УИД 26RS0030-01-2025-002361-38

Дело № 2-1751/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО5, с участием:

представителя истца ООО УК «Новатор» - ФИО6,

представителя ответчика – ФИО7,

представителя ответчика – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ООО УК «Новатор» к ФИО2 о возложении обязанности снести незаконную конструкцию,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Новатор» обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о возложении обязанности снести незаконную конструкцию.

В обоснование своего заявления указывает, что управление многоквартирным домом (далее по тексту МКД) № по <адрес> осуществляет ООО УК Новатор» с 01 июля 2021 г.

Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - 1977 г., материал канализационных выпусков - чугун.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, выбор способа управления многоквартирным домом, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

На протяжении с 2021 года от собственников вышеуказанного многоквартирного дома неоднократно поступали заявки о запахе канализации в районе 2 подъезда, в результате выездов аварийной службы, неоднократных прочисток канализации, заявок в ГУП СК «Водоканал» проблема не разрешалась.

ДД.ММ.ГГГГ через разбитое окно оконных проемов нежилого помещения (за несколько дней окна разбились при неизвестных обстоятельствах, был вызов в МВД <адрес>) с кадастровым номером 26:30:040306:2924, расположенном в данном доме и принадлежащем на праве собственности ФИО2, визуализировалась точечная течь канализационного стояка.

ФИО2 с 2021 года не выходила на связь с управляющей компанией, плата за содержание жилого помещения взыскивается исключительно в судебном порядке, доступ ежегодно для осмотра коммуникаций сотрудникам не предоставлялся, собственники предоставили информацию, что доступ может предоставить ее представитель ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ посредством телефонного звонка на сотовый телефон ФИО1 удалось договориться о предоставлении доступа в нежилое помещение..

ДД.ММ.ГГГГ по заявке ООО УК «Новатор» было проведено экспертное обследование для определения причины повреждения участка канализационного трубопровода в районе подъезда № многоквартирного <адрес> в <адрес> с исследованием технической документации на многоквартирный дом.

Проведенным исследованием установлено, что выявленные повреждения трубопровода в виде деформации и разрушения материала трубы (трещины) носят механический характер. Как установлено, выявленные повреждения вызваны вертикальным и горизонтальным смещением грунта, что привело к непроектным нагрузкам на трубопровод системы водоотведения (канализации) многоквартирного дома, далее развитию и накоплению напряжений в его стенках вызывало деформации изгиба и кручения, дальнейшее разрушение материала трубы (образование трещины) и последующий выход сточных вод из поврежденного участка трубы в грунт. В процессе проведения исследования установлено, что непроектные нагрузки на поврежденный участок трубопровода системы водоотведения (канализации) возникли в результате проведения земляных и строительно-монтажных работ по возведению основания (фундамента) и стен строительных конструкции, возведенной вплотную к наружной стене обследуемого дома.

Из части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно технического паспорта на многоквартирный дом в районе второго подъезда на чертеже ограждающей конструкции с дверьми, пристроенной к внешней фасадной стене многоквартирного дома, выступающей за границы нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику, не обозначено.

На листе № раздела 5 выписки о праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 26:30:040306:2924 обозначен технический план помещения с границами, на котором также не обозначено ограждающей конструкции с дверьми, пристроенной к внешней фасадной стене многоквартирного дома, выступающего за границы нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику.

Согласно акту приема-передачи технической документации, при смене управляющей организации, такие документы, как решение общего собрания о согласии всех собственников помещений МКД о проведении реконструкции, строительно-техническая документация на возведение ограждающей конструкции вплотную к наружной стене второго подъезда от предыдущей управляющей компании не переданы, кроме того, внесение изменений в технический паспорт не произведено, из чего следует, что такие документы отсутствуют, а конструкция законной не является. Фактическая самовольная конструкция, возведенная над входной группой к нежилому помещению, принадлежащему на праве собственности ответчику, не отвечает правилам и нормам о безопасности, что создает угрозу жизни и здоровью граждан и ограничивает доступ управляющей компании к обслуживанию и своевременному ремонту общедомового выпуска канализации и ступеней, так как, согласно технического плана помещения, ступени входные располагаются за пределами помещения собственника, а значит по смыслу являются составом общего имущества собственников.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> не принимались решения, оформленные протоколом общего собрания об уменьшении общего имущества в доме и передачи кому- либо в собственность части лестничных клеток, части стены дома и канализационного выпуска второго подъезда. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о пожарной безопасности) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан (п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и шли) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Решение суда о признании законной ограждающей конструкции с дверьми, пристроенной к внешней фасадной стене многоквартирного дома, выступающего за границы нежилого помещения с кадастровым номером 26:30:040306:2924 принадлежащего на праве собственности ответчику, отсутствует, данный вывод истец сделал из анализа раскрытой информации на сайтах Предгорного районного суда и Ессентукского городского суда.

Действия ответчика фактически уменьшили состав общего имущества собственников многоквартирного дома, путем преграждения доступа к общедомовым выпускам реализации, расположенным возле второго подъезда многоквартирного дома, лестничным ступеням, что сделало невозможным их своевременное обслуживание. Изменение границ жилого помещения с кадастровым номером 26:30:040306:2924 и изменение внешнего вида жилого дома, его архитектурный облик является недопустимым.

Деформация изгиба и кручения, установленная экспертом, привела к дальнейшему разрушению материала чугунного канализационного выпуска (образование трещины) многоквартирного <адрес> в <адрес>, и как следствие привела к выходу (течи) сточных вод из поврежденного участка трубы, который происходил неопределенное время и подлежал замене.

Для устранения трещины и прекращения выхода (течи) сточных вод из поврежденного участка трубы, ООО УК «Новатор» после получения ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на разрытие муниципального участка привлекло ИП ФИО3 №1, что подтверждается договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость восстановительных работ с заменой канализационного выпуска второго подъезда составила 199 800 (сто девяносто девять тысяч восемьсот) рублей.

Обратившись в суд, просили:

Привести внешней вид и архитектурный облик фасада многоквартирного <адрес> в <адрес>, освободить доступ к общедомовым выпускам канализации, расположенным возле второго подъезда многоквартирного <адрес> в <адрес> в 30-ти (тридцати) дневный срок с момента получения настоящей претензии путем сноса ограждающей конструкции из металлопрофиля белого цвета с пластиковой дверью, пристроенной к внешней фасадной стене многоквартирного дома второго подъезда, выступающей за границы нежилого помещения с кадастровым номером 26:30:040306:2924.

Возместить ущерб в размере 199 800 (сто девяносто девять тысяч восемьсот) руб., путем перечисления денежных средств на реквизиты: Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новатор», ООО УК «Новатор», Юридический/почтовый адрес: 357601, <адрес> А, <адрес>, Фактический адрес местонахождения: <адрес>А. офис 202, ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/262601001, Код ОКВЭД 68.32.1, р/с 40№ в Ставропольском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, БИК 040702615. к/с 30№

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст.39 ГПК РФ, представитель истца уточнил исковые требования и просил суд обязать ФИО2 привести внешний вид и архитектурный облик фасада многоквартирного <адрес> в <адрес>, освободить доступ к общедомовым выпускам канализации, расположенные возле второго подъезда многоквартирного <адрес> в <адрес> в 10-ти (десяти) дневный срок с момента вступления судебного решения в законную силу путем сноса ограждающей конструкции из металлопрофиля белого цвета с пластиковой дверью, пристроенной к внешней фасадной стене многоквартирного дома второго подъезда, выступающей за границы нежилого помещения с кадастровым номером 26:30:040306:2924, принадлежащего на праве собственности.

Представитель истца ООО УК «Новатор» - ФИО6 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.

Представитель ответчика – ФИО1 в судебном заседании заявленные требования не признал, просил суд отказать в их удовлетворении. Пояснил, что спорная конструкция возведена еще в 2013 году предыдущим собственником нежилого помещения, на возведение данной конструкции было получено разрешение от управляющей компании «Уют» обслуживающей МКД в тот период времени. Считал, что конструкция не мешает истцу, а наоборот препятствует попаданию осадков к входу в подвал, ограничивает нежелательный доступ, чем сохраняет общее имущество и помещение ответчика в надлежащем состоянии. Готов предоставить доступ работника истца в любое время в ограждающую конструкцию.

Представитель ответчика – ФИО8 в судебном заседании заявленные требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении. Пояснила, что в настоящее время у истца имеется неограниченный доступ в ограждающую конструкцию, снос данного ограждения негативно скажется на состоянии общего имущества собственников МКД. Считает, что цель подачи рассматриваемого иска восстановление нарушенных прав истца, а возникшие неприязненные отношения между руководством ООО УК «Новатор» и представителем ФИО2 ФИО1 Просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям, так как истцу уже более трех лет известно о наличии спорной ограждающей конструкции, однако своим правом на предъявление иска о ее демонтаже он не воспользовался вплоть до подачи рассматриваемого иска.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как следует из положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Подпунктами "а, в" пункта 2 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ ДД.ММ.ГГГГ №, предусмотрено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), чердаки, технические этажи.

В соответствии с п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, технические этажи, чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В силу ч. 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на совершение собственниками действий по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, если в результате таких действий может произойти уменьшение общего имущества многоквартирного дома, к которому относятся чердаки, технические этажи, несущие стены, плиты перекрытий.

В судебном заседании установлено, что Управление многоквартирным домом № по <адрес> осуществляет ООО УК Новатор» согласно договора управления, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новатор» в лице генерального директора ФИО6 и собственники многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ в целях управления общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений вправе выбрать управляющую компанию, которую наделят полномочиями по управлению многоквартирным домом. Из смысла ст. 135 и 137 ЖК РФ, применяемых по аналогии к управляющей компании следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть не что иное, как владение, пользование и, в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом от имени управляющей компании, но в интересах собственников.

Таким образом, выбирая управляющую компанию, собственники помещений в многоквартирном доме наделяют ее принадлежащими им правами владения, пользования, распоряжения принадлежащим им на праве собственности общим имуществом. Наделение правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом происходит в силу заключения договора управления многоквартирным домом.

ФИО2 является собственником не жилого помещения, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 140,6 кв. м, находящегося в подвальном этаже жилого дома. Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Установлено что в 2015 году собственником указанного помещения была ФИО9

Согласно справке выданной ДД.ММ.ГГГГ, ООО УК «Уют» дало согласие ФИО9 на благоустройство входных ступенек в принадлежащее ей жилое помещение в виде: укладки плитки на ступени, замена шифера на металлопрофиль на навесе, обшивки стен и установки навеса над всей входной группой ступеней, перенос входной двери в начало ступеней и полная облицовка металлопрофилем всей входной группы.

Сторонами не оспаривает, то, что проведение указанных работ было завершено до 2018 года, т.е. до момента приобретения нежилого помещения ФИО2

Изучив технический паспорт МКД, а так же сведения о принятых решениях общего собрания собственников МКД, ООО УК «Новатор» пришло к выводу, что изменения произведенные в вышеуказанном нежилом помещении не соответствуют первоначальным архитектурным решениям, используемых при строительстве МКД, а так же волеизъявлению собственников помещений в МКД.

Вопреки ст. 56 ГПК РФ, ответчиком так же не предоставлено суду сведений о наличии разрешения на производство работ по монтажу оспариваемой конструкции как со стороны собственников помещений МКД, так и со стороны органов местного самоуправления.

Поскольку в настоящее время собственником нежилого помещения является ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ истцом в ее адрес была направлена претензия в которой в том числе изложено требование о приведении облика фасада МКД в первоначальное состояние.

Согласно представленных истцом фотоматериалов спорная металлопластиковая конструкция с входной пластиковой дверью на момент рассмотрения настоящего спора не демонтирована, данное обстоятельство не оспаривалось сторонами и в силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ не нуждается в дополнительном доказывании.

На основании плана помещений подвала входные ступени в помещение принадлежащее ФИО2 не входят в площадь принадлежащего ответчику нежилого помещения, а следовательно относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

В обоснование заявленных требований представитель истца ссылается на то, что собственником помещения было возведена конструкция, без получения на то разрешения от собственников помещений в МКД, а так же администрации <адрес> края.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В результате возведения при входе в подвальное помещение многоквартирного дома конструкций с фасадной стены дома в районе второго подъезда – ограждения и конструкции входной группы, использовано общее имущество собственников помещений в МКД (фасадная стена, ступени) являющимся общим имуществом собственников дома, при обустройстве входной группы ограничен доступ к общему имуществу, в связи с чем по сути уменьшен его объем. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что была проведена реконструкция объекта.

В настоящее время собственником нежилого помещения при входе в которое незаконно возведена конструкция является ответчик ФИО2, которая приобретая жилое помещение у ФИО9 должна была убедиться в законности возведенной конструкции, и соответственно став собственником данного помещения несет все принадлежащие ей как права так и обязанности связанные с незаконно возведенной конструкцией.

При переходе права собственности к новому собственнику помещения переходят все права и обязанности прежнего собственника. Собственник несет риски, возникшие после приобретения помещения.

При этом, доказательств того, что на проведение данных работ, использование части общедомового имущества было получено согласие всех собственников помещений в данном многоквартирном доме ответчиком суду не представлено.

В связи с указанным, суд не может принять в качестве доказательств законности возведения спорной ограждающей конструкции с входной группой, справку ООО УК «Уют» от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО9, так как рассмотрение указанного вопроса в силу пп. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку на использование части общедомового имущества, реконструкцию жилого помещения путем установки конструкции ограждения с пластиковой дверью согласие собственников помещений, а также разрешения органов местного самоуправления отсутствуют, то требования ООО УК «Новатор» подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, поскольку применительно к положениям ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в подобной ситуации требование о сносе самовольно установленного ограждения с входной пластиковой дверью в подвальное помещение многоквартирного дома, следует считать разновидностью негаторного иска, не имеющего срока исковой давности (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Таким образом, на ФИО2 следует, возложить обязанность в месячный срок привести внешний вид и архитектурный облик фасада многоквартирного <адрес> в первоначальный вид, путем демонтажа ограждающей конструкции из металопрофиля белого цвета с пластиковой дверью, пристроенной к внешней фасадной стене в районе второго подъезда указанного многоквартирного дома.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО УК «Новатор» к ФИО2 о возложении обязанности совершения снести незаконную конструкцию, - удовлетворить.

Возложить на ФИО2 обязанность привести внешний вид и архитектурный облик фасада многоквартирного <адрес> в первоначальный вид, путем демонтажа ограждающей конструкции из металопрофиля белого цвета с пластиковой дверью, пристроенной к внешней фасадной стене в районе второго подъезда указанного многоквартирного дома, в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решения суда в окончательной форме изготовлено 01 октября 2025 года

Судья: