дело №а-392/2025
УИД 26OS0000-04-2025-000277-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 31 июля 2025 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО2 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН №, по состоянию на 01.01.2022, указывая, что данный объект недвижимости – земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, используется административным истцом на праве аренды.
В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» и по состоянию на 1 января 2022 года составила 3 780 384,72 руб.
Административный истец ФИО1 полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как арендатора, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-№ для объекта с КН № в размере 1 936 000,00 руб.
Административный истец ФИО1 и его представитель, действующий на основании доверенности ФИО2, в судебное заседание не явились, представлено заявление об уточнении заявленных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы, в котором также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела без участия административного истца и его представителя.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО3 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.
Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.
В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).
В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку годовой размер арендной платы зависит от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № использует на праве аренды земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, запись о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №.
На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 3 780 384,72 руб.
Согласно условиям договора аренды от 09.10.2020 п. 10 годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также в связи с изменением кадастровой стоимости Участка.
Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого рыночная стоимость для объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 936 000,00 руб.
С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № № стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 059 000 руб.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.
Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 25.06.2025. Дополнительные материалы экспертом не запрашивались и не исследовались.
При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.
Экспертом подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
Экспертом указано, что примерный срок экспозиции объекта оценки на открытом конкурентном рынке может составить от 6 до 12 месяцев (ликвидность «средняя»). Потенциальными покупателями объекта оценки могут выступать как юридические, так и физические лица.
В своем заключении эксперт указал, что учитывая принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости эксперт пришел к выводу, что исследуемый объект можно отнести к сегментам: в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости – земельные участки различного назначения; в зависимости от состояния земельного участка – застроенные земельные участки; в зависимости от характера полезности недвижимости – бездоходная вещь; в зависимости от степени представленности объектов – широко распространенные объекты; в зависимости от категории земель – земли населенных пунктов; в зависимости от экономической активности регионов – неактивные рынки недвижимости; в зависимости от степени готовности – готовые объекты.
Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архивоценщика.рф/, официального сайта Ставропольского края www.1777.ru и АВИТО (www.avito.ru). На первом этапе отбора объектов-аналогов эксперт отобрал представленные объекты-аналоги на рынке продажи земельных участков в непосредственной близости к объекту экспертизы на дату оценки 01 января 2022 года. Было найдено 24 объявления о продаже земельных участков. В результате проведенного анализа было выявлено 9 уникальных предложений.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.
Обоснование корректировок на торг, местонахождение в населенного пункта, общую площадь, асфальтирование подъездного пути к участку, рельеф местности, форму земельного участка, наличие улучшений и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.
Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся сравнительный подход – 100%.
Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного и доходного подходов для объекта исследования.
Рынок аренды земельных участков коммерческого назначения не развит в Ставропольском крае, поэтому из-за отсутствия подходящих аналогов, в силу невыполнения ст. 12 ФСО-V для объекта недвижимости доходных подход не был использован.
Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.
Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № №, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № не содержат.
Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.
Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.
Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № № итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.
Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-№ в отношении спорного объекта недвижимости у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 45,5 % объекта недвижимости с КН №, по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей.
Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 для земельного участка, установленной в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № №
Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 13.05.2025.
Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 2 059 000 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №.
Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 13.05.2025.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 06.08.2025.
Судья - подпись
Копия верна:
Судья - О.М. Чебанная