Решение по делу № 3А-138/2025 от 18.06.2025 - об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2025-000283-28

Дело№ 3а-138/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» (далее также ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова», Университет) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 27 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 года: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 24 400 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 10 885 600 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежат земельные участки. Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, Университет обратился к административному ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, представил отчет об оценке. Решениями ГБУ отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ являются необоснованными, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 43 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 848 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Новочеркасска, министерство науки и высшего образования Российской Федерации, ТУ Росимущества в Ростовской области.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От иных лиц, участвующих в деле, ходатайств, заявлений в суд не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 20 мая 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 9 июня 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что в собственности Российской Федерации находятся:

земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 10 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под зданиями (строениями), сооружениями, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 005 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

За ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 4 апреля 2011 года, земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 27 августа 2012 года.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 60 992 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 19 006 688,7 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ Университет 17 декабря 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2024 года. С заявлениями в ГБУ представлен отчет от 2 декабря 2024 года № 1518-2/07-24 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ФИО1, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 15 июля 2024 года: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 24 400 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН- в размере 10 885 600 рублей.

27 декабря 2024 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Согласно указанным решениям бюджетным учреждением в отчете от 2 декабря 2024 года отмечены нарушения пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 14 марта 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 7 апреля 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 19 мая 2025 года № 179/2025.

Согласно выводам эксперта отчет от 2 декабря 2024 года об определении рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки (пп. 4 п. 9 ФСО V, п. 22в ФСО № 7). При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 15 июля 2024 года: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 43 070 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 848 000 рублей.

При анализе отчета выявлено, что в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных, отсутствует обоснование использование в расчетах лишь части доступных рыночных данных об аналогичных земельных участках. В отчете приведена информация только о пяти объектах, не представлен полный объем рыночных данных об аналогичных земельных участках.

При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком не приведены корректировки на обеспеченность земельных участков инженерными коммуникациями. При определении рыночной стоимости объектов оценки для расчета корректировок использован неактуальный Справочник оценщика недвижимости на 2022 год, при этом дата оценки 15 июля 2024 года.

В приложении отчета отсутствуют копии страниц справочников и иных источников информации, использованных при определении корректировок, в связи с чем невозможно проверить достоверность и актуальность применяемых значений корректировок.

Определяя рыночную стоимость объектов исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту рынка «под коммерческую застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемых земельных участков, для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом отобраны 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми объектами. Выявленные отличия объектов-аналогов от объектов оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 2 декабря 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объекта, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 17 декабря 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 115 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и взыскивается судом с ФГБОУ ВО «ЮРГПУ (НПИ) имени М.И. Платова».

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001219, № ОРС-61/2024/001220 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 10 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под зданиями (строениями), сооружениями, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 15 июля 2024 года в размере 43 070 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 005 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения государственных административно-управленческих объектов и некоммерческих организаций, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 15 июля 2024 года в размере 18 848 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 декабря 2024 года.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Южно-Российский государственный политехнический университет (НПИ) имени М.И. Платова» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 115000 (сто пятнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля