из представленных супругом договоров займа следует, что 20.07.2018 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор займа удостоверенный нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО7, по условиям которого ответчик передал ФИО3 в собственность деньги в сумме 5000000 рублей, которые ФИО3 обязуется вернуть в срок не позднее 30.07.2019.

Пунктом 2 договора займа установлена процентная ставка за пользование займом в размере 5 % ежемесячно или 250 000 рублей, что составляет 60 % годовых.

В качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 20.07.2018 и как обязательное условие выдачи займа, стороны вместо договора залога заключили договор купли-продажи с рассрочкой платежа одновременно той же датой 20.07.2018 - предмет договора 31 земельный участок, расположенные по адресу: ... (267,58 б/га), по северу- поле ..., ферма, по востоку- лесополоса, по югу-участок ФИО5, по западу -дорога, за пять миллионов рублей, что совпадает с размером займа и в 8 раз меньше реальной стоимости указанных земельных участков.

Так же обязательным условием выдачи займа являлась обязательная компенсация залогодержателю расходов по оплате налога за земельные участки в размере 137200 руб. в год, пока участки находятся залоге у ФИО1

Согласно п.3 договора купли-продажи по согласованию сторон расчет производится следующим образом: 4 950 000 рублей уплачено до подписания настоящего договора, а 50 000 уплачивается в срок не позднее 20.07.2019. В связи с чем в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу продавца на срок до 20.07.2019.

Согласно п.1 договора займа от 20.07.2018г. заем должен быть возвращен 30.07.2019.

Возникшая ипотека в силу закона по договору купли-продажи с рассрочкой платежа создавала иллюзию контроля за заложенным имуществом. ФИО1 гарантировал ФИО3 обратную продажу в земельных участков после исполнения обязательств по договору займа.

Учитывая размер процентов по займу (60% в год) или 250 000 рублей, у ответчика ФИО1 имелась финансовая возможность погасить ипотеку в силу закона, однако он не производил этого действия до прекращения платежей по договорам займа, только 25.03.2025 ФИО1 в лице представителя ФИО4 был произведен последний расчет в размере 50 000 рублей в безналичной форме путем перевода денежных средств ФИО2

Соответственно совершенный сторонами договор купли продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018 прикрывает договор залога, потому является ничтожной (притворной) сделкой, не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействителен с момента совершения.

На основании изложенного ФИО2 просит суд признать недействительными договор купли-продажи с рассрочкой платежа о 20.07.2018 заключенный между ФИО1 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки и вернуть стороны в первоначально положение, существовавшее до сделки. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности на 31 земельный участок на имя ФИО1, аннулировать запись регистрации права собственности на 31 земельный участок на имя ФИО1 в ЕГРН.

Истец, ответчик по встречному иску, ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать, полагал, что ответчиком, истцом по встречному иску, пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО2 – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать, встречный иск поддержала, просила удовлетворить.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворении искового заявления, не возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и Филиала ППК Роскадастр по РО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.07.2018 между ФИО2, в лице ФИО3, действующего на основании доверенности от 19.07.2018, удостоверенной ФИО6 нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа, зарегистрированной в реестре ...-н/61-2018-4-1069, и ФИО1 заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого ответчик ФИО2 продала и передала, а ФИО1 купил и принял:

- земельный участок общей площадью 507 кв.м., кадастровый .... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;- земельный участок общей площадью 527 кв.м., кадастровый ... категория земель: земли населенных пунктов-малоэтажная жилая застройка;

В соответствии с пунктом 3 договора стоимость имущества составила 5000000 руб. По согласованию сторон расчет производится следующим образом: 4950000 руб. уплачено до подписания настоящего договора, а 50000 руб. уплачивается в срок не позднее 20.07.2019. До момента полного расчета по настоящему договору имущество, указанное в п.1 Договора, находится в залоге у продавца. После осуществления полного расчета продавец обязуется обратиться в органы регистрации с заявлением о погашении регистрационной записи обременения-ипотека в силу закона.

Однако, 27.03.2025 на счет представителя истца ФИО4 был произведен возвратный платеж в размере 50000 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 52 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда иск о признании обременения отсутствующим направлен на исключение из ЕГРН записи о наличии обременения в отношении объекта недвижимого имущества.

Разрешая требования первоначального иска ФИО1 о признании обременения в виде залога на земельные участки отсутствующим, суд исходит из того, что на момент рассмотрения спора в ЕГРН в качестве залогодержателя спорных земельных участков указан ответчик. Поскольку обязательства по договору купли-продажи истцом исполнены в полном объеме, оснований для сохранения записи об обременении земельных участков нарушает права истца, в связи с чем исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из оспариваемого договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 20.07.2018 от имени ФИО2 договор заключен ФИО3, действовавшим на основании доверенности от 19.07.2018 удостоверенной ФИО6, нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа, по реестру 61/177-н/61- 2018-4-1069. При этом из буквального толкования содержания самой доверенности следует, что ФИО2 выразила волю заключать различные сделки, в т.ч. на продажу принадлежащего ей имущества, предоставляя уполномоченному ей лицу определять во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и пописывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам.

В этом связи указание ответчика, истца по встречному иску о том, что она полагала, что ФИО3 при заключении договора займа от 20.07.2018, заключенного между ним и ФИО1, передаст земельные участки в залог, опровергаются текстом выданной доверенности на распоряжение имуществом.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Верховный Суд Российской Федерации в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, обратил внимание судов на то, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Особенность доказывания оснований для признания сделки притворной заключается в том, что на истце лежит обязанность подтвердить, что воля всех участников сделок направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки (договора купли-продажи), а на совершение иной прикрываемой сделки с установлением всех существенных условий договора, т.е. на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению в системном единстве предполагает, что притворная сделка заключается сторонами исключительно в целях сокрыть свою истинную волю; при этом субъектный состав обеих сделок (прикрывающей и прикрываемой) может не совпадать. В этом случае истинная воля всех участников сделок с переменным субъектным составом должна оцениваться судом, исходя из направленности воли каждого из них на достижение общей цели.

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят: факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям, исполнение всех существенных условий прикрываемой сделки.

Суд находит несостоятельным доводы истца по встречному иску ФИО2 о том, что заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от 20.07.2018 земельных участков заключен сторонами для прикрытия сделки займа, обеспеченного залогом, а именно: договора займа от 20.07.2018, заключенного между ФИО1 и ФИО3, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что договор купли-продажи земельных участков между сторонами исполнен.

Так, в материалы дела представлены договоры купли-продажи земельных участков от 27.03.2019, заключенных между ФИО1 и ФИО10, ФИО11, ФИО12, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО10, ФИО11, ФИО12 земельные участки с кадастровыми номерами ..., являющихся предметом договора купли-продажи от 20.07.2018. Договоры купли-продажи земельных участков от 27.03.2019 заключены с письменным согласием ФИО2, как залогодержателем недвижимого имущества, о чем свидетельствует пункт 5 указанных договоров и подпись ФИО2

Также из материалов дела следует, что договор купли-продажи был заключен сторонами, действующими каждый в своем интересе, каждой из сторон договор исполнен, переход права собственности к ФИО1 зарегистрирован в установленном законом порядке, в оспариваемом договоре отсутствуют какие-либо ссылки на наличие иных условий не характерных для договора купли-продажи. Указание ответчика во встречном иске о том, что обязательным условием выдачи займа являлась обязательная компенсация залогодержателю расходов по оплате налога за земельные участки в размере 137200 руб. в год, пока участки находятся залоге у ФИО1 ни договор займа от 20.07.2018, ни договор купли-продажи от 20.07.2018 таких условий не содержит.

Возражая относительно доводов встречного иска ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статья 197 ГК РФ предусматривает, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению в общим сроком, а также, что правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст. ст. 198 - 207 ГК РФ распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

По общему правилу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договоры купли-продажи земельных участков от 27.03.2019, заключенных ФИО1 при согласии ФИО2, как залогодержателя имущества, суд приходит к выводу, что истцом по встречному иску ФИО2 пропущен срок исковой давности. Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока исковой давности и о невозможности обратиться в суд с данными требованиями в установленный законом срок, стороной истца по встречному иску не представлено.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, к ФИО2, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, ФИО3 о признании отсутствующим обременения в виде залога удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде залога объектов недвижимости:

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, третье лицо ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2025 года.

Председательствующий М.В. Чимидов

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →