Решение по делу № 2-2531/2025 от 05.08.2025 | Ленинский районный суд г. Махачкалы (Республика Дагестан)

Категория дела О признании недействительным договора купли-продажи недвижимости Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>. обратился в суд с иском к <ФИО> и <ФИО> о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, обязании Управление Росреестра по Республике

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как следует из материалов дела, <дата> между истцом <ФИО> и ответчиком <ФИО> был заключён договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, обязательства по оплате стоимости приобретённого объекта недвижимости ответчиком исполнены не были, денежные средства в размере 950 000 рублей истцу не выплачены, доказательств, свидетельствующих об этом суду

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> и Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить частично.

дело № 2-2531/25

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 05 августа 2025 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

Председательствующего - судьи Абдурахманова С.Г.,

при секретаре судебного заседания - Сотеевой Б.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО6 о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3. обратился в суд с иском к ФИО5 и ФИО6 о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, обязании Управление Росреестра по Республике Дагестан аннулировать и восстанавливать запись о праве на недвижимое имущество.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (истцом) и ФИО1 (ответчиком 1) был заключён договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 4, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м. Согласно условиям договора, стоимость объекта была определена сторонами в размере 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В тот же день ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Несмотря на это, обязательства по оплате объекта недвижимости ФИО1 выполнены не были, и сумма 950 000 рублей истцу выплачена не была, что подтверждается отсутствием расчетных документов и фактическим невнесением денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Р.А. продал вышеуказанное нежилое здание третьему лицу — ФИО4 (ответчику 2), о чём также был заключён договор купли-продажи, зарегистрированный в установленном порядке Управлением Росреестра по РД. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное помещение.

Таким образом, ответчик, не выполнив обязательства по оплате стоимости объекта по договору от ДД.ММ.ГГГГ, распорядился спорным имуществом, что является существенным нарушением условий первоначального договора купли-продажи и нарушает права истца как продавца.

Учитывая, что объект недвижимости был отчуждён без надлежащего исполнения обязательств по оплате, последующая сделка от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками является производной и также подлежит признанию недействительной как совершённой лицом, не имевшим законных оснований распоряжаться имуществом.

На основании изложенного истец считает, что договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ и последующий договор от ДД.ММ.ГГГГ должны быть признаны недействительными, а права собственности восстановлены за истцом.

На основании изложенного просит суд:

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 4, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м., заключённый между ФИО2 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделок, обязав стороны возвратить всё полученное по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 и ФИО4 на указанное нежилое здание.

Обязать Управление Росреестра по <адрес> восстановить запись о праве собственности ФИО2 на нежилое здание по вышеуказанному адресу.

Истец ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Ответчики ФИО2 Р.А. и ФИО7, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Ответчик - Управление Росреестра по РД надлежаще извещенное о месте и времени судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило и не сообщило суду об уважительности причин неявки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства (п. 2 ст. 117 ГПК РФ).

На основании ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165. Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления).

Таким образом, судом предприняты меры по надлежащему уведомлению истца и ответчика о времени и месте судебного разбирательства, что свидетельствует о том, что их процессуальные права судом не нарушены.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, процессуальный статус Управления Росреестра по РД изменен с третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на соответчика.

Изучив представленные материалы, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО1 был заключён договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м.

Согласно условиям договора, стоимость объекта была определена сторонами в размере 950 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, и на имя ФИО1 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 Р.А., не оплатив стоимость указанного объекта, заключил договор купли-продажи с ФИО4, передав последнему право собственности на то же здание. Данный договор также был зарегистрирован в установленном порядке, о чём выдано свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление) если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что на момент заключения второго договора купли-продажи ответчик ФИО2 Р.А. не являлся законным собственником спорного имущества, так как его право основано на договоре, обязательства по которому исполнены не были.

Невыполнение ответчиком ФИО1 обязанности по оплате полной стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что влечёт признание указанного договора недействительным.

Поскольку сделка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 является производной от первой и заключена лицом, не имеющим законных прав на распоряжение имуществом, она также подлежит признанию недействительной.

Поскольку обязательства по оплате стоимости объекта не были исполнены, а отчуждение имущества произведено с нарушением прав истца, суд считает исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Вместе с тем, исковые требования истца об обязании Управление Росреестра по РД аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 и ФИО4 на указанное нежилое здание и восстановлении записи о праве собственности ФИО2 подлежащими отказу в удовлетворении по следующими основаниям.

В соответствии с п. 53 Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Управление Росреестра по РД является органом, осуществляющим регистрацию сделок с недвижимостью. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав и соответственно не требуют возложения обязанности на регистрирующий орган осуществления тех или иных регистрационных действий.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199, 233–237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6 и Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м., заключённый между ФИО3 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделок, обязав стороны возвратить всё полученное по договорам купли-продажи от 10.12.2018 года и 16.09.2021 года.

Решение суда является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО6 на нежилое здание по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 614,9 кв.м. и восстановлении записи о праве собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Управлению Росреестра по Республике Дагестан об обязании аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО6 на нежилое здание и восстановлении записи о праве собственности ФИО3 – отказать.

Резолютивная часть решения оглашена 05 августа 2025 года.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 19 августа 2025 года.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Председательствующий С.Г. Абдурахманов

<данные изъяты>