Дело №2-265/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего: Кудряшова А.В.

при секретаре: Дедовой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о возложении обязанности по приведению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в первоначальное состояние, взыскании убытков, судебной неустойки и признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности по прекращению нарушения прав пользования истицей принадлежащей ей квартирой <адрес>, а также общим имуществом собственников помещений названного многоквартирного дома путем приведения ответчиком в течение 30 дней с момента вступления судебного решения в законную силу в первоначальное состояние принадлежащего последнему, расположенного на первом этаже того же дома нежилого помещения с кадастровым номером №, а также общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, указав, что в результате проведения ФИО2 строительных работ (реконструкции) в указанном нежилом помещении поверхность подъезда жилого дома, а также поверхности пола, стен, потолка, дверей, мебели, одежды и бытовой техники квартиры истицы покрыты слоем белой пыли, а проживание в данной квартире не представляется возможным (в воздухе висит взвешенная строительная пыль, в квартире шум и грохот). Кроме того, ответчиком в двух местах пробиты отверстия в капитальной внешней несущей стене дома под окном квартиры ФИО1, вследствие чего в гостиной данного жилого помещения стало холодно из-за теплопотерь, а на фасаде домовладения трескается штукатурка, что делает небезопасным проживание в доме и может привести к обрушению его конструкций.

Уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ заявленные исковые требования, ФИО1, предъявив иск к ФИО2, а также к новым собственникам упомянутого нежилого помещения - ФИО3 и ФИО4, просит названных собственников в течение 90 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании истицей квартирой №№ в являющемся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения доме <адрес>, а также общим имуществом собственников помещений названного многоквартирного дома путем проведения за свой счет следующих работ, направленных на приведение такого общего имущества в первоначальное состояние и восстановление упомянутого домовладения как объекта культурного наследия: заложить в осях 3-4/Б дверной проем в несущей стене; в осях 3-4/А, 4/А-Б демонтировать кладку, заполняющую оконные проемы, установить оконные блоки; в осях 4/Б-В в капитальной стене заложить оконный проем. В обоснование указанных требований ФИО1 ссылается на то, что в ходе проведения ответчиками в отсутствие разрешительной документации в нежилом помещении с кадастровым номером № строительных и ремонтных работ (в том числе реконструкции) местоположение оконных и дверных проемов не соответствует утвержденному предмету охраны названного объекта культурного наследия, а в результате указанной реконструкции общедомовое имущество претерпело изменения в несущих стенах с повреждением ограждающих строительных конструкций, ослабляющим последние и снижающим эксплуатационные характеристики здания.

Кроме того, ФИО1 просит взыскать с ФИО3 и ФИО4 судебную неустойку в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки исполнения настоящего судебного решения в части выполнения упомянутых выше работ и 20 000 руб. в счет возмещения понесенных истицей расходов на уборку ее квартиры от строительной пыли. Также истица просит дать правовую оценку обстоятельствам, свидетельствующим о недействительности заключенного 27.12.2024 ФИО2 с ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи упомянутого нежилого помещения, признав отсутствующим зарегистрированное право собственности последних на данный объект недвижимости, указывая на то, что у ФИО3 и ФИО4 в обход установленного законом порядка не могло возникнуть право на самовольно реконструированный объект недвижимости, выбывший в связи с этим из гражданского оборота, а сама названная сделка от 27.12.2024 направлена на преодоление вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 18.06.2024, принятого по иску Главного управления Смоленской области по культурному наследию, которым на ФИО2, являвшегося на тот момент собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления этого судебного решения в законную силу получить задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а в течение шести месяцев – разработать проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим ее представлением в Главное управление Смоленской области по культурному наследию.

ФИО1, ее представители ФИО5 и ФИО6 поддержали заявленные исковые требования в полном объеме, отметив, что фасад дома <адрес>, как и окна (элементы стеновой конструкции здания), относится к общему имуществу собственников помещений названного многоквартирного дома, а его самовольное изменение нарушает права последних, включая истицу.

Представитель ФИО2 – ФИО7 в судебном заседании иск не признала, отметив, что с момента приобретения названным ответчиком нежилого помещения с кадастровым номером № ремонтные работы, влекущие реконструкцию этого помещения, не производились (выполнялись только работы по внутренней отделки нежилого помещения); после отчуждения ФИО2 данного помещения ФИО3 и ФИО4 возложение на ФИО2 обязанности по приведению указанных в иске работ недопустимо, поскольку последний уже не является собственником данного объекта недвижимости. Также указала на недоказанность наличия причинно-следственной связи между действиями Пицуры и образование пыли в квартире ФИО1

Представитель ФИО4 и ФИО3 - ФИО8, возражая против удовлетворения иска, сослалась на то, что в настоящее время получено разрешение и подготовлена рабочая документация на проведение в нежилом помещении с кадастровым номером № работ, направленных на сохранение соответствующего объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Ответчики, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация г.Смоленска, Главное управление Смоленской области по культурному наследию, Главное управление государственного, строительного и технического надзора Смоленской области, ООО «Городская управляющая компания» и Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска, извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из положений п.2 ст.290 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п.2 ст.287.6 данного Кодекса.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (п.п.45, 47, 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В преамбуле Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» отмечено, что объекты культурного наследия народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

Как предусмотрено ст.ст.6, 33 указанного Закона, объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий. Под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с данным Законом

По правилам п.1 ст.47.3 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п.11 ст.47.6 данного Закона, обязаны в числе прочего: осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

На основании подп.1 п.1 ст.5.1, п.п.1, 4 ст.40, п.п.1, 6 ст.45 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ на территории памятника или ансамбля запрещается проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов. Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ. Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями указанного Закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в п.2 ст.45 названного Закона, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия. К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности.

В соответствии с п.п.1, 11 ст.47.6 упомянутого Закона охрана объектов культурного наследия обеспечивается в том числе заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния. При этом по общему правилу охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности. В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Право осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства дает выданное уполномоченным органом разрешение. В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство (п.14 ст.1, ч.ч.1, 5.1 ст.51 ГрК РФ).

В силу п.п.1, 2 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п.3 ст.25 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (ч.ч.1-3 ст.36, ч.2 ст.40, п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции (п.27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Как разъяснено в п.п.13, 32, 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка). Если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки). Принимая решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, суд указывает срок для его исполнения. Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести ее в соответствие с установленными требованиями, определяется судом с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений п.п.2, 3 ч.11 ст.55.32 ГрК РФ (ч.2 ст.206 ГПК РФ).

Таким образом, при самовольных перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние возлагается на нового титульного собственника помещения. При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции и, если да, то соблюдена ли установленная законом процедура. В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние (п.23 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

По делу установлено, что ФИО1 с 2020г. является собственником квартиры №1, расположенной на втором этаже трехэтажного многоквартирного дома №15 по ул.Ленина г.Смоленска.

Собственником нижерасположенного нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 137,5 кв.м. являлся с 25.01.2023 ФИО2, который на основании договора купли-продажи от 10.01.2023 приобрел его у <данные изъяты> (общество использовало данное нежилое помещение под парикмахерскую), а по договору купли-продажи от 27.12.2024 произвел отчуждение упомянутого нежилого помещения ФИО4 и ФИО3 (по 1/2 доле в праве каждому); право общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 на указанное нежилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Смоленской области 27.12.2024 (том 1 л.д.125-136; том 2 л.д.236-237, 241-242).

Здание, расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии с решением исполнительного комитета Смоленского областного Совета народных депутатов от 11.06.1974 №№ «О мерах по дальнейшему улучшению охраны, содержания и реставрации памятников истории и культуры» является объектом культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Гостиница «Европейская», XIX в. (<адрес>), включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (зарегистрирован в названном реестре на основании приказа Министерства культуры РФ от 07.10.2015 №№-р). Предметом охраны данного объекта культурного наследия является историко-культурная ценность, объемно-пространственная композиция, конструкция, конфигурация (скатная), материал и характер кровельного покрытия крыши объекта культурного наследия, характер декоративного оформления фасадов, материал фасадной отделки, цветовая гамма, композиция и архитектурно-художественное оформление фасадов, в частности оконные проемы первого этажа прямоугольные.

Приказом Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 11.07.2016 №№ утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца упомянутого объекта культурного наследия, в разделе №3 которого указано, что при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п.11 ст.47.6 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ, обязаны помимо прочего: осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия (том 1 л.д.59-65).

Особенности названного объекта культурного наследия утверждены приказом Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 02.12.2023 №№ (том 2 л.д.141-148). Согласно схеме элементов предмета охраны объектов культурного наследия (приложение №2 к приказу Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 02.12.2023 №73) стены и окна жилого дома <адрес> входят в состав названных элементов (том 1 л.д.55-56).

07.12.2022 специалистами Главного управления Смоленской области по культурному наследию проведен осмотр нежилого помещения с кадастровым номером №, по результатам которого составлен акт технического состояния с перечнем мероприятий по сохранению объекта культурного наследия.

Из объяснений ФИО1 и ее представителей следует, что собственником нежилого помещения с кадастровым номером № в ходе проведения в нем ремонтных и строительных работ в несущей капитальной внешней стене здания пробиты два отверстия (одно из них – под окном квартиры №№), а результатом этих работ явилось в числе прочего существенная запыленность в квартире истицы, в гостиной которой стало прохладно из-за теплопотерь; штукатурка на фасаде дома стала трескаться. Вернувшись 24.11.2023 в квартиру, ФИО1 обратила внимание на то, что все поверхности подъезда жилого дома, а также поверхности пола, стен, потолка, дверей, мебели, одежды и бытовой техники в ее квартире покрыты слоем белой пыли, которая находилась также во встроенных шкафах, а в воздухе присутствовала взвешенная строительная пыль, однако строительные работы продолжали осуществляться и далее и были сопряжены с сильными шумом и грохотом.

Сотрудниками управляющей организации (ООО «Городская Управляющая Компания») произведен осмотр подъезда <адрес> и расположенной в нем квартиры истицы, о чем составлен акт обследования от 28.11.2023, из которого следует, что в нежилом помещении (ранее занимаемом парикмахерской) проводятся ремонтные работы (отбита штукатурка со стен до кирпичной кладки), в результате которых в подъезде №1 дома, а также на полу, дверных косяках, мебели, потолках, во встроенных шкафах с вещами и на предметах интерьера в квартире №№ наблюдается пыль (том 1 л.д.15).

На основании обращения ФИО1 от 26.11.2023 Главным управлением госстройтехнадзора Смоленской области 06.12.2023 проведено выездное обследование по вопросу нарушения градостроительного законодательства при реконструкции нежилого помещения с кадастровым номером №, по результатом которого при визуальном осмотре установлено проведение подобной реконструкции: в несущей стене между помещениями №29 и №23 выполнен проем арочного типа размером около 120 см. х 210 см.; в несущей стене с восточной стороны в помещении №29 выполнен оконный проем размерами около 130 см. х 200 см. (акт проверки от 06.12.2023 №№) (том 1 л.д.75-79, 83-88).

В техническом плане 1-го этажа технического паспорта данного жилого дома указанные проемы отсутствуют, разрешение на реконструкцию упомянутого нежилого помещения Администрацией г.Смоленска не выдавалось, в связи с чем 06.12.2023 Главным управлением госстройтехнадзора Смоленской области направлено в адрес Администрации г.Смоленска соответствующее уведомление о самовольной реконструкции (аналогичные уведомления направлены 08.12.2023 также в адрес Главного управления Смоленской области по культурному наследию и в адрес заместителя Главы г.Смоленска - начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска – главному архитектору) (том 1 л.д.80-82, 89-91, 149-151, 165).

Как следует из письма Главного управления Смоленской области по культурному наследию от 20.12.2023 №№, собственник нежилого помещения с кадастровым номером № за выдачей задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в названное Главное управление не обращался (том 1 л.д.145-147).

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес> по вопросу проведения соответствующей реконструкции не принималось (том 1 л.д.152).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 18.06.2024, принятым по иску Главного управления Смоленской области по культурному наследию, на ФИО2, являвшегося на тот момент собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления этого судебного решения в законную силу получить задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а в течение шести месяцев – разработать проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим ее представлением в Главное управление Смоленской области по культурному наследию.

Принимая такое решение, суд исходил из того, что в ходе проведенного 30.11.2023 Главным управлением Смоленской области по культурному наследию осмотра упомянутого объекта культурного наследия выявлено проведение строительных (ремонтных) работ в отсутствие полученного задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разработке проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в связи с чем ФИО2 в письме от 04.12.2023 было указано на необходимость незамедлительного приостановления работ в принадлежащем ему нежилом помещении (том 1 л.д.9, 145-147, 187-188, 220-227, 234-237).

Вместе с тем, по утверждению истицы, ремонтные работы в нежилом помещении ФИО2 приостановлены не были, что подтверждается, в том числе, составленными ООО «Городская Управляющая Компания» актами обследования от 17.09.2025, от 03.10.2025 и от 08.10.2025.

В п.3 заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО3 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № от 27.12.2024 указано на то, что покупатели уведомлены о том, что объект расположен в доме, который является памятником культурного наследия, в связи с чем последние принимают на себя обязательства по сохранению данного объекта культурного наследия. При этом покупатели уведомлены продавцом о принятии решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 18.06.2024 и о рассмотрении тем же судом настоящего гражданского дела (том 2 л.д.241-242).

Из материалов дела также усматривается, что ООО «<данные изъяты> с которым ФИО3 и ФИО4 02.06.2025 заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ, подготовлена рабочая документация на проведение работ по сохранению (ремонт) названного объекта культурного наследия в границах нежилого помещения с кадастровым номером №, предусматривающая в числе прочего устройство арочного дверного проема между основным и подсобным помещениями.

13.05.2025 Главным управлением Смоленской области по культурному наследию утверждено соответствующее задание на проведение работ по сохранению (ремонт) объекта культурного наследия, а 30.06.2025 и 09.09.2025 Главным управлением Смоленской области по культурному наследию ООО «<данные изъяты>», имеющему лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, на основании заявлений от 11.06.2025 и от 04.09.2025 (соответственно) выданы разрешения №№ и №№ (соответственно) на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Гостиница «Европейская», сроком действия до 03.09.2025 и 01.01.2026 (соответственно).

По ходатайству представителей истицы судом по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и историко-культурная экспертиза, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>».

Согласно экспертному заключению ООО «<данные изъяты>» от 15.11.2024, подготовленному по результатам осмотра 29.08.2024 экспертом ФИО19. нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в доме <адрес>, в данном помещении проведены работы по демонтажу внутренней отделки и ненесущих перегородок (на момент осмотра строительный мусор убран, рабочие в помещении отсутствовали).

Местоположение оконных и дверных проемов (как существующих, так и заложенных) не соответствует утвержденному предмету охраны объекта культурного наследия (том 2 л.д.127-130). Внутри помещения на капитальных стенах, являющихся предметом охраны объекта культурного наследия, открыты конструктивные элементы исторических окон, переделанных в витринные окна (растесанных) при реконструкции 1950-х годов. Внутри помещения на поперечной стене выявлена историческая разгрузочная арка, отсутствующая в утвержденном предмете охраны (при подготовке предмета охраны была скрыта отделкой советского периода).

Обращения по вопросу выдачи задания на проведение ремонтно-реставрационных работ для нежилого помещения с кадастровым номером № в Главное управление Смоленской области по культурному наследию не поступали, проектная документация по данному помещению в названный уполномоченный орган не представлялась.

С учетом проведения соответствующих работ без получения разрешительной документации, исходя из выявления несоответствия существующей планировки (в части оконных и дверных проемов) утвержденному предмету охраны объекта культурного наследия, а также выявления не описанных ранее элементов несущих конструкций (арочные перемычки), включенных в утвержденный предмет охраны объекта культурного наследия, для восстановления дома <адрес>, как объекта культурного наследия, в части, касающейся общего имущества собственников помещений названного многоквартирного дома, необходимо провести работы по сохранению этого объекта культурного наследия в виде реставрации и приспособления для современного использования, для чего собственнику объекта необходимо получить задание органа охраны объектов культурного наследия и обратиться в лицензированную Минкультуры России проектную организацию для разработки проектной документации «Проект реставрации и приспособления к современному использованию объекта культурного наследия», после чего - провести государственную историко-культурную экспертизу данной проектной документации и согласовать ее (на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы) с органом охраны объектов культурного наследия. Затем после получения у органа охраны объектов культурного наследия разрешения лицензированная Минкультурой России подрядная организация проводит соответствующие работы. После фактического завершения работ авторский надзор и научный руководитель представляет в орган охраны научный отчет о выполненных работах, а собственник объекта после утверждения отчета организует процедуру приемки работ по сохранению объекта культурного наследия, по завершении которой получает акт о приемке работ, подписанный органом охраны объектов культурного наследия (том 2 л.д.119-154).

Как следует из показаний допрошенного судом эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО20., ремонтные работы в нежилом помещении с кадастровым номером №, которое перетерпело существенные изменения, проведены с нарушениями норм действующего законодательства, в отсутствие разрешительной документации. В настоящее время имеется необходимость выполнения в этом помещении работ по реставрации и приспособлению, для чего необходимо получить разрешение органа охраны культурного наследия и разработать соответствующий проект.

В соответствии с экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» от 12.09.2024 фактическое состояние и планировка нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 137,5 кв.м. в многоквартирном доме <адрес> не соответствует техническому паспорту на упомянутый жилой дом: в осях 3-4/А, 4/А-Б заложены оконные проемы (кладка выполнена из материалов (кирпич керамический, пенобетонные блоки, монтажная пена), отличных от материалов стен здания) (реконструкция, в результате которой общедомовое имущество претерпело изменения, - том 2 л.д.173); в осях 3-4/Б устроен дверной проем (реконструкция, в результате которой общедомовое имущество претерпело изменения, - том 2 л.д.172), в осях 4/Б-В в капитальной стене устроен оконный проем (реконструкция, в результате которой общедомовое имущество претерпело изменения, - том 2 л.д.174), в осях 1-2/В-Б, 3/В-Б, 3-4/Б-А демонтированы перегородки (перепланировка).

Указанные выше работы по реконструкции повлекли за собой изменения в несущих стенах с повреждением конструкций. На перекрытиях отсутствует защитно-декоративный слой в местах размещения перегородок. Вентиляционная система забита строительным мусором. Зафиксировано отслоение штукатурного состава от стен. Множественные трещины по стенам здания в местах устройства (переустройства) проемов, отслоение (отсутствие) штукатурного покрытия на потолке.

Наиболее опасными повреждениями, выявленными в ходе осмотра, являются трещины в кладке, имеющие характер параболических кривых, ветви которых расходятся к низу по обе стороны от устроенного проема в несущей стене в осях 3-4/Б (причина появления – просадка участка стены из-за отсутствия части кладки, демонтированной при устройстве проема в осях 3-4/Б). Над дверным проемом имеется арочная трещина, повторяющая очертания проема. Появление трещины связано с отсутствием перемычки над новым дверным проемом. Также устройство проема приводит к уменьшению поперечного сечения несущей стены.

Устройство проема в несущей стене в осях 3-4/Б и устройство оконного проема в осях 4/Б-В в капитальной стене выполнены с нарушением требований п.7 СП 15.13330.2020, что снижает несущую способность кирпичной стены.

Выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций по виду проявления последствий относятся к дефектам ограждающих строительных конструкций, ослабляющим конструкции и снижающим эксплуатационные характеристики здания. По характеру процессов разрушения дефекты и повреждения строительных конструкций относятся к дефектам механического происхождения (производство строительно-монтажных работ).

Межэтажное перекрытие выполнено в виде дощатого настила, уложенного по деревянным балкам. В ходе производства работ по демонтажу перегородок на потолке остались участки, не имеющие декоративно-защитного слоя (штукатурки) с открытыми зазорами (щелями) в конструкциях потолка, через которые могла попадать пыль, образованная в ходе строительных работ (том л.д.174). То есть к запыленности квартиры истицы и общедомового имущества привело нарушение целостности конструкций межэтажных перекрытий жилого дома при производстве строительно-монтажных работ. Также при выполнении строительно-монтажных работ по демонтажу строительных конструкций строительная пыль при отсутствии вентиляции (забитой строительным мусором) и защитных мероприятий по укрытию конструкций сквозь конструкции деревянного перекрытия свободно поднимается на вышележащие этажи и оседает на поверхностях.

Причиной теплопотерь в квартире <адрес> могло послужить наличие незаделанных на момент предъявления иска (на момент обследования заделаны монтажной пеной) двух вентиляционных отверстий (круглое и прямоугольное) в наружной стене здания (внутренний фасад, выходящий во двор жилого дома).

Для приведения нежилого помещения с кадастровым номером № в первоначальное (до выполнения названных работ) состояние с целью восстановления общего имущества собственников помещений упомянутого многоквартирного дома необходимо: в осях 3-4/Б заложить дверной проем в несущей стене; в осях 3-4/А, 4/А-Б демонтировать кладку, заполняющую оконные проемы, установить оконные блоки; в осях 4/Б-В в капитальной стене заложить оконный проем (том 2 л.д.161-206).

Эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО21., проводивший соответствующие экспертные исследования, в ходе допроса судом указал на то, что к выводу об образовании в квартире истицы (возможно вследствие строительных работ) пыли он пришел по результатам просмотра имеющейся в материалах дела видеозаписи, на которой видна такая пыль. Причиной теплопотерь в квартире <адрес> явно является отверстие в стене нежилого помещения с кадастровым номером № (со стороны барака), расположенное ближе к потолку данной квартиры. Время проведения описанных в экспертном заключении работ экспертным путем установить не представляется возможным (том 3 л.д.71-72).

Суд при разрешении спора принимает во внимание заключения упомянутых экспертов, которые, вопреки доводам представителя ФИО2, отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности. Основания сомневаться в правильности выводов этих заключений отсутствуют, поскольку последние мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий.

Согласно ответу Главного управления Смоленской области по культурному наследию от 02.10.2025 приложенная ООО «<данные изъяты>» к заявлению о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению названного объекта культурного наследия в границах нежилого помещения с кадастровым номером № рабочая документация не содержит разбивок планов (схем) по осям и не предусматривает проведение работ по закладке дверного проема в несущей стене в осях 3-4/Б, демонтажу кладки, заполняющей оконные проемы и установке оконных блоков в осях 3-4/А, 4/А-Б, а также закладке оконных проемов в капитальной стене в осях 4/Б-В.

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников. Лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Предусмотренное ч.2 ст.36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Осуществление реконструкции многоквартирного дома должно осуществляться в соответствии с разрешительной документацией и с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом доме граждан.

Ограждающие несущие конструкции включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. При этом на внутренние капитальные (несущие) стены многоквартирного дома также распространяются права собственников помещений многоквартирного дома.

Любые стены и иные ограждающие конструкции, как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, в том числе оконные проемы, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая установленные Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» особенности регулирования отношений, связанных с охраной таких объектов, обязанность по осуществлению которой возложена законом на лиц, имеющих предусмотренные п.11 ст.47.6 данного Закона права по владению и пользованию ими, принимая во внимание подтвержденный в ходе судебного разбирательства имеющимися в деле доказательствами факт изменения в границах нежилого помещения с кадастровым номером № фасада жилого дома и факт изменения в результате реконструкции общего имущества собственников помещений названного многоквартирного дома (заложены оконные проемы, устроен дверной проем и оконный проем), что привело к ослаблению строительных конструкций и снизило эксплуатационные характеристики здания, исходя из того, что соответствующие работы в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома <адрес> произведены самовольно (в отсутствие необходимого для этого разрешения и разработанной проектной документации), без согласования с иными собственниками помещений названного домовладения и с нарушением строительных правил, суд возлагает на сособственников нежилого помещения с кадастровым номером № - ФИО4 и ФИО3 обязанность по приведению в течение 5 месяцев со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу за свой счет в первоначальное состояние общего имущества собственников помещений многоквартирного дома <адрес> путем выполнения в указанном нежилом помещении следующих работ: в осях 3-4/Б заложить дверной проем в несущей стене; в осях 3-4/А, 4/А-Б демонтировать кладку, заполняющую оконные проемы, установить оконные блоки; в осях 4/Б-В в капитальной стене заложить оконный проем.

При этом суд отмечает, что в соответствии со ст.ст.47.2 и 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ лица, указанные в п.11 ст.47.6 названного Закона, при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия обязаны обеспечить финансирование и организацию проведения этих работ, тогда как в силу п.6 ст.45 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» непосредственно само выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия должно производиться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Ссылки представителя ФИО2 на то, что некоторые оконные проемы были заложены кирпичной кладкой, а некоторые - устроены еще до приобретения ФИО2 нежилого помещения с кадастровым номером №, основанием для отказа в удовлетворении иска ФИО1 служить не могут.

Исходя из свидетельских показаний ФИО22., являвшейся в период с 2019г. по 2023г. руководителем ООО «<данные изъяты>», с 1992г. по 1994г. нежилое помещение с кадастровым номером № находилось у данного общества в аренде, дверь в него (вход из подъезда) был заложен еще до 1985г. (со слов работников до 1975г.). После совершенного в 1997г. хищения (через окно) из упомянутого помещения один оконный проем в нем был заложен ООО «<данные изъяты>», а в 1997г. общество заложило еще 2 оконных проема (со стороны двора). Вентиляция была устроена в 1998г. в подсобном помещении, для чего был устроен соответствующий проем (вентиляция была вмонтирована в этот проем). Внутри помещения, на момент его продажи ФИО2, прохода «в арочном пространстве» не было (том 1 л.д.183).

Доказательства того, что соответствующие изменения строительных конструкций в части оконных проемов домовладения производились в соответствии с действовавшим на момент проведения соответствующих работ законодательством, т.е. не самовольно, в деле отсутствуют, а проведение этих работ прежними, а не новыми собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № не исключает обязанность последних по приведению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в первоначальное состояние.

При этом оснований для принятия процессуального решения о замены после произведенного 27.12.2024 отчуждения нежилого помещения с кадастровым номером № ответчика ФИО2 его правопреемниками - ФИО4 и ФИО3, о чем в ходе рассмотрения дела ходатайствовал представитель ФИО2 (том 2 л.д.234), не имеется, поскольку, как следует из уточненного искового заявления ФИО1, иск предъявлен ею ко всем ответчикам.

Вопреки доводам представителя ФИО2 расширение, уменьшение или ликвидация существующих оконных проемов в наружной стене дома, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

То обстоятельство, что подготовленной ООО «<данные изъяты>» рабочей документацией на проведение работ по сохранению (ремонт) названного объекта культурного наследия в границах нежилого помещения с кадастровым номером № предусмотрено в числе прочего устройство арочного дверного проема между основным и подсобным помещениями, а Главным управлением Смоленской области по культурному наследию утверждено соответствующее задание на проведение работ по сохранению (ремонт) объекта культурного наследия и выдано разрешение на проведение таких работ, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на ФИО4 и ФИО3 обязанности по закладке соответствующего дверного проема в несущей стене в осях 3-4/Б служить не может, поскольку самовольная реконструкция в виде устройства в несущей стене домовладения в осях 3-4/Б дверного проема имела место до выдачи указанного разрешения, устройство такого арочного дверного проема является реконструкцией, а не ремонтом, на проведение которого выдано упомянутое разрешение и, кроме того, на проведение такой реконструкции в отношении общедомового имущества не получено согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>. К тому же, как уже отмечалось, в соответствии с экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» от 12.09.2024 устройство указанного проема приводит к уменьшению поперечного сечения несущей стены и выполнено с нарушением требований п.7 СП 15.13330.2020.

Исходя из положений п.1 ст.308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п.1 ст.330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1).

По смыслу п.1 ст.308.3 ГК РФ и разъяснений, приведенных в п.п.28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства. В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Поскольку обязанность исполнения судебных решений является неотъемлемым элементом права на судебную защиту, а неисполнение судебного акта или неправомерная задержка его исполнения рассматривается как нарушение права на справедливое правосудие в разумный срок, имеются основания для взыскания с ФИО4 и ФИО3 в пользу ФИО1, начиная со дня, следующего за истечением пяти месяцев со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу и до фактического исполнения возложенной на ответчиков упомянутой выше обязанности по приведению в первоначальное состояние общего имущества собственников помещений многоквартирного дома судебной неустойки, которая, исходя из характера и объема подлежащих выполнению ФИО4 и ФИО3 работ, а также степени допущенных нарушений прав истицы, определяется судом равной 1 000 руб. (по 500 руб. с каждого) за каждый день неисполнения судебного решения в части установленной обязанности по выполнению соответствующих работ, что, по мнению суда, отвечает принципам справедливости и соразмерности тем негативным последствиям, которые могут наступить в случае просрочки исполнения судебного акта, а также обеспечивает баланс интересов взыскателя и должника.

Допустимых доказательств необходимости установления иного размера судебной неустойки, отвечающего целям последней и учитывающего стоимость упомянутых выше работ, суду не представлено.

Согласно п.п.1, 2 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объем лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии со ст.1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п.2 ст. 15 ГК РФ).

По правилам п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По утверждению ФИО1, в связи с образованием запыленности в ее квартире по причине проведения в нежилом помещении с кадастровым номером № строительных работ, она вынуждена была произвести соответствующую уборку принадлежащего ей жилого помещения, обратившись к оказывающей соответствующие услуги ФИО23., которая в рамках достигнутого с истицей соглашения произвела уборку от пыли всех помещений квартиры №№ и находящейся в ней мебели.

Согласно расписке от 01.12.2023 за оказанные услуги ФИО1 передала ФИО24. денежные средства в размере 20 000 руб. (том.3 л.д.58).

При таком положении, суд взыскивает с ФИО2, являвшего на момент проведения строительных работ и образования в связи с этим пыли в квартире истицы собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, в пользу последней 20 000 руб. в счет возмещения ущерба.

Установленная п.2 ст.1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия своей вины должен представить ответчик. Вина в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ ФИО2 в ходе рассмотрении дела не представлено убедительных и достоверных доказательств отсутствия своей вины в появлении пыли в квартире ФИО1

Доводы представителя ФИО2 о том, что запыленность квартиры истицы могла образоваться вследствие длительного неосуществления уборки в данном жилом помещении либо вследствие ненадлежащей работы системы вентиляции дома, своего объективного подтверждения в ходе судебного заседания не нашли.

Согласно показаниям свидетеля ФИО9, проживающего в квартире №№ упомянутого домовладения, в конце 2023г. ему позвонила ФИО1 и попросила поговорить по поводу пыли в ее квартире и подъезде дома. В то время на первом этаже домовладения в первом подъезде производились строительные работы (хорошо были слышны звуки ремонтных работ и как работает перфоратор), в связи с чем на лестничной клетке, на полу, на стенах была пыль от строительных работ, которая дошла до третьего этажа дома. Пыль также появилась на стенах и мебели в квартире истицы (том 3 л.д.107).

Из показаний допрошенной судом в качестве свидетеля ФИО26., проживающей в квартире №№ (1-й подъезд) в доме <адрес> следует, что в ноябре 2023г. в нежилом помещении на первом этаже домовладения начали проводиться ремонтные работы, после чего в подъезде дома на всех поверхностях, а также в квартире ФИО28. появилась мелкая строительная пыль, объем которой затруднял дыхание. ФИО29. просила приостановить работы и эти работы на время приостановились, а потом опять возобновились (том 3 л.д.108).

При этом названные свидетели не привели суду сведений о ненадлежащей работе системы вентиляции дома до проведения упомянутых ремонтных работ.

Исходя из представленных ООО «Городская Управляющая Компания» сведений, 17.05.2023 специалистами прежней управляющей организации (ОАО «Жилищник») производилось обследование технического состояния вентиляционных и дымовых каналов дома <адрес>, что подтверждается соответствующим актом обследования.

Бесспорных данных указывающих на то, что первопричиной образования в период проведения указанных выше строительных работ пыли в квартире ФИО1 является именно ненадлежащая работа вентиляционной системы дома <адрес> в деле не имеется, однако судом достоверно установлено, что запыленность данного жилого помещения и 1-го подъезда дома возникла в период проведения в нежилом помещении с кадастровым номером № строительных работ, а содержащийся в экспертном заключении ООО «<данные изъяты>» от 12.09.2024 вывод о том, что к запыленности квартиры истицы и общедомового имущества привело нарушение целостности конструкций межэтажных перекрытий жилого дома при производстве строительно-монтажных работ материалами дела не опровергается.

Утверждения представителя ФИО2 о том, что эксперт ООО «<данные изъяты>» в ходе проведения экспертных исследований не установил характер появившейся в квартире истицы пыли (именно то обстоятельство, что пыль является строительной) и ответил на поставленный судом в определении о назначении по делу судебной экспертизы наводящий вопрос о причинах попадания в квартиру <адрес> именно строительной пыли, во внимание судом также приняты быть не могут.

Факт запыленности квартиры ФИО1 подтверждается имеющимися в деле доказательствами, включая просмотренную судом видеозапись (том 1 л.д.16), а убедительные доказательства наличия иных причин (нежели проведение указанных выше строительных работ) появления большого объема пыли в жилом помещении истицы в деле отсутствуют. Обстоятельств, указывающих на длительное неосуществление ФИО1 уборки в ее квартире, судом при рассмотрении дела не установлено.

Ссылки представителя ФИО2 на недопустимость таких доказательств как составленный сотрудником ООО «Городская Управляющая Компания» акт обследования от 28.11.2023 (по причине того, что осмотр квартиры истицы производился в отсутствие представителя названного ответчика) и упомянутая видеозапись (по причине неизвестности того, где, в какое время и при каких обстоятельствах она производилась) являются несостоятельными, поскольку само по себе осуществление осмотра квартиры ФИО1 без участия в таком осмотре представителя ФИО2 не противоречит закону, а названная видеозапись позволяет установить обстоятельства, при которых осуществлялась данная запись.

Нельзя согласиться с доводами представителя ФИО2 о том, что произведенные в нежилом помещении с кадастровым номером № работы не нарушают права ФИО1, предъявление которой иска в суд является недобросовестным поведением, направленным на воспрепятствование осуществлению ФИО2 законной предпринимательской деятельности в указанном нежилом помещении, а также с доводами об отсутствии у истицы права на предъявление в суд упомянутого иска в интересах собственников помещений названного многоквартирного дома, в связи с чем ФИО1, заявляя соответствующие требования, фактически подменяет орган охраны объектов культурного наследия, осуществляя свойственные последнему функции.

Действующее законодательство не содержит ограничений для самостоятельного (в отсутствие решения общего собрания собственников) обращения в суд собственника помещения в многоквартирном доме за защитой своих прав (с требованиями к лицам, самовольно реконструировавшим общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) в порядке, предусмотренном ст.304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В данном случае обращение ФИО1 в суд с иском при установленных судом обстоятельствах не является злоупотреблением ею правом и направлено не на воспрепятствование осуществлению в нежилом помещении с кадастровым номером № предпринимательской деятельности, а на восстановление нарушенных прав истицы на общее имущество и безопасное использование принадлежащей последней квартиры, расположенной в доме, являющимся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения, что нельзя также расценивать как предъявление ФИО1 в суд иска, который вправе предъявить исключительно орган охраны объектов культурного наследия.

Факт осуществления истицей работ по замене установленных в ее квартире оконных блоков на пластиковые, на что ссылается представитель ФИО2, как на нарушение ФИО1 соответствующего охранного обязательства, правового значения для разрешения спора, исходя из предмета и оснований предъявленного в суд иска, не имеет.

Оснований для удовлетворения заявленных истицей требований о признании отсутствующим права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на нежилое помещение с кадастровым номером № по причине недействительности заключенного 27.12.2024 названными ответчиками с ФИО2 договора купли-продажи данного объекта недвижимости, выбывшего, по мнению истицы, после произведенной самовольной реконструкции из гражданского оборота, право собственности на который в связи с этим по указанной сделке не могло возникнуть в обход установленного законом порядка, суд не находит.

По правилам п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу ст.ст.128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Вместе с тем нежилое помещение с кадастровым номером № образовано как объект надвижимости в составе возведенного домовладения <адрес>, является его составной частью и введено в гражданский оборот в установленном законом порядке с вводом дома в эксплуатацию, в связи с чем его самовольная реконструкция и/или перепланировка, в результате которых не появился новый объект, не исключают возможность отчуждения последнего, однако влекут за собой возникновение у нового собственника обязанности по приведению приобретенного нежилого помещения в первоначальное состояние.

Кроме того, вопреки доводам истицы, наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 18.06.2024 о возложении на ФИО2 обязанности по получению задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разработке проектной документации на проведение таких работ с последующим ее представлением в Главное управление Смоленской области по культурному наследию также не являлось правовым препятствием для совершения сделки от 27.12.2024, а заключение подобного договора с учетом приведенных в нем условий не может расцениваться как попытка преодолеть вступивший в законную силу судебный акт.

Что касается поставленного ФИО1 в ходе рассмотрения дела вопроса о вынесении судом в адрес Главного управления Смоленской области по культурному наследию, выдавшего ФИО3 и ФИО4 разрешение на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, частного определения, то суд не находит оснований для удовлетворения соответствующей просьбы истицы.

В соответствии с ч.1 ст.226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

По смыслу данной нормы права следует, что частное определение суд выносит по своей инициативе. При этом лица, участвующие в деле, не вправе требовать вынесения частных определений и могут лишь обратить внимание суда на наличие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости вынесения частного определения. Вынесение частного определения является правом суда и не может быть предметом требования и рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.

В данном случае необходимость вынесения соответствующего частного определения при разрешении заявленного спора судом не установлена.

По правилам ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО3 и ФИО4 в пользу Лободы по 150 руб. в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ФИО3 и ФИО4 в течение пяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести за свой счет в первоначальное состояние общее имущество собственников помещений многоквартирного дома <адрес> путем выполнения в нежилом помещении с кадастровым номером № следующих работ:

- в осях 3-4/Б заложить дверной проем в несущей стене;

- в осях 3-4/А, 4/А-Б демонтировать кладку, заполняющую оконные проемы, установить оконные блоки;

- в осях 4/Б-В в капитальной стене заложить оконный проем.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в равных долях в пользу ФИО1 1 000 руб. (по 500 руб. с каждого) за каждый день просрочки исполнения настоящего судебного решения в части приведения за свой счет в первоначальное состояние общего имущества собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, начиная со дня, следующего за истечением пяти месяцев со дня вступления данного судебного решения в законную силу, по день его фактического исполнения в соответствующей части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 20 000 руб. в счет возмещения расходов на уборку квартиры.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 по 150 руб. в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

Судья А.В. Кудряшов

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи А.В. Кудряшовсекретарь судебного заседания Ленинского районного суда г. Смоленска Е.Е. Дедованаименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции 09.12.2025.

Мотивированное решение

изготовлено 24.11.2025

УИД: 67RS0002-01-2023-007081-79

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-265/2025