УИД 50OS0<данные изъяты>-70

Дело <данные изъяты>а-114/2023 (3а-1094/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2023 года

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Орех» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Орех» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:15:0040502:148, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец АО «Орех» является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:148 площадью 6606 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 49 272 898,86 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> № АОКС-50/2022/000266.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Квадро эксперт».

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 19 710 000,00 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 33 722 837,00 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

Так, эксперт пояснил, что основной характеристикой и ценообразующим фактором для земельного участка является его категория и вид разрешенного использования.

Эксперт в своем заключении указывает на то, что оценщик в отчете не учел отличия в виде разрешенного использования у аналогов и объекта оценки.

Вид разрешенного использования у объекта оценки – «для строительства придорожного сервиса», при этом у объектов аналогов вид разрешенного использования либо не указан (указана только категория - земли промышленности, но в данной категории могут быть земли с разными видами разрешенного использования), либо отличается от объекта оценки. Данное отличие в отчете не проанализировано и корректировка не проведена.

Также эксперт указал, что оценщиком ошибочно не введена корректировка на дату предложения, поскольку стоимость объектов недвижимости в различный период времени может отличаться. Обоснование отсутствия корректировки в связи с нахождением этих дат в пределах срока экспозиции является не верным, поскольку срок экспозиции определяется как период времени, в течение которого объект недвижимости находился в открытой продаже. Технически срок экспозиции определяется как разница между датами, в которые объект недвижимости был опубликован на сайте и снят с публикации. При этом, в течении срока экспозиции цена предложения может меняться с учетом тенденций рынка. Таким образом, отсутствие корректировки на дату предложения не позволяет учесть изменение цен с учетом тенденций рынка и приводит к искажению величины определяемой рыночной стоимости.

Что касается замечания административного истца о том, что в заключении судебной экспертизы обращено внимание на недостатки отчета относительно конфигурации, несмотря на наличие в Справочнике значения в 40%, что указывает на возможность использования данного значения, экспертом пояснено следующее.

Эксперт приводит замечание относительно корректировки на конфигурацию в размере 40%, но данное замечание направлено прежде всего не на использование данной корректировки и ее величины, а относительно того, что оценщик в своем отчете не приводит никакой аргументации относительно использования крайних допустимых значений корректировки. Просто указано, что он применил максимальный размер.

Кроме того, как пояснил эксперт, для определения величины корректировок им использовались данные «Справочника оценщика недвижимости 2017» Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Под редакцией ФИО1, при отсутствии данных в вышеуказанном справочнике экспертом использовались иные источники:

- Корректировка на дату предложения (отсутствует в справочнике Лейфера), использовались данные Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» Онлайн-сервис АФОС Справочник: оценка и экспертиза Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты> 2018 г. Автор - ФИО2 Под редакцией - к.э.н. ФИО3

- Корректировка на торг. Корректировка имеется в справочнике Лейфера, однако эксперт счел более корректным использование данных «СПРАВОЧНИКА РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА СРД No 21 Под редакцией канд. техн, наук ФИО4», ноябрь 2017 года где приведена величина корректировки именно для <данные изъяты>.

- Корректировка на удаленность от МКАД и направление от МКАД (отсутствует в справочнике Лейфера), использовались данные Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» Онлайн-сервис АФОС Справочник: оценка и экспертиза Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты> 2018 г. Автор - ФИО2 Под редакцией - к.э.н. ФИО3

Отвечая на вопрос административного истца об использовании корректирующих коэффициентов на площадь по матрице, а не по формуле, без учета разницы площадей, эксперт указал, что применение «формулы», а точнее степенной зависимости из данного справочника Лейфера, возможно только для участков с площадью более 10 000 кв. м. Все аналоги и объект оценки имеют площади меньше.

Также эксперт указал, что при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям.

Статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Согласно п.20 ФСО <данные изъяты> застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. Коммуникации являются объектами отдельного учета, в том числе кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество. В целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, для обеспечения сопоставимости результатов учитывалась только возможность/невозможность подключения к коммуникациям.

По замечанию о том, что экспертом не вводится корректировка на наличие съезда с федеральной трассы для аналога <данные изъяты>, эксперт пояснил, что данное обстоятельство проанализировано при применении корректировки «на Интенсивность транспортного потока (прочие автодороги/основные городские дороги/территориалъные дороги/федералъные дороги)». Отдельное исследование по данному фактору означало бы «задвоение» корректировки.

Если в вопросе имеется в виду именно наличие организованного съезда, то данное обстоятельство не входит в перечень ценообразующих факторов, согласно «Справочника оценщика недвижимости 2017» Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Под редакцией ФИО1.

Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, сделанные в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО5, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Орех», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:148 площадью 6606 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 33 722 837,00 (тридцать три миллиона семьсот двадцать две тысячи восемьсот тридцать семь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.