Решение по делу № 2-228/2023 от 03.02.2023

УИД - 23RS0059-01-2022-009343-86

К делу № 2-228/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 03 февраля 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО3, действующего на основании доверенностей,

при секретаре судебного заседания Чепнян С.А.,

рассмотрев в помещении Центрального районного суда города Сочи в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО4 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании договора недействительным и признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО4 обратились в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании договора недействительным и признании права общей долевой собственности, в котором просили: признать нежилые помещения с кадастровым номером № общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать право общей долевой собственности на нежилые помещения №, 2 площадью 73,4 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> за собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес> в доле, пропорциональной площади находящихся в собственности жилых помещений (квартир); обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю исключить из Единого реестра недвижимости сведения о праве собственности муниципального Образования город-курорт Сочи на нежилые помещения №,2 площадью 73,4 кв. м. с кадастровым номером №, расположенные по |адресу: г<адрес> погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным Договор № о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества, составляющего, муниципальную казну города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований истцы указали, что истцы ФИО1, ФИО4 являются собственниками квартир № № многоквартирного <адрес> В жилом <адрес> фактически имеется два подвальных помещения площадью 36,6 кв.м, и 37,1 кв.м, юридически объединенные в единый объект недвижимости - нежилые помещения №,2 назначение: нежилое с кадастровым номером №. В этих подвальных помещениях расположены коммуникации всего многоквартирного дома, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего жилого дома, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. В подтверждение изложенных фактов прилагаются Акт осмотра подвала МКД № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с приложением фотоматериалов, подписанный представителем собственников МКД - ФИО4 и сторонней организацией в лице мастеров ФИО5, ФИО6 - управляющей компанией ООО «Ареда Сочи». Согласно вышеуказанного документа, в спорном подвале проходят коммуникации труб и запорной арматуры систем горячего, холодного водоснабжения, отопления и канализации, с разводкой по стоякам квартир, а также находится вводной распределительный электрощит. Таким образом, данные подвальные помещения необходимы для поддержания бесперебойного обеспечения всех коммуникационных систем жилого дома и, по существу, для поддержания жизнеобеспечения дома. В июне 2022 года истицам и иным жильцам дома на встрече с представителями администрации г. Сочи, из представленных документов, а именно, выписок из ЕГРН и договора № о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества, составляющего, муниципальную казну города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, стало известно, что собственником спорного подвала с КН № является Муниципальное образование город-курорт Сочи. Нарушение прав и законных интересов истца выражается в том, что они как собственники жилых помещений в <адрес>, лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома, отчуждение части технического подвала в пользу третьих лиц повлекло уменьшение их доли в праве на общее имущество. С момента ввода дома в эксплуатацию (1958 год), спорные подвальные помещения эксплуатировались исключительно собственниками многоквартирного дома, т.е. всегда фактически использовались в качестве общего имущества, что подтверждается Техническим паспортом жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданным Министерством коммунального хозяйства РСФСР, из которого следует, что ранее спорное помещение с КН: № имело нумерацию № и № площадь которых, соответственно была 37 кв.м, и 36,6 кв.м., назначение: подсобное, прачечная. В 2008 году ответчиком самостоятельно было изменено назначение помещений на Зал 1 и Зал 2 и объединено в единый объект недвижимого имущества с кадастровым номером №. Внесение изменений в назначение спорных нежилых помещений были произведены филиалом «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Сочинское отделение в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, однако, инвентарное дело № многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> храниться с момента его формирования в отделе ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи. Подвал <адрес> предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома, а в случае размещения в спорном помещения офисов и как следствие установка замков на входных дверях, приведет к полной невозможности доступа к коммуникационным системам дома, что в аварийной ситуации может привести к порче имущества собственников, а также нанести вред их жизни и здоровью. Многоквартирный <адрес>, где располагаются спорные нежилые помещения 1958 года постройки и обслуживание его общедомовых инженерных коммуникаций требуется ежемесячно, ввиду постоянного засорения труб канализации в спорных нежилых помещениях, в связи с тем, что Ответчиком самовольно были внесены изменения в систему канализационных труб и был оборудован туалет в помещении № (сейчас Зал №). Государственная регистрация права собственности на спорные помещения была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровый учет был произведен ДД.ММ.ГГГГ году. Из вышеизложенного можно сделать вывод, что спорные помещения на дату приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) первой квартиры в многоквартирном доме по адресу: г<адрес> сформированы, учтены и предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома не были. Зарегистрированное право собственности на спорные нежилые помещения, которые находятся в подвале здания (нежилые помещения №, 2 площадью 73,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>), нарушает право владения, пользования и распоряжения истцами принадлежащим им имуществом.

Истец - ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в деле направила своего представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.

Представитель ответчиков администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО3, действующий на основании соответствующих доверенностей против, исковые требования не признал, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал.

Истец – ФИО4 в судебное заседание не явилась о дне, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, АНО «Агентство по развитию туризма в городе Сочи» в судебное заседание не явились о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела и исследовав представленные письменные доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в виду следующего.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п. 5 Приказа Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей» (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношении), в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту: занимать подвалы зданий, особенно имеющих опасность затопления, в которых проложены тепловые сети или оборудованы тепловые вводы под мастерские, склады, для иных целей; тепловые вводы в здания должны быть загерметизированы.

В соответствии с абз. 2 п. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ ДД.ММ.ГГГГ №) доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Согласно п.п. 8, 16, 86, 364 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», в подвальных помещениях запрещается:

организация детского досуга (детские развивающие центры, развлекательные центры, залы для проведения торжественных мероприятий в праздников, спортивных мероприятий), если это не предусмотрено проектной документацией;

организация производственных участков, мастерских, а также хранение продукции, оборудования, мебели и других предметов;

установка глухих решеток на окнах и приямках у окон подвалов, являющихся аварийными выходами.

Статьей 6 Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от ДД.ММ.ГГГГ N 4218-1 (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) было предусмотрено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1, ФИО4 являются собственниками квартир № и № соответственно многоквартирного <адрес> в Центральном районе г. Сочи, что подтверждается соответствующими Выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании договора № о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества, составляющего, муниципальную казну города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, Муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником недвижимого имущества с кадастровым номером, № – нежилых помещений общей площадью 73,4 кв.м, в том числе литер А, подвал, помещение № площадью 36,6 кв.м, № площадью 36,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, с момента ввода многоквартирного <адрес> по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес> в эксплуатацию (1958 год), спорные подвальные помещения эксплуатировались исключительно собственниками многоквартирного дома, то есть всегда фактически использовались в качестве общего имущества, что подтверждается Техническим паспортом жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданным Министерством коммунального хозяйства РСФСР, из которого следует, что спорное помещение с кадастровым номером №, имело нумерацию № и № площадь которых, соответственно составляла 37 кв.м. и 36,6 кв.м., назначение: подсобное, прачечная.

В 2008 году администрацией города Сочи было изменено назначение помещений № и № многоквартирного <адрес> по адресу: г. <адрес> и объединено в единый объект недвижимого имущества с кадастровым номером №

Судом установлено, что первая приватизация <адрес> многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, <адрес> произошла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором № б/н о безвозмездной передаче жилого помещения, зарегистрировано в БТИ за номером 3-6984.

На момент приобретения в собственность жилого помещения - <адрес> действовали также: Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от ДД.ММ.ГГГГг. (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ), на основании пункта 2 статьи 3 которого, имущество могло принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность); Закон РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ), согласно статье 1 которого граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, вправе приобрести эти помещения в собственность.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Основанием регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные помещения является решение Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «О муниципальной собственности г. Сочи Краснодарского края», однако, согласно, приложенного перечня - в нем отсутствуют нежилые помещения.

Согласно ч. 1, п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ).

Требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности является спором о праве собственности на объекты недвижимости. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право собственности, должно доказать наличие у него прав на спорное имущество.

Государственная регистрация права собственности на спорные помещения была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровый учет был произведен ДД.ММ.ГГГГ году.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Таким образом, истцы, а также иные собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> приобрели в собственность не только жилые помещения (квартиры), но и право собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При разрешении настоящего спора необходимо руководствоваться положениями ст.ст. 36 и 40 Жилищного кодекса РФ, устанавливающими перечень и признаки общего имущества многоквартирного дома, а также условия, на которых возможно распоряжение им, к каковым относится - необходимость получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 3-4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность спорных нежилых помещений не принималось. Иного суду не представлено.

Любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия последних на такое отчуждение являются недействительными как ничтожные.

На основании ст. 37 ч. 1 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме (квартиры) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно части 2 указанной статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

На основании ч. 3 ст. 37 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В соответствии со ст. 38 ч. 1 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В подпункте «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491) воспроизведена норма о включении в состав общего имущества помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иные шахт, коридоры, колясочных, чердаков, технических этажей (включая построенных за счет средств собственников помещений встроенных гаражей и площадок для автомобильного транспорта, мастерских, технических чердаков) и технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных правовых норм, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В пункте 2 данного Постановления сказано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" также разъясняет, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 32) применяя статью 301 Гражданского кодекса РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В силу ст. 301 ГК РФ, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

С целью проверки доводов истцов, судом по ходатайству представителя истца, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Ди ТРАСО».

Согласно выводам, сделанным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «Ди ТРАСО», внутридомовое инженерно-техническое оборудование (водопровод, канализация, теплоснабжении, вентиляция и электропроводка), начиная с чердачного помещения проходит по квартирам четырех этажей и заканчивая нежилыми техническими помещениями нижнего цокольного этажа (подвальные помещения с КН №), взаимосвязаны, эксперт пришел к выводу, что нижний цокольный этаж с нежилыми помещениями и находящееся в них внутридомовое инженерно-техническое оборудование (водопровод, канализация, теплоснабжении, вентиляция и электропроводка) предназначены для обслуживания более одного жилого помещения, а именно для обслуживания 48 квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с требованиями СП № «Свод правил. Здания жилые многоквартирные Правила Эксплуатации», СП № «Свод правил, (здания и сооружения Правила эксплуатации. Основные положения» требуется ежедневный постоянный беспрепятственный доступ к техническим помещениям, инженерному оборудованию, расположенному на нижнем цокольном этаже и необходимость в ремонтном обслуживании инженерно-технического обеспечения, для нужд 48 квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Назначая судебную экспертизу, суд руководствовался ст. 79 ГПК РФ, согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 84 ГПК РФ экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом.

Все имеющиеся доказательства по делу, суд оценивает по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, а именно, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

У суда нет оснований для недоверия выводам указанного выше заключения эксперта ООО «Ди ТРАСО» № от ДД.ММ.ГГГГ и нет сомнений в правильности полученного заключения, так как заключение выполнено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее высшее образование, а кроме того, оно объективно согласуется с другими исследованными в судебном заседании доказательствами. Исследование проводилась с выходом, осмотром помещений.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 года № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" суд проверил, соответствует ли заключение эксперта поставленным перед ним вопросам, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

У суда нет оснований для назначения по настоящему делу ни дополнительной, ни повторной судебных экспертиз, так как исследование проведено полно, выводы эксперта суду ясны, у суда нет сомнений в правильности и обоснованности данного судебного экспертного заключения ООО «Ди ТРАСО» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса РФ.

Доказательств ложности выводов данного заключения ответчиками суду не представлено.

Оценивая указанное заключение судебного эксперта, суд приходит к выводу, что при вынесении решения по настоящему гражданскому делу следует руководствоваться результатами данного экспертного заключения, которое отвечает предъявляемым законом требованиям, является относимым и допустимым доказательством и в совокупности с другими доказательствами достаточным для разрешения спора.

Поскольку судебной экспертизой установлено, что спорные нежилые помещения, расположенные в нижнем цокольном этаже и находящееся в них внутридомовое инженерно-техническое оборудование (водопровод, канализация, теплоснабжении, вентиляция и электропроводка) предназначены для обслуживания более одного жилого помещения, а именно для обслуживания 48 квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, то есть фактически являются общим имуществом собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, то они не могут являться объектами индивидуальной собственности ответчика и использоваться по усмотрению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Существует ряд ситуаций, когда защитить свое право возможно только путем обращения с иском о признании права отсутствующим.

В данном случае, права истцов нарушены записями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости. Данные записи нельзя аннулировать ни с помощью виндикационного иска, ни путем признания права.

Кроме того, не может служить поводом для отказа в таком иске и тот факт, что сделки, на основании которых лицо, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, не были признаны недействительными. Ведь право собственности лица, обладающего данным правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ответчика на спорный объект, а не основанием для такой регистрации.

Собственники жилых помещений дома не имеют свободного доступа в данные помещения, что создает для них препятствия к нормальной эксплуатации как инженерного оборудования и коммуникаций, так и всего дома в целом.

Правилами содержания общего имущества предусмотрен технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний; выполнение мероприятий к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы.

Все эти мероприятия, по сути, невозможны вследствие отсутствия свободного доступа в спорные помещения.

Как разъяснено в п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Зарегистрированное право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные нежилые помещения, которые находятся в подвале здания (нежилые помещения №, 2 общей площадью 73,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>), нарушает право владения, пользования и распоряжения истцам, а также иным собственникам жилых помещений многоквартирного дома (квартир) принадлежащим им имуществом.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит в частности право собственности.

На основании положений ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности – вступившие в законную силу судебные акты.

Кроме того, на основании положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ввиду того, что договор № о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества, составляющего, муниципальную казну города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении нежилых помещений №, 2 общей площадью 73,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, противоречит закону, то в соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ, является недействительной с момента ее совершения.

Таким образом, принимая во внимание установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, требования истцов являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО4 к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации Муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании договора недействительным и признании права общей долевой собственности – удовлетворить.

Признать нежилые помещения с кадастровым номером № общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Признать право общей долевой собственности на нежилые помещения №,2 общей площадью 73,4 кв.м, с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес> за собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес> в доле, пропорциональной площади находящихся в собственности жилых помещений (квартир).

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю исключить из Единого реестра недвижимости сведения о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения №,2 площадью 73,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: г. <адрес> погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор № о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества, составляющего, муниципальную казну города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"