Решение в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2025 года

УИД 61RS0004-01-2025-004555-70

Дело № 2-2583/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.,

при секретаре Думенко Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Ростова-на-Дону, третьелицо - Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону о взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском о взыскании выкупной стоимости жилого помещения. В обоснование заявленных требований, указала, что является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН 61:44:0040424:213-61/196/2022-4 от 27.04.2022г.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер Б, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома по <адрес>, литер Б изъяты: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 482 кв.м с кадастровым номером 61:44:0040424:16, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, принадлежащую собственникам помещений многоквартирного дома литер Б на праве общей долевой собственности, пропорционально размеру общей площади помещений в многоквартирном доме (п.п. 1.1. Постановления); жилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в том числе <адрес> площадью 35.1 (п.п. 1.2.2 Постановления).

Департаменту координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону поручено в установленном порядке провести мероприятия по оценке размера возмещения собственникам недвижимого имущества, связанного с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, согласованной в установленном порядке (п.п. 3.1 пункта 3 Постановления), а также по заключению соглашений об изъятии земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества (п.п. 3.2 пункта 3 Постановления).

Однако, до настоящего времени соглашение с истицей не заключено, мероприятия по оценке не проведены.

На основании изложенного, истица просит суд:

- обязать Администрацию города Ростова-на-Дону произвести ФИО1 выплату выкупной стоимостижилого помещения - <адрес>, площадью 35,1 кв.м., кадастровый № находящейся на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 5126 134 рубля за изымаемое жилое помещение;

- изъять в муниципальную собственность объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН 61:44:0040424:213 - жилое помещение: <адрес>, площадью 35,1 кв.м., кадастровый № находящейся на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>;

- прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН 61:44:0040424:213 - жилое помещение: <адрес>, площадью 35,1 кв.м., кадастровый № находящейся на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>;

- признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером КН 61:44:0040424:213 - жилое помещение: <адрес>, площадью 35,1 кв.м., кадастровый № находящейся на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Представитель ФИО1 в лице ФИО4 в судебное заседание явился, подержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в лице ФИО5, действующий на основании доверенности в судебное заседание явилась. Пояснила, что требования заявлены преждевременно. Дом входит в региональную программу, проводятся все необходимые мероприятия, с учетом финансирования. Просила учесть, что у истца есть иное жилое помещение, в котором она проживает, в связи с чем, убытки по аренде жилья возмещению не подлежат.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в лице ФИО6 просила отказать в удовлетворении иска. Пояснив, что конкретные сроки расселения дома не определены, поэтому мероприятия по оценке жилых помещений не проводились.

ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем дело в ее отсутствие рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 8 - 10 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, литер Б, признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками жилых помещений требования о сносе многоквартирного в установленный срок, на основании ч. 10 ст.32 ЖК РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома по <адрес>, литер Б изъяты: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 482 кв.м с кадастровым номером 61:44:0040424:16, расположенный по адресу: <адрес>, город Ростов-на-Дону, <адрес>, принадлежащую собственникам помещений многоквартирного дома литер Б на праве общей долевой собственности, пропорционально размеру общей площади помещений в многоквартирном доме (п.п. 1.1. Постановления).

Пунктом 1.2.2. указанного Постановления, а также ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятию путем выкупа подлежит жилое помещение, принадлежащее ФИО1 в доме по указанному адресу.

Однако, до настоящего времени во исполнение Постановления Департамента координации и перспективного строительства города Ростова-на-Дону не были проведены мероприятия, направленные на заключение с истицей соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно, не был заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, а также мероприятия по согласованию результатов об оценке на заседании городской комиссии.

Несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, что имеет место по данному делу, не должно умалять права истицы и препятствовать их восстановлению.

На момент рассмотрения спора принадлежащее истице на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из её владения без предоставления равноценного возмещения.

Между тем в соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> программу по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД на территории <адрес> на 2014-2049 годы.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО».

Согласно выводам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э, размер выкупной стоимости жилого помещения - <адрес> площадью 35,1 кв.м., кадастровый № расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, по состоянию на 20.10.2025г. составляет 5126134 рубля.

Размер выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственника указанного жилого помещения – <адрес>, включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок данного МКД, по состоянию на 20.10.2025г. составила 1376812 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость доли в праве общего имущества в многоквартирном доме (места общего пользования), пропорциональная размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения <адрес>,составила 282 202 рубля,

- рыночная стоимость доли в праве, соответствующая 26.2 кв.м., общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 482 кв.м. (площадь земельного участка общего имущества составляет – 177,4 кв.м.), кадастровый №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес>, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 61:44:0040424:213, по состоянию на 20.10.2025г., составляет 1094610 рублей.

Стоимость убытков, причиняемых собственнику в связи с изъятием жилого помещения, в том числе в связи с изменением собственником места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, по состоянию на 20.10.2025г. составила 763134 (семьсот шестьдесят три тысячи сто тридцать четыре) рубля, в том числе:

- размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме – 474488 руб.,

- убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 66000 руб.,

- убытки, связанные с переездом – 30400 руб.,

- убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 174520 руб.,

- убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 17 726 руб.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом были проанализированы объекты аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки по территориальной расположенности, его экономической привлекательности, площади объекта. Эксперты провели анализ тарифов компаний, специализирующихся на перевозках, а также анализ риэлтерских услуг и их юридическое сопровождение, нотариальные услуги по оформлению сделки купли-продажи жилого помещения, анализ значения арендной ставки в месяц за право пользования комнатами в городе Ростове-на-Дону.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу определения размера выкупной цены спорного жилого помещения должно быть положено Заключение ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», как наиболее полное, составленное с определением стоимости доли в праве на земельный участок, которая была определена отдельно и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения наряду с рыночной стоимостью квартиры.

При этом экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Истцом не представлено никаких доказательств, бесспорно свидетельствующих о неправильности и необоснованности заключения, выполненного экспертам ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», равно как не подвергнута сомнению и законность самого заключения, выполненного данным экспертом.

Заключение, выполненное ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Данное заключение не подвергалось сомнению, также сторонами не заявлялось каких-либо обоснованных ходатайств о назначении дополнительной (повторной) экспертизы, при том, что обоснованность выводов ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», никем опровергнута не была.

Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Заключение экспертизы мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны развернутые и обоснованные объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Также суд находит заслуживающими доводы административного органа в части того, что расходы по аренде жилья, определенные экспертным заключением возмещению не подлежат.

Так из материалов дела усматривается, что истец зарегистрирована и проживает в жилом помещении, находящимся в собственности ФИО7: г. Ростов-на-Дону, <адрес>/пер. Тихий 18/3 <адрес>.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменениемместа проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для взыскания 66 000 рублей в качестве убытки, связанных с арендой жилья, не имеется.

В этой связи суд приходит к выводу об удовлетворении частично исковых требований, и в части встречных по цене выкупа равной 5060 134 (пять миллионов шестьдесят тысяч сто тридцать четыре) рубля, со взысканием указанной суммы в пользу истицы.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, экспертом обоснованно отнесены суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Таким образом, при определении выкупной цены жилого помещения экспертом ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» учтены положения ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ, устанавливающие неразрывную взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, и в её состав включена стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома на земельный участок, которая не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения и входит в её состав.

Суд принимает во внимание, что соглашение о сроках, размере возмещения за изымаемое жилое помещение – <адрес>, площадью 35.1 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0040424:213, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, между истицей и Администрацией города Ростова-на-Дону достигнуто не было, а также учитывает заключение ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», которым определен размер возмещения за жилое помещение в размере 5126134 (пять миллионов сто двадцать шесть тысяч сто тридцать четыре) рубля.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у собственника прекращается, и соответственно, право собственности истицы на жилое помещение подлежит прекращению.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию " Город Ростов-на-Дону".

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 (паспорт № № выдан ОВД <адрес> г. Ростова-на-дону ДД.ММ.ГГГГ) – удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества с кадастровым номером № – <адрес>, площадью 35,1 кв.м, в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт № № выдан ОВД <адрес> г. Ростова-на-дону ДД.ММ.ГГГГ) выплату возмещения за изымаемое жилое помещение - <адрес>, площадью 35,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, в размере 5060 134 (пять миллионов шестьдесят тысяч сто тридцать четыре) рубля.

Прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № – <адрес>, площадью 35,1 кв.м, в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № – <адрес>, площадью 35,1 кв.м, в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья