УИД: <данные изъяты>
(номер производства суда первой инстанции 3а-9/2023)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе
председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,
при секретаре Овсянниковой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2 810,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г/о Красноармейск, <данные изъяты>. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете об оценке ООО «Смарт Вэй» <данные изъяты> от <данные изъяты>.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласилась, просила назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> по доверенности ФИО3 в судебном заседании не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», с отчетом, ранее представленным истцом, не согласился.
В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», с отчетом, ранее представленным истцом, не согласился, принятие решения оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы административного дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2810 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> жизнь, <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 119 024 835,81 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> <данные изъяты>.
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Смарт Вэй» <данные изъяты> от <данные изъяты>. Согласно отчету, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 85 469 000 рублей.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 114 620 000 рублей.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.
От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта ФИО4
В своих пояснениях эксперт отметил, что оценка рыночной стоимости объекта оценки производится по состоянию на <данные изъяты> при этом, аналоги, использованные оценщиком для определения рыночной стоимости как в рамках сравнительного подхода, так и в рамках доходного подхода (при расчете арендной платы) актуальны по состоянию на ноябрь-декабрь 2022 года.
Согласно п. 12 ФСО III «В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:
1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);
2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки».
Также эксперт отметил, что специальным стандартом оценки при определении стоимости объектов недвижимости является федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости ФСО <данные изъяты>», который, в отличие от, например, ФСО <данные изъяты> «Оценка машин и оборудования», не предусматривает возможность использования информации после даты оценки с последующей ее индексацией на дату оценки.
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что использование ценовой информации об объектах-аналогах после даты оценки необоснованно, поскольку в отчете об оценке отсутствует информация о том, что она соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки. Более того на стр. 29 отчета об оценке, указано что для расчетов использована информация по ценам предложений, взятых из открытых источников по времени публикации, относящихся до даты оценки.
Что касается информации, использованной экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования, то вся информацию датирована периодом до даты оценки с применением корректировки на время предложения по состоянию на дату оценки, что не противоречит требованиям действующих стандартов и методологии оценки недвижимости.
Относительно замечания административного истца о том, что вывод судебного эксперта ошибочен, так как на листе 22 отчета об оценке ООО «Смарт Вэй» в пункте 3.1.3 «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект» - требуемое действие выполнено, анализ проведен в полном объеме, эксперт пояснил, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен проводится на основании приведения конкретной выборки по сегменту рынка, к которому относится объект оценки с учетом его местоположения и соответствия варианту его наиболее эффективного использования.
Приведенная оценщиком ООО «Смарт Вэй» информация получена на основании указанного им источника: база данных domofond.ru
При этом, выборка объектов, на основании которой определены диапазоны цен по продаже и аренде аналогичной недвижимости подтверждающих полученные значения, отсутствует, что также противоречит положениям п.8 ФСО VI «Отчет об оценке», о том, что «подтверждение полученной из внешних источников информации.. .. должно быть выполнено следующим образом:
в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.»
Таким образом, по мнению эксперта, его замечание в адрес оценщика о не приведении фактических данных по продаже и аренде аналогичных объектов является обоснованным, поскольку информация, приведенная им в разделе 3.1.3 отчета об оценке не содержит выборки объектов с указанием источника их получения, что не позволяет определить достоверность указанных диапазонов, а также идентифицировать данные, на основании которых они получены, и дату их публикации.
По замечанию о том, что вывод судебного эксперта ошибочен, так как доля земельного участка для <данные изъяты> и <данные изъяты>, едина, эксперт пояснил следующее.
Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определена оценщиком на основании данных, приведенных в Отчете <данные изъяты> об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории <данные изъяты>, ТОМ 1 (стр. 36 отчета об оценке).
Расчет доли земельного участка, в использованном оценщиком источнике, осуществлялся путем соотнесения удельного показателя стоимости реализации объекта и удельного показателя стоимости строительства объекта капитального строительства с учетом прибыли предпринимателя и износа на основании данных об объектах-аналогах, расположенных на территории <данные изъяты>.
В источнике, используемом оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка, доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости рассчитана на основании данных для <данные изъяты>, следовательно, его использование возможно лишь при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории <данные изъяты>.
Указание в замечаниях на тот факт, что оценщик ООО «Смарт Вэй» опирался на данные из Справочника коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и <данные изъяты>), извлечение из которого приведено в приложении к замечаниям, не соответствует действительности, поскольку в отчете об оценке не был проведен анализ на предмет соответствия использованных данных для <данные изъяты> показателям <данные изъяты>, а также отсутствует указание на данный справочник в перечне использованных оценщиком данных.
Таким образом, замечание эксперта о том, что принятое оценщиком значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости применяется для объектов, расположенных на территории <данные изъяты> является верным.
С учетом указанного, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, изложенные в заключении.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.
При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО4, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 2 810,2 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере 114 620 000 рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Е. Невейкина
В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.