УИД 50RS0040-01-2025-001532-37

Гр. дело №2-1469/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года город Реутов Московской области

Реутовский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Парфеновой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухаревой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании арендной платы за жилое помещение, обеспечительного платежа, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании суммы предоплаты в размере 28000 руб. за непрожитый период, взыскании обеспечительного платежа в размере 40000 руб., компенсации морального вреда в размере 10000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб., мотивировав заявленные требования тем, что в нарушение договора найма жилого помещения от 12 мая 2025 года ответчик (наймодатель) не выполнил принятых на себя обязательств по передаче Нанимателю по передаточному Акту объекта, пригодного для проживания, отвечающего необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, по адресу: <данные изъяты>. Предоплата за 1 месяц составила 40000 (Сорок тысяч) рублей. Обеспечивающий платеж составил 40000 (Сорок тысяч) рублей. Данные платежи были внесены 12 мая 2025 г ода путем передачи наличных средств и оплаты банковской картой. С 13 на 14 мая 2025 года, во время проведения в арендованном помещении ночи, после детального обследования помещения в помещении кухни, а именно в одной из тумб кухонного гарнитура, был обнаружен фирменный пакет Вайлберис, внутри которого находились кошачьи экскременты, позднее обнаружены шерсть на диване и коврике. О данном факте наймодатель был уведомлен по телефону 14 мая 2025 года, обращение наймодатель проигнорировал, предложив просто самостоятельно выкинуть пакет и произвести уборку, 20 мая 2025 года помещение было освобождено, 21 мая 2025 года наймодателю передана претензия о досрочном расторжении договора в связи с обнаружением недостатков и возврате денежных средств, однако в добровольном порядке требования исполнены не были, в связи с чем заявлены указанные требования.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Ответчик ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал, просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, вследствие из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

При этом, в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Положением п. 2ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 673 ГК РФ, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ч. ст. 676 ГК РФ)

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. (ст. 678 ГК РФ).

Так, разрешая заявленные требования, суд отмечает, что согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, по существу спора, в каждом конкретном правоотношении именно судом определяются обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу и определение стороны, обязанной доказать те или иные юридически значимые обстоятельства.

При рассмотрении настоящего дела судом определено, что в предмет доказывания входит установление фактов заключения договора найма жилого помещения, передачи жилого помещения нанимателю и соответствия состояния такого жилого помещения требованиям для проживания, обязанность доказывания которых возлагается на истца, а также фактов уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора и наличия оснований возврата платы (обеспечительного платежа) при досрочном расторжении договора найма со стороны нанимателя, обязанность доказывания которых возлагается на ответчика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 мая 2025 года между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения (квартиры) по адресу: <данные изъяты>, срок найма устанавливается с 12 мая 2025 года по 12 апреля 2026 года, плата за наем объекта в месяц составляет 40000 руб., плата за наем производится ежемесячно не позднее 12 числа за месяц вперед, в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, страховой депозит остается у наймодателя, наниматель вносит плату в размере 40000 руб. в качестве обеспечительного платежа согласно графику платежей, до 12 мая 2025 года (л.д.12-15).

Указанная квартира была передана наймодаталем нанимателю 12 мая 2025 года, что подтверждается передаточным актом (л.д.16). В связи с досрочным расторжением договора найма жилого помещения, указанная квартира была передана нанимателем наймодателю 21 мая 2025 года, что подтверждается актом приема –передачи жилого помещения (л.д.17).

Факт заключения договора найма жилого помещения сторонами в ходе рассмотрения дела признавался и не оспаривался.

Разрешая заявленные требования о взыскании предоплаты за непрожитый период по арендной плате суд отмечает, что договор найма жилого помещения является по своей природе договором консенсуальным, то есть считается заключенным при согласовании сторонами договора всех его существенных условий.

Для заключения консенсуального договора достаточно только достигнутого сторонами соглашения, а передача вещи (в данном случае – объекта (квартиры) со стороны наймодателя и арендной платы со стороны нанимателя) происходит не в целях заключения, а во исполнение уже заключенного договора, при этом стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора с момента его заключения, поскольку с этого момента между сторонами возникает само правоотношение и обязательства, предусмотренные договором.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Так, как установлено судом при толковании представленного договора найма жилого помещения от 12 мая 2025 года, сторонами согласован размер платы за наем объекта в месяц (п.4.1 договора) и срок внесения платы (п.4.2 договора), однако способ оплаты и порядок взаиморасчетов между сторонами (путем передачи наличных денежных средств, безналичным банковским переводом или иными способами, предусмотренными действующим законодательством), условиями договора не предусмотрен.

Согласно ст. 5 ГК РФ, обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств. Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Согласно пункту 2 статьи 5 ГК РФ обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Таким образом, суд отмечает, что подтверждением оплаты денежных средств (арендной платы) по договору найма жилого помещения в данном случае могут быть любые доказательства исполнения такого обязательства, обычно используемые и применяемые сторонами в таком правоотношении, в частности, расписка о получении денежных средств, или иные документы, свидетельствующие о получении денежных средств.

В соответствии со ст.ст. 67, ч.1 ст. 196, п.1 - 3 ч.4 ст. 198 ГПК РФ, доказательства должны оцениваться судом не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи друг с другом и в системе действующих положений закона. Суд же, оценивая доказательства, обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные ст.2 ГПК РФ.

Оценивая представленные истцом в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд отмечает, что представленный истцом снимок экрана мобильного телефона о снятии через банкомат наличных денежных средств в размере 40000 руб. (л.д.18) сам по себе подтверждает лишь факт осуществления банковской операции в день заключения договора 12 мая 2025 года, но не подтверждает факт передачи указанных денежных средств в счет оплаты договора ответчику.

Представленная истцом переписка в мессенджере (стр. 20-27) также не содержит сведений о признании ответчиком факта получения денежных средств в размере 40000 руб., фраза ответчика «за непрожитое время думаю сможем сделать перерасчет» (л.д.20) однозначно не указывает на то, что денежные средства в счет оплаты аренды уже были получены наймодаталем, а не будут им получены впоследствии при осуществлении расчетов между сторонами договора.

Иных доказательств оплаты денежных средств за наем объекта (арендной платы) истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

Суд отмечает, что в силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст.38 ГПК РФ). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются.

Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия. Принцип состязательности состоит в том, что стороны гражданского процесса обязаны сами защищать свои интересы: заявлять требования, приводить доказательства, обращаться с ходатайствами, а также осуществлять иные действия для защиты своих прав.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что стороной истца факт оплаты арендного платежа в размере 40000 руб. не доказан, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании с ответчика суммы предоплаты за непрожитый период в размере 28000 руб. не подлежат удовлетворению.

Одновременно с этим, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 40000 руб., которая были им перечислена банковским переводом (л.д. 18).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ответчик факт получения указанного обеспечительного платежа в размере 40000 руб. не оспаривает, однако указывает, что такой платеж не подлежит возврату нанимателю согласно условиям договора, так как договор был расторгнут нанимателем в одностороннем порядке по его инициативе в нарушения порядка досрочного расторжения договора.

Суд полагает указанные доводы заслуживающими внимания.

Так, согласно ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.2 ст. 450 ГК РФ).

Как следует из условий заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п.1.6 может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий договора (п.5.1), инициатору расторжения договора необходимо за один месяц сообщить противоположной стороне о своем решении (п.5.2), в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении нанимателем условий настоящего договора, страховой депозит остается у наймодателя (п.5.3 договора)

Истец, в обоснование факта досрочного расторжения договора без уведомления в установленном порядке наймодателя, ссылается на то обстоятельство, что переданный объект имел препятствующие использованию недостатки, которые не были согласованы при заключении договора.

Между тем, как следует из условий договора найма жилого помещения, заключенного между сторонами, наймодатель обязуется передать нанимателю объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям (п.2.1.1 договора)

Так, согласно ч.3 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ, порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотрены п.9 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Между тем, истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, также не представлено каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что квартира (объект договора найма) не являлась пригодной для проживания. Сам по себе факт нахождения в какой либо-период времени в квартире (до заключения договора найма) животных не свидетельствует о непригодности жилого помещения к проживанию. Ответчиком также в материалы дела представлены доказательства проведения уборки квартиры (клининга помещения).

Таким образом, суд считает установленным тот факт, что договор найма жилого помещение был расторгнут по инициативе нанимателя в отсутствие существенных нарушений со стороны наймодателя, при этом нанимателем не было соблюдено условие договора о предупреждении наймодателя о расторжении договора, на основании чего обеспечительный платеж в размере 40000 руб. в соответствии с условиями договора не подлежит возврату нанимателю.

Условия договора истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривались, требований о признании договора (его части) недействительным также не заявлялись.

Кроме того, как следует из акта приема-передачи жилого помещения от 21 мая 2025 года, об стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий друг к другу, связанных с исполнением обязательств по договору найма, обеспечительный платеж в размере 40000 руб. внесенный нанимателем при заключении договора, остается у займодателя в соответствии с п.5.3 договора (л.д. 17).

Учитывая вышеизложенное, заявленные истцом требования о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 40000 руб. не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению заявленные требования о компенсации морального вреда, так как судом не установлено нарушения личных неимущественных прав истцов действиями ответчика.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 к ФИО8 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании арендной платы за жилое помещение, обеспечительного платежа, судебных расходов, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Реутовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Парфенова

Мотивированное решение изготовлено 05 сентября 2025 года.

Судья Е.В. Парфенова