Дело № 2-2170/2022
55RS0007-01-2022-001962-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Омск 28 ноября 2022 года
Центральный районный суд города Омска в составе
председательствующего судьи Мотроховой А.А.,
при секретаре судебного заседания Сафьяновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ТСЖ «Союз-3» о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились с иском к ТСЖ «Союз-3» о признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указали, что в ДД.ММ.ГГГГ году был сдан в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>. При долевом строительстве и сдаче дома в эксплуатацию собственникам квартир на № этаже был предоставлен в пользование № этаж дома непосредственно в рамках границ их квартир.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственники квартир № (ФИО2 и ФИО3 соответственно) осуществили ремонт данных технических этажей с присоединением их к своим квартирам в рамках границ квартир.
ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников было вынесено решение о предоставлении данных чердачных помещений жильцам квартир на № этаже непосредственно в рамках границ их квартир.
С ДД.ММ.ГГГГ истцам выставляли счета на содержание и обслуживание с учетом присоединенных технических этажей. Истцы с ДД.ММ.ГГГГ добросовестно, открыто и непрерывно осуществляют владение данным имуществом. Указанный факт подтверждается свидетельскими показаниями, а также документами по оплате коммунальных услуг и расходов по содержанию указанного имущества.
Данные помещения никогда не являлись общедомовым имуществом. Сам по себе факт расположения помещений над квартирами № на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома, и, как следствие, не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями. Наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, в спорных помещениях не выявлено, они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, не являются техническими вспомогательными помещениями. На лестничной клетке на девятом и десятом этаже первого и второго подъезда дома имеется лестница, предназначенная для подъема в перекрытии десятого этажа в чердачное помещение.
Помещения над квартирами № находятся в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в нем имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания - системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения. Помещения над квартирами № не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы на основании решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Союз-3» обратилось в органы БТИ с заявлением об установлении фактических технических характеристик дома, в том числе и в отношении квартир, находящихся на № этаже дома. После обследования дома органами БТИ был сформирован технический паспорт здания, согласно которого, помещения находящиеся над квартирами № относятся к данным квартирам. На основании данных технической инвентаризации указанные сведения были переданы в ЕГРН Омской области.
Этажность дома после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ не менялась, соответственно, реконструкция помещений не производилась.
Просят признать право собственности в силу приобретательной давности на помещение, находящееся на № этаже дома <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, в рамках границ квартиры № за ФИО2; признать право собственности в силу приобретательной давности на помещение, находящееся на № этаже дома <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, в рамках границ квартиры № за ФИО3
Впоследствии истцы исковые требования уточнили, просили сохранить квартиру <адрес> в перепланированном состоянии площадью <данные изъяты> кв.м, признать за ФИО1 право собственности на квартиру <адрес>; сохранить квартиру <адрес> в перепланированном состоянии площадью <данные изъяты> кв.м, признать за ФИО3 право собственности на квартиру <адрес>.
В судебном заседании истцы участия не принимали.
Представитель истцов по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представители ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, председатель ТСЖ «Союз-3» ФИО6 возражали против иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Третье лицо ФИО7 просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства с позиции их относимости и допустимости, суд приходит к следующему.
Согласно ст.12 ГK РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст.123.12 ГК РФ товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.
Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Согласно п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
В соответствии с пп.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно п.3.1.47 СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, утв. Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр этаж технический в жилом многоквартирном здании: Этаж, предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания или в верхней, или между надземными этажами.
Согласно примечанию А.17 при определении этажности многоквартирного жилого здания учитывают все надземные этажи, в том числе технические этажи, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
При определении количества этажей многоквартирного жилого здания учитывают все этажи, включая подземные, подвальный, цокольный, надземные, технические, мансардный.
Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Поли» (цедент), передано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на № этаже жилого дома. У цедента право требования на квартиру № возникло на основании договора о долевом участии в совместной деятельности при строительстве жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Строительная фирма Трест-5» и ООО «Поли», и дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ об изменении номера квартиры, являющейся предметом вышеуказанного договора о долевом участии в совместной деятельности. Расчет по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ произведен между ООО «Поли» и ФИО2 в полном объеме.
Из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь квартиры <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., при этом расположение указано: № этаж, технический этаж. Также имеется отметка, что зарегистрировано право общей долевой собственности на помещение площадью <данные изъяты> кв.м. Долевыми собственниками являются ФИО2 (<данные изъяты> доли), ФИО10 (<данные изъяты> доли), ФИО11 (<данные изъяты> доли).
Из материалов реестрового дела на квартиру <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру ФИО12
В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12, ФИО10, ФИО11 в лице матери ФИО10, отца ФИО2 (продавцы) и ФИО8 (покупатель), продавцы продали, а покупатель купила в собственность помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, расположенную на девятом этаже площадью <данные изъяты> кв.м.
Из выписки ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником квартиры по адресу: <адрес>, этаж № является ФИО9 (ныне ФИО1) Д.В.
Собственником квартиры <адрес> является ФИО3 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО14, которым право собственности на квартиру приобретено в силу договора о долевом участии в совместной деятельности при строительстве жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО14 и ОАО «Строительная фирма Трест-5».
Согласно свидетельству о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв.м.
Из технического паспорта жилого помещения – квартиры <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая – <данные изъяты> кв.м., расположение - № этаж.
Из технического паспорта жилого помещения – квартиры <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая – <данные изъяты> кв.м., расположение - № этаж. Также согласно техническому паспорту с учетом технического этажа площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., жилая площадь – <данные изъяты> кв.м. Имеется запись о самовольной перепланировке и увеличении общей площади квартиры на <данные изъяты> кв.м. за счет присоединения технического этажа.
Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., квартира располагается на этаже № и техническом этаже.
Из протокола № общего собрания членов товарищества «Союз-3» от ДД.ММ.ГГГГ (присутствовало 28 собственников, кворум 52%) следует, что на повестку дня вынесен, в том числе вопрос № относительно оформления статуса чердачных помещений. Указано: оформление статуса чердачных помещений может произойти следующим образом: отдать чердачные помещения в возмездное пользование жильцам верхних №) этажей. Определить стоимость возмещения и оформить это юридически. Проголосовали единогласно: отдать чердачные помещения на возмездной основе. С владельцами чердачных помещений согласовать последовательность выплат и возможность оформления. Переговорить в частном порядке. Решение принято единогласно.
Согласно протоколу № общего собрания собственником жилья «ТСЖ «Союз-3» от ДД.ММ.ГГГГ решение о статусе чердаков не завершено.
Из справки ТСЖ «Союз-3» следует, что с момента строительства многоквартирного жилого дома по адресу; <адрес>, чердачные помещения, не имеющие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, имеющие самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, не являющиеся техническими вспомогательными помещениями, передано в пользование жильцам девятых этажей в пределах своей квартиры каждому, согласно решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные помещения не используются собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества.
Из квитанций по оплате коммунальных услуг следует, что начисление услуг происходило исходя из площади квартиры № в размере <данные изъяты> кв.м. в ДД.ММ.ГГГГ и в размере <данные изъяты> кв.м. в последующие годы, по квартире № – исходя из площади <данные изъяты> кв.м. в ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ гг. и в последующие годы.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по адресу<адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом состоит из № этажей, площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м., площадь нежилых помещений – <данные изъяты> кв.м. Год постройки ДД.ММ.ГГГГ. Общий строительный объем составляет <данные изъяты> куб.м., в том числе технического этажа – <данные изъяты> куб.м. Нежилые помещения – <данные изъяты> кв.м., в том числе технический этаж – <данные изъяты> кв.м.
Дом введен в эксплуатацию постановлением мэра г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ исходя из поэтажного плана технического этажа видно, что помещения на техническом этаже отнесены к квартирам, расположенным на девятом этаже, в том числе, №№ и №.
ДД.ММ.ГГГГ в доме <адрес> было размещено уведомление о проведении общего собрания собственников жилья ТСЖ «Союз-3» в форме заочного голосования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.6 которого на повестку дня вынесен вопрос о передаче помещений из состава мест общего пользования (технический этаж) в аренду собственников квартир на девятом этаже, в которых имеются несогласованные перепланировки. Вопросы, вынесенные на повестку дня, утверждены протоколом № заседания правления ТСЖ «Союз-3».
В рамках рассмотрения гражданского дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Консалтинговый центр «АКМБ».
Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ при визуальном осмотре помещения технического этажа выявлено: помещение расположено на 10 этаже дома; в помещении проходят коммуникации: вентиляция, вытяжка от канализации; разводка отопления осуществлена нижняя из подвала, на техническом этаже отсутствует; вентиляционные каналы из квартиры выходят в несущих стенах на уровне 0,7-0,8 м от пола; шахты вытяжек на крышу имеют размеры 0,8х0,8 м; в шахтах вытяжек установлены вентиляторы электрические.
Экспертами сделан вывод о следующем: в помещениях, расположенных на № этаже в границах квартир № дома <адрес>, инженерные коммуникации либо иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование отсутствует. Помещения на № этаже, организованные в границах квартир №, не связаны с обслуживанием жилого дома. На дату осмотра используются в качестве жилых помещений. Признаки самовольного изменения инженерных коммуникаций, их переноса из помещений, расположенных на № этаже в границах квартир №, отсутствуют. Площадь помещений на № этаже квартиры № составляет: <данные изъяты> кв.м. Площадь помещений на № этаже квартиры № составляет: <данные изъяты> кв.м. Рыночная стоимость 1 кв. м помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: <данные изъяты> руб. Нарушения строительных, санитарных норм в работе вентиляции многоквартирного дома <адрес> в связи с присоединением помещений, расположенных на № этаже в границах квартир №,№ дома <адрес> отсутствуют.
В соответствии со ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв.Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47:
- жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) (п.12);
- объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики (п.20);
- требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения(п. 21);
- комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10 (п.25).
Под инсоляцией понимается прямое солнечное облучение поверхностей и пространств (п. 3.9 ГОСТ Р 57795-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Методы расчета продолжительности инсоляции", утв. Приказом Росстандарта от 19.10.2017 года №1451-ст.
Как следует из заключения экспертов, осмотр технического этажа (10 этаж) осуществлялся при искусственном освещении, поскольку в помещении отсутствуют окна. Указанные обстоятельства подтверждены фотоматериалами.
Таким образом, из представленных материалов суд делает вывод о том, что технический этаж в доме <адрес> является нежилым, что подтверждается заключением экспертов и технической документацией на многоквартирный дом.
В соответствии со ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Согласно ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
ЖК РСФСР, действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, перевод нежилых помещений в жилые помещения не предусмотрен.
Истцами заявлено требование о признании права собственности на помещения, находящиеся на техническом этаже (нежилые помещения).
Доказательств прохождения истцами процедуры перевода нежилых помещений, находящихся на техническом этаже многоквартирного дома <адрес>, в жилые, в материалы дела не представлено.
В материалы дела представлены проект перепланировки квартиры <адрес>, а также проект перепланировки квартиры №, выполненные ООО «Горпроект» в ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО14 (кв.№) и ФИО2 (кв.№), которыми предусмотрена перепланировка названных квартир, в результате которой к квартирам присоединены помещения технического этажа (№ этаж), расположенные непосредственно над указанными квартирами.
Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В силу ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
На момент возникновения спорных правоотношений вплоть до ДД.ММ.ГГГГ действовал Жилищный Кодекс РСФСР.
В соответствии со ст.84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на переустройство или перепланировку имеется разрешение исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
В силу ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Под объектами капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10 ст.1 ГрК РФ).
Согласно ст.40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о получении собственниками квартир № и № ФИО14 (на момент возникновения спорных отношений) и ФИО13 разрешения на проведение перепланировки либо переустройства жилого помещения, получение согласия всех собственников жилого дома на присоединение к квартирам частей общего имущества.
В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, представленными по делу доказательствами подтверждается осуществление истцами мероприятий по объединению границ квартиры № с помещениями технического этажа (10), расположенными непосредственно над названными квартирами, без законных оснований.
В соответствии с п.1 ст.234 ГК РФ лицо - гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии с п.2 ст.234 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно ч.3 ст.6 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после признания права собственности на имущество в предусмотренном законом порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Из материалов дела следует, что первоначально передача нежилых помещений истцам произошла на основании протокола общего собрания ДД.ММ.ГГГГ в возмездное пользование. Последующего решения о передаче спорных помещений во владение истцов на безвозмездной основе материалы дела не содержат. Таким образом, исключается один из основных признаков давностного владения – владение имуществом как своим собственным. Кроме того, ФИО1 является собственником квартиры № в доме <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 является собственником квартиры № в доме <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что менее установленного срока приобретения права собственности в силу приобретательной давности.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ТСЖ «Союз-3» о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.А. Мотрохова
Мотивированное решение изготовлено 05 декабря 2022 года