Решение по делу № 2-2126/2024 от 14.01.2025 - о взыскании денежных средств в качестве оплаты за дополнительные квадратные метры, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, судебные расходы.

Дело № 2-95/2025 (2-2126/2024;)

УИД 69RS0036-01-2024-004128-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тверь 14 января 2024 года

Заволжский районный суд города Твери в составе

председательствующего судьи Никифоровой А.Ю.

при секретаре Абдуллазаде Ш.К.с

с участием представителя ответчика ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя

- встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» к ФИО2 о взыскании денежных средств в качестве оплаты за дополнительные квадратные метры, проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойку, судебные расходы,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Тверской коммерческий застройщик», в котором просила взыскать с ответчика неустойку в размере 529877 руб. 95 копеек. за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 года, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска указано на то, что 11.05.2021 года между ООО «Тверской коммерческий застройщик» и ФИО2 был подписан договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом. расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора составляет 3384360 руб. Оплата цены договора застройщику была произведена участником полностью.

Объектом долевого строительства является жилое помещение однокомнатная <адрес>, расположенная на 2-ом этаже, общей площадью 60.5 кв.м, кадастровый №.

В соответствии с п. 1.3 Договора квартира входит во второй этап строительства. Срок завершения 2-ой квартал 2021 года. Предложение об увеличении срока строительства участнику долевого строительства от застройщика не поступало.

Таким образом, срок завершения строительства в договоре установлен до 30.06.2021 года.

В нарушение вышеуказанного срока Акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами только 06.04.2022 года.

Поскольку в установленный договором срок объект долевого строительства не был передан истцу, то с указанной даты подлежала начислению и выплате неустойка. Период просрочки составляет с 01.07.2021 по 28.03.2022, что, согласно расчёту, составляет 529877 руб. 95 коп.

22.03.2024 года ответчику была направлена претензия об уплате неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», однако требование было проигнорировано ответчиком.

Неисполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры в установленные сроки нарушило права истца как потребителя, в связи с чем истец обратился в суд с указанным иском.

Не согласившись с заявленными требованиями ответчиком подано встречное исковое заявление, в котором с учетом уточнений исковых требований ответчик просил взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 110040 руб. в качестве оплаты за дополнительные квадратные метры, взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 29829.83 руб. в качестве оплаты процентов за пользование чужими денежные средствами за период с 07.04.2022 по 14.08.2024 и до фактического исполнения судебного решения, взыскать денежные средства в размере 56809,98 руб. в качестве неустойки, предусмотренную договором, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3997,00 руб., расходы по уплате почтовых расходов в размере 579,68 руб. расходы по уплате услуг представителя в размере 25000 руб.

В обоснование встречного иска указано, что 11.05.2021 года между ООО «Тверской коммерческий застройщик» и ФИО2 был подписан договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом. расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является жилое помещение однокомнатная квартира №, расположенная на 2-ом этаже, общей площадью 60.5 кв.м, кадастровый №.

Согласно п. 2.2 Договора участник долевого строительства осуществляет финансирование путем передачи денежных средств застройщику в размере 3384360 руб., исходя из цены одного кв. метра квартиры 56000 руб. в том числе площадь лоджии (балкона, террасы) с коэффициентом 0,5.

В соответствии с п. 2.5 договора об участии в долевого строительстве жилого дома от 11.05.2021 нарушения установленного срока участником долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансировании Центрального банка РФ действующий на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с техническим описанием объекта недвижимости, произведённого на основании обмеров БТИ, квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет следующие характеристики: площадь комнат и помещений вспомогательного назначения 64.3 кв.м., общая площадь жилого помещения 60, 5 кв.м, основная площадь 32.3 кв.м, вспомогательная площадь жилого помещения 28.2 кв.м, площадь лоджии 3.8 кв.м.

06 апреля 2022 года между сторонами подписан акт приема -передачи квартиры №

Истец ФИО2 не произвела доплату за увеличение метража, произведённого после обмеров БТИ.

17 июля 2024 года ООО «ТКЗ» в адрес ФИО2 было направлено претензионное письмо с просьбой оплатить образовавшуюся задолженность по договору в размере 110400 руб., однако денежные средства на счет застройщика не поступали до настоящего времени.

Факт направления претензии подтвержден описью почтовых отправлений с отметкой ПАО Почта России от 17.07.2024 года, кассовым чеком от 17.07.2024 года

Согласно отчета об отслеживании ПАО Почта России с трек-номером 80110898970319 претензия ООО «ТКЗ» не была получена ФИО2 и возвращена отправителю 20 августа 2024 года.

До настоящего времени доплата истцом не произведена ответчику, в связи с чем ООО «ТКЗ» обратилось в суд со встречным исковым заявлением.

Истец ФИО2 в судебное заседание, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, направила своего представителя.

В судебное заседание представитель истца ФИО3 не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно указал, что допущенная ответчиком ошибка в части окончании срока строительства, при заключении договора долевого участия, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки, поскольку сроки о переносе окончания договора установленные договором, не были согласованы между сторонами и предложений об их переносе истцу не поступало. Сам факт того, что в иных договорах об участии в долевом строительстве по дому №, расположенному по адресу: <адрес>, указана иная дата передачи дольщикам объектов долевого строительства не является основанием для освобождения застройщика от неустойки, предусмотренной законом.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании поддержала встречные исковые требования в полном объеме, с учётом их уточнений, в удовлетворении исковых требований истца ФИО2 просила отказать, ссылаясь на доводы изложенные в возражениях на иск. Дополнительно указала, что Общество исковые требования ФИО2 не признает, поскольку действительно согласно п. 1.3 Договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от 11 мая 2021 года срок завершения строительства второго этапа - 2 квартал 2021 года, а пункте 4.9 Договора указано, что квартира передается участнику долевого строительства в срок до 30 июня 2021 года путем подписания акта приема-передачи. Однако срок сдачи дома и срок передачи квартиры совпадают, что физически не может совпадать. В связи с чем, Общество полагает, что в договоре допущена описка срока передачи квартиры, так как в других договорах этой очереди строительства указано, что квартира передается участнику долевого строительства в течении 6 месяцев с момента ввода дома к эксплуатации. Таким образом, застройщик должен был передать квартиру участнику долевого строительства в срок до 31 декабря 2021 года. При этом не оспаривала, что застройщиком нарушен срок передачи объекта дольщикам, в связи с чем срок неустойки следует исчислять с 01.01.2022 по 28.03.2022, что составит 245253,29 руб. Также обратила внимание, что у застройщика отсутствовал умысел в задержке срока сдачи МКД. Участнику долевого строительства, задержка сроков произошла исключительно по обстоятельствам независящим от ООО «ТКЗ», в связи с чем полагает, что вина застройщика отсутствует. В сложившейся ситуации считает, что имеются основания для снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, поскольку размер неустойки является завышенным.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, находит иск ФИО2 и встречные исковые требования ООО «ТКЗ» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 11 мая 2021 года между ФИО2 и ООО «Тверской коммерческий застройщик»» был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) и передать участнику следующий объект долевого строительства – квартиру, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3 Договора строительство дома осуществляется в 3 этапа, квартира участника долевого строительства входит во второй этап. Планируемый срок завершения строительства второго этапа - 2 квартал 2021 года. Датой завершения строительства объекта считается дата ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 Договора цена настоящего договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. Цена договора не включает в себя государственную пошлину и иные расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и права собственности участника долевого строительства на квартиру, расходы по оплате городской, междугородней и международной телефонной связи ( в случае оборудования квартиры средствами связи), расходы на услуги и работы по управлению имуществом жилого дома. Расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт квартиры и общего имущества жилого дома, расходы за коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе расходы по оплате электроэнергии, теплоснабжения, водоотведения, отопления, горячего и холодного водоснабжения квартиры, вывоза твердых бытовых отходов, уборки жилого дома и прилегающей к нему территории, расходы по охране жилого дома и квартиры, и другие необходимые расходы, связанные с эксплуатацией имущества жилого дома и квартиры и обеспечением функционирования дома и квартиры в соответствии с их назначением, возникающих после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема -передачи.

Согласно п. 2.2 Договора участник долевого строительства осуществляет финансирование путем передачи денежных средств застройщику в размере 3384360 руб., исходя из цены одного кв. метра квартиры 56000 руб. в том числе площадь лоджии (балкона, террасы) с коэффициентом 0,5.

Оплата цены договора производиться в следующем порядке:

- за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере 1401860 руб. путем внесения на счет застройщика после государственной регистрации договора;

- за счёт кредитных средств в размере 1982500 руб., предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) являющегося кредитной организацией по законодательству РФ, согласно кредитному договору № от 11 мая 2021 года, заключенному в г. Твери между ФИО2 и Банком кредитором.

- Участник долевого строительства вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора в размере 3384360 руб., с использованием номинального счет ООО «Жилищная экосистема ВТБ», открытого в Банке ВТБ (ПАО). Денежные средства зачисляются участником долевого строительства на номинальный счет не позднее 1 ( одного) рабочего дня с даты подписания счета несет участник долевого строительства.

Перечисление денежных средств застройщику в счет оплаты цены договора в размере 3384360 руб. осуществляется ООО «Жилищная экосистема ВТБ», в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 ( пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Жилищная экосистема ВТБ», информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о государственной регистрации Договора/если сделка с ипотекой/ и ипотеки на права требования в пользу банка ВТБ (ПАО).

Согласно п. 2.3 Договора датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Согласно п. 4.1 Договора по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, застройщик направляет в адрес участника долевого строительства письменное уведомление о готовности дома и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи, а также предупреждает о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных действующим законодательством. Акт приема- передачи подписывается при условии полной оплаты по договору согласно п. 2.2, 2.3, 3.2.

Факт оплаты по договору долевого участия истцом в размере 3384360 руб. стороной ответчика не оспаривается и подтвержден письменными доказательствами.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Учреждении Росреестра Тверской области 12.05.2021 г.

Согласно разрешению №-ru№ на ввод многоквартирного дома, в котором находится указанная в договоре участия в долевом строительстве квартира, многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22.03.2022 г.

В соответствии с техническим описанием объекта недвижимости, произведённого на основании обмеров БТИ, квартира №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет следующие характеристика: площадь комнат и помещений вспомогательного назначения 64.3 кв.м., общая площадь жилого помещения 60, 5 кв.м, основная площадь 32.3 кв.м, вспомогательная площадь жилого помещения 28.2 кв.м, площадь лоджии 3.8 кв.м.

06 апреля 2022 года между сторонами подписан Акт приема -передачи квартиры №, что не оспаривалось сторонами по делу.

Право собственности зарегистрировано за истцом ФИО2 15.04.2022 года, о чем в реестре государственной регистрации права сделана запись.

Судом также установлено, что 22 марта 2024 года истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 529877,95 руб. в безналичном порядке на счет, открытый на имя ФИО2 в АО «Тинькофф Банк». Однако требования истца ответчиком в добровольном порядке не удовлетворены.

Факт направления претензии подтвержден описью почтовых отправлений с отметкой ПАО Почта России от 22.03.2024 года, кассовым чеком от 22.03.2024.

Согласно отчету об отслеживании с трек-номером 80514693985378 претензия истца не была получена ответчиком и возвращена истцу 29 мая 2024 года.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке ст. 67 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчиком по передачи объекта долевого строительства истцу в установленный договором срок надлежащим образом исполнены не были, претензия истца ФИО2 обществом оставлена без удовлетворения, доказательств уважительности нарушения срока передачи объекта долевого строительства дольщику застройщиком не представлено, в связи с чем, на ответчика (застройщика) возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину – участнику долевого строительства – объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени).

Разрешая заявленные исковые требования ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судом учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункты 1, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", (действующей на момент заключения договора) (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 данного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Из приведенных положений закона следует, что условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства является существенным для данного договора.

Обращаясь в суд с иском, ФИО2 ссылается на то, что договор долевого участия в строительстве она заключала на условии передачи объекта долевого строительства до 30 июня 2021 года, следовательно, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период со 01 июля 2021 по 28 марта 2022 года составит в размере 529877. 95 руб. исходя из переменной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за указанный период, и стоимости объекта 3384360 руб.

Представитель ООО "ТКЗ" с иском не согласилась и в возражениях на иск и своих объяснениях в судебном заседании указала, что в тексте договора допущена описка в дате передачи квартир - вместо «30 декабря 2021 года» ошибочно указано «30 июня 2021 года».

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в указанной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, суд исходит из того, что условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства является существенным для данного договора и данный вопрос является юридически значимыми и подлежащими выяснению с учетом содержания спорных правоотношений сторон и подлежащих применению норм материального права обстоятельствами по настоящему делу, в том числе установление действительного волеизъявления сторон при заключении договора долевого участия в строительстве в части определения срока передачи объекта долевого строительства и надлежащее исполнение сторонами условий данного договора.

При этом единство воли истца и ответчика на установление иной даты передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, чем указанная в договоре, подлежит установлению судом на основании анализа всех фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон, а также оценки совокупности представленных доказательств.

Согласно п. 4.9 договора № 225 об участии в долевом строительстве от 11.05.2021 года, заключённого между ООО «Тверской коммерческий застройщик» ( застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) наличие утвержденного Акта приема-передачи квартиры означает его соответствие проекту, нормам действующего законодательства РФ, правилам, положениям и т.п., применимым в строительстве, а также отсутствие существенных недостатков у объекта и квартиры. Квартира передается «Участнику долевого строительства» в срок до 30 июня 2021 года путем подписания Акта приема-передачи.

Исследовав представимые сторонами доказательства, в том числе проанализировав условия договора № 225 от 11.05.2021, суд исходит из того, что воля застройщика и воля участника на заключение договора долевого участия в строительстве № от 11.05.2021 была именно на передачу объекта долевого участия не позднее 30.06.2021 г.

Вопреки доводам ответчика, заключая договор долевого участия в строительстве №, в пункте 1.3 которого указан предполагаемый срок завершения строительства дома и получения в соответствии с проектной декларацией разрешения на ввод дома в эксплуатацию: II квартал 2021 года, то есть не позднее 30.06.2021, а также указание в п. 4.9 на передачу объекта участнику долевого строительства застройщиком не позднее 30 июня 2021 года, ФИО2 не могла понимать, что квартира не будет передана ей в срок до 30.06.2021.

Кроме того, суд учел, что данный договор прошел государственную регистрацию, в рамках которой проведена проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, в том числе и в отношении единого срока передачи объекта долевого строительства для всех участников долевого строительства.

Доказательств того, что при подписании договора застройщиком оговаривался иной срок передачи объекта долевого строительства в материалах дела не содержится.

Не может быть принята во внимание ссылка представителя ответчика о допущенной ответчиком технической описке в п. 4.9 договора участия в долевом строительстве от 11.05.2021 № в указании срока передачи объекта долевого строительства, о чем свидетельствует представленная проектная декларация и иные договора участия в долевом строительстве с участниками на жилой <адрес> в <адрес> - 2 этап строительства, согласно которым многоквартирный жилой <адрес> по проектному адресу: <адрес>, - 2 этап строительства подлежал передаче участникам долевого строительства в срок в течение 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию II квартал 2021 года, то есть не позднее 30.12.2021, путём подписания акта приема-передачи.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положения ст. 452 ГК РФ закрепляющие порядок изменения и расторжения договора, предусматривают, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из анализа указанных норм следует, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, то есть путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами.

Доказательств того, что застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи объекта долевого строительства направлял в адрес ФИО2 соответствующую информацию и предложение об изменении договора в части сроков окончания строительства и передачи объекта долевого строительства в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию ответчиком не представлено в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.

При этом судом обращено внимание, что сам факт направления уведомления застройщиком участнику долевого строительства о переносе сроков строительства также не может повлечь изменение сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, поскольку для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. Однако, письменное соглашение о переносе сроков, сторонами не заключалось.

Аналогичная позиция отражена в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. № 5-КГ16-45.

Таким образом, учитывая изложенное и оценивая представленные ответчиком доказательства в совокупности в порядке ст. ст. 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд установив, что Обществом передан объект долевого строительства истцу ФИО2 по акту приема-передачи только 06.04.2022 года, то есть с нарушением установленного договором срока, в связи с чем данное обстоятельство является основанием для взыскания с ОО «ТКЗ» неустойки на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России) приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату.

Таким образом, при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.

Согласно Указанию Банка России от 11 декабря 2015 года № 3894-У с 01 января 2016 года Банком России самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России не устанавливается, данное значение приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

По состоянию на 30.06.2021 г. значение ключевой ставки Банка России составляло 5.5 % годовых.

Учитывая изложенное, и установив, что по условиям договора объект долевого строительства должен быть передан ФИО2 не позднее 30 июня 2021 года, то, вопреки доводам истца ФИО2, суд приходит к выводу, что при исчислении неустойки подлежит применению ставка рефинансирования, действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в размере 5.5 % годовых, в связи с чем представленный истцом расчет неустойки не соответствует требованиям закона и условиям договора.

Определяя размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства ФИО2 судом также учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф (ред. от 30.04.2021) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно п. 2.4 Договора фактическая площадь квартиры на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от общей приведенной площади квартиры (проектной). Окончательный расчет по договору производиться после обмеров БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ, после приемки, разница компенсируется соответственно участником долевого строительства или застройщиком из расчёта, указанного в п. 2.2, до подписания Акта приема- передачи квартиры. Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади квартиры и фактической площади квартиры существенными изменениями.

При заключении договора долевого участия общая проектная площадь квартиры составляла 62,28 кв.м, в том числе проектная площадь 58.73 кв.м, жилая 31.43 кв.м, площадь лоджии 3.41 кв.м. (п. 1.2 Договора).

Вместе с тем, судом обращено внимание, что при расчете общей проектной площади застройщиком допущена арифметическая ошибка, поскольку при сложении площади 58.73 кв.м + 3.41 кв.м, общая площадь квартиры составит 62.14 кв.м

При этом общая площадь переданного ФИО2 жилого помещения согласно документам БТИ, составила 64.3 кв.м., в том числе: общая площадь жилого помещения 60.5 кв., из которых основная площадь 32.3 кв.м, вспомогательна площадь 28.2 кв.м., а также площадь лоджии 3.8 кв.м.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости от 02.09.2024 года, 06.04.2022 года жилому помещению – квартире, расположенной по адресу: <адрес>, присвоен кадастровый №, при этом площадь объекта недвижимости составляет 60.5 кв.м, то есть без учета лоджии.

В соответствии с требованиями Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" технический план здания (МКД) в обязательном порядке содержит полученные, в том числе по результатам кадастровых работ, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (МКД) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.

Требования к определению площади здания, сооружения и помещения ранее были утверждены Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания.

В соответствии с пунктом 12 указанного приказа: площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Приказ Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на 2 строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд признает допустимым доказательством фактической площади <адрес>.3 кв.м, указанные выше сведения, поскольку они подтверждены поэтажным планом, экспликациями, содержание которых не оспорено на день вынесения решения стороной истца.

Таким образом, после проведения обмеров БТИ и передачи ФИО2 объекта долевого строительства, общая площадь спорной квартиры по сравнению с проектной увеличилась на 2.02 кв. м (64.3 кв.м. - 62,28 кв.м ), из которых площадь лоджии 0.39 кв.м (3.8 кв.м - 3.41 кв.м).

Принимая во внимание изложенное суд, приходит к выводу, что в результате проведения государственного технического учета и технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства превысила площадь, указанную в п.2.2. договора на 2.02 кв.м, следовательно, в силу пп. 2.2, 2.4 договора его цена увеличилась на 110040 руб. (56000.0/2х0.39= 10920 руб.) + (56000 руб. х 1.77 кв.м ( 60.5-58.73) = 99120 руб.), в связи с чем стоимость объекта долевого строительства составляет 3494400 руб. исходя из следующего расчета (56000 руб. /2 х3.8 кв.м) + ( 56000 руб. х 60.5 кв.м).

Рассматривая настоящий спор, суд исходит из того, что стороны согласовали условия в случае увеличения площади помещения по итогам строительства в договоре от 11.05.2021 года, что отражено в п. 2.4 Договора, в котором также указано, что стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади квартиры и фактической площади квартиры существенными изменениями

Принимая во внимание произведенный БТИ после окончания строительства обмеры, в связи с чем увеличилась площадь объекта на 2.02 кв.м, а стоимость объекта долевого строительства составляет 3494400 руб., которые не были оспорены стороной истца ФИО2, при этом установлено необоснованное уклонение участника долевого строительства ФИО2 обязанности по доплате цены за увеличение фактической площади объекта, то суд считает, что с ФИО2 в пользу ООО "ТКЗ" подлежит взысканию стоимость разницы между договорной и установленной экспертом БТИ площадью квартиры в размере 110040 руб.

При этом учитывая, что ответчик ООО «ТКЗ» нарушил срок передачи истцу ФИО2 объекта долевого строительства, то руководствуясь положениями ст. ст. 309 - 310, 314 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", суд пришел к выводу о законности требований ФИО2 в части взыскания неустойки.

Однако суд не может согласиться с произведенным истцом расчетом неустойки исходя из переменной ключевой ставки и стоимости квартиры 3384360 руб., поскольку размер неустойки составит за период с 01.07.2021 по 28.03.2022 года в сумме 347226,88 руб. исходя из стоимости квартиры 3494400 x 271дней x 2 x 1 / 300 x 5.5% (ставки на момент передачи квартиры по договору).

Оснований для взыскания неустойки в заявленном истцом ФИО2 размере суд не усматривает, поскольку данный расчет признается основанным на неверном толковании норм материального права и условий договора.

Стороной ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Право суда снизить сумму неустойки (штрафа) предусмотрено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой предписывают судам установить баланс между применяемой к нарушителю обязательства мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вопрос об установлении такого баланса относится к оценке фактических обстоятельств дела и разрешается судом с их учетом.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 года № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Судом учтено, что согласно постановлению Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 (в редакции постановления Правительства РФ № 1916 от 26.12.2024), неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей с 22 марта 2024 года до 30 июня 2025 года включительно, не начисляются.

Кроме того, отсрочка по исполнению ранее предъявленных к исполнению требований (неустойка, штраф, пеня, проценты, возмещение убытков и иных финансовых санкций) устанавливается до 30 июня 2025 года включительно.

Приняв во внимание ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, заявленное им в суде первой инстанции, исходя из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в Пленуме № 7, учитывая существенные обстоятельства дела, в том числе степень вины ответчика, длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств (фактически на 4 месяца) и размер исчисленной неустойки, а также компенсационную природу последней, степень неблагоприятных последствий для истца, необходимость установления баланса между применяемой к ответчику меры ответственности последствиям нарушения обязательства, и то, что на момент рассмотрения дела объект долевого строительства был передан истцу еще 06.04.2022 года, то суд пришел к выводу о снижении размера неустойки до 153753.60 руб.

При этом судом учтено, что в соответствии с заключенными иными договорами долевого участия по указанному выше МКД срок передачи объектов долевого строительства дольщикам определен в течении 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию путем подписания акта приема-передачи, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно быть получено застройщиком не позднее 30 июня 2021 года, следовательно, последним днем передачи объекта долевого строительства в спорном многоквартирном доме является 30 декабря 2021 года. Поскольку при исчислении неустойки подлежит применению ставка рефинансирования, действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. По состоянию на 30 декабря 2021 года ставка ЦБ РФ с 20 декабря 2021 года равна 8,50% годовых (Информационное сообщение Банка России от 17.12.2021).

(Ставка рефинансирования по состоянию на 01.07.2023 составляла 7,5% годовых с учетом постановления Правительства), то размер неустойки составит 153753.60 руб. ( 3494400 руб. x 88 (за период с 31.12.2021 по 28.03.2022 года) x 2 x 1 / 300 x 7.5%).

Оснований для большего снижения размера неустойки суд не усматривает.

Довод представителя ответчика ООО «ТКЗ» о том, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами, свидетельствует об отсутствии у сторон договора долевого участия в строительстве претензий друг к другу, не может рассматриваться как основание отсутствия у участника долевого строительства права требования выплаты неустойки, предоставленного ему ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, так как указанное право, закрепленное ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ является безусловным и право на его реализацию не ставится вышеуказанным положением закона в зависимость от каких-либо обстоятельств, в т.ч момента подписания акта приема-передачи квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве жилого дома.

При этом факт несвоевременности исполнения обязательства ответчика по передаче истцу квартиры в срок, установленный заключенным между ними договором, в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривался.

Суд принимает во внимание, что ответчик, занимаясь профессиональной строительной деятельностью, зная о повышенной ответственности застройщика перед дольщиком-потребителем за нарушение обязательств по договору долевого участия, имел реальную возможность передать квартиру в установленный договором срок.

Застройщик обязан проявлять должную осмотрительность, просчитать возможные риски, оценить свое финансовое положение и возможность соблюдения условий договора возлагается на застройщика.

ФИО2, как непрофессиональный участник правоотношений, исходя из презюмируемой добросовестности лиц в обязательствах, заключая договор, в своей заинтересованности, исходила из конкретных предложенных условий и рассчитывал на их своевременное и надлежащее исполнение.

Таким образом, суд полагает возможным частично удовлетворить иск ФИО2, взыскав в пользу истца с ответчика ООО «ТКЗ» неустойку в размере 153753.60 рублей с учетом положений ст.333 ГК РФ, учитывая, что за спорный период размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, о чем заявлено ответчиком, а также объективные обстоятельства, препятствовавшие своевременному исполнению обязательства обществом в срок до 30.06.2021. при том, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

ФИО2 заявлены требования о взыскании штрафа по Закону Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" ввиду неудовлетворения требований потребителя в добровольный срок.

Согласно части 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Постановление Правительства Российской Федерации N 479 от 26.03.2022 утверждено для учета баланса интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлено на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, период его действия с 29.03.2022 по 30.06.2023.

С этой же целью Правительством Российской Федерации установлены особенности применения финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве в период с 22.03.2024 по 31.12.2024 и с учетом постановления от 18.03.2024 N 326, постановления Правительства РФ № 1916 от 26.12.2024, наложен запрет на начисление штрафа и неустойки в период с 01.01.2025 года по 30.06.2025 года.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 года особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Судом установлено, что 22.03.2024 года ФИО2 в адрес ответчика направлена претензия об уплате неустойки, предусмотренной законом. Однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Как следует из Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2), Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Принимая во внимание изложенное и с учетом аналогии применения норм права и их разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания штрафа с ответчика, поскольку письменная претензия истца с требованием о взыскании неустойки направлена в адрес ответчика 22.03.2024 года, то есть в период действия моратория.

ООО «ТКЗ» также заявлены требования о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29829.83 руб. за период с 07.04.2022 по 14.08.2024, ( на день вынесения решения суда 14.01.2025 года размер процентов составит 38951,13 руб.) и до фактического исполнения судебного решения.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Частью 3 ст. 395 ГК РФ предусмотрено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 4).

Так как на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем в данном случае применению подлежат специальные нормы указанного Федерального закона, предусматривающие ответственность участника долевого строительства за нарушение срока внесения платежа.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ТКЗ» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с ФИО2 за период с 07.04.2022 по 14.01.2025 в сумме 38951 руб. 13 коп. и по дату фактического исполнения обязательства.

Разрешая требования ООО «ТКЗ» о взыскании с ФИО2 денежных средств в размере 56809,98 руб. в качестве неустойки, предусмотренной договором за период с 07.04.2022 по 29.11.2024 года исходя из расчета 110040 х1/300х16% ( ставка на 14.07.2024) х968 дней суд приходит к следующему.

Согласно п. 2.5 Договора в случае нарушения установленного настоящим договором срока внесения платежа «Участник долевого строительства» уплачивает «Застройщику» неустойку ( пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

17 июля 2024 года ООО «ТКЗ» в адрес ФИО2 было направлено претензионное письмо с просьбой оплатить образовавшуюся задолженность по договору в размере 110040 руб.

Факт направления претензии подтвержден описью почтовых отправлений с отметкой АО Почта России от 17.07.2024 года, кассовым чеком от 17.07.2024 года

Согласно отчету об отслеживании АО Почта России с трек-номером 80110898970319 претензия ООО «ТКЗ» не была получена ФИО2 и возвращена отправителю 20 августа 2024 года.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 317.1 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения установленного договором участия в долевом строительстве срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Проверив расчет неустойки ООО «ТКЗ», суд с ним не соглашается, в связи со следующим.

ООО «ТКЗ», заявляя период, за который подлежит взысканию неустойка с ФИО2, ссылается на пункт 2.5 договора от 11.05.2021 № 225 и акт приема-передачи жилого помещения, составленного и подписанного 06.04.2022, датой начала возникновения просрочки указывает 07.04.2022, поскольку, по его мнению, обязанность ФИО2, произвести доплату за переданный ей объект долевого строительства должна была быть исполнена до 06.04.2022.

Вместе с тем, суд не может согласиться с указанными доводами.

Акт приема-передачи жилого помещения от 06.04.2022., подписанный сторонами, содержит сведения о том, что ФИО2, передано в собственность жилое помещение фактической площадью 64.3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, площадью 60.5 кв.м. с балконом площадью 3.8 кв.м. Информации о сумме, подлежащей доплате, указанный акт не содержит. Также указанная информация не была доведена до ФИО2, до истечения 30-дневного срока, с момента подписания акта приема-передачи объекта, что предусмотрено п. 8.3 Договора.

Предупреждение, о необходимости произвести оплату задолженности по договору за фактическое превышение площади квартиры, переданной дольщику, устанавливающее, конкретную сумму (110040.0 рублей) было направлено в адрес ФИО2, только 17.07.2024, которое не было получено ФИО2 и возвращено 20.08.2024 года отправителю, что подтверждается отчетом об отслеживании Почта России. Соответственно, срок для удовлетворения требований застройщика в добровольном порядке истекал 20.09.2024 (20.08.2024 + 30 дней ( исходя из условий договора п. 8.3), в связи с чем, неустойка подлежит начислению за период с 20.09.2024 по 14.01.2025.

Следовательно, размер неустойки за период с 20.09.2024 по 14.01.2025. (117 дней) составит 110040 х1/300х7.5% х117 =3218.67 руб., который подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ООО «ТКЗ».

Оснований для большего взыскания размера неустойки суд не усматривает.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Вопрос определения разумных пределов отнесен законодателем к сфере судебного усмотрения.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. № 1, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Истцом по встречному иску ООО «ТКЗ» заявлено о взыскании почтовых расходов в размере 579 руб. 68 коп., которые признаны необходимыми, факт несения которых материалами дела подтвержден.

С учетом того, что имущественные требования о взыскании неустойки заявлено 56809.98 руб., (а взыскано 3218.67 руб. 50 коп.), требования о взыскании процентов по 395 ГК РФ на дату вынесения решения заявлены 38951,13 руб. – в удовлетворении которых отказано, а также взыскана доплата по договору в сумме 110040 руб., итого 205801.11 руб., а удовлетворено в размере 113258,67 руб., что составляет 55%, то с ответчика по первоначальном иску ФИО2 в пользу истца по встречному иску подлежат взысканию почтовые расходы в сумме 318 руб. 82 коп. (579 руб. 68 коп. х55%)

ООО «ТКЗ» заявлены требования о взыскании судебных расходов на представителя в размере 25000 руб., что подтверждено документально и не оспаривается стороной ответчика по встречному иску.

Определяя размер расходов на представителя, понесенных ООО «ТКЗ», учитывая, что решение суда по встречному иску состоялось в пользу Общества и исковые требования удовлетворены частично, принимая во внимание приведенные выше нормы права, исходя из принципа разумности и справедливости, а также категорию спора, сроки рассмотрения дела, объем работы, выполненной представителем ООО «ТКЗ» (7 судебных заседаний, подача возражений на иск, составление и подача встречного искового заявления, уточнённого искового заявления), суд полагает заявленный Обществом размер судебных расходов является обоснованным, соответствующий принципу разумности.

Вместе с тем, учитывая, что заявленные исковые требования Общества удовлетворены частично, то с ФИО2 подлежит взысканию в пользу ООО «ТКЗ» расходы на оплату услуг представителя с учетом принципа пропорциональности в размере 25000 х55%=13750 руб.

В силу ст. ст. 88, 96, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1261 руб. (5258 руб.- по имущественным требованиям 205801.11 руб. – 3997 руб.) и госпошлина в размере 4275 руб. по первоначальному иску за требования материального характера удовлетворённых в пользу ФИО2, а с истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5258 х 55% =2891.90 руб.

Суд полагает целесообразным осуществить взаимный зачет однородных встречных требований на основании положений ст. 410 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.cт. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №) к обществу с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (ИНН <***>) о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» в пользу ФИО2 неустойку за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 153753 рубля 60 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 - отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» к ФИО2 о взыскании денежных средств в качестве оплаты за дополнительные квадратные метры, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» денежные средства в качестве оплаты за дополнительные квадратные метры в сумме 110040 рублей 00 копеек, неустойку в размере 3218 рублей 67 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 13750 рублей 00 копеек, почтовые расходы в сумме 318 рублей 82 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2891 рублей 90 копеек, а всего 130219 рублей 39 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» в бюджет муниципального образования Тверской области городской округ город Тверь государственную пошлину в сумме 5536 рублей 00 копеек.

Произвести взаимозачет однородных требований о взыскании денежных средств, в результате которого окончательно определить ко взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» в пользу ФИО2 в сумме 23534 рубля 21 копейка.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий А.Ю. Никифорова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2025 года.

Председательствующий А.Ю. Никифорова