УИД 16RS0<номер изъят>-11 КОПИЯ

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П. Лумумбы ул., <адрес изъят>, 420081, тел. <номер изъят>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес изъят>

07 июля 2025 года Дело <номер изъят>

Советский районный суд <адрес изъят> в составе:

председательствующего судьи Казаковой К.Ю.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения на определенных условиях, взыскании денежной суммы на случай неисполнения решения суда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд к ФИО2 (далее – ответчик) с иском о передаче в собственность ФИО1 принадлежащую ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 44 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>, с выплатой ФИО2 денежной компенсации в размере 2150000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что стороны являются собственниками по 1/2 доле вправе у каждого на жилое помещение общей площадью 44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером 16:50:050151:2580. Истцу от ответчика <дата изъята> поступило письменное уведомление от <дата изъята>, в котором последний сообщает о намерении продать принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру, а также со ссылкой на ст.250 Гражданского кодекса РФ выражает просьбу в срок не позднее 1 (одного) месяца сообщить о своем желании или отказе приобрести указанную долю в праве в порядке реализации права преимущественной покупки за цену 2150000 рублей. <дата изъята> ФИО2 на руки вручен ответ ФИО1 от <дата изъята>, в котором последняя сообщает о своем согласии приобрести принадлежащую ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру за цену 2150000 рублей, а также предлагает встретиться <дата изъята> в 13 ч. 00 мин. в названной квартире с предоставлением документов до заключения основной сделки купли-продажи данной доли в праве. <дата изъята> ФИО1 открыла текущий счет <номер изъят> в ПАО «Сбербанк» и внесла на него 2150000 рублей для проведения оплаты по будущей сделки купли-продажи указанной выше 1/2 доли в праве. <дата изъята> в оговоренное время стороны встретились, но ФИО2 сообщил ФИО1, что за указанную выше цену готов продать свою долю в праве третьему лицу, а для ФИО1 цена этой доли в праве будет 2800000 рублей. Как выяснилось, на сайте объявлений АВИТО (https://www.avito.ru/) в открытом доступе размещено объявление <номер изъят> от <дата изъята> о продаже 1/2 доли в праве на спорную квартиру по той же цене 2150000 рублей. Письменно выраженное ответчиком ФИО2 намерение о продаже принадлежащей ему 1/2 доли в праве свидетельствует об отсутствии у него существенного интереса в использовании данной квартиры. При указанных обстоятельствах, поведение ответчика ФИО2 (выделяющегося сособственника) явно не соответствует требованиям добросовестности и нарушают права истицы ФИО1 на выкуп указанной выше 1/2 доли в праве за определенную в уведомлении цену преимущественного перед другими лицами.

В судебном заседании <дата изъята> истец изменила заявленные требования и просила суд взыскать с ответчика в пользу истца судебный штраф (астрент) в размере 5000 рублей за каждый день с момента истечения срока на исполнение решения суда и до момента его фактического исполнения, судебные расходы в размере 47 264, 04 рублей, обязать ФИО2 (сторона-1) заключить с ФИО1 (сторона-2) договор купли-продажи доли в квартире в течение пяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда на следующих условиях:

1. По настоящему Договору Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, площадью 44 кв.м., с кад. номером <номер изъят>, а Сторона-2 обязуется принять в собственность указанную долю в праве общей долевой собственности и уплатить за нее денежную сумму в порядке, установленном настоящим Договором.

2. Право Стороны-1 принадлежащей ему 1/2 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, подтверждается договором дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от <дата изъята>, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> <дата изъята> за номером регистрации <номер изъят>.

3 Стоимость продаваемой доли 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 2150000 руб. (два миллиона сто пятьдесят тысяч рублей).

4. Оплата стоимости производится Стороной-2 в следующем порядке:

4.1. По договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры расчеты производятся между Сторонами в офисе ПАО Сбербанк, находящегося по адресу: <адрес изъят>, <адрес изъят> использованием сервиса безопасных расчётов (СВР) через номинальный счёт.

4.2. Стороны заключают договор на обслуживание в Сервисе безопасных расчётов. Услугу на открытие номинального счёта оплачивает Сторона-2.

4.3. Сторона-2 в день заключения договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры переводит со своего счёта, открытого в ПАО Сбербанк, денежные средства на номинальный счёт СБР в размере 2150000 (два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей, открытый в ПАО Сбербанк.

4.4. Сумма в размере 2150000 (два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей оплачивается после государственной регистрации перехода права собственности, с использованием номинального счёта Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»), ИНН <***>, открытого в Операционном управлении Московского банка Публичного Акционерного Общества «Сбербанк» <адрес изъят>, к/счёт <номер изъят>, БИК <номер изъят>.

4.5. Перечисление денежных средств Стороне-1 в счёт оплаты объекта недвижимости (1/2 доли квартиры) осуществляется ООО «Домклик», ИНН <***> по поручению Стороны-2 после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Покупателю по реквизитам, указанным в договоре.

4.6. Передача денежных средств Стороне-1 в счёт оплаты стоимости объекта производится в течение от 3 (трёх) до 7 (семи) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации о переходе права собственности от органа, осуществляющего государственную регистрацию на 1/2 доли квартиры.

В судебном заседании истец, представитель истца требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения сторон по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями абзаца 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Частью 2 статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Пунктом 1 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что по своему содержанию оферта является проектом договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что жилое помещение общей площадью 44 кв.м., расположенное по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>, при надлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому ФИО1 и ФИО2

<дата изъята> ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о намерении продать принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру за 2150000 рублей, которое получено истцом <дата изъята>.

<дата изъята> ФИО2 на руки вручен ответ ФИО1 от <дата изъята>, в котором последняя сообщает о своем согласии приобрести принадлежащую ФИО2 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру за цену 2150000 рублей, а также предлагает встретиться <дата изъята> для заключения сделки купли-продажи данной доли в праве.

<дата изъята> в оговоренное время стороны встретились, но соглашения об условиях сделки сторонами не были достигнуты, какой-либо договор заключен не был.

<дата изъята> ответчиком было направлено истцу новое письменное уведомление о намерении продать принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру за 2600000 рублей, данное обстоятельство аргументировано тем, что реальная рыночная стоимость квартиры (после общения с риэлторами и анализом рынка продаваемой недвижимости) составляет 6000000 рублей, и оплата за 1/2 долю в размере 2150000 (как раннее было озвучено истцу) не отвечает интересам ответчика.

Согласно отчету <номер изъят> от <дата изъята>, выполненному специалистами ООО «Центр оценки Эдвайс» на основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных корректировок рыночная стоимость на дату оценки составляет 5694568 рублей, в том числе 2847284 рубля - 1/2 доли.

На уведомление от <дата изъята> истица не ответила, поскольку ранее выразила свое согласие на покупку спорной доли за 2150000 рублей. Полагала, что направление продавцом уведомления о намерении продать долю в праве собственности на недвижимое имущество за 2150000 рублей и последующее согласие покупателя на заключение сделки на предложенных продавцом условиях, свидетельствует об определении сторонами существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества и является акцептной офертой.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи на первоначально предложенных условиях, не выражая намерения об отказе от продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру, истица просила суд возложить на ответчика обязанность по заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, по цене 2150000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец, анализируя положения статей 432, 435, 436, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, приводит доводы о том, что первоначальное уведомление ответчика от <дата изъята> с предложением приобрести долю в праве собственности на квартиру фактически является офертой, акцептованной истицей.

Вместе с тем, доводы истца в этой части основаны на ошибочном трактовании норм действующего законодательства.

Статьей 35 Конституции РФ предусмотрено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

По смыслу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу статьи 436 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком истице не направлялся.

Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа положений пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не может быть расценено как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ей принято (акцептовано) предложение ответчика заключить договор, тогда как ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи доли в праве на квартиру, подлежат отклонению как несостоятельные.

Согласно пункту 1, 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Законом предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К договору купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество применяются правила о продаже недвижимости.

Исходя из приведенных норм, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ни для истицы, ни для ответчика заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в смысле статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, понуждение к заключению такого договора не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку договор купли-продажи спорной доли сторонами в предусмотренной законом форме не заключался, оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истицей такой договор не имеется.

При таких обстоятельствах имущественные права и законные интересы истицы нельзя признать нарушенными и подлежащими защите определенным ею способом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о возложении обязанности на ответчика заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение на определенных условиях.

Остальные доводы сторон не имеют правового значения для рассмотрения дела, в связи с чем судом не принимаются.

Требования истца о взыскании денежной суммы на случай неисполнения решения суда, судебных расходов не подлежат удовлетворению, поскольку данные требования являются производными от первоначальных требований.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт серии <номер изъят> <номер изъят>) к ФИО2 (паспорт серии <номер изъят> <номер изъят>) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения на определенных условиях, взыскании денежной суммы на случай неисполнения решения суда и судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес изъят>.

Судья: подпись К.Ю. Казакова

Копия верна. Подлинник находится в гражданском деле <номер изъят>

Судья: К.Ю. Казакова

Мотивированное решение составлено <дата изъята>.