УИД 50OS0000-01-2024-001044-41
Дело № 3а-47/2025 (3а-832/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 февраля 2025 года
г. Красногорск
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,
при ведении протокола секретарем ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Элекс-Полюс Кар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО «Элекс-Полюс Кар» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2023 и 01.01.2022 года соответственно.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.
В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта с учетом дополнительного исследования, с отчетом не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Московской области свою письменную позицию поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником:
- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 247 146,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 года установлена кадастровая стоимость в размере 10 160 463 160,00 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 17.11.2023 года № 15ВР-2636.
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 83 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многофункционального торгового центра общего назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>
В отношении объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 года установлена кадастровая стоимость в размере 646 746 880,00 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2022 года № 15ВР-2452.
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «МСВ Консалт».
Согласно отчету рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, составляет – 8 421 066 974,00 рублей, <данные изъяты> - 55 360 000,00 рублей соответственно.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты>, <данные изъяты> от 15.08.2024 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 10 157 091 000,00 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> составила 640 474 000,00 рублей.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.
При исследовании письменных замечаний относительно заключения, экспертом ФИО было выявлено наличие технической ошибки в расчетах в ходе исследования здания что, по мнению эксперта, привело к искажению итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости. С иными изложенными административным истцом замечаниями эксперт не согласилась.
С учетом данных обстоятельств и при наличии оснований позволяющих усомниться в правильности проведенного исследования, судом была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно представленному в суд дополнительному экспертному заключению <данные изъяты> от 17.12.2024 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату оценки определена в размере 10 223 207 000,00 рублей.
Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» дополнительное экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
Представитель административного истца с заключением дополнительной судебной экспертизы также не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручить эксперту иной экспертной организации.
От экспертной организации по данным замечаниям в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.
В своих письменных пояснениях эксперт с замечания в отношении составленного заключения не согласился, указав, что доводы, изложенные в замечаниях не повлияли на выводы, указанные в заключении.
Эксперт указал, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Также, отвечая на замечания, эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны сопоставимые объекты-аналоги, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.
В методическом плане судебный эксперт обладает более широкими полномочиями в отличие от оценщика, поэтому он может использовать как методические положения, изложенные в Федеральном законе № 135 и ФСО, так и любые иные источники, содержащие необходимую информацию для формирования методики конкретного исследования при должном (предусмотренном процессуальным законодательством) обосновании в свою очередь оценщик должен руководствоваться исключительно методическими положениями, указанными в ФЗ № 135 и ФСО.
В этой связи с отсутствием аналитических данных о средних значениях арендопригодных площадей складских помещений в ТЦ, а также невозможности расчета таких площадей по данным экспликации, площадь складских помещений экспертом принята с официального сайта оцениваемого Торгового центра.
Суд обращает внимание, что возражения на заключения судебного эксперта как основного так и дополнительного как документ не несут в себе доказательного значения, поскольку составлены лицом не обладающим специальными познаниями и оспорены судебным экспертом, давшим заключение.
Письменные ответы эксперта приобщены к материала дела и являются обоснованными, согласуются с проведенными исследованиями.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.
При этом суд находит, что эксперт ФИО, проводившая судебные исследования, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в части исследования отчета об оценке, оценки рыночной стоимости земельного участка с учетом дополнительного исследования в отношении объекта торгового объекта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертных заключений и определенных в них величин рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании выводов судебной экспертизы.
При этом в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по выводам дополнительного исследования не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в данной части требований.
Кроме этого, суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО «Элекс-Полюс Кар», поданное в Московский областной суд 08.04.2024 года - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 83 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение многофункционального торгового центра общего назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 года в размере 640 474 000,00 (Шестьсот сорок миллионов четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В удовлетворении требований ООО «Элекс-Полюс Кар» об установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной в отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 247 146,5 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2023 – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 20.02.2025 года.
+
Судья М.Ю. Елизарова