Решение по делу № 3А-282/2023 от 24.11.2023

дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО4 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу, уч. №», расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости этого земельного участка в размере 4 195 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №.

Административный иск обоснован тем, что административный истец является собственником 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок, кадастровая стоимость которого определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 869 320 рублей.

Административный истец считает, что результат государственной кадастровой оценки земельного участка нарушает ее права, так как завышенная кадастровая стоимость ведет к завышению размера земельного налога.

Административный истец ФИО4, заинтересованное лицо ФИО5 (представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения, содержащие ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ессентуки, ПАО «Сбербанк России», извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала административный иск и просила в порядке его уточнения установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО7

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» поддержали доводы возражений с замечаниями на заключения судебных экспертиз и просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что ФИО4 и ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу, уч. №», расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № № что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11869320 рублей, утверждена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4195000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Бюро Региональных Экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ выполненным экспертом ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 657 000 рублей.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, судом в целях устранения сомнений в его обоснованности по ходатайству сторон назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Аманейдж» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 445 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Объект исследования осмотрен ДД.ММ.ГГГГ. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земельные участки производственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода, при этом нецелесообразность применения иных подходов и методов оценки для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом мотивирована.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания в возражениях и вопросы представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» дал полные и обоснованные пояснения. По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы участвующих в деле представителей административного ответчика и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» о наличии в заключении повторной судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов повторного экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости основаны на результатах отчета об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №, кроме того, по ходатайству административного истца назначена и проведена судебная экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная экспертом ООО «Бюро Региональных Экспертиз» ФИО6

Вместе с тем, по мнению суда, отчет об оценке и заключение первичной судебной оценочной экспертизы не в полной мере отражают действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы и достоверно не подтверждают рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости.

Таким образом, на основании повторного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО7 и признанного судом допустимым доказательством, определена рыночная стоимость спорного земельного участка, подлежащая применению при установлении кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, основанные на заключении повторной судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

С заключением повторной судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО «Аманейдж» о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в сумме 70000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 КАС РФ, разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем в два раза (62,6%), что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости - Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Исходя из вышеприведенных оснований подлежит удовлетворению и заявление ООО «Бюро Региональных экспертиз» о взыскании судебных расходов за проведение первичной судебной экспертизы в сумме 55000 рублей.

При этом суд принимает во внимание, что заключение первичной судебной оценочной экспертизы в соответствии с положениями статьи 82 КАС РФ содержит выводы, сделанные в результате проведенного исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 83 КАС РФ если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Из приведенных норм следует, что недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта, возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта влекут правовые последствия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ.

Учитывая результаты заключения первичной судебной экспертизы, обстоятельства, вызвавшие необходимость в назначении по делу повторной судебной экспертизы, это в основном неполнота и недостаточная ясность выводов заключения, в тоже время учитывая, что все предоставленные по делу доказательства в своей совокупности свидетельствуют о нарушенном праве истца в связи со значительным завышением кадастровой стоимости объекта недвижимости, судебные расходы ООО «Бюро Региональных экспертиз» также подлежат возмещению за счет Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под производственную базу, уч. №», расположенный по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 445 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ ГРУПП» (сокращенное наименование ООО «АМАНЭЙДЖ») расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро Региональных Экспертиз» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 55000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.