Решение по делу № 3А-168/2022 от 09.12.2022 | Владимирский областной суд (Владимирская область)

Дело № 3а-168/2022

УИД №33OS0000-01-2022-000239-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 09 декабря 2022 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мухиной С.С.,

с участием представителей административного истца Владимирского областного союза потребительских обществ по доверенности ФИО1,

административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2,

административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Владимирского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Владимирский областной союз потребительских обществ (далее – ВЛАДКООПСОЮЗ) через действующего на основании доверенности представителя ФИО1, обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ВЛАДКООПСОЮЗ является собственником следующих земельных участков:

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, с кадастровой стоимостью 17 623 144,62 руб.,

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 48 378 960,77 руб., (объект снят с государственного кадастрового учета 28 марта 2022 года),

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 48 106 338,10 руб..

Согласно отчетам ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 01 января 2021 года составляет 1 199 000 рублей, 2 927 000 рублей и 2 910 000 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на положения ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, на ч.7 ст.22 Федерального закона №237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 01 января 2021 года равной их рыночной стоимости в размере составляет 1 199 000 рублей, 2 927 000 рублей и 2 910 000 рублей.

Представитель административного истца ВЛАДКООПСОЮЗ по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным выше основаниям, настаивала на установлении рыночной стоимости спорных земельных участков в размере, определенном оценщиком ООО «****» в отчетах № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года, которые в полном объеме, по ее мнению, соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Для расчета рыночной стоимости оценщик использовал три аналогичных земельных участка, наиболее сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам, также расположенным, как и объекты оценки, в промышленной зоне города Мурома. С учетом места расположения земельных участков, вида их разрешенного использования и расположенных на них объектов капитального строительства полагала правильным отнесение их к объектам промышленно-производственного назначения. При этом указала, что заключение эксперта С. содержит неточности, поскольку эксперт при определении рыночной стоимости земельных участков не обосновал выбор метода отбора объектов-аналогов под офисно-торговую застройку, а отобранные экспертом объекты-аналоги существенно отличаются от объектов оценки по месту нахождения, по сегменту, в тоже время корректировка на вид разрешенного использования не применялась.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2 не возражала против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорных земельных участков в размере, определенном экспертом С. в заключении № 36/2022 от 31 октября 2022 года. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, не ставит под сомнение вышеуказанное заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию. Представленные административным истцом отчеты ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года полагала недопустимым доказательством ввиду допущенных оценщиком нарушений и его несоответствия федеральным стандартам оценки. Аналогичная позиция указана в дополнительном отзыве, представленном суду.

Представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3 в судебном заседании принятие решения оставил на усмотрение суда, также пояснив, что не оспаривает размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный экспертом, а также само заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее по тексту - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, в письменном ходатайстве указало, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости не оспаривает, не ставит под сомнение вышеуказанное заключение эксперта ни по форме, ни по содержанию, а также размер рыночной стоимости земельных участков, определенный экспертом.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация округа Муром Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта С., исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ВЛАДКООПСОЮЗ является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****;

- с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****.

Указанные земельные участки являются учтенными объектами, поставлены на кадастровый учет 25 февраля 2021 года и 28 марта 2022 года, соответственно.

Их кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2021 года Актами ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» № АОКС-33-2021-000222 от 18 марта 2022 года и № АОКС-33-2022-000294 от 13 апреля 2022 года в размере 17 623 144, 62 рублей и 48 106 338, 10 рублей, соответственно. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 марта 2022 года и 15 апреля 2022 года, соответственно.

Кроме того, административному истцу в период с 2 марта 2021 года по 28 марта 2022 года принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****. Объект недвижимости снят с кадастрового учета 28 марта 2022 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, установлена по состоянию на 1 января 2021 года Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» № АОКС-33-2021-000222 от 18 марта 2022 года в размере 48 378 960, 77 рублей. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 марта 2022 года.

Поскольку размер земельного налога за вышеуказанные земельные участки исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права административного истца, как налогоплательщика, и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

14 июня 2022 года ВЛАДКООПСОЮЗ полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** является завышенной и не соответствует их рыночной стоимости, нарушает его права, как налогоплательщика, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решениями названной Комиссии №33/13-р и №31/13-р от 30 июня 2022 года данные заявления отклонены (т.2. л.д.75-80). Как следует из решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 33/13-р и №31/13-р от 30 июня 2022 года представленные ВЛАДКООПСОЮЗ в Комиссию отчеты об оценке ООО «****» от 18 апреля 2022 года №2021/2763-3 и от 12 мая 2022 года №2022/942 выполнены с нарушениями Закона об оценочной деятельности.

01 августа 2022 года ВЛАДКООПСОЮЗ обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, ****.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** над их рыночной стоимостью представлены иные отчеты, нежели в Комиссию, а именно отчеты ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года, согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 01 января 2021 года составляет 1 199 000 рублей, 2 927 000 рублей и 2 910 000 рублей, соответственно.

Административными ответчиками Департаментом имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представлены письменные возражения, в которых указано, что отчеты ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года выполнены с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11, СО № 7, а именно: на стр. 38-39 Отчетов отсутствует обоснование выбора объектов-аналогов. Аналогичная позиция высказана представителями административных ответчиков в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно приводят к занижению рыночной стоимости.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчетов об оценке ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, административным истцом не представлено.

Административными ответчиками Департаментом имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в ходе рассмотрения дела были представлены письменные возражения, в которых указано, что отчеты ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года выполнены с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11, СО № 7, а именно: на стр. 38-39 Отчетов отсутствует обоснование выбора объектов-аналогов, относящихся к промышленному сегменту.

Аналогичная позиция высказана представителями административных ответчиков в судебном заседании, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а именно приводят к занижению рыночной стоимости.

Как разъяснено в пунктах 19, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Судебная экспертиза, согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», представляет собой предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (абзац седьмой статьи 9). Из содержания данной нормы следует, что судебная экспертиза предполагает проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

В связи с чем судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 01 января 2021 года и проверки отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть 1 статьи 41). Часть 2 статьи 41 названного Закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, часть 2 статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 2, определяющей правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, предусматривает, что оценочной деятельностью является профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (часть 1 статьи 3 названного закона).

С учетом изложенного проведение судебной экспертизы поручено судом частнопрактикующему эксперту С., обладающей специальными познаниями, являющейся действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 024084-1 от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз».

Каких-либо возражений относительно кандидатуры эксперта от участников процесса не поступало.

Согласно заключению эксперта С. № 36/2022 от 31 октября 2022 по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 6 944 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **** – 15 927 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **** – 15 837 000 рублей.

По вопросу соответствия отчетов ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Относительно отчета №2021/2763-4 от 22 июля 2022 года о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** экспертом указано следующее:

В нарушение пункта 7 ФСО №7 в Отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки.

В нарушение пункта 11 а) ФСО №7 в Отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки. На странице 34 Отчета приводится вывод по анализу социально-экономического развития города Мурома, при этом анализ в Отчете отсутствует.

В нарушение пункта 12 ФСО №3 на страницах 95-96 Отчета представлены копии документов, не подписанные уполномоченным лицом и не заверенные в установленном порядке.

В нарушение пунктов 5, 11 ФСО № 3 не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложения продажи объектов на рынке на страницах 100-101, 103-104 Отчета, информацию по ссылке 18 на странице 45 Отчета, срок экспозиции объекта на рынке на страницах 40, 41 Отчета. В связи с этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО №1).

В нарушение пункта 8 д), пункта 13 ФСО №3 на странице 38 Отчета используется мнение специалистов без указания их квалификации и без анализа значения на соответствие рыночным данным, хотя на странице 13 Отчета указывается, что при проведении оценки и подготовке отчета сторонние организации и специалисты не привлекались.

В Отчете имеются многочисленные неточности. На странице 24 Отчета указывается близость к крупной автомагистрали - «3 м с федеральной трассы «М7», при том, что данная автомагистраль находится на значительном удалении от объектов оценки. На странице 24 Отчета указывается близость к населенным пунктам д.Орлово, д.Александрова, д.Макаровка, при этом указанные населенные пункты находятся на значительном удалении от объектов оценки. На странице 36 Отчета при характеристике окружения объектов оценки указывается - объекты промышленно-производственного назначения, что не подтверждается и не соответствует действительности. На странице 37 Отчета делается вывод об отнесении объектов оценки к сегменту рынка торговоскладских зданий (промышленное назначение), при этом отсутствует обоснование и не приводится источник данной классификации. На страницах 39-44 Отчета используется Справочник оценщика недвижимости с иной классификацией сегментов рынка земельных участков.

В связи с тем, что не представляется проверить и подтвердить используемое на странице 38 Отчета мнение специалистов по анализу рынка предложений продажи объектов на рынке, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ данных, представленный на странице 38 Отчета (таблица 4-1).

В соответствии с требованиями пункта 11 б) ФСО №7 определяется сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. По информации на страницах 91, 93 Отчета объекты оценки имеют разрешенное использование «торгово-складские оптовые базы...», при этом данные таблицы 4-2 (страницы 38-39 Отчета) приведены данные земельных участков под индустриальную застройку. Анализ фактических данных на страницах 38-39 Отчета выполнен по отличному сегменту рынка объекта оценки (нарушено требование пункта 11 в) ФСО №7).

В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложения продажи объектов на рынке (страницы 100-101, 103-104 Отчета), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных на страницах 38-39 (пункты 2, 4 таблица 4-2) и интервал значений цен (пункт 11 в) ФСО №7).

В соответствии с пунктом 11 г) ФСО №7 приводится анализ основных факторов, влияющие на сопоставимые объекты недвижимости. На страницах 42, 44 Отчета приведен анализ факторов для земельных участков под индустриальную застройку.

В связи с приведенными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить вывод на страницах 44-45 Отчета (пункт 11 д) ФСО №7).

Наиболее эффективное использование (требование раздела VI ФСО №7) на страницах 46-47 Отчета определено как промышленная застройка, что не подтверждено документально.

Не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложения продажи объекта-аналога №2 на рынке (страницы 56-57, 68-71, 72-75 Отчета). Объекты - аналоги (страницы 55, 56-57, 68-71, 72-75 Отчета), относятся к отличному от объектов оценки сегменту рынка, при этом корректировка на вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером **** (страница 61 Отчета) не применяется, для земельного участка с кадастровым номером **** (страница 66 Отчета) не применяется. В связи с выявленными нарушениями, не представляется возможным подтвердить стоимость объектов оценки.

Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО №1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО №1). В нарушение требований пункта 5 ФСО №3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Относительно отчета №2022/942-1 от 22 июля 2022 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в заключении эксперта указаны аналогичные нарушения пункта 7 ФСО №7, пункта 11 а) ФСО №7, пункта 12 ФСО №3, пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО №3, пункта 8 д) ФСО №3, пункта 13 ФСО №3, пункта 11 б) ФСО №7, пункта 11 в) ФСО №7, пункта 11 г) ФСО №7, пункта 4 ФСО №3, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО №1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО №1). В нарушение требований пункта 5 ФСО №3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчетах сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объектов оценки, допускают неоднозначное толкование полученных оценщиков ООО «****» результатов.

В связи с изложенным, представленные административным истцом отчеты об оценке ООО «****» № 2021/2763-4 и № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года суд не принимает в качестве допустимых доказательств по данному делу.

В судебном заседании 9 декабря 2022 года была допрошена эксперт С., проводившая указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения. На возникшие у суда и административного истца вопросы, неясности по данному заключению даны подробные и мотивированные ответы, в том числе и в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №36/2022 от 31 октября 2022 года.

Как следует из объяснений эксперта С. и заключения №36/2022 от 31 октября 2022 года независимый оценщик определяя размер рыночной стоимости спорных земельных участков исходил из того, что оцениваемые объекты относятся к объектам промышленно-производственного назначения, указав про окружение объектов оценки на странице 33 Отчета № 2022/942-1 от 22 июля 2022 года и на странице 36 Отчета № 2021/2763-4 от 22 июля 2022 года – «объекты промышленно-производственного назначения». Вместе с тем из данных карты города Мурома наглядно видно, что объекты оценки расположены среди объектов торговли и придорожного сервиса, в районе автомагистрали Владимирское шоссе. При этом объекты торгово-офисного сегмента могут располагаться в производственно-коммунальной зоне.

В соответствии с Выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах спорные земельные участки имеют вид разрешенного использования – ****, расположены на землях населенных пунктов. В соответствии с классификацией, приведенной в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть II/под ред.Лейфера, 2020, стр.40, земельные участки под размещение объектов торговли относятся к «офисно-торговой застройке».

По состоянию на дату оценки наиболее эффективным использованием объектов оценки, которое максимизирует их продуктивность, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано использование (пункт 13 ФСО № 7), в соответствии с видом разрешенного использования является использование объектов оценки в сегменте рынка – офисно-торговая застройка.

Проведенное независимым оценщиком в нарушение пункта 11в) ФСО № 7 исследование объектов оценки в отличном от объекта оценки сегменте рынка, без применения корректировки на функциональное использование, привело к значительному занижению рыночной стоимости.

Из объяснений представителя административного истца, данных в судебном заседании, и представленных им письменных доказательств следует, что ранее спорные земельные участки имели вид разрешенного использования для организации производства. В связи с выявленным органами прокуратуры их нецелевым использованием был изменен вид разрешенного использования на ****. После внесенных изменений спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 2 марта 2021 года и определена новая, оспариваемая в настоящем деле, их кадастровая стоимость.

Анализируя указанные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о правильном отнесении экспертом оцениваемых объектов к сегменту «офисно-торговая застройка».

Довод административного истца о расположении на данных земельных участках складов, гаражей, административного здания, проходной, трансформаторной подстанции, относящихся, по ее мнению, исключительно к производственной деятельности является ошибочным и не опровергает выводов эксперта. Указанные объекты капитального строительства могут использоваться как в производственной, так и торгово-офисной деятельности.

Указание административного истца на некорректный отбор объектов-аналогов по месту нахождения (города Вязники, Киржач и Суздаль) также не может повлиять на определенную экспертом рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, ****, поскольку экспертом в соответствии с требованиями пункта 22д) ФСО № 7 была выполнена корректировка на местоположение.

Проанализировав и оценив заключение эксперта С. № 36/2022 от 31 октября 2022 года в совокупности с другими доказательствами, в том числе с ее показаниями в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Заключение эксперта №36/2022 от 31 октября 2022 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, действующими на момент составления экспертного заключения. Также экспертное заключение содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение иными сторонами по делу, кроме административного истца, в том числе административным ответчиком ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», изучившим заключение эксперта со специалистами – оценщиками, оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 1 января 2021 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало. Ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы сторонами по делу не заявлялось.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 36/2022 от 31 октября 2022 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта С. № 36/2022 от 31 октября 2022 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, ****, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 01 января 2021 года кадастровой стоимости земельных участков в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****, - в размере 6 944 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****, (объект снят с государственного кадастрового учета 28 марта 2022 года), - в размере 15 927 000 рублей;

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ВЛАДКООПСОЮЗ об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** равной их рыночной стоимости, следует считать 14 июня 2022 года, то есть дату его обращения в Комиссию; а заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** - 01 августа 2022 года, то есть дату его обращения в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Владимирского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, ****, **** равной их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО округ Муром (городской округ), <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****, в размере 6 944 000 (шесть миллионов девятьсот сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, с кадастровой стоимостью 48 378 960,77 руб., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****, (объект снят с кадастрового учета 28 марта 2022 года), в размере 15 927 000 (пятнадцать миллионов девятьсот двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – ****, в размере 15 837 000 (пятнадцать миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления Владимирского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** равной их рыночной стоимости – 14 июня 2022 года.

Считать датой подачи административного искового заявления Владимирского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - 01 августа 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2022 года.