Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2025 года
Дело № 2-2917/2025
УИД 51RS0003-01-2025-003801-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2025 года город Мурманск
Ленинский районный суд города Мурманска в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Т.С.
при секретаре Гулиевой А.И.
с участием представителя истца ФИО14,
представителя ответчика и третьего лица ФИО15,
третьего лица ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО3 о признании следки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО7, ФИО9, действуя через представителя ФИО13, обратились в суд с иском к ФИО3 признании следки недействительной.
В обоснование исковых требований представитель истца указала, что ФИО7 на основании договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>-североморцев, <адрес>, кадастровый номер №. На момент приобретения указанного объекта недвижимости истцы состояли в браке.
02 сентября 2025 года истцам стало известно, что указанная квартира была продана ФИО3 по договору купли-продажи от 18 ноября 2024 года. Государственная регистрация сделки произведена 20 ноября 2024 года.
Из договора купли-продажи от 18 ноября 2024 года следует, что договор заключен от имени ФИО7 ФИО10, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом 30 августа 2018 года.
Вместе с тем, своего распоряжения ФИО10 на продажу квартиры ФИО7 не давал, денежные средства ни от покупателя, ни от доверенного лица не получал. ФИО9 не давала согласие на продажу совместно нажитого в браке с ФИО7 имущества, денежные средства по данному договору также не получала.
Поскольку большую часть времени истцы находятся в Азербайджане, в 2018 году доверенность действительно была выдана ФИО10 на случай непредвиденных ситуаций, если в будущем возникнет необходимость в продаже квартиры или появиться хорошее предложение по покупке квартиры, чтобы была возможность оперативно заключить предварительный договор купли-продажи.
Однако на заключение оспариваемого договора и использование в этих целях доверенности распоряжений ФИО10 дано не было, необходимости в продаже квартиры не имелось.
Указала, что стороны договора купли-продажи не имели намерения исполнить сделку реально, совершили ее лишь для вида, без намерения создать предусмотренные сделкой правовые последствия, так как денежные средства в размере цены договора продавцу и доверенному лицу не передавались, и фактически минуя намерение истцов на отчуждение объекта, а новым собственником квартиры стал родственник – ФИО3, который при личном общении пояснял, что денежные средства при заключении договора купли-продажи не уплачивал, такой денежной суммой не располагал, оформил квартиру на себя по просьбе родственника – ФИО10
Указанные обстоятельства полагала свидетельствующими о мнимости заключенного договора купли-продажи квартиры.
Кроме того, ответчику было известно об отсутствии согласия супруги продавца на продажу совместно нажитого в браке имущества.
Просила признать договор купли-продажи квартира от 18 ноября 2024 года недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации сделки, запись регистрации 51:20:0003174:1657-51/028/2024-21 от 20 ноября 2024 года, в остальной части последствия недействительности сделки не применять на основании пункта 4 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истцов ФИО14 в ходе рассмотрения уточнил исковые требования, просил признать договор купли-продажи квартира от 18 ноября 2024 года недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде отмены государственной регистрации перехода права собственности, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части последствия недействительности сделки не применять на основании пункта 4 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также в ходе рассмотрения дела представитель истцов ФИО14 заявил об отказе истца ФИО9 от исковых требований.
Определением суда от 17 декабря 2025 года производство по гражданскому делу в части требований ФИО9 к ФИО3 признании сделки недействительной прекращено в связи с отказом указанного истца от иска.
В судебное заседание истец ФИО7, ответчик ФИО3 не явились, извещались о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель истца ФИО14 исковые требования ФИО7 поддержал.
Представитель ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО10 ФИО15 в судебном заседании с иском не согласился по доводам, подробно приведенным в письменных возражениях по иску.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО10 в судебном заседании полагал исковые требования необоснованными, в том числе пояснил, что при заключении договора купли-продажи квартиры действовал на основании выданной ему истцом доверенности, о продаже квартиры истец был уведомлен, что подтверждается также тем обстоятельством, что между ними разрешались вопросы о погашении долгов с целью снятия ареста с квартиры для ее последующей продажи. В 2024 году выставил квартиру на продажу, через два-три месяца после этого намерение приобрести квартиру выразил ответчик ФИО3 Стоимость квартиры оценили в размере 6 000 000 рублей, материальную помощь в приобретении квартиры ответчику оказал отец, денежные средства по договору были переданы в полном объеме наличными, сделка прошла регистрацию, покупатель вселился в квартиру. Обратил внимание, что доверенностью был уполномочен на совершение всех действий в отношении квартиры, а также на распоряжение денежными средствами.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Кодекса).
В судебном заседании установлено, что истец ФИО7 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
18 ноября 2024 года между ФИО7, уполномочившим ФИО10 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа город Мурманск ФИО11, (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Цена квартиры составляет 6 000 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу собственными наличными денежными средствами в день подписания данного договора.
Договор купли-продажи квартиры подписан представителем продавца и покупателем, представителем продавца ФИО10 в договоре совершена запись о получении от покупателя денежных средств в размере 6 000 000 рублей.
Переход права собственности зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 20 ноября 2024 года за номером государственной регистрации права №.
Согласно представленной в материалы дела доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 уполномочил ФИО10 управлять квартирой, находящейся по адресу: <адрес>, с правом свободного доступа в указанную квартиру, с правом сдачи квартиры в найм, аренду, в том числе следить за порядком и чистотой, своевременно вносить квартплату и плату за коммунальные услуги, открывать (переоформлять) лицевые счета, представлять интересы во всех организациях, предприятиях и учреждениях по всем вопросам, касающимся его как собственника указанной квартиры, совершать все действия, связанные с данным поручением; а также собрать все необходимые справки и документы для продажи и продать квартиру по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, в связи с чем уполномочил быть представителем во всех организациях и учреждениях, органах по всем вопросам, касающимся продажи, получать и представлять необходимые справки и документы, с правом заключения и подписания предварительных договоров, соглашений о задатке, получения денежных средств, подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения и изменения к нему, акт приема-передачи, получить следуемые деньги, в том числе путем зачисления денежных средств на счет продавца в любом банке, с правом открытия счета в любом банке России, управления и распоряжения счетом, снятия и получения денежных средств со счета, перевода денежных средств на другой счет; с правом подачи и подписания заявлений на государственную регистрацию перехода права, заявления о прекращении права собственности, о снятии ограничений (обременений), о внесении сведений и/или изменений в единый государственный реестр недвижимости, с правом получения всех необходимых документов с регистрации, с правом заключения и подписания любых видов гражданско-правовых сделок (договоров), получения причитающихся по договорам денег, расписываться и выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением. Доверенность выдана сроком на десять лет.
Из текста данной доверенности следует и не оспорено в ходе рассмотрения дела, что смысл и значение доверенности, ее юридические последствия, а также содержание статей 185 – 189 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО7. нотариусом были разъяснены, соответствуют его намерениям, текст доверенности был зачитан нотариусом вслух и прочитан ФИО7 лично до подписания, реквизиты проверены, доверенность подписана лично. В доверенности указано, что ФИО7 как участник сделки понимает разъяснения нотариусом о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствуют его действительным намерениям, информация, установленная нотариусом с его слов, внесена в текст верно. Нотариусом указано, что совершение доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность, доверенность подписана в его присутствии, личность подписавшего доверенность установлена, его дееспособность проверена. Нотариальное действие зарегистрировано в реестре за номером №
Оспаривая вышеуказанный договор купли-продажи, истец указал, что фактически намерений отчуждать квартиру не имел, ФИО10 полномочиями на заключение этого договора не наделял, совершенная от его имени ФИО10 сделка является мнимой, совершенной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Вместе с тем, оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства и исследованные доказательства, оснований для признания исковых требований обоснованными суд не усматривает.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор, и в ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку, доказало, что продавец и покупатель при ее заключении действовали недобросовестно с намерением причинить вред истцу. Бремя доказывания обратного лежит на лице, заявляющем о злоупотреблениях ответчиками своими правами при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.
В пункте 125 указанного Постановления разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (пункт 128).
Согласно статье 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Подпункт 2 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате.
Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором данного пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате (пункт 2 статьи 189).
Выданная ФИО10 ФИО7 доверенность не отменялась, доказательств обратному не представлено, на такие обстоятельства участвующие в деле лица не ссылались, нотариусом на факт отмены выданной ранее ФИО7 доверенности не указано.
Представленные в материалы дела доказательства объективно подтверждают, что при выдаче доверенности ФИО10 воля истца была направлена на создание правовых последствий, которые наступают, в том числе, в результате заключения сделки по отчуждению имущества. Довод стороны истца о том, что ФИО7 не знал о заключенном от его имени 18 ноября 2024 года договоре купли-продажи квартиры, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, доказательств данному обстоятельству не имеется, как и доказательств тому, что истец каким-либо доступным ему способом уведомлял ФИО10 об отсутствии намерения осуществлять продажу принадлежащего ему объекта недвижимости, желает отменить выданную доверенность.
Таким образом, выданная ФИО7 доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 18 ноября 2024 года являлась действующей, не была отозвана доверителем, данная доверенность не отменялась, в установленном порядке недействительной не признавалась, что подтверждает волю истца на отчуждение объекта недвижимости. Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке 20 ноября 2024 года, то есть также в период действия доверенности.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» собственник может по своей воле подать в Росреестр заявление с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект недвижимости или наложение на него обременения без его личного участия. Однако ФИО7 в орган регистрации прав с подобным заявлением не обращался.
Доказательств, подтверждающих неосведомленность о совершенной сделке и осуществление прав собственника спорного имущества после государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику, в частности, пользование спорным имуществом, уплату коммунальных, налоговых платежей, истцом не представлено, тогда как в соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оснований полагать совершенную сделку купли-продажи квартиры мнимой, исходя из вышеприведенных положений действующего законодательства и разъяснений по их применению, судом в ходе рассмотрения дела также не установлено.
Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи квартиры его сторонами исполнен, о передаче денежных средств покупателем представителю продавца свидетельствует соответствующая запись в договоре, при этом суд также учитывает, что такое основание как безденежность договора само по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Содержание доверенности истцом было согласовано без определения как существенного условия договора купли-продажи обязанности по передаче непосредственно ему покупателем денежной суммы после продажи квартиры. Таким образом, ФИО10 действовал в пределах полномочий, указанных в выданной ему ФИО7 доверенности. Переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован, покупатель ФИО3 вселился в квартиру, его регистрация по месту жительства в жилом помещении произведена 23 ноября 2024 года.
Довод стороны истца о том, что об отсутствии у истца намерения продавать квартиру указывает тот факт, что это было его единственное жилье, в котором он сохранял регистрацию на территории Российской Федерации, суд признает несостоятельным, учитывая, что в спорной квартире ФИО7 не проживал, расходы по содержанию квартиры не нес, что свидетельствует о наличии у истца иного места жительства. При этом регистрация в жилом помещении не может однозначно свидетельствовать о желании истца сохранить за собой право на спорную квартиру, поскольку регистрация по месту жительства является административным актом, тогда как наличие права предполагает его реализацию, которое истец фактически не осуществлял.
Оснований полагать условия совершенной сделки свидетельствующими о наличии явного ущерба для истца как о недействительности сделки исходя из диспозиции пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не имеется, учитывая отсутствие доказательств тому, что стоимость квартиры, переданной ответчику по договору, не соответствовала средним рыночным ценам на момент совершения сделки.
Наличие родственных отношений между сторонами также не может свидетельствовать о недействительности сделки, поскольку законодательство не содержит запрета на заключение договора купли-продажи недвижимости между родственниками. О наличии сговора представителя и другой стороны сделки действовать в ущерб интересам продавца при заключении оспариваемого договора купли-продажи представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи каких-либо запретов на распоряжение имуществом продавца не имелось, а также учитывая, что, заключая договор, ФИО10 действовал от имени продавца на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая не была отменена либо признана недействительной, доказательств, подтверждающих мнимость сделки, не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 18 ноября 2024 года недействительным.
Другие приведенные сторонами в ходе рассмотрения дела доводы правового значения для разрешения спора не имеют и судом не принимаются.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО7 в удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО7 к ФИО3 о признании сделки недействительной – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд города Мурманска в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Т.С. Кузнецова