К делу № 2-403/2022
УИД23RS0047-01-2021-005264-42
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Краснодар 07 декабря 2022г.
Советский районный суд г. Краснодара в составе:
судьи: Канаревой М.Е.,
при секретаре: Луценко В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.ук В.А. к ООО «Вивальди», ФИО1 о расторжении договора аренды,
установил:
В.ук В.А. обратилась в суд с иском к ООО «Вивальди», ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.03.2016г., привести решение суда к немедленному исполнению
Уточненные исковые требования мотивированы тем, что В.ук В.А. является собственником земельного участка, общей площадью 8000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>. Данный земельный участок используется ответчиками на основании заключенного сторонами 01.03.2016 г. договора аренды. По условиям договора аренды, ответчики обязаны ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, выплачивать арендную плату. С момента заключения договора аренды ответчиками арендная плата не вносилась. В связи с допущенными нарушениями В.ук В.А. вправе требовать расторжения договора аренды и возврата земельного участка.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца по доверенности настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований по основаниям, указанным в иске, просила иск удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседание представитель ООО «Вивальди» возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, просили в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, но в ходе судебного разбирательства возражал против иска
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации, который состоит в том, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Соответственно, нарушение сроков внесения арендных платежей, равно как и ненадлежащее использование земельного участка, свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора.
Своевременное внесение платы за пользование имуществом (арендной платы) является одной из основных обязанностей арендатора (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом заключается сущность арендных правоотношений (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о расторжении договора аренды в связи с невнесением указанной платы являются наличие арендных отношений между сторонами, размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, наличие факта не внесения арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и разумный срок предъявления иска о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Судом по делу установлено, что 01 марта 2016 года между В.ук В.А. и ООО «Вивальди» был заключен Договор аренды земельного участка (далее – договор аренды) в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок общей площадью 8000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, Карасунский внутригородской округ, <адрес>.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.10.2019 стороны пришли к соглашению о вступлении в договор нового арендатора – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: с-з им. 19 парт. Съезд Железнинского р-на Павлодарской обл., <данные изъяты> (пункт 2, 3 дополнительного соглашения к договору аренды).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды, срок аренды установлен с 01.03.2016 по 28.02.2019.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 27.11.2016 стороны продлили срок действия договора аренды с 01.03.2019 по 28.02.2023 (пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды).
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, размер арендной платы определен сторонами в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в месяц.
По условиям договора аренды арендная плата перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя (пункт 3.2 договора аренды) в полном объеме ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора аренды).
Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.10.2019 стороны установили цену договора с 01 марта 2019 по 28 февраля 2023 в размере 5 000 (пять тысяч) без налога НДС, которая уплачивается в безналичном порядке (пункт 2 дополнительного соглашения к договору аренды).
В материалах дела имеются претензии, в которых истец уведомляет ответчиков о невыплате арендной платы за весь период действия договора аренды земельного участка от 01.03.2016 и намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.03.2016.
Обсуждая доводы представителя ООО «Вивальди» о том, что ответчик ООО «Вивальди» направил в адрес истца уведомление, которое было получено 24.12.2020 г, о зачете встречных требований о взыскании задолженности в размере более 5 000 000 руб в связи с не завершением продажи того же земельного участка с кадастровым номером №, представив предварительный договор купли-продажи земельного участка от 23.04.2016 г.
Суд обращает внимание, что в силу п. 4 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 23.04.2016 г. расчет производится следующим образом – предоплата в размере 10 000 руб передается при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 97 990 руб 000 руб будет передана после подписания основного договора купли-продажи.
Суд отмечает, что суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что срок наступления требований зачетом наступил.
Поскольку в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об оплате арендной платы за весь период действия договора аренды земельного участка от 01.03.2016, суд пришел к выводу о том, что нарушение договора со стороны ответчиков носило длительный и существенный характер, в связи с чем имеются основания для удовлетворения исковых требований истца в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2016 и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.10.2019 являются неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 01.03.2016, то при его расторжении дополнительные соглашения утрачивают свою силу.
Разрешая заявление истца об обращении решения суда к немедленному исполнению, суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» обращение решения к немедленному исполнению по основаниям, указанным в статье 212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возможно только по просьбе истца. В таких случаях выводы суда о необходимости обращения решения к немедленному исполнению должны быть обоснованы достоверными и достаточными данными о наличии особых обстоятельств, вследствие которых замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или невозможности его исполнения.
В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что на земельном участке ведется строительство многоквартирного жилого дома.
Согласно пункту 40 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 41).
Иного режима пользования общим имуществом нежилого здания, отличного от многоквартирных домов, действующим законодательством не установлено.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 № 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
В связи с тем, что ответчик не оплачивает арендную плату за пользование имуществом истца, не предоставляет гарантии исполнения обязательств по договору аренды, добровольно не возвращает истцу принадлежащее ему на праве собственности имущество, что делает невозможным распоряжение истцом указанным имуществом путем сдачи его в аренду иным лица и, соответственно, получение дохода от сдачи имущества в аренду, при таких обстоятельствах замедление исполнения решения суда может привести к значительному для истца ущербу.
Вышеуказанная правовая позиция подтверждается решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 15.08.2017 по делу №~М-2979/2017.
В рассматриваемом случае собственник земельного участка В.ук В.А. не только не получила оплату по договору аренды, но и в скором времени, в результате действий ООО «Вивальди», может лишиться принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, поскольку после введения в эксплуатацию жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, долевые участники могут зарегистрировать право собственности на купленные ими квартиры и соответственно производить регистрацию права долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в результате чего может возникнуть правовая неопределённость относительно права собственности на спорный земельный участок, а В.ук В.А. может лишиться прав на земельный участок.
При таких обстоятельствах необходимо возвратить спорный земельный участок законному собственнику В.ук В.А. незамедлительно, так как иное может привести к значительному ущербу для В.ук В.А. со стороны ООО «Вивальди».
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
При таких обстоятельствах может быть допущено нарушение прав истца и массовое нарушение прав участников долевого строительства в виде требований о сносе многоквартирного дома и об устранении препятствий в пользовании этим домом и инженерными сетями, необходимыми для его нормальной эксплуатации.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2021 г. по делу № 8Г-10591/2021[88-10673/2021].
При таких обстоятельствах единственным способом по недопущению данных событий является незамедлительная передача земельного участка в пользу ФИО3 до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Кроме того, существует риск обременения спорного земельного участка правами третьих лиц в результате недобросовестных сделок, которые могут совершить ответчики по реализации прав на будущие квартиры в указанном многоквартирном жилом доме; также может возникнуть недопустимая ситуация, когда на какие-либо части такого многоквартирного жилого дома может быть обращено принудительное взыскание по каким-либо обязательствам ответчиков.
Аналогичная правовая позиция была предметом исследования в деле №, рассмотренному Центральным районным судом г. Сочи. Суд обратил решение к немедленному исполнению, сославшись на то, что «замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для взыскателя или может оказаться невозможным, в связи с возможной передачей прав ответчиком на самовольно возведённый объект недвижимости третьим лицам, в связи с чем в соответствии с п.1 ст.212 ГПК РФ, находит обратить решение к немедленному исполнению». Указанная позиция суда подтверждена в том числе Определением СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2021 г. по делу № 8Г-6013/2021[88-10102/2021].
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что замедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для В.ук В.А., а также исполнение решения суда может оказаться невозможным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199,209, 212 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования В.ук В.А. к ООО «Вивальди» о расторжении договора аренды, приведение решения к немедленному исполнению - удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.03.2016 г, заключенный между В.ук В.А. к ООО «Вивальди».
Привести решение к немедленному исполнению.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение
изготовлено 13.12.2022 г. Судья: