к делу №2-322/25 (2-2680/24;)

УИД 23RS0044-01-2024-003610-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 24 сентября 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Безугловой Н.А.,

при секретаре Кириенко А.Е.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

действующей на основании доверенности №01-24/9410 от 01.09.2025 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию и признании права собственности на гостевые дома,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию, в котором просит суд признать незаконным отказ администрации муниципального образования Северский район в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию от 06.05.2024 №01-30/5536 и обязать администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края устранить допущенные нарушения.

В обоснование исковых требований указано, что между администрацией Смоленского сельского поселения Северского района и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., расположенный в ст. Крепостной Северского района Краснодарского края от 23.11.2015 №18. Данный договор аренды продлен на 3 года на основании дополнительного соглашения №22 от 19.04.2021 к договору аренды земельного участка от 23.11.2015 №2600008275. 24.01.2022 г. между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка <...> от 23.11.2015г. На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Крепостная, район пионерского лагеря «Сосновая роща», который принадлежал на праве собственности ФИО4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2015г. В отношении вышеуказанного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства №1 от 24.01.2022г. Таким образом, ФИО3 в настоящее время является арендатором вышеуказанного земельного участка, а также собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <...>. Администрацией Смоленского сельского поселения Северского района Краснодарского края выдан градостроительный план от 28.10.2010 <...> земельного участка с кадастровым номером <...>. Администрацией Смоленского сельского поселения Северского района Краснодарского края выдано разрешение на строительство от 14.06.2012 № <...> объекта капитального строительства: база отдыха: административно-бытовой корпус и гостевые дома в количестве 9 штук на земельном участке с кадастровым номером <...> которое было продлено на срок до 26.02.2025г. В рамках вышеуказанного разрешения на строительство были возведены следующие объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (баня) без кадастрового номера, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В отношении вышеуказанных объектов недвижимости изготовлены технические планы. В последующем ФИО3 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением от 18.04.2024 (вх. №4512) по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов на земельном участке с кадастровым номером <...>. По результатам рассмотрения которого ФИО3 был предоставлен отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 06.05.2024 №01-30/5536, в котором указано, что на представленной ФИО3 схеме отсутствуют предусмотренные проектной документацией административно-бытовой корпус и 4 гостевых дома из 9 заявленных, что и является основанием для выдачи рассматриваемого отказа со ссылками на положения ст.55 ГрК РФ, при этом не разъяснены объективные причины невозможности ввода 4 спорных объектов в эксплуатацию. ФИО3 считает, что вышеуказанные действия администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края нарушают его права, так как строительство осуществлялось им в соответствии с выданным разрешением, им получена вся необходимая техническая документация, изготовлены технические планы на объекты, соблюдены градостроительные регламенты. Также ФИО3 считает, что принятым решением администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества, который лишен возможности оформить свое право собственности на принадлежащие ему объекты недвижимости и ввести их в гражданский оборот.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 19 августа 2025 года приняты к производству уточненные исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию и признании права собственности, согласно которым ФИО3 просит суд признать незаконным отказ администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края в выдаче разрешения на ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию от 06.05.2024 №01-30/5536, признать право собственности ФИО3 на гостевые дома, расположенные по адресу: <...> (район пионерского лагеря «Сосновая роща») с кадастровыми номерами: <...> <...>; <...>; <...>; <...> а также указать, что данное решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН об указанных объектах недвижимости, а также для регистрации права собственности ФИО5 на гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и на гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Крепостная (район пионерского лагеря «Сосновая роща»).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований ФИО3 на основании доводов, изложенных в исковом заявлении и уточнении к нему.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО3 на основании доводов, изложенных в письменном возражении, приобщенном к материалам дела (т. 1 л.д. 196-199, т. 2 л.д. 152-155).

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив исковое заявление, возражения на него, материалы дела, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Как указано в ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 8 ГрК РФ, п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 20.03.2025) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в ст.55 ГрК РФ, определяющей, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3), основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 6).

Частями 1 и 2 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 8 ст. 55 ГрК РФ, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что 23.11.2015 года между администрацией Смоленского сельского поселения Северского района и ФИО4 заключен договор аренды <...> земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., расположенный в ст. Крепостной Северского района Краснодарского края, который продлен сроком на 3 года на основании дополнительного соглашения №22 от 19.04.2021 к договору аренды земельного участка от 23.11.2015 №2600008275.

24.01.2022г. между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка №2600008275 от 23.11.2015г.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., находящийся по адресу: <...>, район пионерского лагеря «Сосновая роща».

24.01.2022 г. между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства №1.

Таким образом, ФИО3 в настоящее время является арендатором вышеуказанного земельного участка, а также собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <...>

Администрацией Смоленского сельского поселения Северского района Краснодарского края выдан градостроительный план от 28.10.2010 <...> земельного участка с кадастровым номером <...>

Также администрацией Смоленского сельского поселения Северского района Краснодарского края было выдано разрешение на строительство от 14.06.2012 <...> объекта капитального строительства: база отдыха: административно-бытовой корпус и гостевые дома в количестве 9 штук на земельном участке с кадастровым номером <...> которое было продлено на срок до 26.02.2025 г.

В рамках вышеуказанного разрешения на строительство были возведены следующие объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (гостевой дом) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., объект незавершенного строительства (баня) без кадастрового номера, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В отношении вышеуказанных объектов недвижимости изготовлены технические планы.

ФИО3 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением от 18.04.2024 (вх. №4512) по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов на земельном участке с кадастровым номером <...>

Письмом от 06.05.2024 N 01-30/5536 администрация отказала ФИО3 в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Основанием отказа указаны пункты 2 и 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) невыполнение в полном объеме требований проектной документации, а именно отсутствуют предусмотренные проектной документацией административно-бытовой корпус и 4 гостевых дома из 9 заявленных.

Вместе с тем, администрацией муниципального образования Северский район Краснодарского края в вышеуказанном письме не разъяснены объективные причины невозможности ввода 4 спорных объектов в эксплуатацию, а указанные в письме обстоятельства в силу закона не являются безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов на указанном земельном участке основанием для отказа в выдаче заявителю разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, ввиду следующего.

Часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса устанавливает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть 8 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В силу пункта 2 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью установления являются ли возведенные на земельном участке с кадастровым номером <...> строения капитальными, завершено ли строительство данных строений, с указанием степени готовности данных строений, технических характеристик, а также с целью разрешения вопроса создают ли возведенные на указанном земельном участке строения угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, по ходатайству представителя истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено было НЧУ «Южный региональный центр экспертиз».

Согласно заключению эксперта №257/07/25 от 17.07.2025 г., исследуемые строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <...>, а именно четыре строения из оцилиндрованного бревна, одно строение каркасного типа относятся к объектам капитального строительства, имеют прочную связь с землей и их конструктивные характеристик не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных его характеристик. Исследуемое строение – баня, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>, является некапитальным строением. Строительство исследованных строений завершено в полном объеме. Также экспертом представлены технические характеристики исследуемых объектов (т. 2 л.д. 54-55) и указано, что возведенные на земельном участке с кадастровым номером <...> строения не создают угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан.

В судебном заседании суд установил, что строительства спорных объектов выполнялось в соответствии с проектной документацией.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение при наличии хотя бы одного из следующих признаков, указанных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу статей 12 и 222 Гражданского кодекса на самовольную постройку может быть признано право собственности.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума N 44), для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).

В пункте 43 постановления Пленума N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В судебном заседании установлено, что спорные объекты возведены истцом на основании разрешения на строительство, выданного в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, на публичном земельном участке, предоставленном уполномоченным органом для строительства указанных объектов. Исходя из категории земель и вида разрешенного использования, установленного градостроительными регламентами на данном земельном участке допустимо размещение гостевых домов. Истцом предпринималась попытка оформления спорных строений, а именно обращение в уполномоченный орган с заявлением о вводе объектов в эксплуатацию.

Гостевые дома находятся на участке, вид разрешенного использования которого предполагает возможность размещения и эксплуатации таких построек, а сами строения соответствуют градостроительным, эпидемиологическим, строительным и противопожарным требованиям и не нарушают права третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью людей.

Учитывая изложенное, наличие технических планов в отношении строений с кадастровыми номерами <...>, <...>; <...>; <...> <...>, регистрации права собственности ФИО3 на них, при обращении ФИО3 в администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов на земельном участке с кадастровым номером <...>, у администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края не имелось оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод указанных объектов в эксплуатацию.

Исходя из изложенного, оспариваемый отказ не соответствует положениям статьи 55 ГрК РФ, нарушает права и законные интересы истца, что в силу закона является основанием для признания его незаконным и удовлетворения исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГК РФ, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права истца, суд полагает необходимым признать право собственности ФИО3 на гостевые дома, расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Крепостная (район пионерского лагеря «Сосновая роща») с кадастровыми номерами: <...> <...> <...> <...>; <...>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края о признании незаконным отказа во вводе объектов недвижимого имущества в эксплуатацию и признании права собственности на гостевые дома, удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края во вводе в эксплуатации объектов недвижимого имущества от 06.05.2024 №01-30/5536.

Признать право собственности ФИО3 на гостевые дома, расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Крепостная (район пионерского лагеря «Сосновая роща») с кадастровыми номерами: <...>, <...> <...>; <...> <...>

Данное решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН об указанных объектах недвижимости, а также для регистрации права собственности ФИО5 на гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м. и на гостевой дом с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Крепостная (район пионерского лагеря «Сосновая роща»).

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Безуглова

Мотивированное решение суда изготовлено 08 октября 2025 года.