Решение по делу № 2-178/2022 от 09.06.2022 - о расторжении договора займа, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело № 2-178/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2022 года с. Уйское

Уйский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Л.С.Неежлевой, при секретаре Выдриной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Инвестторгбанк» к ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ :

Акционерное общество «Инвестторгбанк»( далее по тексту АО «Инвестторгбанк») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа №/П от "Дата" по состоянию на "Дата" в сумме 7 964 910 рублей, взыскании договорных процентов за пользование займом за период с "Дата" по день фактического возврата суммы займа, расторжении договора займа и обращении взыскания на предмет залога: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, принадлежащих ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком, равную 676 000 рублей, и возмещении расходов по оценке и расходов по госпошлине.

В обоснование иска указано, что "Дата" между ООО «Ипотечная Компания «СТОЛИЦА» и ФИО1 был заключен договор займа, в соответствии с которым ответчику предоставлен заем в размере <данные изъяты> рублей на срок 240 месяцев, считая с даты предоставления займа, под 15,5% годовых. Стороны пришли к соглашению, что в период надлежащего исполнения Заемщиком обязательств по страхованию имущественных интересов устанавливается процентная ставка по кредиту 13,5%. По надлежащим исполнением Заемщиком обязательств по личному страхованию подразумевается отсутствие у Займодавца информации согласно п.4.1.5 или 4.1.7 в части п. 4.1.5.2 Договора об оплаченном взносе по такому договору страхования по истечении месяца, следующего за месяцем, в котором состоялось уведомление Заемщика Займодавцем, ка кона определена в п.6.15 Договора, об изменении процентной ставки, в соответствии с п.4.3.5 Договора. В случае ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательства по личному страхованию процентная ставка устанавливается равной 15,5% годовых. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа составлял 22 132 рублей. Заем предоставлен для целевого использования: для приобретения в собственность ответчика жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, стоимостью 2 020 000 рублей, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, стоимостью 280 000 рублей. Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору займа является ипотека жилого дома в соответствии с законом «Об ипотеке». Заем предоставляется заемщикам по их заявлению в безналичной форме путем перечисления суммы займа на счет № в ЧФ ОАО «СМП Банк» <адрес>, открытый на имя ФИО1 Заем предоставляется после оплаты разницы в размере 470 000 рублей между стоимостью жилого дома, указанного в п.1.2 Договора и суммой предоставляемого займа и предоставления документа, подтверждающего получение Продавцом указанных денежных средств. Датой фактического предоставления займа считается дата зачисления суммы займа на счет, указанный в п.2.1 Договора. По состоянию на "Дата" жилой дом оценен на сумму 2 020 000 рублей, земельный учатсок-280 000 рублей, что подтверждается заключением оценщика. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома земельного участка удостоверены Закладной, составленном ответчиком, как должником-залогодателем. Запись об ипотеке в ЕГРН произведена "Дата" -дома за №; земельного участка за №. Законным владельцем закладной является в настоящее время АО «Инвестторгбанк» на основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 Закона «Об ипотеке». Возврат заемных средств и уплата процентов согласно условий Договора и закладной определен путем осуществления ежемесячного платежа на счет залогодержателя не позднее последнего числа каждого месяца в соответствии с информационным расчетом. В соответствии с положениями Договора займа(п.4.4.1), Закладной(п.6.2.4.1) истец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств в случае просрочки Заемщиком осуществления очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней, либо при просрочке платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В нарушение условий кредитного договора платежи ответчиком вносились не вовремя и с существенными просрочками. По состоянию на "Дата" сумма задолженности составляет: просроченная ссудная задолженность -1 813 562,64 рублей, просроченные проценты-1 672 898,70 рублей; текущие проценты с просроченной ссуды- 9 390,77 рублей; пени по основному долгу-2 391 147,49 рублей, пени по процентам-2 077 911,61 рублей. Кроме того, кредитор, начиная с "Дата", имеет право на получение договорных процентов 13,5%, начисляемых на остаток основного долга в размере 1 813 562,64 рублей, по дату возврата кредита, что установлено п.3.1 Договора займа и п.2 ст.809 ГК РФ. Согласно Отчета № от "Дата" об оценке рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества рыночная стоимость заложенного имущества составляет: жилого дома-686000 рублей, земельного участка-159 000 рублей, общая стоимость-845 000 рублей. Начальная продажная стоимость определяется 80% от его рыночной стоимости и составляет 676 000 рублей. Просили удовлетворить требования в полном объеме(л.д.3-9).

Представитель АО «Инвестторгбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие(л.д.197,235).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском согласилась частично, наличие задолженности по основному долгу и процентам и ее размер не оспаривает, не согласна с суммой неустойки, считает ее явно завышенной, просила применить ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки; не возражает расторгнуть договор займа, в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении его начальной продажной стоимости, предложенной истцом, возражений не имеет(л.д.198,237).

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств суд в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, о времени и месте рассмотрения уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в иске, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация(кредитор) обязуются предоставить денежные средства(кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента(ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям(в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами(ст.811 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что "Дата" между ООО «Ипотечная Компания «СТОЛИЦА» и ФИО1 был заключен Договор займа №, по условиям которого заемщику был предоставлен целевой заем в размере 1 830 000 рублей на приобретение недвижимого имущества на срок пользования 240 месяцев под 15,5 % годовых, действующая со дня, следующего за днем предоставления займа, по дату фактического возврата займа(включительно)(п.1.1.1, 1.1.2, 1.1.3), а ответчик обязалась погашать заем и уплачивать начисленные проценты путем внесения ежемесячных платежей на дату предоставления займа в размере 22 132 рублей,за исключением первого и последнего платежа, размер которого указан в Информационном расчете ежемесячных платежей. Стороны также пришли к соглашению о том, что в период надлежащего исполнения Заемщиком обязательства по страхованию имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и(или) болезни(заболевания)(личное страхование) Заемщика, согласно п.4.1.5 и 4.1.7 в части п.4.1.5.2 Договора устанавливается процентная ставка по займу 13,5% годовых(п.1.1.3). Данные обстоятельства подтверждаются Договором займа от "Дата" года(л.д.23-29), Информацией об условиях предоставления займа(л.д.30-31), Информационным расчетом ежемесячных платежей(л.д.39-42 ).

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что заем предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения в собственность ответчика жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.3 Договора займа обеспечением исполнения обязательств Заемщика является ипотека приобретаемого за счет заемных средств жилой дом общей площадью № кв.м. с кадастровым № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что также подтверждается Закладной от "Дата", которая зарегистрирована в ЕГРН "Дата" года(л.д.32-38).

Залоговая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 2 300 000 рублей, в том числе, жилого дома-2 020 000 рублей и земельного участка 280 000 рублей(п.5 Закладной).

Право собственности на спорные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном законом порядке за заемщиком ФИО1, что подтверждается сведениями Управления Росрееста(л.д.54-65,214-230-233).

Обязательство по предоставлению денежных средств заемщику ФИО1 в сумме 1 830 000 рублей Банком исполнено в полном объеме, что подтверждается выпиской по счету(л.д.20-22).

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Установлено, что ФИО1 не выполняет взятые на себя обязательства по внесению регулярного ежемесячного платежа в погашение основного долга и уплаты процентов по договору займа №, что подтверждается выпиской по счету(л.д.20-22) и не оспаривается ответчиком, признавшей в письменном отзыве требования истца в части размера задолженности по основному долу и процентам за пользование кредитом(л.д.237).

Иного контррасчета не представлено и в судебном заседании не установлено.

В соответствии с п.4.4.1 Договора займа, п.6.2.4.1 Закладной истец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но не уплаченных процентов и суммы неустойки в случае просрочки Заемщиком осуществления очередного платежа на срок более чем 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

"Дата" Банк направил ФИО1 требование о досрочном возврате задолженности по кредитному договору в срок до "Дата", а также предложение расторгнуть кредитный договор(л.д.48-49), однако, задолженность ответчиком не была погашена, что явилось основанием для обращения истца в суд.

В соответствии с п.4.4.2 Договора займа Займодавец имеет право обратить взыскание на жилой дом при неисполнении требований Займодавца в случаях, установленных в п.4.4.1 настоящего Договора, в том числе при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней;, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Также в соответствии с п.6.2.4.2 договора залога «Залогодержатель» вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований Залогодержателя в случаях, установленных в п.6.2.4.1 раздела 6 Закладной.

Банком в подтверждение заявленных исковых требований представлен расчет общей суммы задолженности по Договору займа по состоянию на "Дата" в общей сумме 7 964 910 рублей, в том числе: основной долг - 1 813 562,64 рублей, просроченные проценты за пользование кредитом- 1 672 898,70 рублей, проценты на просроченную ссуду-9390,77 рублей, пени на просроченный основной долг-2 391 147,49 рублей и пени на просроченные проценты-2077 911,61 рублей(л.д.10-19).

Расчет задолженности ответчиком не оспорен, проверен судом и признан верным, соответствует условиям договора займа, с учетом всех внесенных заемщиком денежных средств в даты и в размере, указанные в выписке по счету, ни один из указанных документов под сомнение ответчиком не ставился, оснований с ним не соглашаться суд не усматривает. Контррасчет задолженности по договору займа также не представлен.

Поскольку со стороны заемщика ФИО1 имеет место нарушение сроков погашения кредита, следовательно, у истца возникло право в силу п.4.4.1 Договора займа требовать досрочного погашения оставшейся суммы кредита, в связи с чем требования истца о досрочном взыскании задолженности обоснованы и подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного в пользу АО «Инвестторгбанк» с ФИО1 подлежит взысканию сумма основного долга 1 813 562 рублей 64 копеек, проценты за пользование кредитом- 1 682 289 рублей 47 копеек(1672 898,70 + 9 390,77).

Обсуждая вопрос о взыскании пени(неустойки), суд исходит из следующего.

В силу ст.329 п.1 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Из Договора займа №/П от "Дата" следует, что заемщик ФИО1 была ознакомлена со всеми условиями данного займа, сроках займа -240 месяцев, процентной ставке, количеством, размером и периодичностью платежей по возврату займа и обязалась их выполнять, о чем свидетельствуют ее подписи.

В соответствии с п.5.2,5.3 Договора займа стороны предусмотрели, что при нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов, начисленных за пользование займом, Заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления Просроченного платежа на счет Займодавца(включительно).

Поскольку материалами дела подтверждено нарушение Заемщиком обязательств по кредитному договору, принимая во внимание, что начисление неустойки за просрочку внесения ежемесячного аннуитетного платежа носит характер гражданско-правовой ответственности, применяемой к допустившему нарушение должнику, суд считает требование о взыскании пени обоснованно, сумма пени за просроченный основной долг и просроченные проценты, заявленная истцом к взысканию, рассчитана в соответствии с условиями договора(п.5.2 и п.5.3 Договора займа) в силу ст.330 ГК РФ, что подтверждается расчетом(л.д.13-14,15-19).

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом, размер пени за просрочку основного долга составил 2 391 147,49 рублей, размер пени за просрочку уплаты процентов составил 2 077 911,61 рублей. Порядок осуществления расчета и размер исчисленных сумм судом проверен и признан верным.

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-0, положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. В Постановлении Европейского Суда по правам человека по делу «Галич против России» от 13 мая 2008 года также высказана правовая позиция, согласно которой суд должен вынести на обсуждение вопрос о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки(штрафа) при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия. При этом предоставленная суду возможность снизить размер неустойки(штрафа) в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При установлении соразмерности неустойки(штрафа) последствиям нарушения обязательства может также учитываться: период, за который начислена неустойка; размер неисполненных обязательств за этот же период; размер взыскиваемых процентов по договору; факт и размер оплаты заемщиком неустойки за предыдущие периоды в ходе исполнения договора; добросовестность заемщика на протяжении всего действия договора и т.п.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд считает, что размер требуемой истцом суммы неустойки за просрочку основного долга в размере 2 391 147,49 рублей и пени за просрочку уплаты процентов в размере 2 077 911,61 рублей, несоразмерен последствиям нарушения обязательства, при этом суд принимает во внимание как процентную ставку по займу-13,5% годовых и размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки, что составляет 36% годовых, а также то, что АО «Инвестторгбанк» не принял разумных и действенных мер к уменьшению убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств должником, поскольку по предоставленному в декабре 2013 года займу уже с июня 2015 года имела место просрочка платежей, однако, до февраля 2022 года никаких мер по принудительному взысканию долга в судебном порядке не принимал, в связи с чем, исходя из принципа компенсационного характера любых мер ответственности, считает необходимым, применив ст.333 РФ, снизить размер пени за просрочку основного долга до 200 000 рублей; за просрочку процентов- до 200 000 рублей.

Требования об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении его начальной продажной цены в размере 676 000 рублей подлежат удовлетворению.

Статьей 337 Гражданского кодекса РФ определено, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 ст.334 Гражданского кодекса РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество(залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству(залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Как установлено судом, между Банком и ответчиком ФИО1 в целях обеспечения обязательства по кредитному договору "Дата" заключен договор ипотеки(залога недвижимости), предметом которого являются: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым №, залоговой стоимостью 2 020 000 рублей; земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, залоговой стоимостью 280 000 рублей, расположенные по адресу: <адрес>, которые принадлежат ФИО1 на праве собственности.

В силу ст.348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя(кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Установлено, что должником допущено систематическое неисполнение обеспеченного залогом обязательства по уплате периодических платежей и возврату кредита к установленному сроку и в полном объеме, что в силу положений ст.348 Гражданского кодекса РФ является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть, при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Актуальная редакция п.1 ст.350 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 ст.350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела.

Аналогичное основание обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом залога является недвижимое имущество, содержится в пункте 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке установлено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По смыслу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительная функция залога и функция защиты имущественных интересов кредитора состоят, в том числе, в возможности кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства.

В соответствии с ч.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке №102-ФЗ от 16.07.1998 года, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку судом установлено нарушение ответчиком обязательств по внесению ежемесячных платежей по договору займа, размер просроченной задолженности по договору займа на дату принятия решения превышает пять процентов от стоимости предмета ипотеки, не имеется обстоятельств, при которых в силу закона или договора обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, либо в соответствии с которыми залог прекращается, размер требований кредитора соразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

На основании ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Закона об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Материалами дела подтверждается и не оспорено ответчиком ФИО1 тот факт, что со стороны заемщика имело место систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей, что с учетом вышеприведенной нормы права является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Жилой дом и земельный участок, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В силу части 2 статьи 78 Закона об ипотеке, если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь, независимо от наличия у должника другого имущества.

Исполнительский иммунитет в силу положений статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не распространяется на жилое помещение (его части), если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенный жилой дом возможно как в случае, когда такой дом заложен по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст. ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Предметом возникшего между сторонами спора является взыскание задолженности по договору займа и обращение взыскание на заложенное имущество - спорный жилой дом и земельный участок под ним. Возможность обращения взыскания на предмет ипотеки предусмотрена действующим законодательством и не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у гражданина иного жилого помещения.

Истец просит установить начальную продажную стоимость залогового имущества, с которой начинаются торги, в размере 80% от его рыночной стоимости, установленной Отчетом № от "Дата" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, которая составляет 676 000 рублей.

Согласно Отчета № от "Дата" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, составленного ООО «Первая оценочная компания», рыночная стоимость жилого дома по вышеуказанному адресу составляет 686 000 рублей, земельного участка-159 000, общая стоимость составляет 845 000 рублей(л.д.72-163).

Учитывая, что ответчик ФИО1 не возражала против установления начальной продажной стоимости предметов залога в размере 687 000 рублей, равной 80% от установленной Отчетом об оценке № его рыночной стоимости(845 000 х 80%), иной оценки суду не представлено и материалы дела не содержат, суд полагает возможным принять данную стоимость в качестве начальной продажной цены предмета залога, поскольку иных сведений о стоимости имущества ответчик не представила, и определить способ реализации данного имущества путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым № и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО1 на праве собственности, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома с земельным участком, равную 676 000 рублей.

Обсуждая вопрос о расторжении Договора займа № от "Дата", суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

Если указанный срок не установлен в соответствующем требовании либо в законе, то по истечении тридцатидневного срока со дня направления заинтересованной стороной договора соответствующего требования другой стороне считается, что стороной приняты все необходимые меры по досудебному разрешению данного вопроса.

Установлено, что АО «Инвестторгбанк» "Дата" направил ФИО1 требование о досрочном погашении задолженности по договору займа, а также о расторжении договора займа(л.д.48-49), которое не было исполнено, что свидетельствует о том, что истцом были предприняты меры по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, в досудебном порядке.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание отсутствие со стороны ответчика возражений относительного заявленных требований в этой части, требование истца о расторжении договора займа также подлежит удовлетворению.

Обсуждая требования о взыскании процентов за пользование кредитом по ставке 13,5% годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга по договору займа(1 813 562,64 рублей), начиная с "Дата" по день фактического возврата займа(включительно), суд считает, что в этой части требования также подлежат удовлетворению, поскольку п.3.1 Договора займа, п.6.1.1. Закладной и в силу ч.1 и ч.2 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, Займодавец( в данном случае Банк) имеет право на получение с Заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенным договором и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Требования в части расходов на проведение оценки недвижимого имущества относятся в силу ст.88 ГПК РФ к судебным расходам и подлежать взысканию в размере 12 300 рублей, подтвержденных документально(л.д.52), в пользу истца.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально сумме удовлетворенных требований. Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в сумме 54 025 рублей, в том числе, за требование имущественного характера- 48 025 рублей и за требование об обращении взыскания на заложенное имущество-6000 рублей, подтвержденная документально(л.д.53), которые подлежать взысканию с ответчика, поскольку размер заявленной неустойки снижен судом по правилам ст.333 ГК РФ, а расходы истца по государственной пошлине не возвращаются из бюджета в части сниженной суммы неустойки, и подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая бы подлежала взысканию без учета ее снижения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» к ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование займом по дату фактического возврата, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор займа №/П от "Дата", заключенный между ООО «Ипотечная Компания «Столица» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Инвестторгбанк» задолженность по Договору займа № от "Дата" по состоянию на "Дата" в сумме основного долга 1 813 562 рублей 64 копеек, процентов за пользование кредитом 1 682 289 рублей 47 копеек; пени за просроченный основной долг в размере 200 000 рублей, пени за просроченные проценты в размере 200 000 рублей, всего взыскать 3 895 852( три миллиона восемьсот девяносто пять тысяч восемьсот пятьдесят два) рублей 11 копеек, а также расходы по проведению оценки в размере 12 300 рублей и расходы по госпошлине в размере 54 025 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Инвестторгбанк» проценты за пользование заемными средствами по договору займа № от "Дата" из расчета 13,5 % годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 1 813 562 рублей 64 копеек, начиная с "Дата" по дату фактического возврата суммы займа( включительно).

Во исполнение обязательств по Договору займа № от "Дата" обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым № и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, принадлежащие ФИО1 на праве собственности, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома с земельным участком, равную 676 000(шестьсот семьдесят шесть тысяч) рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, через Уйский районный суд.

Председательствующий : Л.С. Неежлева

Мотивированное решение изготовлено 11 июня 2022 года