Дело №

УИД 26RS0№-70

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

21 апреля 2025 года <адрес>

Резолютивная часть решения оглашена 21 апреля 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2025 года.

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего Манелова Д.Е.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Андроповского муниципального округа Ставропольского края о признании действительной и состоявшейся сделки купли – продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Андроповского муниципального округа СК о признании сделки купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2 , ДД.ММ.ГГГГ года рождения действительной и состоявшейся и признание права собственности на указанный объект недвижимого имущества за истцом.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли – продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 13 га (130000 кв.м.), предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежал собственнику на основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и земле устроительству <адрес>. 1997 продавец земельного участка умер, договор в государственном порядке не зарегистрирован. В этой связи во вне судебном порядке решить данный вопрос не представляется возможным, просит суд удовлетворить иск.

В судебное заседание истец не явился и не просил об отложении судебного разбирательства на более поздний срок. В ходе подготовки у судебному заседанию исковые требования автором иска были поддержаны, не смотря на возможное наличие наследников умершего собственника земельного участка, о замене ответчиков заявлено не было.

Ответчик в суд также не направил своего представителя, о причинах неявки не уведомил и не просил об отложении судебного разбирательства на более поздний срок.

Определением суда после установки наследников имущества умершего наследодателя (собственника земельного участка) и его родственников последние (ФИО8 и ФИО9) были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. Однако в судебное заседание они не явись, о причинах неявки суд не уведомили и не просили об отложении судебного разбирательства на более поздний срок.

Третьи лица Управление Росреестра, Курсавский территориальный отдел и администрации Андроповского муниципального округа также в суд не явились.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 3).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пункт 1 статьи 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Исходя из статьи 129 ГК РФ, виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, определяются законом или в порядке, установленном законом; земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица.

Всоответствии спунктом 1 статьи 8ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с приведенным нормативным положением, гражданские права и обязанности возникаютв том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласностатье 153ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласнопункту 3 статьи 154ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии спунктом 1 статьи 160ГК РФсделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 161ГК РФ).

В соответствии спунктом 1 статьи 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Положениями ст. ст. 549, 554 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ регламентирован порядок заключения договоров купли – продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Это установлено ст.550 Гражданского кодекса РФ. В нем стороны должны прописать существенные условия сделки. А именно продавец обязан: - передать в собственность покупателя земельный участок надлежащего качества; - предоставить покупателю полную информацию об участке, ограничениях его использования.

Покупатель же, в свою очередь, должен принять земельный участок и оплатить его стоимость.

Кроме того, договор купли-продажи земельного участка должен содержать обязательные условия для договоров данной категории: предмет и цену договора. Если в условиях договора не указаны перечисленные выше права и обязанности, то договор будет считаться незаключенным. Когда стороны согласуют цену, они вправе привлекать для оценки земельного участка независимых оценщиков, которые рассчитают стоимость участка и предоставят сторонам реальную его цену.

К правам и обязанностям по договору купли-продажи земельного участка можно отнести, например, возможность оплаты земельного участка в рассрочку; обязанность одной из сторон осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок и другие обязанности. Обратите внимание, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Так сказано в п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Согласно копии свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ и 193 от ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> для ведения крестьянского хозяйства предоставлено 13 га /10 пашни и 3 пастбищ).

На дату заключения договора ГК РФ и ЗК РФ и ФЗ об обороте замели сель хозяйственного назначения не действовали.

Согласно статье 9 Закона РСФСР от 23.11.90 №374-I «О земельной реформе» бы установлен мораторий на продажу или иное отчуждение земельного участка, предоставленного для производства сельскохозяйственной продукции, кроме передачи по наследству. Продавать модно было только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок.

Совет народных депутатов обязан был приобрести отчуждаемый земельный участок. В течениедесяти летс момента приобретения прав собственности на земельный участок, иная купля-продажа не допускалась.

Однако Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 годабыл утверждён «Порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков», в соответствии с которым мораторий на куплю-продажу земель действовалтолько для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных предприятий.

Мораторий на куплю-продажу земельных участков для четырёх видов их целевого использования был отменёнЗаконом РФ от 23 декабря 1992 года«О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

Постановление Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 года №503, утвердившее порядок купли-продажи земельных участков, в том числе предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Некоторые положения документа:

Купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Сделка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель.

По желанию собственника участок может быть продан с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.

Цена участка и условия оплаты определяются по договорённости между покупателем и продавцом или по результатам конкурса, аукциона.

Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № постановление от ДД.ММ.ГГГГ № признано утратившим силу.

В суд истец обратился с иском к администрации района полагая, что наследников после смерти наследодателя не имеется, и поскольку продавец умер просит суд признать сделку состоявшейся.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

В ходе судебного заседания установлено, что после смерти продавца спорного объекта недвижимости имеется его наследник, однако ходатайств о замене ненадлежащего ответчика от истца не поступало, что исключает возможность удовлетворения иска, предъявленного к ненадлежащему ответчику в лице администрации Андроповского муниципального округа СК в порядке ст. 196 ГПК РФ. Ходатайств о признании имущества выморочным сторонами заявлено не было.

Кроме того, приходя к выводу о невозможности удовлетворения иска в связи с отсутствием подтверждения действительности сделки, суд также отмечает, что условия договора купли – продажи спорного объекта недвижимого имущества, хотя и содержат сведения о месте положения земельного участка со ссылкой на правоустанавливающий документ /постановление № 129 от 04.03.1992/ вместе с тем, в данном документе они не содержатся – адрес не указан, что делает затруднительным определение его координат и исключает возможность его идентификации.

Запросы суда о предоставлении данных сведений администрацией Округа оставлены без исполнения со ссылкой на, что будучи органом, не отвечающим за регистрацию прав в отношении объектов недвижимого имущества, данными сведениями не обладают.

Ответ РОСРЕЕСТРА также не позволил однозначно установить данные обстоятельства, поскольку в выписке имеются сведения о земельном участке, площадью 13 га, расположенном по адресу, указанному в договоре, однако кому он принадлежал сведений нет, кроме с 2024 года он вовсе снят с кадастрового учета.

Давая правовую оценку данному договору суду необходимо также установить обязательное условие сделки купли – продажи недвижимости - факт передачи денежных средств по договору от покупателя продавцу и имущества от продавца покупателю.

Выполняя требования закона, изучив условия договора суд отмечает, что данное соглашение не содержит доказательств реальной покупки истцом земельного участка, поскольку факт передачи им денежных средств продавцу и факт получения во владение истца именного того земельного участка, который согласно свидетельству о праве собственности принадлежит ФИО3 не подтвержден как ранее указано судом в свидетельстве адрес не указан).

Об этом также не следует из акта приема – передачи земельного участка, соответствующих расписок в дело не представлено.

Тот факт, что согласно пояснениям истца и справке администрации Округа, истец обрабатывает земельный участок 13 га однозначно не свидетельствует, что в рамках указанного договора он передал продавцу денежные средства в счет покупки земельного участка и обрабатывает именно тот земельный участок, являющийся предметом договора, в отрыве от отсутствии об этом информации в свидетельстве о праве собственности, сам по себе не свидетельствует о недействительности сделки, однако указывает на не исполнении своих обязательств по договору купли - продажи покупателем.

Кроме того, данное обстоятельство также подтверждается текстом самого договора купли – продажи от 29.06.1994, согласно которого следует, что оплатить стоимость товара необходимо до 05.06.1994, то есть до момента заключения сделки, что также не нашло своего подтверждения в ходе судебного заседания, сам по себе договор об этом однозначно не свидетельствует, поскольку в нем нет ссылки на то, что деньги переданы до заключения договора, напротив указано о намерении передать деньги до 05.06.1994, что противоречит доводам истца указанным в иске.

Подтверждение принадлежности подписи в договоре продавцу, как собственнику земельного участка, не представляется возможным установить, поскольку последний умер, образцов его подписи пригодных к назначению почерковедческой экспертизы суду не представлено в условии наличия наследников умершего собственника, являющимися его правопреемниками в рамках данных правоотношений.

Таким образом указанные обстоятельства не подтверждают того, что договор купли – продажи действительно состоялся и был исполнен сторонами, что исключает возможность удовлетворения иска.

При установленных обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Андроповского муниципального округа <адрес> о признании действительной и состоявшейся сделки купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течении месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Андроповский районный суд

Судья