Решение по делу № 3А-867/2023 от 22.11.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <обезличено> равной его рыночной стоимости.

УИД: 66OS0000-01-2023-000759-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

22 ноября 2023 года

Номер производства 3а-867/2023

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Печеркиной А.В., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-867/2023

по административному исковому заявлению производственного кооператива «Артель старателей «Невьянский прииск»

к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Невьянского городского округа,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

производственный кооператив «Артель старателей «Невьянский прииск» (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок), равной рыночной стоимости, представив в обоснование размера рыночной стоимости отчет об оценке № 23-К-026 от 3 апреля 2023 года, (далее – Отчет), выполненный оценщиком Л. (ООО «Брянский центр оценки и экспертизы»).

Поскольку от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступили возражения на Отчет, определением суда от 26 сентября 2023 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Д. (ООО «ОценКинг»).

30 октября 2023 года от эксперта поступило заключение.

Представители административных истцов ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной экспертом.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации о надлежащем извещении не явившихся лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело после возобновления производства по административному делу протокольным определением от 22 ноября 2023 года.

Заслушав пояснения представителей административных истцов, исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, а также заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 гола № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

Судом по материалам административного дела установлено, что административный истец является арендатором земельного участка, площадью 300 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – добыча россыпной платины и золота, расположенного по адресу: <адрес>.

Арендодателем земельного участка является Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Невьянского городского округа, привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 апреля 2023 года, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 73197 000 руб.

Актом об утверждении кадастровой стоимости указан Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о 21 ноября 2022 года № 5500, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2023 года; дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

На основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 августа 2023 года № 4928 «О необходимости перерасчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости» ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии с частью 1 пункта 20 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» проведена проверка корректности расчетов кадастровой стоимости земельных участков, поступивших в Учреждение на оценку в порядке, предусмотренном статьей 13 указанного закона, по состоянию на 01 января 2022 года.

Одним из алгоритмов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, является индивидуальный расчет кадастровой стоимости, который в частности, предусматривает, что в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.

ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 августа 2023 года № 4928 пересчитало кадастровую стоимость земельного участка, определив её размер 23654364,06 руб.

При расчете принят во внимание факт установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по решению суда на 01 января 2020 года, с применением ряда коэффициентов, в том числе коэффициенты индексации по состоянию на 01 января 2022 года.

По результатам перерасчета кадастровой стоимости земельного участка Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 сентября 2023 года № 5428 внесены изменения в результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, утвержденные Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500.

Согласно представленной Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22 ноября 2023 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 23654364,06 руб.; сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 06 октября 2023 года; дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года.

Таким образом, на дату рассмотрения административного спора по существу, кадастровая стоимости земельного участка определенная по состоянию на 01 января 2022 года в размере 73197 000 руб. является архивной, сведения о которой сохраняются в Едином государственном реестре недвижимости.

Актуальная кадастровая стоимости на ту же самую дату составляет 23654364,06 руб.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Принимая во внимание вышеизложенное, и то, что административный истец заинтересован в пересмотре действующих результатов кадастровой оценки, поскольку юридическое лицо является арендатором земельного участка, арендная плата по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным и обоснованным.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Имея правовой интерес в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка представил в суд Отчет, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года составляет 18900 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

В ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Д. (ООО «ОценКинг»).

Согласно заключению эксперта, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отвечая на вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка, судебный эксперт определил, что по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляет 22800 000 руб.

Судебная экспертиза согласно Федеральному закону от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» есть процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (абзац седьмой статьи 9).

Из содержания данной нормы следует, что судебная экспертиза предполагает проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Оценив по правилам статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 2019 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки в той части, которые подлежат применению при производстве судебной экспертизы, и отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из содержания заключения следует, что проверка Отчета проведена в полном объеме; результаты проверки Отчета на соответствие требованиям законодательства отражены в заключении эксперта.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела. При оценке земельного участка был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подхода экспертом обоснована.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, исследования сегмента рынка. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на источники информации; расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Таким образом, составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено, об их наличии суду не заявлено; с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка лица, участвующие в деле, не обращались.

На основании изложенного, учитывая выводы заключения эксперта суд не находит возможным при определении рыночной стоимости земельного участка руководствоваться представленным административным истцом Отчетом, который не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление производственного кооператива «Артель старателей «Невьянский прииск» удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 22 800 000 (двадцать два миллиона восемьсот тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 9 августа 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2023 года.

Судья С.Н. Полевщикова