УИД: 78RS0015-01-2024-007311-90
Дело № 2-1414/2025 (2-9568/2024;)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 26 июня 2025 г.
Невский районный суд Санкт-Петербурга
в составе председательствующего судьи: Поповой Н.В.,
при секретаре: Кораблиной Е.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мохамада ФИО1 ФИО5 к Ли Шу ФИО2 Ли о признании права собственности на капитальное строение,
УСТАНОВИЛ:
М.Х. эль ФИО3 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга первоначально с требованием к ответчику о признании права долевой собственности на капитальное строение, а именно, признать за истцом право собственности на 76/100 долей в праве собственности на законченный строительством объект «Торгово-выставочный комплекс», расположенный по адресу: <адрес> площадью 10 219, 80 кв. м, признать за ответчиком право собственности на 24/ 100 долей в праве собственности на объект капитального строительства - законченный строительством объект «Торгово-выставочный комплекс», расположенный по адресу: <адрес>, площадью 10 219, 80 кв. м.
В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в окончательной редакции истец просил :
- Признать за истцом право собственности на 52/100 долей в праве собственности на объект капитального строительства - законченный строительством объект «Торгово-выставочный комплекс», расположенных по адресу: <адрес> площадью 10 219, 80 кв. м,
- Признать за ответчиком право собственности на 48/ 100 долей в праве собственности на объект капитального строительства - законченный строительством объект «Торгово-выставочный комплекс», расположенных по адресу: <адрес> площадью 10 219, 80 кв. м.
- Прекратить право собственности истца и ответчика на объект с кадастровыми номерами № (ранее кадастровый №), являющийся зданием универсама, год ввода в эксплуатацию 2002, площадью 5673,8 кв.м;
объект, незавершенный строительством, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый № (ранее кадастровый №), площадью 1766 кв.м.;
объект, незавершенный строительством, с кадастровым номером № расположенный по адресу : <адрес>, площадью 1815, 27 кв. м.
В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что на основании Договора купли-продажи № объекта незавершенного строительства от 02.07. 1998 года, заключенного с Фондом Имущества Санкт-Петербурга, истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства – Блок ЖЭУ, пункт белья в стирку, расположенный по адресу : <адрес> На основании указанного Договора и Дополнительного Соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.
На основании договора купли-продажи № объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Фондом Имущества Санкт-Петербурга, истец приобрел в собственность блок общепита, расположенный по адресу: <адрес>. На основании указанного договора и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ за № № от ДД.ММ.ГГГГ за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №.
Ответчик на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в процессе приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 2673/5568 долей земельного участка площадью 5568 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Истец на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в процессе приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 2895/5568 доли земельного участка, площадью 5568 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №.
На основании договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ за сторонами зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (универсам) общей площадью 6108 кв.м, расположенный по адресу : <адрес>, за истцом – 52/100 доли, за ответчиком – 48/100 доли в праве собственности.
ДД.ММ.ГГГГ о издано Распоряжение Комитета по Строительству и Архитектуре по Санкт-Петербурга, согласно которому на основании Свидетельств о Долевой собственности на объект незавершенного строительства, договора купли-продажи земельного участка и Свидетельства о праве собственности на данный участок, а также на основании Договора Аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет по Градостроительству и Архитектуре разрешает истцу осуществить реконструкцию объекта незавершенного строительства с расширением торговых площадей на 2 500 кв.м. и объединением всех построек в единый торговый комплекс со зданием универсама и присвоением единого адреса: <адрес>
Строительство и введение в эксплуатацию объекта незавершенного строительства предусматривалось поэтапно.
Так, первым этапом ДД.ММ.ГГГГ введена в эксплуатацию часть здания площадью 5673, 8 кв.м. (здание универсама), что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. На здание универсама ДД.ММ.ГГГГ получено Свидетельство о праве собственности.
В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ была введена в эксплуатацию вторая часть здания (мебельный центр).
ДД.ММ.ГГГГ актом приемки законченного строительством объекта Государственной приемочной комиссией СПб был принят в эксплуатацию «Торгово-выставочный комплекс», состоящий из зданий, расположенных по адресу: квартал 5 СУН <адрес> решением комиссии созданному объекту присвоен адрес: <адрес>
До настоящего времени право собственности на введенный в эксплуатацию объект в реконструированном виде не зарегистрировано.
Согласно технического паспорта на универсам, пристройку к универсаму, торгово-выставочного зала по адресу <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь строения составляет 10219, 80 кв.м..
Для осуществления реконструкции истцу были предоставлены на праве аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ № года земельные участки с кадастровыми номерами №, №, общей площадью 4219 кв.м, расположенные по адресу – <адрес>, (для завершения строительства объектов незавершенного строительства, сроком до ДД.ММ.ГГГГ).
В период производства работ, предусмотренных инвестиционным договором, истек срок действия Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №
Уведомлением Комитета Имущественных Отношений СПб от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока данного указанного выше Договора аренды, Комитет сообщил о прекращении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что инвестиционные условия по Договору выполнены в полном объеме.
При этом Комитет предложил истцу обратиться в целях заключения Договора аренды с соответствующим заявлением, однако условием для обращения с данным заявлением является зарегистрированное в установленном порядке право собственности на реконструированное здание, которое у истца отсутствует.
Истец не имел возможности вовремя зарегистрировать в установленном законом порядке реконструированное здание, так как в целях борьбы с распространением пандемии COVID-19 с 30 марта по 11 мая 2020 года в России начал действовать режим нерабочих дней, в дальнейшем была объявлена самоизоляция, авиаперелеты между странами были прекращены, ограничены. Предпринимательская деятельность истца была приостановлена, фактически блокирована, и только в настоящее время у истца появилась возможность зарегистрировать реконструированное здание.
Кроме того, истец лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на реконструированное здание, так как ответчик не подписал соглашение о распределении долей в реконструированном объекте, которое входит в необходимый перечень документов для осуществления регистрации права собственности.
Ответчик в реконструкции здания участия не принимал, строительные работы не финансировал, следовательно, между истцом и ответчиком имелся спор относительно размера долей в праве собственности на реконструированный объект, который разрешился сторонами в добровольном порядке в процессе рассмотрения дела.
Представители истца в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал.
Представители третьих лиц: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, представили письменную правовую позицию по существу заявленных требований, возражений по существу спора не представили.
На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав стороны, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
<данные изъяты>
Между Фондом имущества Санкт-Петербурга, действующего на основании Положения утвержденного решением малого Совета Санкт-Петербургского горсовета № от ДД.ММ.ГГГГ, и гражданином Ливана Эль-Баддауи Х.М. Х. были заключены два договора купли -продажи объектов незавершенного строительства:
Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ – блок общепита, расположенный по адресу <адрес> (далее Объект) в дальнейшем присвоен строительный адрес: <адрес> кадастровый №, условный №, в соответствии с условиями настоящего Договора «Продавец» обязуется передать, а «покупатель обязуется принять в собственность объект незавершенного строительства за цену 220 000 (двести двадцать тысяч рублей в ценах после 01.01.98г.). Согласно п. 2.2.3.1 Договора истец обязался за счет собственных средств выполнить работы по окончанию строительства Объекта и обеспечить ввод в эксплуатацию в полном объеме не позднее 2,5 лет со дня передачи объекта Покупателю.
Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ – блок общепита, расположенный по адресу <адрес> (далее Объект), в дальнейшем присвоен строительный адрес: <адрес> кадастровый №, условный №.
В соответствии с условиями настоящего Договора «Продавец» обязуется передать, а «покупатель обязуется принять в собственность объект незавершенного строительства за цену 271 000 (двести двадцать тысяч рублей в ценах после 01.01.98г.).
Согласно п. 2.2.3.1 Договора, истец обязался за счет собственных средств выполнить работы по окончанию строительства Объекта и обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию в полном объеме не позднее 2,5 лет со дня передачи объекта Покупателю.
Комитет по градостроительству и архитектуре своим распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № разрешил реконструкцию незавершенных строительством блоков обслуживания по адресу: <адрес> с расширением торговых площадей на 2500 кв.м. и объединением в единый торговый комплекс со зданием универсама, расположенным по адресу: <адрес>
По завершению строительных работ составлен акт приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный Приказом председателя Комитета по строительству, на основании которого ГУП ГУИОН ПИБ подготовлен кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно кадастрового паспорта зданию присвоен кадастровый №, наименование – здание универсама, пристройка к фасаду универсама, торгово-выставочный зал, адрес: <адрес> общая площадь 10 135 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 2-3, количество подземных этажей -1, год ввода в эксплуатацию 2002, 2005.
Право собственности истца и ответчика реконструированный объект не зарегистрировано по настоящее время.
Ранее в 2012 году истец и ответчик обращались с заявлением о государственной регистрации права собственности здание универсама, пристройка к фасаду универсама, торгово-выставочный зал, адрес: <адрес> общая площадь 10 135 кв.м.
Решением регистрирующего органа в регистрации права собственности истцу и ответчику отказано, поскольку в комплекте документов не представлено разрешение на строительство ( реконструкцию) выданное Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, не представлены документы, подтверждающие ввод указанного объекта в эксплуатацию выданные Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга поскольку с ДД.ММ.ГГГГ именно указанный орган является уполномоченным органом, осуществляющим ввод данных объектов в эксплуатацию. Также основанием для отказа послужило не предоставление соглашения о распределении долей между истцом и ответчиком.
В процессе рассмотрения спора истцом было представлено Заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выводы которого сводятся к тому, что Здание универсама, пристройки к фасаду универсама, торгово-выставочного зала, общей площадью 10 135 кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, подробно указанным в исследовательской части.
С технической точки зрения, здание универсама, пристройки к фасаду универсама, торгово-выставочного зала, общей площадью 10 135 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно представленного в материалы дела отзыву на исковое заявление Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации порядок выдачи разрешений на строительство в Санкт-Петербурге ранее регламентировался распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 09.04.1998 №339-р «О порядке подготовки и издания правовых актов Администрации Санкт-Петербурга по вопросам разрешения строительства, капитального ремонта или реконструкции собственникам объектов недвижимости», распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 18.02.1994 №142-р «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях», согласно которым разрешения на выполнение строительно-монтажных работ выдавались Комитетом по градостроительству и архитектуре.
По мнению третьего лица, спорные постройки не являются самовольными по смыслу ст. 222 ГК РФ, на них получены разрешения в соответствии с нормами законодательства действовавшими в момент возникновения правоотношений.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проведено обследование земельного участка по адресу: <адрес> по результатам которого составлен Акт обследования.
Из указанного акта следует, что по сведениям информационных баз данных Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, ИТС «Кадастр-2», ИТС «Аренда» и сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Участки сформированы в соответствии с требованиями действующего законодательства, обременены Договором с гражданином Ливана Эль-ФИО3 Х. для осуществления инвестиционного проекта по завершению строительства блока ЖЭУ, пункта приема белья в стирку (корпус 15) и блока общественного питания (корпус14). Согласно сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в отношении участков зарегистрировано право аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Признаки самовольного занятия земельного участка, а также самовольного размещения элементов благоустройства не выявлены.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Приобретение права на вновь созданный объект недвижимости поставлено в зависимость от соблюдения при его создании существующих градостроительных и строительных норм и правил, поэтому наряду с документами, подтверждающими факт создания такого объекта, необходимо представить документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм и правил.
В ходе судебного разбирательства истец и ответчик достигли соглашения о распределении долей в совместно нажитом имуществе, в соответствии с которым истцу принадлежит 52/100 доли спорного объекта, ответчику 48/100 объекта.
Как следует из представленных стороной истца документов реконструкция здания произведена на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от ДД.ММ.ГГГГ № о реконструкции незавершенных строительством блоков обслуживания по адресу: <адрес> с расширением торговых площадей на 2500 кв.м. и объединением в единый торговый комплекс со зданием универсама, расположенным по адресу: <адрес> по завершению строительных работ составлен акт приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденный Приказом председателя Комитета по строительству, согласно позиции третьих лиц спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ, так как на него получено разрешение в соответствии с нормами законодательства действовавшими в момент возникновения правоотношений, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мохамада ФИО1 ФИО5 – удовлетворить.
Признать за Мохамад ФИО1 ФИО5 право собственности на 52/100 доли в праве общей долевой собственности на объект капитального строительства – законченный строительством Торгово-выставочный комплекс, площадью 10 135 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Признать за Ли Шу ФИО2 Ли право собственности на 48/100 доли в праве общей долевой собственности на объект капитального строительства – законченный строительством Торгово-выставочный комплекс, площадью 10 135 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №
Прекратить право собственности Мохамад ФИО1 ФИО4 Шу ФИО2 Ли на 52/100 и 48/100 доли соответственно в праве собственности на объект с кадастровым номером №
Прекратить право собственности Мохамад ФИО1 ФИО5 на объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Прекратить право собственности Мохамад ФИО1 ФИО5 на объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Н.В. Попова
Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 года