УИД 77OS0000-02-2023-027896-30
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва31 марта 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-44/2025 по административному исковому заявлению ООО "АРЕНДА-ГРУПП" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года №64489 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:07:0012004:3541, 77:10:0004003:3099 (далее при совместном упоминании – Земельные участки).
Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размерах, соответственно:
для земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:3541 - 161 239 000 руб.;
для земельного участка с кадастровым номером 77:10:0004003:3099 - 186 985 000 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельных участков; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права ООО "АРЕНДА-ГРУПП"; кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 27 февраля 2025 года.
Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр замечаний к заключению эксперта не представили.
Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:07:0012004:3541, площадью 5 916 кв.м., расположен по адресу: <...> км. вл. 6 ; находится в пользовании административного истца на праве аренды, которое зарегистрировано 17 июля 2019 года.
Земельный участок с кадастровым номером 77:10:0004003:3099, площадью 14 109 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5А, проезд 5253; также находится в пользовании административного истца на праве аренды, которое зарегистрировано 6 июля 2020 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Земельных участков, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года № 64489; согласно указанному акту кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 года и утверждена в размерах, соответственно:
для земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:3541 - 171 429 647,64 руб.;
для земельного участка с кадастровым номером 77:10:0004003:3099 - 213 155 950,2 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельных участков, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.
Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельными участками, исходя из кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "АРЕНДА-ГРУПП" представил Отчёт об оценке от 22 ноября 2023 года № 221123, подготовленный ООО "Региональная гильдия оценщиков" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года была определена в размерах, соответственно:
для земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:3541 - 100 007 000 руб.;
для земельного участка с кадастровым номером 77:10:0004003:3099 - 138 924 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых указал на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, по причине чего заявил о необоснованности определенных в нем величин рыночной стоимости Земельных участков.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 31 января 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ (в связи с переименованием - ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ).
Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 от 27 февраля 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночные стоимости Земельных участков не подтверждаются. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2022 года составляет по расчетам экспертам:
для земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:3541 - 161 239 000 руб.;
для земельного участка с кадастровым номером 77:10:0004003:3099 - 186 985 000 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Земельные участки; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельных участков, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.
Доказательств иной рыночной стоимости Земельных участков в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельных участков не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельных участков. При этом, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации по 31 декабря 2024 года.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Судебная экспертиза в полном объеме (611 388 руб.) оплачена административным истцом, о чем ООО "АРЕНДА-ГРУПП" представлено платежное поручение.
Применительно к статьям 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, а также правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельных участков существенной не является (от 6 до 12 %), а от части требований ООО "АРЕНДА-ГРУПП" отказалось, суд находит, что понесенные ООО "АРЕНДА-ГРУПП" судебные расходы на оплату экспертизы возмещению административному истцу не подлежат.
Решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено; допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельных участков была определена, очевидно, ошибочно.
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0012004:3541, площадью 5 916 кв.м., расположенного по адресу: <...> км. вл. 6, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 161 239 000 руб.
Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:10:0004003:3099, площадью 14 109 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5А, проезд 5253, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 186 985 000 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Датой подачи ООО "АРЕНДА-ГРУПП" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 ноября 2023 года.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова