К делу № 2-4853/2022
(23RS0037-01-2022-007868-51)
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Новороссийск 07 декабря 2022 года
Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего - судьи Головина А.Ю.
при секретаре Пищухиной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 в лице законного представителя АчмизаАсфараШаугаибовичак ФИО8 о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО11, действующий в интересах несовершеннолетней ФИО7, обратился в суд с иском к ФИО8 о снятии обременения с квартиры общей площадью 31,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3, ФИО2 (покупателями) и ФИО4 (продавцом) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 31,3 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3 Договора стоимость квартиры в размере 1 700 000 рублей. При этом собственные средства в размере 1 266 974 (одного миллиона двухсот шестидесяти шести тысяч девятьсот семидесяти четырех) рублей покупатели передали продавцу до подписания договора купли-продажи. Оставшаяся сумма в размере 433 026 (четыреста тридцати трех тысяч двадцати шести) рублей оплачивается за счет средств материнского капитала путем безналичного перечисления данных денежных средств на расчетный счет ФИО5 Т.С. До полной оплаты указанная квартира будет находиться в залоге у ФИО5 Т.С., о чем в ЕГРН сделана запись об ипотеке, закладные не оформлялись.Согласно уведомлению Управления Пенсионного фонда РФ в <адрес> объем средств материнского (семейного) капитала перечислен ДД.ММ.ГГГГ в сумме 433 026 руб. на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на расчетный счет ФИО4 № Краснодарское отделение №. Остаток МСК на счете 00,00. Таким образом, расчет по договору купли-продажи квартиры произведен полностью, однако за снятием обременения стороны своевременно не обратились. Покупатель ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти VI-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ. Наследником по закону является отец умершей –АчмизАсфарШугаибович, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также ее дети ФИО2 и ФИО3 В связи с наличием обременения нотариус ФИО10 отказала в выдаче свидетельства о праве на наследство на спорное имущество (номер наследственного дела 221/2021). Продавец - ФИО5 Т.С. до настоящего времени не сняла обременение с проданной квартиры, действия по снятию обременения не выполняет. В связи с чем, снятие обременения с квартиры в общем порядке невозможно. Фактически квартира покупателям была передана, право собственности и договор купли-продажи в ЕГРН зарегистрирован, полный расчет произведен. Однако в связи со смертью покупателя и бездействий продавца обременение не снято.
В связи с чем, истец просит признать прекращенной ипотеку в силу закона в пользу ФИО4 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседаниеистец и его представитель не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон по представленным доказательствам.
Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется".
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое неможет быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими".
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавцом) и ФИО1, ФИО3, ФИО2 (покупателями) заключен договор купли-продажинедвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации: 23-23/021-23/21/864/2015-453/4;23-23/021-23/21/864/2015-453/3, 23-23/021-23/21/864/2015-453/2 по которому истцы приобрели в долевую собственность квартиру общей площадью 31,3 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Договор заключен в письменной форме, подписан ФИО5 Т.С. и ФИО1 от себя и от имени несовершеннолетних детей, что соответствует требованиям статьи 550 ГК РФ.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).
В пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что цена продаваемой квартиры определена по договоренности сторон в размере 1 700 000 (одного миллиона семисот тысяч) рублей, которая выплачивается покупателями продавцу в следующем порядке: собственные средства в размере 1 266 974 (одного миллиона двухсот шестидесяти шести тысяч девятьсот семидесяти четырех) рублей покупатели передали продавцу до подписания настоящего договора купли-продажи. Оставшаяся сумма 433026 (четыреста тридцати три тысячи двадцать шести) рублей выплачивается покупателями продавцу на р/счет №, открытый в ПАО «Сбербанк России», Краснодарское ОСБ №, путем безналичного перечисления денежных средств материнского (семейного) капитала (М(С)К) по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия МК-6 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ, сроки установленные Правительством Российской Федерации, предусмотренные правилами подачи заявления на рассмотрения по направлению средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий со дня предъявления владельцем сертификата настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, в ПФРФ плательщика, согласно Постановлению правительства № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3 дополнительного соглашения к договору купли-продажи № с использованием материнского капитала от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель договорились, что не будут расторгать договор купли-продажи с использованием материнского капитала до исполнения трехлетнего возраста второго ребенка покупателя ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., а именно до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В соответствии с п. 5 ст. 485 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Как следует из п. 3 ст. 486 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что ипотека в силу закона возникает в случаях продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором.
Наличие записи об ипотеке в силу закона подтверждено соответствующей регистрационной записью: «Ипотека в силу закона».
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере 1 700 000 рублей. Сумма 1 266 974 рублей уплачена ФИО1 (покупателем) ФИО5 Т.С. (продавцу) до подписания договора наличными денежными средствами. Таким образом, условие договора от ДД.ММ.ГГГГ об оплате покупателями продавцу части стоимости квартиры в размере 1 266 974 рублей до заключения договора (что соответствует положениям ст. 486 ГК РФ) имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.
Согласно пункту 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира находится в залоге у ФИО5 Т.С. (продавца) до момента перечисления в полном объеме на счет продавца суммы средств материнского капитала в размере 433 026 рублей.
Согласно справке УПФР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объем средств материнского (семейного) капитала перечислен ДД.ММ.ГГГГ в сумме 433026 руб. на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, на расчетный счет ФИО4 № Краснодарское отделение №. Остаток МСК на счете 00,00.
Таким образом, совокупность исследованных доказательств свидетельствуют о том, что обязательства истцов по выплате денежных средств ФИО5 Т.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с их выполнением (выплатой денежных средств в полном объеме).
После перечисления денежных средств на счет ФИО5 Т.С. (выполнения обязательств в полном объеме), продавец и покупатели не обратились в Росреестр с заявлением о снятии обременения с квартиры.
Согласно свидетельству о смерти VI-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла 27.05.2021
Таким образом, в связи с тем, что ФИО9 умерла, не успев в добровольном порядке обратиться в Новороссийский отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлением для снятии ограничения права - ипотеки в силу закона, а в ее отсутствие снятие обременения не представляется возможным, поскольку продавец также бездействует и не обращается с заявлением для снятия ограничения права, то исковые требования о снятии обременения ввиде ипотеки в силу закона в отношении квартиры подлежат удовлетворению, поскольку единственным препятствием в снятии ограничения права является смерть покупателя и бездействия продавца.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 в лице законного представителя ФИО6 удовлетворить.
Признать прекращенной ипотеку в силу закона в пользу ФИО4 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации 23-23/021-23/21/864/2015-454/2 в отношении квартиры площадью 31,3 кв. м, кадастровый 23:47:0309007:2747 по адресу: <адрес>, пр-кт. Ленина, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия.
Председательствующий