№ 2-2601/2025
61RS0001-01-2025-0002690-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Усачевой Л.П.,
при секретаре судебного заседания Воробьевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Росреестра по Ростовской области, о сносе самовольно возведенного строения,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО3, ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит 12/50 долей в праве собственности на земельный участок с КН №, общей площадью 642 кв. м, и 12/50 долей в праве собственности на расположенный на данном участке жилой дом с КН №, общей площадью 367,7 кв. м, по адресу: .... Ответчики являются собственниками этих объектов недвижимости в следующих долях: 12/50 у ФИО3, 26/50 – у ФИО2
Согласно данным технического паспорта МУПТИ и ОН ... жилой дом состоит из строения лит. «№» (жилой дом), строения лит. «№» (жилая пристройка), лит. «№» (жилая пристройка), лит. «№» (жилая пристройка). Дом имеет цокольный этаж (лит. «№»), 1 этаж (лит «№») и 2 этаж (литер «№»).
Право собственности ФИО3 возникло на основании договора дарения от 16.02.2024 с дарителем ФИО4 В свою очередь у ФИО4, у истца и у ответчика ФИО2 право собственности возникло на основании решения Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 12.11.1996 г. Согласно указанному решению за ФИО2 и ФИО5 право собственности на спорный жилой дом признано по 13/50 долей за каждым, за истцом ФИО1 и ФИО6 признано право собственности по 12/50 за каждым. Впоследствии доля в праве собственности ФИО5 перешла к ФИО2 в порядке наследования и составила 26/50.
Исходя из доводов иска, согласно решению суда право собственности признано на строения лит. «№». При этом спорный жилой дом содержит строение лит. «№», которое отсутствовало в указанном судебном акте. Согласно данным технического паспорта это строение – комната № площадью 43,7 кв. м с целевым назначением «гараж». При этом площадь домовладения, согласно техническому паспорту, составляет 438,1 кв.м. и не соответствует данным, содержащимся в ЕГРН – 367,7 кв. м.
По мнению истца, спорная комната № площадью 43,7 кв. м с целевым назначением «гараж» является самовольно возведенным строением и подлежит сносу по правилам ст. 222 ГК РФ.
По изложенным основаниям истец просил обязать ответчиков осуществить снос самовольно возведенной постройки – комнаты № площадью 43,7 кв. м с целевым назначением «гараж», расположенный в пределах объекта недвижимости – жилого дома с КН № общей площадью 367,7 кв. м, по ....
В уточнённой редакции исковых требований истец просил суд обязать ФИО3 осуществить частичный снос самовольно возведенной постройки – комнаты № площадью 43,7 кв. м с целевым назначением «гараж», расположенной в пределах объекта недвижимости – жилого дома с КН №, находящегося по адресу: ..., а именно: демонтировать часть западной стены, примыкающей к помещению лит. «№»; южную стену помещения лит. «№»; часть восточной стены лит. «№» до лит. «№»; крышу над указанным помещением; восстановить целостность капитальной стены, разделяющей строения лит. «№» и лит. «№»; возложить расходы по частичному сносу на ФИО1 и ФИО3 в равных долях.
В обоснование уточненных требований ФИО1 дополнительно указал, что, согласно техническому паспорту, по состоянию на 16.11.1995 г. строение лит. «№» имеет назначение «гараж» площадью 32,4 кв. м и высотой 1,3 м. Это свидетельствует, что на дату вынесения решения суда 12.11.1996 г. спорное помещение не было возведено, поскольку его высота указана в размере 1,3 м. Кроме того, помещение имеет статус «в периоде стройки». Согласно техническому паспорту по состоянию на ... строение лит. «№» имеет назначение «гараж» площадью 32,4 кв. м и высотой 2,3 м, статус «в периоде стройки» сохраняется. В технических паспортах по состоянию на 1995 и 2004 годы строения лит. «№» и лит. «№» разделяет капитальная стена. Согласно техническому паспорту по состоянию на 23.05.2007 г. строение лит. «№» не имеет статуса «в периоде стройки», а указано как «гараж» площадью 27 кв. м и высотой 2,6 м. Капитальная стена между строениями лит. «№» и лит. «№» имеется, с другой стороны стены параллельно спорному строению расположено помещение № с назначением «подсобное». Какие-либо правовые основания для внесения в состав жилого дома этого помещения в регистрационном деле отсутствуют. Согласно техническому паспорту по состоянию на 28.02.2008 г. спорное помещение обозначено как «№», поименовано как «гараж», капитальная стена между комнатой № и спорным строением снесена. Согласно техническому паспорту по состоянию на 16.06.2025 г. вышеуказанное расположение строений сохраняется.
По мнению истца, из технической документации усматривается, что после регистрации права собственности в 1996 г. ФИО4 (правопредшественник ответчика ФИО7) самовольно снес стену, разделявшую комнаты № и №, объединил эти комнаты в комнату №, присвоил им целевое назначение «гараж». Истец своего согласия на эти строительные работы не давал, как гараж это помещение ни истцом, ни ФИО4 не использовалось.
Также обращено внимание, что спорное строение № не соответствует строительным нормам и правилам, а именно: поверхность пола не ровная, со значительным уклоном от входа, что приводит к невозможности безопасного хранения автомобиля; крыша имеет уклон со стороны входного узла в глубь помещения, что приводит к намоканию: фронтальная (южная) и восточная стены примыкают к стене помещения № цоколя неплотно, между стенами имеется щель; в помещении № нет вентиляции.
Истец также ссылается на заключение судебной строительно-технической экспертизы № от 15.10.2025, выполненной ООО «СпецАспект», согласно которой возможен частичный снос помещения № в виде демонтажа части западной стены, примыкающей к помещению лит. «№», южной стены помещения лит. «№», части восточной стены лит. «№» до лит. «№», крыши.
ФИО1 и его представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, заявленные уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
ФИО2 в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать.
ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие ФИО3 в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители ФИО3 ФИО9 и ФИО10, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в письменных возражениях.
В отношении третьего лица – Управления Росреестра по Ростовской области, надлежаще извещенного о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие его представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12. 12. 2023 г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п."о" ст.71 Конституции РФ, п.1 ст.3 ГК РФ).
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной (абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ).
Если на день вынесения решения суда, ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит 12/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН № общей площадью 642 кв.м. и 12/50 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с КН № общей площадью 367,7 кв.м., расположенных по адресу: .... Право собственности на доли в участке возникло на основании договора купли-продажи № от 15.04.2010 (запись ЕГРН № от 09.06.2010). Право собственности на долю в доме возникло на основании решения Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 12.11.1996 (запись ЕГРН № от 08.10.2009).
ФИО2 является собственником указанного участка в 13/25 долях на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от 22.04.2021, что подтверждается записью ЕГРН № от 26.04.2021, собственником жилого дома – в 26/50 долях на основании свидетельства о праве на наследство № от 22.04.2021 г. и решения Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 12.11.1996 (записи ЕГРН № от 26.04.2021, № от 8.10.2009).
ФИО3 является собственником указанных объектов недвижимости в 12/50 долях по договору дарения от 16.02.2024, заключенному с ФИО4, что подтверждается записями ЕГРН № от 19.02.2024 – на участок и № от 19.02.2024 – на жилой дом.
Земельный участок КН № имеет вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки, индивидуальное жилищное строительство», отнесен к категории земель «земли населенных пунктов».
Согласно решению Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.11.1996 за ФИО2, ФИО5, ФИО1, ФИО4 признано право общей долевой собственности на домовладение по адресу: ..., состоящего из жилого дома лит. «№», в т.ч.: за ФИО2 и ФИО5 на 13/50 долей домовладения, как часть недвижимости, возведенной в период брака, за каждым; за ФИО1 и ФИО4 на 13/50 долей домовладения за каждым.
Согласно справке МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону от 08.08.2008 № жилой дом литер «А» в домовладении по адресу: ..., узаконен Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 05.06.1996 №. Изменение площади в жилом доме за счет: установки перегородок в комнате № на 2-ом этаже; расчета ранее не рассчитанной площади комнаты №, демонтажа и установки перегородок в комнатах № цокольного этажа. Общая площадь дома составляет 429,70 кв. м, с учетом лоджий – 438,1 кв.м., жилая – 94,6 кв.м.
По сведениям ЕГРН жилой дом имеет общую площадь 367,7 кв.м, количество этажей – 2.
По данным технического паспорта АО «Ростовское БТИ» по состоянию на 16. 06.2025, жилой дом литер «№» 1995 г. постройки имеет общую площадь 367,7 кв.м., жилую 94,6 кв.м., число этажей надземной части – 2, подземной части – 1, площадь всех частей здания составляет 438,1 кв. м. Как следует из техпаспорта, дом состоит из двух изолированных помещений с отдельными входами – № (левая часть) – 207,9 кв.м. и № (правая часть) – 230,2 кв.м.
Помещение № включает следующий набор помещений – в цокольном этаже № коридор (13,1 кв. м), № подсобная (19,2 кв. м), № котельная (3,1 кв. м), № подсобная (17,8 кв. м), № гараж (15,8 кв. м), №а коридор (1,8 кв. м), №б подсобная (1,1 кв. м), №а (подсобная (4,2 кв. м); на первом этаже № коридор (2,9 кв. м), № кухня (11,5 кв. м), № коридор (15,4 кв. м), № санузел (5 кв. м), № жилая комната (27,4 кв. м), №х лоджия (4,2 кв. м); на втором этаже № жилая комната (13,2 кв. м), № коридор (16 кв. м), № жилая комната (15 кв. м), № жилая комната (12,8 кв. м), № ванная (4,2 кв. м), № лоджия (4,2 кв. м).
Помещение № включает следующий набор помещений – в цокольном этаже № подсобная (32,5 кв. м); №а котельная (15,6 кв. м), №б-7 гараж (43,7 кв. м); на первом этаже № в периоде строительства (62, кв. м), № лестница (9,2 кв. м); на втором этаже № коридор (16,2 кв. м), № лестница (9,1 кв. м), №а жилая комната (14,9 кв. м), №б жилая комната (11,3 кв. м), №в ванная (4,5 кв. м), № кухня (11,2 кв. м).
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.07.2025 по делу № 2-1212/2025 определен следующий порядок пользования жилым домом по адресу: ...: в пользование ФИО3 определены помещения второго этажа жилого дома № в пользование ФИО1 определено помещение № первого этажа; в общее пользование ФИО3, ФИО11 определены помещения литер «№» цокольного этажа №, пристройка «№»; в пользование ФИО12 определены помещения № цокольного этажа, № первого этажа, № второго этажа, пристройки «№», «№», навес «№».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ... решение отменено в части определения в пользование ФИО1 помещения № первого этажа, в части определения в пользование ФИО3 помещения второго этажа жилого дома №, в части отказа в удовлетворении исковых требований об определении в общее пользование ФИО3, ФИО1 помещений № второго этажа жилого дома по адресу: ..., в части обязания ФИО3 не чинить препятствий и передать ФИО1 дубликат ключа от входной двери в комнату №. В указанной части принято новое решение, которым в пользование ФИО1 определено помещение № (жилой площадью 11,3 кв. м) второго этажа жилого дома по адресу: ...; в общее пользование ФИО3 и ФИО1 определены помещения № второго этажа жилого дома по адресу: .... На ФИО3 возложена обязанность не чинить препятствий ФИО1 в пользовании помещениями № второго этажа жилого дома по адресу: ..., и передать дубликат ключа от входной двери в комнату № второго этажа указанного жилого дома. В остальной части решение оставлено без изменения.
При этом апелляционным определением от 29.10.2025 установлено, что помещение № первого этажа спорного дома не может быть выделено ФИО1, поскольку право собственности на него в установленном порядке не зарегистрировано. Назначение данного помещения в установленном порядке не определено.
В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ООО «Ярдиз» от 08.07.2025, согласно которому выявлено несоответствие при сопоставлении поэтажных планов и экспликации, указанной в техпаспорте от 16.06.2025, и сведений ЕГРН. Простроив поэтажные планы в масштабе и сопоставив с наименованиями помещений, определены площади каждого этажа здания: цокольный этаж – 180 кв. м, первый этаж – 140,7 кв. м, второй этаж – 140 кв. м. Площадь спорного дома составляет 460,7 кв. м. Помещение № первого этажа площадью 62, кв. м в площадь здания включается, оснований для исключения площади этого помещения из площади здания нет. Согласно выписке ЕГРН площадь здания составляет 367,7 кв. м, но данная площадь является неверной, т.к. посчитана как сумма помещений согласно техническому паспорту 15.06.2007, что является нарушением Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393. Для устранения данного несоответствия собственникам необходимо сдать в орган регистрации прав технический план с целью изменением сведений о площади здания на 460,7 кв. м.
Определением суда от 04.08.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «СпецАспект». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Соответствует ли помещение № с целевым назначением «гараж», расположенный в объекте недвижимости – спорном жило доме, строительным, противопожарным, градостроительным и иным обязательным нормам и правилам? 2. Возможен ли частичный снос помещения №, выражающийся в следующем: демонтировать часть западной стены, примыкающей к помещению литер «№», демонтировать южную стену помещения литера «№» до литера «№», демонтировать крышу над вышеуказанным помещением без несоразмерного ущерба всему жилому дому?
Согласно выводам заключения экспертов ООО «СпецАспект» № от 15.10.2025 по первому вопросу помещение № с целевым назначением «гараж», расположенный в объекте недвижимости жилой дом с КН №, общей площадью 367,7 кв. м, находящийся по адресу: ..., относится к зданиям III группы капитальности. По функциональной пожарной опасности относится к классу Ф1.4 – одноквартирные жилые дома, в том числе блокированные. По своему конструктивному, объемно - планировочному решению соответствует требованиям Сборника 26. Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях, и организациях – Том II. Жилые, культурно-бытовые и административно -хозяйственные здания – Отдел 1. Жилые дома – Таблица 17. «Жилые дома двухэтажные кирпичные», СП 113.13330.2023 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*.
Пристройка Лит. «№», состоящая из гаража №, площадью 43,7 кв. м, в составе объекта индивидуального жилищного строительства, с КН №, общей площадью 367,7 кв. м, имеет два эвакуационных выхода через распашные ворота и дверной проем, ориентированный непосредственно наружу, что не противоречит ст. 53 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Высота пристройки Лит. «№», состоящей из гаража № площадью 43,7 кв. м, не противоречит требованиям п. 5.17 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей» (Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*).
Выбор напольного покрытия (грунтовое основание) противоречит требованиям п. 5.32 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей» (Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*), согласно которому покрытие полов стоянки автомобилей должно быть стойким к воздействию нефтепродуктов, масел и противогололедных реагентов по СП 28.13330 и рассчитано на сухую (в т.ч. механизированную) уборку помещений.
В пристройке Лит. «№», состоящей из гаража №, площадью 43,7 кв. м в составе объекта ИЖС, с КН №, общей площадью 367,7 кв. м отсутствует внутренний противопожарный водопровод, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, автоматическая установка пожаротушения, автоматическая пожарная сигнализация, что не противоречит п. 6.2.25 СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей» (Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*), согласно которой в одно- и двухэтажных стоянках автомобилей боксового типа с непосредственным выездом наружу из каждого бокса, а также стоянках автомобилей владельцев, встроенных и пристроенных к зданиям класса функциональной пожарной опасности Ф1.4, внутренний противопожарный водопровод, систему оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, автоматическую установку пожаротушения, автоматическую пожарную сигнализацию допускается не предусматривать.
Согласно данным таблицы 2, Приложения 2 ОНТП-01-91/РОСАВТО-ТРАНС (РД 3107938-0176-91) «Общесоюзные нормы технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта», площадь и габариты пристройки Лит. «№», состоящей из гаража №, площадью 43,7 кв. м, удовлетворяют требованиям по размещению в нем автомобилей I категории шириной до 2,1 м и длиной до 6,0 м.
В соответствии с данными произведенных геодезических измерений, пристройка Лит. «№», состоящая из гаража № площадью 43,7 кв. м в составе объекта ИЖС, с КН №, общей площадью 367,7 кв. м, расположена с фасадной стороны двора земельного участка. Расположение пристройки Лит. «№», состоящей из гаража №, площадью 43,7 кв. м, по отношению к границам соседних участков, с северной (тыльной), южной (фасадной), западной и восточной сторон стен здания соответствует п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства».
Расположение пристройки Лит. «№», состоящей из гаража № площадью 43,7 кв. м, в составе объекта ИЖС, с КН №, общей площадью 367,7 кв. м на участке домовладения по отношению к строениям, находящимся на участках соседних домовладений, с северной (тыльной), южной (фасадной), западной и восточной сторон стен здания, соответствует п.4.3. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п. 4.13 приказа МЧС России от 14.02.2020 г. № 89 «Об утверждении изменения № 1 к своду правил СП 4.13130.2013, утверждённому приказом МЧС России от 24.04.2013 г. № 288».
Для предотвращения развития дефектов, указывающих на снижение несущей способности в конструктивных элементах спорного объекта с целью предостережения угрозы жизни и здоровью граждан в процессе эксплуатации, на основании выявленных дефектов, которые влияют на техническое состояние здания, согласно требованиям п.28 ст.2 ФЗ от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», необходимо произвести ремонтные работы, предусмотренные табл. 10, 26, 43 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», а именно: Стены наружные: ремонт кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада. Перекрытия деревянные неоштукатуренные: усиление балок, разборка и ремонт части перекрытия. Кровли стальные: постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами.
Согласно выводам по второму вопросу частичный снос помещения №, выражающийся в следующем: демонтировать часть западной стены, примыкающей к помещению литер «№», южную стену помещения литера «№» до литера «№», крышу над указанным помещением без несоразмерного ущерба всему исследуемому жилому дому – возможен.
В примечании к выводу по вопросу № указано, что часть западной стены, примыкающей к помещению литер «№», на расстоянии 1,74 м, южная (фасадная) стена длиной 3,60 м и часть восточной стены длиной 4,86 м, помещения литера «№» до литера «№» имеет самостоятельные, не связанные между собой кирпичные стены, без элементов перевязки существующей кирпичной кладки наружных стен жилого дома. Кровля – металлическая, не связанная между собой с кровлей жилого дома. Перекрытие чердачное – деревянное, не связанное между собой с перекрытием жилого дома.
Суд считает исковые требования не подлежащим удовлетворению, поскольку спорное нежилое помещение № не имеет признаков самовольной постройки, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, и не нарушает прав истца.
Как установлено судом, помещение № входит в состав жилого дома литер «№», расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 5.06.1996 г. № 836 жилой дом литер «№» узаконен общей площадью 429,70 кв. м, с учетом лоджий – 438,1 кв. м, жилой – 94,6 кв. м, что подтверждается справкой МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону от 8.08.2008 г. №. Данных о том, что жилой дом имеет статус самовольно возведенного или реконструированного, в материалы дела не представлено.
Площадь спорного помещения 43,7 кв. м входит в состав площади жилого дома, указанной в ЕГРН, – 367,7 кв. м, т.е. право собственности сторон на данное помещение зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно представленному в материалы дела копиям документов, хранящихся в реестровом деле, представленным ПКК «Роскадастр» по РО, заявления о регистрации права собственности на жилой дом площадью 367,7 кв. м подавались в 2009 г. ФИО2, ФИО5, ФИО4 и ФИО1 с приложением копии решения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.11.1996 и технического паспорта по состоянию на 28.02.2008.
Согласно плану цокольного этажа и экспликации по данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2008 спорное помещение № имеет площадь 43,7 кв. м с назначением «гараж», тем самым истец выразил волю на регистрацию своего права собственности, в т.ч. и на указанное помещение.
Согласно техническому паспорту по состоянию на 16.06.2025, в общую площадь жилого дома не включены следующие помещения: помещение в периоде строительства № площадью 62 кв. м в литере «№» на первом этаже; лоджия № площадью 4,2 кв. м в литере «№» на первом этаже; лоджия № площадью 4,2 кв. м в литере «№» на втором этаже.
Как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29.10.2025 по делу № 2-1212/ 2025, разница в площади по данным ЕГРН и по техническому паспорту образовалась по причине не включения вышеуказанных помещений №, а не спорного помещения №.
Указанное подтверждается и заключением кадастрового инженера ООО «Ярдиз» от 8.07.2025, согласно которому несоответствие при сопоставлении планов и экспликации по техпаспорту от 16.06.2025 и сведений ЕГРН обусловлено ошибочным исключением из общей площади жилого дома помещения первого этажа площадью 62,0 кв. м по причине невыполнения Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
К доводам истца о том, что правопредшественник ответчика ФИО3 ФИО4 снес стену, разделявшую комнаты № площадью 27 кв. м и № площадью 10 кв. м, объединив их в комнату № площадью 43,7 кв. м, суд относится критически, поскольку, как установлено в судебном заседании, указанная в технических паспортах по состоянию на 1995 г. и 2004 г. капитальная стена является балкой перекрытия и не разделяет помещения на два самостоятельных, что не отрицали участвующие в деле лица в судебном заседании и подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «СпецАспект» № от 15.10.2025.
Эксперты ООО «СпецАспект» пришли к выводам, что спорное помещение в целом соответствуют строительным, пожарно-техническим и санитарно - эпидемиологическим нормами и правилам. Выявленные экспертами несоответствия являются несущественными и странимыми, не свидетельствуют о необходимости сноса объекта.
Суд считает возможным положить в основу решения заключение судебных экспертов. В заключении отражена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам, противоречий в выводах экспертов не имеется. Материалы, иллюстрирующие заключение, приложены. Использованные экспертами нормативные документы, справочная и методическая литература приведены. Экспертиза проведена с осмотром объекта исследования. При производстве экспертизы нарушений требований законодательства, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов, судом не установлено. Авторы заключения имеют значительный стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Будучи допрошенным в судебном заседании, эксперт ФИО13 подтвердил выводы своего заключения, ответив на вопросы суда и участвующих в деле лиц.
Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.
К представленной истцом рецензии № на заключение судебных экспертов, выполненной ООО «Экспертиза СВ», суд относится критически, поскольку оно не опровергает выводы судебной экспертизы.
При этом, истец каких-либо доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы экспертного заключения ООО «СпецАспект», суду не представил, а рецензия специалиста № ООО «Экспертиза СВ», таковым доказательством являться не может, поскольку специалист, в отличие от судебных экспертов, не предупреждался об уголовной ответственности по ст.ст.307-308 УК РФ и не наделен полномочиями по оценке заключения судебной экспертизы.
Указанное исследование не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы, фактически является оценкой представленного судом доказательства – заключения судебной экспертизы.
Кроме того, исследование получено истцом вне рамок данного процесса, в распоряжении специалиста отсутствовали материалы настоящего гражданского дела.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный объект не имеет признаков самовольной постройки, следовательно, положения ст. 222 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-195 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, о сносе самовольно возведенного строения – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 17.12.2025.