УИД 77RS0019-02-2025-004130-03

Дело № 2-3501/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Яковлевой С.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3501/25 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, признании недействительными отдельных положений договора, неустойки, расходов на лечение, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском в ФИО2 о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения, признании недействительными отдельных положений договора, взыскании неустойки, расходов на лечение, компенсации морального вреда, судебных расходов и просила взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма, уплаченные за четыре месяца проживания в квартире, страховой депозит в размере сумма, неустойку за нарушение срока возврата депозита на основании ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» по ставке 1% в день за 114 дней просрочки возврата в размере сумма, медицинские расходы в связи с ухудшением здоровья в размере сумма, в счет компенсации морального вреда сумма, а также просила признать недействительными пункты 5.3, 5.3.2, 6.4, 6.3, 2.1.5, 3.1.8 договора как нарушение права потребителя.

В обоснование требований указано, что 11.10.2024г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому истцу во временное пользование было передано жилое помещение, представляющее собой двухкомнатную квартиру по адресу: адрес. Квартира была сдана истцу в непригодных для здорового проживания условиях: в квартире ответчиком было заменено окно, которое имело признаки грубых инженерных нарушений, а также оно не соответствовало требованиям герметичности, теплоизоляции и безопасной эксплуатации, в результате в квартире нарушался температурный режим, создавая некомфортные условия для проживания. Ответчик в соответствии договором обязался передать жилье в пригодном для проживания состоянии, устранять выявленные технические нарушения. Также ответчик уклонялся от исполнения обязанностей по договору, переложив решение технических проблем на нанимателя. Кроме того, от имени ответчика в коммуникации с истцом действовала его супруга, которая не имеет статуса представителя. Также ответчик нарушил информационные обязательства по расчетам за ЖКУ. Ответчик не вернул страховой депозит согласно п. 5.4 договора аренды, поскольку нарушения договора были совершены наймодателем, что вынудило нанимателя досрочно съехать из квартиры. В результате некачественного предоставления услуги истцу был причинен вред здоровью, поскольку она проживала в условиях холода, сквозняков и нарушения микроклимата в квартире, что привело к переохлаждению и к ухудшению состояния ее здоровья, что потребовало обращения за оказанием медицинской помощи и несению дополнительных расходов.

Истец ФИО1 и ее представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, дополнительно указав, что пункты 5.3, 5.3.2, 6.4, 6.3, 2.1.5, 3.1.8 договора являются недействительными, так как противоречат нормам гражданского законодательства и положениям Закона РФ «О защите прав потребителей».

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении требований согласно письменным возражениям по иску.

Суд, выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, заключение помощника Останкинского межрайонного прокурора адрес фио, полагавшей требования о возмещении расходов на лечение не подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне – (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 678 Гражданского кодекса РФ установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, в соответствии с договором найма жилого помещения от 11.10.2024 наймодатель ФИО2 передал нанимателю ФИО1 во временное пользование и проживание на период с 11.10.2024 по 11.09.2024 жилое помещение - квартиру по адресу: адрес.

В соответствии с п. 4.1 договора, ежемесячная арендная плата за пользование квартирой составляет сумма

Пунктом 6.1 договора также предусмотрена уплата страхового депозита в размере сумма в обеспечение сохранности переданного нанимателю объекта, который вносится сразу на момент подписания договора. 11.10.2024гола денежные средства в размере сумма перечислены ответчику.

Из объяснений сторон следует, что истец выехала из квартиры 11 февраля 2025года.

В представленной истцом копии договора указано, что 11.02.2025года по состоянию передаваемого имущества стороны взаимных претензий не имеют, депозит в размере сумма не возвращен.

За период проживания с 11.10.2024 по 11.02.2025 года – 4 месяца истцом были уплачены денежные средства в размере сумма

В обоснование заявленных требований о возврате денежных средств в размере сумма за найм жилого помещения истцом указано на нарушение условий договора найма, а именно: объект передан в состоянии, не пригодном для проживания с нарушениями теплоизоляции, вентиляции и акустической защиты, что не соответствует санитарным и техническим требованиям; отсутствие герметизации и утепления окон, о чем истец предупреждена не была; ответчик не устранил технические недостатки, возникшие не по вине нанимателя; монтаж системы кондиционирования произведен с нарушением сроков, предусмотренных договором, с привлечением третьих лиц без согласования; ответчик не устранял заявленные недостатки в разумные сроки; жилое помещение находилось в неисправном и небезопасном для проживания состоянии; ответчиком допущено более трех существенных нарушений условий договора, что дало истцу право на односторонний отказ в силу п. 5.2 и ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ; после прекращения договора по основаниям, связанным с нарушением со стороны ответчика, последний не возвратил страховой депозит и не осуществил перерасчет платы за наем за фактически неиспользованный период.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 1 ст. 681 Гражданского кодекса РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Согласно п. 2.1.6 наймодатель обязан осуществить доставку и монтаж системы кондиционирования в течение 1 календарного месяца, а согласно п. 5.1.8 наниматель обязан обеспечить возможность осуществить доставку и монтаж системы кондиционирования и предоставить доступ в назначенные даты.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса РФ).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Последствия расторжения договора определены статьей 453 Гражданского кодекса РФ. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5).

В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что односторонний отказ истца от исполнения договора носил вынужденный характер и не являлся добровольным.

Из представленной переписки сторон следует, что истец в период проживания в квартире предъявляла жалобы на неработающий домофон, кнопку унитаза, вентиляцию, засор, продув окон, а также на шум из соседних квартир в связи с ремонтными работами и шумными соседями сверху.

Однако, указанные в исковом заявлении обстоятельства, на которых истец основывает свои требования о непригодности жилого помещения для проживания, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Как следует из материалов дела, кондиционер, установка которого была предусмотрена договором (п. 2.6.1 - наймодатель был обязан осуществить доставку и монтаж системы кондиционирования в течение 1 календарного месяца) был установлен и на нарушение сроков его установки ФИО1 жалоб не предъявляла; вопросы по времени доставке и монтажа с ФИО1 согласовывались. В управляющую компанию со стороны наймодателя направлялись заявки на ремонт домофона, проверку вентиляции, ремонт сантехники, при этом вопросы текущего содержания жилого помещения в соответствии с положениями ст. 681 Гражданского кодекса РФ возложены на нанимателя. Что касается расчетов за жилищно-коммунальные услуги, то со стороны наймодателя каких-либо требований по задолженности в настоящее время не предъявлено, а со стороны истца не представлено доказательств оплаты жилищно-коммунальных услуг в завышенном размере. Доказательств произведения нанимателем с согласия наймодателя за свой счет каких-либо неотделимых улучшений не представлено.

При этом, истцом не представлено доказательств нарушения температурного режима в квартире и ненадлежащего состояния окон.

Сведений о непригодности жилого помещения для проживания материалы дела не содержат; нарушений условий договора со стороны наймодателя судом не установлено, соответственно, оснований для взыскания денежных средств в размере сумма, уплаченных за проживание за четыре месяца не имеется.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату.

Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносят кредитору денежную сумму (осуществляют платеж) в размере, установленном договором; при нарушении должником обязанности по оплате из данной денежной суммы удерживается соответствующая часть; в иных случаях из указанного платежа удерживаются суммы неустойки и (или) убытков.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно п. 5.1 договора досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в договоре.

Пунктом п. 5.2 договора предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 1.6 (11.09.2025года), может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий договора.

В соответствии с п. 5.3 расторжение договора в порядке одностороннего отказа, при систематическом нарушении другой стороной (более трех случае) производится посредством направления одной из сторон договора другой стороне соответствующего письменного извещения на электронную почту с указанием причин отказа, не позднее, чем за 1 месяц до даты расторжения договора.

Согласно п. 6.4 договора при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя, оплаченная сумма за прожитый период и обеспечительный депозит (залог) не возвращается.

Пунктом 6.1 договора установлено, что наниматель обязуется по требованию наймодателя передать ему депозит в обеспечение сохранности переданного нанимателю объекта. Страховой депозит составляет сумма

Договор найма расторгнут досрочно по инициативе нанимателя.

При этом действующее законодательство не содержит такого понятия как страховой депозит, однако, в гражданском обороте он применяется в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, установленным ст. 329 Гражданского кодекса РФ.

Страховой депозит по своей сути является обеспечительным платежом или залогом.

Таким образом, предназначением данного платежа является защита денежных интересов собственника от невыполнения нанимателем своих обязательств.

Таким образом, наниматель, досрочно расторгнул договор по своей инициативе, а, следовательно, в соответствии с п. 6.4 договора, сумма обеспечительного депозита (залога) возврату нанимателю не подлежит, соответственно, оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере сумма не имеется.

Истцом заявлено требование о взыскании имущественного ущерба, которые включают в себя расходы на лечение в сумме сумма, расходы в связи с переездом в сумме сумма, и расходы на услуги риелтора в сумме сумма, а всего на общую сумму сумма

Расходы на лечение обоснованы тем, что из-за проживания в квартире с нарушением температурного режима, ФИО1 была вынуждена обращаться за оказанием платной медицинской помощи.

Суд приходит к выводу, что истцом не доказана причинно-следственная связь между несением расходов на лечение и проживанием в квартире ответчика, в связи с чем, данное требование не подлежит удовлетворению. Кроме того, из представленных медицинских документов следует, что заболевания истца (остеохондроз позвоночника, болезнь височно-нижнечелюстного сустава: дисфункция ВНЧС, восстановительное лечение после транзиторной ишемической атаки в 2022году, гинекологические заболевания и пр.), в связи с которыми она обращалась за оказанием медицинской помощи, имелись и до заключения договора найма.

Расходы на переезд документально не подтверждены, кроме того, решение о выезде из квартиры принято истцом самостоятельно, а как было указано ранее, права истца ответчиком нарушены не были. Доказательств оплаты услуг риелтора ФИО1 в материалах дела также не содержится, и не указано каким образом стороны распределили несения расходов в случае привлечения риелтора.

Истцом также указано, что формулировки ряда положений договора носили двусмысленный, вводящий в заблуждение характер, что лишало истца возможности правильно оценить юридические последствия подписания документа. Указано, что п. 5.3 об одностороннем отказе наймодателя нарушает принцип равноправия и ущемляет права потребителя, п. 5.3.2 (невозврат платы за непрожитый период) нарушает ст. 1102 Гражданского Кодекса РФ и ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 6.4 (удержание депозита при отказе нанимателя) нарушает п. 2 ст. 16 и ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 6.3 (переход улучшений без компенсации) противоречит ст. 623 Гражданского Кодекса РФ, п. 2.1.5 (выселение с уведомлением по СМС без судебного порядка) нарушает ст. 30 Жилищного Кодека РФ, ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 3.1.8 (участие нанимателя в установке оборудования, выходящего за рамки эксплуатации помещения).

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, в пункте 5.3 договора, стороны предусмотрели возможность расторжения договора в порядке одностороннего отказа при систематическом нарушении другой стороной (более трех случаев) посредством письменного извещения на электронную почту с указанием причин отказа, не позднее, чем за 1 месяц до даты расторжения, указанный пункт действует в отношении обеих сторон; в п. 5.3.2 стороны предусмотрели, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе наймодателя, при соблюдении нанимателем условий договора, наймодатель возвращает нанимателю уплаченную сумму за неиспользованный срок найма объекта и страховой депозит; в п. 6.4. стороны предусмотрели, что при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя, оплаченная сумма и обеспечительный депозит (залог) не возвращается; п. 6.3 стороны предусмотрели, что неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласования с наймодателем переходят к наймодателю без возмещения их стоимости, при этом истцом не указано какие неотделимые улучшения были произведены с несением соответствующих расходов и с согласия наймодателя; п. 2.1.5 стороны предусмотрели, что нанимателю предоставляется возможность проживания в течение 1 месяца при условии полной оплаты за наем со дня получения от наймодателя извещения о досрочном прекращении договора, при этом уведомление должно быть оформлено письменно по средством СМС или на электронную почту; п. 3.1.8 предусмотрена обязанность нанимателя обеспечить возможность осуществить доставку и монтаж системы кондиционирования и предоставить доступ в назначенные даты, что напрямую связно с п. 2.1.6 об обязании наймодателя установить кондиционер для чего нанимателю необходимо предоставить доступ в жилое помещение.

Стороны заключили договор на указанных условиях добровольно, и оснований для признания недействительными указанных пунктов не имеется, поскольку закону они не противоречат.

Доводы истца о том, что на возникшие между сторонами правоотношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, судом отклоняется в силу следующего.

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В соответствии с абзацами третьим, пятым преамбулы этого закона потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Исполнителем является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Учитывая, что договор был заключен между сторонами как физическими лицами, доказательств того, что ответчик, заключая договор с истцом, осуществлял предпринимательскую деятельность, и что ответчик систематически занимается сдачей квартиры в аренду граждан за вознаграждение, то есть осуществляет предпринимательскую деятельность, направленную на извлечение прибыли, материалы дела не содержат, поэтому на сложившиеся между сторонами правоотношения Закон о защите прав потребителей не распространяется.

Поскольку действие Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» не распространяется на возникшие между сторонами отношения, оснований для взыскания предусмотренных законодательством о защите прав потребителей неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, не имеется.

При этом относимых и допустимых доказательств причинения истцу физических или нравственных страданий вследствие виновных действий ответчика материалы дела не содержат.

Таким образом, заявленные ФИО1 требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая изложенное и руководствуясь положениями ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды, признании недействительными отдельных положений договора, неустойки, расходов на лечение, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Останкинский районный суд адрес.

Решение принято в окончательной форме 03 июля 2025года.

Судья С.Б. Яковлева