Дело № 2-1537/2022
24RS0048-01-2021-010488-06
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2022 года
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Мороз С.В.,
при секретаре Ишмурзиной А.А.,
с участием представителя истца ФИО3, по доверенности от 03.08.2021 года, представителя ответчика ФИО4, по доверенности от 16.06.2022 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратился в суд с иском (с учетом уточненных требований от ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО7 о взыскании задатка в размере 400 000 рублей, расходов по оплате претензии в размере 1 500 рублей, по оплате за составление искового заявления в размере 3 000 рублей, почтовых расходов в размере 804 рублей, транспортных расходов в размере 83 725 рублей, расходов по оплате проживания в размере 26 550 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 80 000 рублей, а также возврата госпошлины в размере 7 245 рублей. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, в соответствии с п.1 которого Покупатель передает Продавцу денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартир, a Продавец обязуется совершить действия, направленные на продажу квартир, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый №, и <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 6 Договора Покупатель для приобретения Объекта пом. 48 использует услугу Ипотеки. Согласно п. 7 Договора Продавец обязуется предоставить все документы, необходимые для оформления сделки кyпли-продажи квартир c Покупателем. B соответствии c п. 8 Договора срок действия настоящего Договора c момента заключения и до окончания расчетов между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ года включительно, договор может быть продлен по согласованию сторон. Во исполнение своих обязательств, предусмотренных Договором, истец передал ответчику задаток в размере 200 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца. Заключение договора не состоялось по вине Продавца, которая долго подготавливала документы для сделки, не предоставила вовремя затребованные банком документы, которые необходимы для заключения сделки, отказалась переделать отчет об оценке ввиду чего срок заключения договора истек. Требование претензии о возврате истцу переданной суммы задатка до настоящего дня не исполнено.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала требования по основаниям, изложенным в иске, пояснив суду, что ответчик в нарушение п.4 предварительного договора без согласования с истцом повысила цену объекта, пыталась возложить на истца расходы по оценке объекта недвижимости.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что между сторонами заключен предварительный договор, предметом является квартира, основной договор не был заключен. Истец, обратившись в суд с исковым заявлением, подтверждает, что не намерен заключать договор. В материалах дела отсутствуют доказательства, что ответчик отказывалась от заключения договора. Претензии по заключения основного договора сводятся к тому, что ответчик подняла цену на квартиру, а также не предоставила отчет об оценке. Обязательств по представлению отчета об оценке ответчике согласно условий предварительного договора на себя не брала. Расчет производится денежными средствами от Сбербанка, в связи с этим истец вступает в отношения с Банком, следовательно, имея отношения с банком, истцу необходимо представлять документы, запрашиваемые Банком. Ответчику необходимо только предоставить доступ в квартиру, однако никаких запросов о предоставлении документов от истца не поступало. ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке был скорректирован и направлен в Банк, ДД.ММ.ГГГГ истец отказался от покупки. Судебные расходы считает завышенными.
Ранее ответчиком суду был предоставлен письменный отзыв на заявленные требования, согласно которого к обязанностям Продавца (Ответчицы) относилось: предоставить все документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи c Покупателем, в т.ч.: выписку из домовой книги свободную от регистрации, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, разрешение органов Опеки на продажу. По условиям предварительного договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность объект помещение №, помещение №. Следовательно, объектом предварительного договора купли-продажи было именно помещение. Довод истца o том, что в оценочных документах неверно указан вид объекта «помещение» неправомерен, т.к. изначально именно такой объект являлся предметом, o чем покупателю было известно. B соответствии c п. 12 предварительного договора купли-продажи «В случае отказа банка в кредитовании пом. № продажа становится невозможной, пом. 48, 49 являются одним целым объектом недвижимости для продажи по согласованию сторон.». Действительно, отказ ПАО «Сбербанк» в кредитовании вышеназванных помещений являлся основанием для прекращения действия предварительного договора купли-продажи. Однако ПАО «Сбербанк» вынесено положительное решение o согласовании кредитования данных объектов. Данный довод подтверждается принскрин c сайта банка o принятии положительного решения кредитования данных объектов, в пределах срока действия предварительного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи не был заключен в связи c нежеланием истца, без установленных законом или договором оснований для его расторжения. Довод истца o том, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с уклонением ответчика, также является бездоказательным. Истцом в адрес ответчика не было направлено предложение o заключении договора купли-продажи в пределах срока действия предварительного договора. Однако из переписки истца и посредника, при помощи которого заключалась сделка, следует, что истец был уведомлен o намерении и желании ФИО8 продать помещения на согласованных сторонами условиях.
Истец ФИО6, ответчик ФИО7, представитель третьего лица ПАО Сбербанк о дате, времени и месте судебного заседания извещены судом своевременно и надлежащим образом. в судебное заседание не явились.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
Пунктом 1 ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии c условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, a при отсутствии таких условий и требований - в соответствии е обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
В соответствии ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, в соответствии ч. 1 ст. 429 ГК РФ.
По смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Покупатель) и ФИО7 (Продавец) был заключен предварительный договор с внесением задатка купли-продажи объекта недвижимости в отношении квартир, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый №, и <адрес> кадастровый №. По условиям договора стоимость квартир определена в размере 3 550 000 рублей каждая. Согласно п.4 договора стоимость Объекта не может быть пересмотрена в течение срока действия настоящего договора. Объект не может быть продан другому лицу до окончания срока действия настоящего договора (п.5). Для приобретения Объекта Покупатель использует ипотеку на пом. № (п.6). Продавец обязуется представить все документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи с Покупателем, в т.ч.: выписку из домовой книг, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, разрешение органов опеки на продажу (п.7). Из п. 8 договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договор может быть продлен по согласованию сторон. В силу п. 10 договора в случае, если Продавец Объекта отказывается от заключения основного Договора купли-продажи и продажи объекта Покупателю или по вине Продавца не может произойти заключение Договора купли-продажи (не предоставлены документы, необходимые для сделки или не вовремя предоставлены, Объект оказывается в залоге и т.д.), Продавец возвращает Покупателю сумму задатка в двойном размере, руководствуясь нормами ГК РФ, ст. 329,380,381. Согласно п. 11 Договора в случае, если заключение основного Договора купли-продажи Объекта становится невозможным в силу объективных причин (отказ Банка в кредитовании пом. №, отказ Органа опеки, действие непреодолимой силы и т.п.), сумма задатка возвращается Покупателю.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 перечислил на банковский счет ФИО7 сумму задатка в размере 200 000 рублей согласно п. 1 предварительного договора, о чем выдана расписка.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате суммы задатка в размере 200 000 рублей.
Из справки ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подана заявка на получение ипотечного кредита в размере 2 300 000 рублей. Банком принято предварительное одобрение решения на сумму 2 051 137 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был направлен полный пакет документов на рассмотрение. В документах необходимо было заменить отчет об оценке. ДД.ММ.ГГГГ предоставили скорректированный отчет об оценке. ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке направлен на доработку, ДД.ММ.ГГГГ направлен отчет об оценке. ДД.ММ.ГГГГ отказались от покупки объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ сотрудник банка сообщил о необходимости в случае увеличения суммы заявки на условиях увеличения суммы кредита более чем в 2 раза отказаться от первоначальной заявки для подачи новой заявки. Заемщик подтвердил данное решение, заявка переведена в статус отказ.
Согласно ответа ПАО Сбербанк на запрос ФИО6 заявка на предоставление ипотечного займа на приобретение объекта недвижимости по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ была аннулирована в связи с непредоставлением от продавца полного пакета документов.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).
При разрешении настоящего спора суд принимает во внимание то, что заключение сделки стало невозможным ввиду того, что продавец ФИО7 в нарушение условия предварительного договора не представила в банк, который кредитовал ФИО1, необходимые для заключения между сторонами сделки документы, в частности, отчет об оценке, без предоставления которого ипотечное кредитование ФИО6 с целью приобретения им объекта недвижимости у ответчика не представилось возможным в согласованный сторонами в предварительном договоре срок (до ДД.ММ.ГГГГ), надлежащий отчет об оценке представлен продавцом в банк только ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ответа ПАО Сбербанк на запрос ФИО1 заявка на предоставление ипотечного займа на приобретение объекта недвижимости по адресу<адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ была аннулирована в связи с непредоставлением от продавца полного пакета документов.
Кроме того, ФИО7 повысила цену продажи объекта недвижимости, однако одобренных банком по первоначальной заявке кредитных средств для приобретения у ФИО7 ФИО6 оказалось недостаточно, он обратился в банк с повторной заявкой на ипотеку, однако ДД.ММ.ГГГГ сотрудник банка сообщил заемщику о необходимости в случае увеличения суммы заявки на этих условиях отказаться от заявки для подачи новой заявки. ФИО6 подтвердил данное решение, заявка переведена в статус отказ.
При вышеназванных обстоятельствах, с учетом п. 10 заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в случае, если по вине продавца не может произойти заключение договора купли-продажи (не предоставлены документы, необходимые для сделки или не вовремя предоставлены, объект оказывается в залоге и т.д.), продавец возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере, руководствуясь ст.ст. 329,380,381 ГК РФ, суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец фактически передал ответчику задаток в размере 200 000 рублей, основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по причинам, зависящим от продавца, применив при разрешении спора положения ст. 380 ГК РФ, приходит к выводу о взыскании с ФИО7 двойной суммы задатка, поскольку указанное условие прямо предусмотрено предварительным договором купли-продажи, которое не оспорено и не признано недействительным или незаключенным в судебном порядке, потому является действительным и подлежащим применению при разрешении данного спора.
Довод стороны ответчика о том, что сделка не состоялась по вине истца, не может быть принят судом, поскольку доказательств данного факта стороной ответчика суду не представлено и в материалах дела данные за это отсутствуют.
На основании ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно правовой позиции, изложенной в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» от 21.01.2016 №1 расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.1 ст.100 ГПК РФ, ст.112 КАС РФ, ч.2 ст.110 АПК РФ).
Учитывая изложенное, положения ст. 100 ГПК РФ, разрешая вопрос о размере возмещения расходов на оплату юридических услуг, исходя из объема и категории дела, его сложности, представления соответствующих доказательств, а также принципа разумности и соразмерности, суд приходит к выводу о том, что критерию разумности будет соответствовать взыскание с ответчика в пользу истца в счет оплаты услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Также с ответчика в пользу истца в силу положений ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, подлежат взысканию фактически понесенные истцом и документально подтвержденные расходы по оплате претензии в размере 1 500 рублей, по оплате за составление искового заявления в размере 3 000 рублей, почтовые расходы в размере 804 рублей, транспортные расходы в размере 83 725 рублей, расходы по оплате проживания в размере 26 550 рублей, которые суд находит необходимыми и разумными, понесенными истцом, проживающим вне места нахождения суда в <адрес> и не обладающего юридическими познаниями, потому вынужденного обратиться за квалифицированной юридической помощью к представителю ФИО5, также проживающей в <адрес>, ввиду отказа ответчика от урегулирования спора в добровольном порядке и выплате суммы задатка в размере 200 000 рублей согласно направленной ответчику претензии от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец был вынужден обратиться за судебной защитой.
При обращении в суд истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 7 245 рублей, принимая во внимание, что исковые требования истца удовлетворены, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца возврат государственной пошлины в размере 7 245 рублей.
Вместе с тем, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истца расходов по оплате нотариальных услуг по протоколу осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 900 рублей, не находит их необходимыми, поскольку суд вправе непосредственно в судебном заседании исследовать и осмотреть доказательства по соответствующему ходатайству стороны истца.
Также не имеется оснований и для удовлетворения требования истца в части взыскания в его пользу с ответчика компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность компенсации морального вреда по данной категории споров.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 400 000 рублей, расходы по оплате претензии в размере 1 500 рублей, по оплате за составление искового заявления в размере 3 000 рублей, почтовые расходы в размере 804 рублей, транспортные расходы в размере 83 725 рублей, расходы по оплате проживания в размере 26 550 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 рублей, возврат госпошлины в размере 7 245 рублей, всего 572 824 рубля.
В удовлетворении иска ФИО1 в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления судом мотивированного решения.
Федеральный судья С.В. Мороз
Мотивированный текст решения изготовлен судом 09.08.2022 года.