Решение по делу № 3А-21/2025 от 29.05.2025

Дело №3а-21/2025

УИД - 78OS0000-01-2024-000552-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 14 мая 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СПб - Лето» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СПб - Лето» (далее также – ООО «СПб - Лето», административный истец) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером №..., общей площадью 116 488,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 3 664 126 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 125 516 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 656 098 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 30 300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 84 945 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 21 447 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 60 218 000 рублей.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленному административным истцом отчету №10-2024/ОКС от 29.03.2024, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения» (далее – ООО «Правовые решения»), рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 116 488,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года, составляет 3 664 126 000 рублей.

Как следует из представленного административным истцом отчета №11-2024/ОКС от 05.04.2024, подготовленного ООО «Правовые решения», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 125 516 +/- 124 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года, составляет 656 098 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 30 300 +/- 61 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года, составляет 84 945 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 21 447 +/- 51 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2022 года, составляет 60 218 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... №..., №... не соответствует их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости и установить кадастровую стоимость указанных объектов равной их рыночной стоимости в соответствии с отчетами об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024, №11-2024/ОКС от 05.04.2024, составленными оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Правовые решения» ФИО

Представитель административного истца ООО «СПб - Лето» - ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключениях повторных судебных экспертиз № 27/11/2024-1 от 28.02.2025 и №23/12/2024-1 от 28.02.2025, выполненных экспертом АО «Региональной управление оценки» ФИО. Пояснил, что Комитет согласен с выводами эксперта ФИО о величинах рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку существенных ошибок, влияющих на расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, заключения эксперта не содержат, выводы эксперта обоснованы, а имеющиеся со стороны административного истца замечания относятся к описательной части заключений и не влияют на расчет рыночной стоимости объектов.

Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал позицию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключениях повторных судебных экспертиз, не возражал.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы участников процесса, опросив экспертов ФИО. и ФИО исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, право собственности ООО «СПб - Лето» на:

- здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 8 декабря 2010 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 4 августа 2004 года;

- земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 3 августа 2007 года;

- земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 21 447 +/- 51 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 28 декабря 2012 года.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 6 308 691 340,67 рублей (том 1 л.д. 19).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 №146-п в размере 1 049 648 912,82 рублей (том 1 л.д. 20).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2022 года определена актом АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 126 095 307,39 рублей (том 1 л.д. 21).

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчеты об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024, №11-2024/ОКС от 05.04.2024, составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Правовые решения» ФИО (том 1 л.д. 114-250, том 2 л.д. 1-235, том 3 л.д.64).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведённого оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

10 июля 2024 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчетов об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024, №11-2024/ОКС от 05.04.2024, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчёта иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости вышеназванных объектов: здания с кадастровым номером №... по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года и земельных участков с кадастровыми номерами №... №..., №... по состоянию и в ценах на 1 января 2022 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 3 л.д. 225-231).

26 сентября 2024 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение №18 от 24.09.2024, составленное экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 4 л.д. 36-187).

Экспертом ФИО проведена проверка отчетов об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024 и №11-2024/ОКС от 05.04.2024 на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I - ФСО VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7) и Стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», и выявлены нарушения, существенно влияющие на итоговый результат.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Федерального стандарта оценки «Отчет Об Оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки, подтвержденная путем раскрытия ее источников.

Пунктом 16 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, установлено, что существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки.

В пункте 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 определяющем последовательность анализа рынка недвижимости выполняется, установлено, что анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, выполняется с приведением интервалов значений этих факторов (подпункт «г»).

Согласно заключению эксперта в отчете №10-2024/ОКС от 29.03.2024, подготовленном ООО «Правовые решения», предметом исследования которого являлся ТРК «Лето» - торгово-развлекательный комплекс (высококлассный объект коммерческой недвижимости), в рамках сравнительного подхода к оценке оценщиком отобрано 3 объекта сравнения, анализ двух из которых свидетельствует о нарушении требований подпункта «б» пункта 22 ФСО №7 и пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI.

Так, объект – аналог №2, здание бывшего оптоклуба «Ряды» (продуктовый гипермаркет) отличается от объекта исследования по конструктиву, относится к другому сегменту рынка недвижимости. Объект – аналог №3 является торгово-развлекательным центром «Июнь» не относится к сегменту высококачественной торговой недвижимости, построен 16 лет назад, морально устарел.

Стоимость объекта - аналога №3 является начальной ценой торгов. При этом оценщик необоснованно применил скидку на торг в размере 25 %, чем нарушил требования пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI.

Общая площадь объекта оценки и объектов – аналогов находится в диапазоне 16 077,9 – 140 407 кв.м. Для расчета корректировки на площадь оценщик необоснованно использовал матрицу коэффициентов, которая рассчитана на исходных данных площадью до 2 000 кв.м и не отражает разницу в площадях объектов свыше 2 000 кв.м, чем нарушил требования пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI.

При расчете арендной платы в рамках доходного подхода оценщик, по мнению эксперта, необоснованно применил скидку на торг по данным источника, не отражающего специфику рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, в отсутствие анализа других доступных источников информации по региональному рынку, чем нарушил требования пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI и пункта 16 ФСО №I.

Оценщиком, в нарушение требований пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI, необоснованно учтен недосбор арендных платежей, в то время как, согласно рыночной практике, потери при сборе арендной платы равны «0».

Согласно заключению эксперта в отчете №11-2024/ОКС от 05.04.2024, подготовленном ООО «Правовые решения», предметом исследования которого являлись земельные участки, в рамках доходного подхода оценщик к оценке при определении потерь от недозагрузки необоснованно использовал данные источника, не отражающего специфику рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, в отсутствие анализа других доступных источников информации по региональному рынку, чем нарушил требования пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI.

Оценщиком необоснованно учтен недосбор арендных платежей, в то время как, согласно рыночной практике, потери при сборе арендной платы равны «0». Кроме этого использованное значение недосбора относится к сегменту производственно-складских зданий и помещений, а не земельных участков, чем нарушены требования подпункта «г» пункта 11 ФСО №7, пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI и пункта 16 ФСО №I.

При сравнительном подходе оценщиком использованы объекты сравнения, в объявлениях о которых отсутствует достаточная для анализа информация о кадастровых номерах, точном адресе, что, в нарушение пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI и пункта 16 ФСО №I, не позволяет достоверно установить расположение участков и прочие характеристики. В результате проверки расчетов и объектов-аналогов экспертом выявлен ряд ошибок и несоответствий, противоречащих требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО №7 и пунктов 2.1, 2.2 ФСО №VI.

Экспертом установлено, что данные замечания являются существенными, так как явным образом приводят к нарушению законодательства об оценочной деятельности. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

При устранении замечаний рыночная стоимость объектов оценки изменится, в связи с чем эксперт считает результат в целом не подтвержденным.

Представленные административным истцом отчеты выполнены оценщиком ФИО который является членом НП Саморегулируемой организации «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, квалификацию - оценщик недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО. необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных при проведении судебной экспертизы экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости отчетов об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024, №11-2024/ОКС от 05.04.2024, составленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Правовые решения» ФИО

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО. в части выводов о несоответствии отчетов об оценке, представленных административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с 2003 года.

Таким образом, заключение эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО №18 от 24.09.2024, применительно к ответам на вопросы о соответствии отчетов об оценке №10-2024/ОКС от 29.03.2024, №11-2024/ОКС от 05.04.2024, подготовленных ООО «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии/отсутствии при составлении отчета нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, наличии/отсутствии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации как достоверной, достаточной, проверяемой, содержит все необходимые сведения, позволяющие проверить обоснованность выводов эксперта по данным вопросам, по форме и содержанию заключение эксперта в данной части соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФИО рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года, округленно составляет 5 380 000 000 рублей; рыночная стоимость земельных участков по состоянию и в ценах на 1 января 2022 года округленно составляет: 870 300 000 рублей (земельный участок с кадастровым номером №...), 85 300 000 рублей (земельный участок с кадастровым номером №...), 118 400 000 рублей (земельный участок с кадастровым номером №...

Между тем, оцениваемый объект отнесен экспертом к «региональным» торговым центрам, вопреки тому, что по рыночным данным ТРК «Лето» относится к торгово-развлекательным комплексам «суперрегионального формата». Принятые к расчету объекты-аналоги отнесены к «окружным», а не к «региональным», которыми они по своим характеристикам являются.

При определении ставок аренды для торговых помещений корректировка на формат торгового центра определялась экспертом по данным источника «brn.media». Проверить достоверность использования экспертом информации не представляется возможным, поскольку в заключении копия страницы источника информации не представлена, ссылка на страницу сайта сети «Интернет» https:// analytics.brn.media/ недоступна, в связи с чем требуется дополнительная информация, подтверждающая расчеты.

В связи с несогласием с результатами экспертного заключения и наличием сомнений в обоснованности вывода эксперта по вопросу определения рыночной стоимости здания судом осуществлен вызов и опрос эксперта ФИО. в судебном заседании.

После опроса в судебном заседании 6 ноября 2024 года эксперта ФИО поддержавшей выводы составленного ей заключения, представителем ООО «СПб-Лето» ходатайство о назначении повторной экспертизы было поддержано, представителями административных ответчиков указано на возможность назначения экспертизы по вопросу №2 об определении рыночной стоимости здания.

В соответствии с частями 6, 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт, в том числе входящий в комиссию экспертов, может быть вызван в судебное заседание. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В силу частей 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Таким образом, после составления экспертного заключения и представления его в суд действующим процессуальным законом возможность его изменения экспертом применительно к содержанию и объему проведенного исследования и, соответственно, основанных на них выводов не предусмотрена, а недостатки заключения подлежат устранению в порядке, установленном приведенными положениями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, оценив представленное экспертное заключение на предмет полноты, ясности и обоснованности выводов экспертизы, суд, принимая во внимание, что при определении рыночной стоимости здания требование, установленное подпунктом 2 пункта 2 ФСО VI, в соответствии с которым при составлении отчета об оценке существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников, экспертом ФИО не выполнено, определением Санкт-Петербургского городского суда от 27.11.2024 по делу была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером №..., площадью 116 488,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, дом 25, корпус 1, литера А, по состоянию на 01.01.2023 (том 6 л.д. 41-46).

Придя к выводу о том, что при расчете рыночной стоимости здания при использовании определенного подхода у эксперта может возникнуть необходимость дополнительного установления стоимости земельного участка, который также является предметом оценки в настоящем деле, определением Санкт-Петербургского городского суда от 23.12.2024 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости земельных участков (том 6 л.д.57-60).

При этом, исходя из самостоятельности предмета исследования по вопросам о соответствии отчетов об оценке, представленных административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности, отсутствия замечаний к соответствующей части заключения эксперта ФИО у участвующих в деле лиц, суд не нашел оснований для проведения повторного экспертного исследования в данной части и счел излишним проведение повторного исследования отчетов.

Проведение повторных судебных экспертиз, назначенных определениями Санкт-Петербургского городского суда от 27.11.2024 и 23.12.2024 по вопросам определения рыночной стоимости здания и земельных участков, было поручено эксперту АО «Региональной управление оценки» ФИО

3 марта 2025 года в Санкт-Петербургский городской суд от эксперта АО «Региональной управление оценки» ФИО поступили заключения повторных судебных экспертиз:

- №27/11/2024-1 от 28.02.2025, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... площадью 116 488,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года, составляет 5 590 000 000 рублей;

- №23/12/2024-1 от 28.02.2025, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> площадью 125 516 кв.м, составляет 897 300 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> площадью 30 300 кв.м, составляет 96 200 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №... расположенного по адресу<адрес> площадью 21 447 кв.м, составляет 75 400 000 рублей (том 6 л.д. 78-250, том 7 л.д. 1-204).

Заключения повторной судебной экспертизы содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом АО «Региональное управление оценки» приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

Заключения не имеют противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объектов оценки; исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объектов оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты; определено наиболее эффективное использование объектов оценки; экспертом рассчитана доля стоимости земельного участка в стоимости торгово-развлекательного комплекса; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключениях, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В заключениях повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Оснований не доверять заключениям эксперта АО «Региональной управление оценки» ФИО у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертизы проведены лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы с 2003 года.

Заключения эксперта ФИО не имеют противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, по форме и содержанию заключения эксперта соответствуют положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Возражая против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной экспертом ФИО. в экспертных заключениях №27/11/2024-1 от 28.02.2025 и №23/12/2024-1 от 28.02.2025, административный истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что в заключениях эксперта имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки; указано на несогласие с примененными экспертом корректировками и проведенными расчетами, в подтверждение чему представлены рецензии на заключения эксперта,.

Административными ответчиками в представленных правовых позициях сформулировано замечание к экспертному заключению №27/11/2024-1 от 28.02.2025 в части использования при расчете стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости (здания) расчетного значения на основе данных портала «Статриелт», а не полученного по итогам подготовки заключения №23/12/2024-1 от 28.02.2025 об определении рыночной стоимости земельного участка, на котором фактически расположено оцениваемое здание.

В связи с возникшими у сторон сомнениями в обоснованности расчетов эксперта при определении рыночной стоимости объектов недвижимости по ходатайствам административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» в судебное заседание был вызван эксперт ФИО который данные им заключения поддержал, представил подробные пояснения по вопросам участников процесса.

Объект исследования представляет собой трехэтажное нежилое здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес>, площадью 116 488 кв.м, используемое собственником в качестве торгово-развлекательного комплекса «Лето», имеющее прилегающую открытую парковку.

Исходя из сходств и различий объекта исследования и приведенной классификации «супер регионального» и «регионального» ТЦ экспертом сделан вывод о том, что фактически объект исследования с точки зрения классификации объектов, согласно данным представленным в отчете по Государственной кадастровой оценке на 1 января 2023 года, представляет собой торгово-развлекательный комплекс суперрегионального формата.

Данный вывод следует признать верным, подтвержденным представленной в заключении классификацией и сведениями, указанными на сайте собственника.

В соответствии с пояснениями эксперта, подтвержденными представленными в материалы дела заключениями, по данным анализа эксперта диапазон рыночных цен торговых зданий в Санкт-Петербурге (без учета скидки на торг и индивидуальных характеристик) составляет от 18 567 руб./кв.м до 71 200 руб./кв.м. Полученный результат рыночной стоимости здания составляет 47 988 руб./кв.м, соответствует рынку торговых зданий Санкт-Петербурга и находится ближе к середине рыночного диапазона, что обусловлено типовым характером объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта исследования проведена экспертом на основе затратного и доходного подходов, выбор которых, как и отказ от сравнительного подхода мотивирован в заключении.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости земельного участка (в собственность или в аренду) плюс стоимость строений на земельном участке за вычетом накопленного износа. В соответствии с характеристиками объекта исследования, затраты на строительство определены экспертом из затрат на строительство торгово-развлекательного центра, для определения которых эксперт использовал метод сравнительной единицы, метод на основе укрупненных сметных нормативов, ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. С целью правильности выбора объектов-аналогов здания экспертом, с использованием сведений об основном материале ограждающих и несущих конструкций объекта исследования, определен класс конструктивной системы здания (КС-6) и класс качества здания (Standart), что, вопреки доводам административного истца, не противоречит сведениям, указанным в выписке из ЕГРН и технической документации здания. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом, подробно обоснована в заключении эксперта, и составила по состоянию на 1 января 2023 года – 10 087 773 591 руб.

При определении рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом экспертом получен результат, соответствующий 5 585 097 223 руб.

Поскольку результат, полученный затратным подходом имеет существенное расхождение с другим применяемым подходом, что обусловлено спецификой здания, его физическими характеристиками, в первую очередь большой площадью, эксперт в процессе согласования результат затратного подхода не учитывал и определил рыночную стоимость здания по состоянию на 1 января 2023 года округленно в размере 5 590 000 000 руб.

Доходный подход позволяет рассчитать стоимость объекта недвижимости путем перерасчета ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости по состоянию на дату оценки. Учитывая, что используемый объект не требует дополнительных капиталовложений для осуществления его эксплуатации, его текущее использование соответствует наиболее эффективному использованию и предполагается, что он будет приносить стабильный доход, эксперт использовал для определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода метод прямой капитализации.

Основные этапы процедуры оценки данного метода состоят из: оценки потенциального валового дохода для объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды сравнимых объектов; оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости; расчета издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основании анализа фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке; пересчет чистого операционного дохода за год в текущую стоимость объекта с помощью коэффициента капитализации.

Арендная ставка определялась экспертом сравнительным подходом, который согласно положениям ФСО I, представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами) и основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Данные об отобранных объектах-аналогах представлены экспертом в таблице, с указанием источников информации (т.6 л.д.138). В качестве единицы сравнения экспертом применена используемая участниками рынка ставка аренды за 1 кв.м арендопригодной (полезной) площади объекта руб. в месяц, без коммунальных платежей, с учетом НДС. Экспертом проведены необходимые корректировки, в том числе на возможное изменение состояния рынка с течением времени, что отражается на величине рыночной стоимости.

Довод административного истца о том, что экспертом не учтены сведения о приостановивших и прекративших коммерческую деятельность арендаторов объекта исследования после 24 февраля 2022 года, отклоняется судом, поскольку стоимость определена по состоянию на 1 января 2023 года, то есть после указанной истцом даты.

Оспаривая величину корректировки на «класс здания» для объектов - аналогов № 1, 2, 3, 4 на основании справочника оценки недвижимости «Офисно-торговая недвижимость», 2021 г., под редакцией ФИО4, административным истцом указано на неверность проведенных расчетов, повлиявших на итоговый результат. В то время как, в соответствии с данными указанного справочника, расчеты проведены составителями и результаты представлены в виде матриц, отражающих соотношение между всеми объектами, различающимися по одному элементу сравнения. Значения из матриц упрощают выбор требуемого коэффициента и дополнительных расчетов не требуют.

Корректировка на «расстояние до метрополитена» применена экспертом исходя из выбранной им методики с указанием источника данных, актуальность которых не опровергнута.

Вопреки доводам истца о необходимости использования корректировки на наличие коммунальных и эксплуатационных платежей в составе арендной ставки, при расчете ставки за торговые помещения ввиду ретроспективной оценки, экспертом была использована информация, указанная непосредственно в объявлениях, сведения о коммунальных и эксплуатационных платежей в которых отсутствовали.

Согласно заключению №27/11/2024-1, скидка на торг при определении стоимости здания была применена экспертом, поскольку все аналоги являются предложениями, допущенная же в тексте опечатка о скидке на сделку не повлияла на результат расчета.

Довод о применении экспертом не надлежащих, по мнению административного истца, источников являются необоснованным, в связи с чем отклоняется судом.

Стоимость земельного участка, в рамках доходного подхода при определении рыночной стоимости здания, обосновано была учтена экспертом путем вычитания доли по данным «Статриелт» на 1 января 2023 года, поскольку в заключении №23/12/2024-1 от 28.02.2025 об определении рыночной стоимости земельного участка, на котором фактически расположено оцениваемое здание, стоимость участка получена по состоянию на 1 января 2022 года, а не на 1 января 2023 года (дата на которую проводилась оценка единого объекта недвижимости -здания).

Суд также не может согласиться с позицией административного истца о том, что экспертом при определении стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода использовались несопоставимые объекты-аналоги исходя из следующего.

Доводы административного истца о некорректном установлении и применении экспертом критериев сопоставимости аналогов для подбора объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, подлежат отклонению с учетом содержания экспертизы, разъяснений эксперта и положений подпункта 3 пункта 7 и подпункта 5 пункта 9, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, согласно которым при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения, согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки, оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Как следует из заключения экспертизы и пояснений эксперта, площадь земельного участка 125 516 кв.м является нетипичной для объектов с целью размещения торговой недвижимости, площадь земельного участка 30 300 кв.м – для размещения парковки. Согласно рынку земельных участков, подобные площади характерны для объектов под массовую индустриальную застройку и сельскохозяйственное использование. В связи с чем, предложения о продажи земельных участков подобраны с возможностью размещения объектов торгового назначения, с приближенной площадью, масштаб которой скорректирован. Наличие инженерных коммуникация также было скорректировано экспертом, поскольку представленные на рынке объекты преимущественно с ограниченным составом инженерных коммуникаций, а объект оценки подключен ко всем коммуникациям.

При оценке рыночной стоимости земельных участков доходным подходом экспертом выбран метод остатка земли, применение которого обосновано в заключении, не требующий учет износа улучшений, в частности дорожного покрытия. При этом, тот факт, что машиноместа не сдаются, не свидетельствует о том, что сам участок не является доходным для его собственника, поскольку земельный участок способен генерировать доход. Фактический способ использования земельного участка определен правообладателем на свое усмотрение, вероятнее всего для обеспечения комфортного пребывания посетителей в торговом центре – основном доходном активе комплекса объектов недвижимости.

Анализ экспертных заключений и пояснений к ним, свидетельствует о том, что эксперт обосновал выбранные им подходы и методы, учел особенности рынка, представил соответствующие расчеты, оснований с которыми не согласиться не имеется. Допущенные в заключениях описки носят явный характер и не влияют на результаты расчетов.

Довод административного истца о том, что экспертом неверно указано начало исследования, также не является основанием для назначения повторной экспертизы, поскольку не влияет не результат полученный при проведении экспертизы.

Какими-либо доказательствами выводы экспертных исследований эксперта ФИО о величинах рыночной стоимости объектов оценки не опровергнуты, нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что экспертные заключения №27/11/2024-1 от 28.02.2025 №23/12/2024-1 от 28.02.2025 достаточно объективно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем принимаются в качестве достоверных, достаточных и допустимых доказательств определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд считает, что экспертные заключения, а также ответы эксперта на поставленные вопросы понятны, объективны и подтверждены фактическими данными, в связи с чем отклоняет возражения административного истца на экспертные заключения как не влияющие на правильное определение рыночной стоимости объектов оценки.

Представленные административным истцом заключение специалиста (рецензии) №02-03/25/0055, составленное экспертной группой «Вита, и заключение специалиста №043-001Р-25, составленное оценочной компанией «Эксперт-Оценка», является недопустимым доказательством, поскольку составившие их лица не предупреждены об ответственности за формулирование заведомо ложных выводов, следовательно, не несут никакой ответственности за свое мнение, изложенное в этих документах. Такое мнение не может опровергнуть выводы экспертных заключений, представленных в материалы дела по результатам проведения судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Итоговые величины рыночной стоимости здания и земельных участков определены экспертом ФИО при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу решения о рыночной стоимости должны быть положены заключения повторной экспертизы АО «Региональное управление оценки», поскольку необоснованность выводов заключений специалистов, представленных административным истцом, и первичной экспертизы при определении рыночной стоимости объектов установлена и подтверждается материалами дела.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили надлежащих и обоснованных доказательств недостоверности заключения эксперта ФИО в части выводов о несоответствии отчетов об оценке, представленных административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, и заключений эксперта ФИО. в части определения рыночной стоимости объектов оценки, кадастровую стоимость здания надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта АО «Региональной управление оценки» ФИО. №27/11/2024-1 от 28.02.2025, а кадастровую стоимость земельных участков - в размере, определенном в заключении эксперта АО «Региональной управление оценки» ФИО № 23/12/2024-1 от 28.02.2025.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 18 апреля 2024 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером №..., общей площадью 116 488,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 5 590 000 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 30 300 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 96 200 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 21 447 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 75 400 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 18 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 29 мая 2025 года.